Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att uppfylla sin omsorgsplikt och sitt ansvar att medverka till överlåtelsen, när han inte utan påminnelse har lämnat de dokument som fordrats samt fördröjt tillträdet. Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att inte ha uppmärksammat förfoganderättsinskränkningen och verkat för överlåtelseförbehåll. Även prövning av fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet med anledning av att mäklaren har restförda skulder.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NNs registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid fastighetsmäklarföretag). Anmälarna har gett in bilder på mejl och sms-konversationer.

Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammade vid en kontroll mot Kronofogdemyndighetens register den 16 december 2021 att fastighetsmäklaren hade skulder i allmänna mål om sammanlagt 144 487 kronor.

Den 17 februari 2022 gjordes en ny kontroll och då uppgick den aktuella skulden hos Kronofogdemyndigheten till ett belopp om 281 598 kronor i allmänna mål.

Den 24 mars 2022 gjordes en ny kontroll och då uppgick den aktuella skulden hos Kronofogdemyndigheten till ett belopp om 271 930 kronor i allmänna mål.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopior av uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, tilläggsavtalet, en fullmakt samt ett beslut från tingsrätten.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Enligt överlåtelseavtalet skulle tillträdet till lägenheten ske den 8 april 2021. Tillträdet flyttades dock fram ett antal gånger, eftersom mäklaren inte hade skickat in ett dokument från överförmyndarnämnden till banken i tid.

Den 24 mars blev köparna informerade om att banken inväntade en komplettering från mäklaren, gällande förmyndarskap.

Den 6 april tog köparna kontakt med mäklaren gällande detta och han informerade dem om att han hade lagt upp dokumentet i tillträdesportalen. Köparna tog samma dag kontakt med banken på nytt. Banken informerade då om att det var fel dokument som mäklaren hade lagt upp. Vidare har banken nämnt att de också har påmint mäklaren om att det är beslutet från överförmyndarnämnden som de behöver.

Den avtalade tillträdesdagen flyttades från den 8 april till den 9 april, då mäklaren trodde att han skulle hinna få beslutet. Cirka en till två timmar innan det planerade mötet den 9 april fick parterna ett samtal från mäklaren om att tillträdet måste flyttas fram ännu en gång till den 13 april klockan 09:00. Klockan 8:30 den 13 april ringde mäklaren igen och ville flytta mötet och tillträdet till klockan 15:00 samma dag. Enligt mäklaren orsakades förseningen av att överförmyndarnämnden inte hade möjlighet att skicka dokumentet digitalt (på grund av postens försening försenades även tillträdet).

Då tillträdesdatumet flyttades har föreningen begärt ett tilläggsavtal, vilket skrevs på vid tillträdet. Detta dokument skickades däremot inte in till föreningen av mäklaren förrän efter påminnelse. Den 16 maj bekräftade föreningen att tilläggsavtalet hade inkommit.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han tar på sig det fulla ansvaret gällande att få försäljningen godkänd av överförmyndarnämnden. Han medger att han har agerat slarvigt och han har bett om ursäkt till både säljaren och köparna. Han har förutom denna händelse inte haft en enda missnöjd kund sedan hans start som fastighetsmäklare.

Den aktuella skulden har uppkommit till följd av pandemin. De två åren med corona har drabbat hans familjs ekonomi hårt. Han uppger att skulden är under avbetalning och kommer att vara reglerad till sommaren.

Han har dialog med kronofogdemyndigheten och betalar av skulden löpande. Han kommenterar inte varför skulden sedan den 16 december 2021 har ökat, men meddelar att skulden sedan den 17 februari 2022 ska ha minskat. Han kommer under mars månad 2022 betala av en större summa. Hela lånet kan lösas om 1-2 månader, då hans far eventuellt kan hjälpa honom att betala av hela summan.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Sms-konversationen mellan banken och en av anmälarna

Sms-konversationen mellan banken och en av anmälarna påbörjades den 24 mars 2021. Banken skriver följande.

