Beslut

Sammanfattning

Prövning av om uppgiften om fiberanslutning har angetts på ett korrekt sätt i marknadsföringen av en fastighet. Även en prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att tillhandahålla en objektsbeskrivning till tilltänkta köpare. Dessutom har förhållandet att mäklaren har gett in olika versioner av journalen till Fastighetsmäklarinspektionen och därigenom försvårat tillsynen prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [fastighetsmäklarföretaget]/[kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder som visar utdrag från den objektsbeskrivning som har erhållits vid kontraktsskrivningen, marknadsföringen av fastigheten på mäklarföretagets webbplats samt information om stadsnätet i den aktuella kommunen.  

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, köpekontraktet och två versioner av journalen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Till följd av att hon och hennes sambo deltog på en snabbt påkommen förhandsvisning av den aktuella fastigheten fick de objektsbeskrivningen först vid kontraktsskrivningen. I objektsbeskrivningen och även muntligen på visningen utlovade mäklaren att fiberanslutning finns för fastigheten. I objektsbeskrivningen anges i faktadelen ”Bredband Fiber [företaget]”. De trodde självklart utifrån det att det finns en fiberanslutning som är inkopplad i huset. När hennes sambo vid kontraktsskrivningen av en tillfällighet frågade allmänt om fibern uppgav säljaren att det finns men att hon inte var inkopplad på den. Till följd av såväl formuleringen i objektsbeskrivningen som faktumet att mäklaren under visningen uppgav att fiber finns tolkade de det såklart som att fiber finns indragen i fastigheten och tolkade det som att säljaren bara menade att hon inte använde det. De undertecknade därefter köpekontraktet.

När hennes sambo senare ringde det angivna företaget som tillhandahåller fibernätet för att få veta hur de skulle göra rent praktiskt med fibern uppgav företaget att fastigheten inte har fiber inkopplad och att det kommer att kosta dem minst 20 000 kronor att få den inkopplad. När de uppmärksammade mäklaren på det uppmanade han dem att ta det med säljaren med hänvisning till att han inte har gjort något fel då uppgiften i objektsbeskrivningen kommer från säljaren. Säljaren meddelade dock att hon inte tänker gå med på att betala för anslutningen. De anser att uppgiften om fiberanslutningen i objektsbeskrivningen är felaktig och vilseledande och de tror att mäklaren medvetet har skrivit så för att locka fler spekulanter. De tycker att det i stället borde ha stått att fiber finns förberett i fastigheten men att det tillkommer en kostnad för att koppla in fiberanslutningen.

När de sökte information om den aktuella fastigheten på företagets webbplats fick de frågan ”Är du intresserad av att få fiber till din fastighet?” Mäklaren har utöver den aktuella fastigheten förmedlat ytterligare en fastighet i samma område. För den fastigheten lämnades samma information i faktadelen i objektsbeskrivningen, nämligen ”Bredband Fiber [företaget]”. När de sökte efter information om den fastigheten fick de i stället svaret ”Grattis [adressen] är uppkopplad till nätet och du kan beställa tjänster”. Trots att det i objektsbeskrivningen lämnades samma upplysning om fiber är i själva verket bara den ena fastigheten rent faktiskt uppkopplad på fibernätet. Det innebär att upplysningen om fiberanslutning är felaktig för den aktuella fastigheten då den inte stämmer överens med verkligheten.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet och köpekontraktet

Uppdragsavtalet och köpekontraktet är undertecknade av parterna den 24 mars respektive den 19 maj 2021.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningens faktadel under rubriken ”Byggnad” lämnas bland annat följande uppgifter.

Tv: Fiber [Företaget]
Bredband: Fiber [Företaget]

Skärmbilder

Av två skärmbilder som anmälaren har gett in med information om den aktuella respektive en annan fastighet i det aktuella området visas fastighetens relation till stadsnätet i den aktuella kommunen. På bilderna står följande.

På den ena skärmbilden står följande om den aktuella fastigheten.

Är du intresserad av att få fiber till din fastighet?

Där finns en knapp med texten ”Jag vill bli ansluten”.

På den andra skärmbilden står följande information om den andra fastigheten i området.

Grattis [adressen] är uppkopplad till nätet och du kan beställa tjänster

 Där finns en knapp med texten ”beställ tjänst”.

Journalen

NN har efter begäran av Fastighetsmäklarinspektionen i samband med sitt yttrande gett in journalen. Journalen har inte undertecknats av parterna. I journalen återfinns en notering daterad den 18 maj 2021, det vill säga samma dag som fastigheten visades för anmälaren, om att objektsbeskrivningen har lämnats till tilltänkta köpare.

Efter ett påpekande från Fastighetsmäklarinspektionen har NN gett in den journal som parterna genom undertecknande har bekräftat att de har mottagit den 24 juni 2021. I den upprättade journalen saknas motsvarande notering. I båda versionerna av journalen återfinns en notering daterad den 19 maj 2021, det vill säga dagen för kontraktsskrivningen, om att objektsbeskrivningen har tillhandahållits köparna.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan

Att objektsbeskrivningen skulle ha tillhandahållits köparna först vid kontraktsskrivningen stämmer inte. Då det var en förhandsvisning hade han inte hunnit få den tryckta objektsbeskrivningen. Objektsbeskrivningen hade dock skrivits ut i pappersform och delades ut på visningen. Han har bevis i sitt affärssystem för att han upprättade objektsbeskrivningen innan visningstillfället. Givetvis kan det ha missats så att köparparet inte fick med sig någon beskrivning men den fanns utskriven för alla att ta med sig. Även i den digitala marknadsföringen har informationen lämnats.

Den information om fiberanslutning han hade för avsikt att förmedla var att fastigheten har fiber indraget och klart i huset men att den inte har kopplats på eller anslutits till fibernätet. Fiberlinan är dock på plats rent fysiskt och indragen i huset. Den var den information han fick av säljaren som också godkände informationen i objektsbeskrivningen. Det är dock en gråzon och han medger att formuleringen i objektsbeskrivningen hade kunnat vara något tydligare. Han var dock så tydlig han kunde gentemot köparna avseende fibern innan de fullgjorde sitt köp. Köparna hade därutöver även 14 dagar på sig att dra sig ur köpet i och med besiktningsklausulen. De var fullt medvetna om hur det låg till innan köpet hade fullgjorts men valde ändå att stå fast vid det.

Som framgår av den upprättade och ingivna budförteckningen har inte slutpriset påverkats av skrivningen. Köparna lämnade ett dolt bud med ett villkor om besiktningsklausul och affären avslutades dagen efter. Missförståndet består i att kostnaden för den slutliga anslutningen var oväntat hög vilket har orsakat missnöje hos köparna och har föranlett anmälan.

Journalen

Han vet inte varför de olika journalerna skiljer sig åt avseende noteringen daterad den 18 maj om att tilltänkta köpare har tillhandahållits objektsbeskrivningen. Han kan bara intyga att han har haft objektsbeskrivning tillgänglig på visningen. Det har inte varit hans avsikt att skicka in felaktiga handlingar till Fastighetsmäklarinspektionen. Han visste själv inte om avvikelsen.

Köparna hade med anledningen av besiktningsklausulen i köpekontraktet tid på sig efter kontraktsskrivningen att ta beslut samt se över köpehandlingarna. Om Fastighetsmäklarinspektionen skulle bedöma att han inte har tillhandahållit köparna en objektsbeskrivning under visningen vill han även belysa att den information som finns i objektsbeskrivningen fanns även i den digitala bostadsannonsen och fanns tillgänglig för spekulanterna.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Tillhandahållandet av objektsbeskrivningen

Av 18 § fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Att tillhandahålla tilltänka köpare (spekulanter) en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. 

Avsikten med objektsbeskrivningen är att spekulanter ska kunna bilda sig en uppfattning om förmedlingsobjektet och fatta välgrundade beslut inför budgivningen och kontraktsskrivningen.

Med tilltänkta köpare avses personer som överväger att lägga ett bud på objektet och alltså inte enbart den slutlige köparen (prop. 2010/11:15, s. 55). I samma proposition (s. 60) framgår det av författningskommentaren till 19 § att en objektsbeskrivning enligt 18 § ska lämnas till alla tilltänkta köpare.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument och att objektsbeskrivningen ska tillhandahållas som en sammanhållen handling (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 13 juni 2018 med dnr 4.1-359-18 och beslut den 9 mars 2016 med dnr 4.1-2491-14). Det finns inte något uttalat krav på att objektsbeskrivningen ska vara i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt.

En objektsbeskrivning som mäklaren endast tillhandahåller på internet ställer ett krav på att de tilltänkta köparna (spekulanterna) själva söker fram beskrivningen. Det är dock inte självklart att alla spekulanter har kunskap om att konsumenter har rätt att få del av en objektsbeskrivning, vet var de ska leta eller att de över huvud taget har tillgång till internet. Ett sådant tillgängliggörande kan därför normalt inte anses tillräckligt för att uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på att alla tilltänkta köpare ska tillhandahållas en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare endast i undantagsfall godtagit att en objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare enbart på internet (se besluten i ärendena 4.2-1761-14 och 4.2-1764-14 från den 17 december 2014). I dessa fall hade de tilltänkta köparna uttryckligen accepterat att ta del av objektsbeskrivningen endast på internet.

I ärendet är det utrett att NN på begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har gett in journalen i två olika versioner. I den version av journalen som inte har undertecknats av parterna finns en notering om att han har tillhandahållit köparna en objektsbeskrivning den dagen då fastigheten visades för dem. I den version av journalen som parterna genom undertecknande bekräftar att de har mottagit saknas dock denna notering. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är allvarligt och anmärkningsvärt. NN har inte lämnat någon förklaring till den omständigheten. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att hans invändning i den delen saknar trovärdighet. Det får enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning anses utrett att NN har åsidosatt sin skyldighet att tillhandahålla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning i enlighet med 18 § fastighetsmäklarlagen. Han har därmed agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning. Det förhållandet att informationen ska ha funnits tillgänglig på internet leder inte till någon annan bedömning.

Uppgiften om fiberanslutning i marknadsföringen

Inget hindrar att mäklaren utöver de obligatoriska uppgifterna tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04). Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s. 42).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används på ett korrekt sätt återger förmedlingsobjektet.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Uppgifter om ett försäljningsobjekt som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. Detta gäller oavsett om den aktuella uppgiften är obligatorisk eller inte (Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04).

I ärendet är det utrett att marknadsföringen på internet och objektsbeskrivningen innehåller en icke obligatorisk uppgift om att fastigheten har fiber via ett namngivet kommunalt bolag. Där saknas förtydligande information av vad uppgiften närmare avser. Det får av den skärmbild som anmälaren har gett in anses utrett att fastigheten inte är ansluten till fibernätet utan att den delen återstår.  

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning kan formuleringen och avsaknaden av förtydligande information förutsättas ge en spekulant uppfattningen att fastigheten har bredbandslösningen fiber genom ett namngivet kommunalt bolag och fog för att tro att fiberanslutningen är indragen och klar att användas. Om en ytterligare kostnad tillkommer för det anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är ytterst relevant information för en köpare att få del av.

En uppgift om tillgång till fiberanslutning är en sådan uppgift som kan antas ha stor betydelse för en köpare. Otydliga uppgifter därom riskerar också att leda till tvist mellan köpare och säljare. Uppgiften om fiber är otydlig och i brist på närmare förklaring anser Fastighetsmäklarinspektionen att marknadsföringen är att anse som vilseledande, vilket strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Journalen och mäklarens skyldighet som tillsynsobjekt

Av 20 § fastighetsmäklarlagen följer att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Skyldigheten omfattar enligt förarbetena till lagen bland annat uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen (prop. 2010/11:15 s. 61).

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Enligt förarbetena till bestämmelsen är skälen till att en mäklare ska föra en journal bland andra att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Enligt 28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad fastighetsmäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller bland annat det krav på redbarhet och övrig lämplighet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att meddela någon påföljd.

Bestämmelsen motsvarar i huvudsak 8 § i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen anges att redbarhetsrekvisitet tar sikte på en fastighetsmäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarheten ska motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Det är utrett i ärendet att NN efter förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen har gett in journalen i två olika versioner. Det som skiljer versionerna åt är att den version som köparna genom underskrift har bekräftat att de har mottagit vid tillträdet saknar notering om att de har tillhandahållits en objektsbeskrivning vid visningen. Detta är dock en notering som återfinns i den icke undertecknade journalen som NN gett in till Fastighetsmäklarinspektionen. NN vill emellertid inte kännas vid skillnaden och har heller inte kunnat redogöra för vad anledningen till den är. Det är därmed också utrett att NN inte har haft ordning på sin dokumentation.

Utifrån omständigheterna i ärendet måste det enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning vara klarlagt att den ursprungliga versionen är den som parterna har mottagit och där saknas notering om att köparna har tillhandahållits objektsbeskrivningen vid visningen samt att NN vid inspektionens utredning av tillsynsärendet har gett in en efterkonstruerad version av journalen. Fastighetsmäklarinspektionen finner det anmärkningsvärt att skillnaden rör exakt det förhållande anmälaren har kritiserat, nämligen att de som köpare bland annat inte har tillhandahållits en objektsbeskrivning förrän vid kontraktsskrivningen.

En stor del av Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn är beroende av att mäklarna förser inspektionen med de handlingar och uppgifter som inspektionen efterfrågar (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 3 februari 2021 dnr 20–0741, beslut den 9 juni 2021 med dnr 20–0225 samt beslut den 18 april 2018 med dnr 4.1-1896-17).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det får anses ingå i kravet på redbarhet och lämplighet att som mäklare iaktta sin roll som föremål för inspektionens tillsyn och lämna korrekt information som är av betydelse för bedömningen hos inspektionen (jfr Fastighetsmäklarnämndens beslut 2002-06-19:4 årsboken 2002, beslut 2010-09-29:3 i årsboken 2010, Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 22 november 2017 dnr 4.1-830-17 och Förvaltningsrätten i Stockholms prövning av beslutet i dom den 6 februari 2019 mål nummer 30121-17). Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN genom sitt handlande har brustit i sin roll som föremål för inspektionens tillsyn och har försvårat inspektionens tillsyn över honom och hans verksamhet som fastighetsmäklare. Förseelsen är allvarlig och motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

Fastighetsmäklaren NN meddelas en varning för att han har gett in en felaktig handling till Fastighetsmäklarinspektionen, för att han har angett en vilseledande uppgift i marknadsföringen av fastigheten samt för att han har underlåtit att tillhandahålla de tilltänkta köparna en objektsbeskrivning.