Nu har vi mottagit alla lånehandlingar för inträdet. Vi inväntar endast komplettering som ska skickas från mäklaren.

En av anmälarna skriver, den 6 april 2021, följande till banken.

När jag pratade med er imorse så sa ni att mäklaren fortfarande inte skickat in kompletteringen (gällande förmyndarskap). Vi tog kontakt med mäklaren och han sa att han lagt upp dokumentet i [tillträdesportalen] där tillträdet sker. Kan ni kolla upp detta så att vi vet om allt är i sin ordning?

Banken svarar, samma dag, med följande.

Den komplettering som behövs är överförmyndarnämndens beslut av själva försäljningen. Det som mäklaren laddat upp i [tillträdesportalen] är ett godmansförordnande. Vi har påmint mäklaren om att det är beslutet från överförmyndarnämnden som vi behöver.

Under kvartal två 2021 skrev banken följande till en av anmälarna.

Den 3 mars var första gången vi bad mäklaren om dokumentet. Då vi inte fick rätt dokument så har vi vid ett flertal tillfällen efter detta tagit kontakt igen för att påminna om att vi behöver rätt dokument, men utan framgång. […]

Sms-konversationen mellan en av anmälarna och mäklaren

Den 6 april 2021 startade sms-konversationen mellan en av anmälarna och mäklaren. Anmälaren skrev följande klockan 11:49.

[…] pratade precis med [bankens namn], de hade tydligen skickat ett, mejl till dig angående komplettering (något om förmyndarnämnden). De saknar ett svar från dig.

Mäklaren svarar, klockan 11:50, med följande.

Jag har lagt upp det dokumentet i [tillträdesportalen] där tillträdet sker. Har du kontaktuppgifter till någon på [bankens namn].

Anmälarna lämnade ett telefonnummer och vidarebefordrade bankens sms-meddelande (som skickades av banken till en av anmälarna den 6 april 2021) till mäklaren.

Den 12 april 2021 klockan 15:02 skrev en av anmälarna följande till mäklaren.

Så här svarade styrelsen när vi informerade om att tillträdesdatumet har ändrats. ”Mäklaren ska skriva tilläggsavtal som ni och säljaren skriver på och mäklaren ska skicka underskrivet tilläggsavtal till brf. Brf styrelse fattar nytt beslut om ändring av inträde/utträde.” […]

Mäklaren svarar klockan 15:04 samma dag med följande.

Absolut […]

Den 13 april skriver mäklaren till en av anmälarna följande.

Beslutet i hand! Fick tid av banken kl 15.00 idag så ses på kontoret då.

Mejlet från bostadsrättsföreningen till en av anmälarna

Den 19 april 2021, klockan 11:49, skickade bostadsrättsföreningen ett mejl till en av anmälarna. I mejlet stod följande.

Så trevligt att höra att ni har fått tillträde. Tog ni upp tilläggsavtalet med mäklaren? Vi har inget hört så lägenhetsregistret stämmer därför inte.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet mellan mäklaren och säljaren slöts den 21 september 2020.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 12 februari 2021. I kontraktet anges bland annat följande.

Tillträdesdag 2021-04-08, eller annat datum enligt överenskommelse

Vid den 7 § i överlåtsavtalet anges följande.

Överlåtelse av bostadsrätten är för sin giltighet beroende av att köparen beviljas inträde i bostadsrättsföreningen.

Köparen ska omgående ansöka om medlemskap.

På sista sidan i överlåtsavtalet vid rubriken ”Undertecknande” anges följande.

[…] Ett exemplar lämnas till föreningen.

Tilläggsavtalet

Tilläggsavtalet är undertecknat av parterna den 13 april 2021. I avtalet anges bland annat följande.

Tillträdesdagen ändras till 13/4-2021.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I den första delen av bedömningen är det därför den upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas. I den andra delen av bedömningen, som avser mäklarens ekonomiska förhållanden, har den nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) tillämpats.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt och medverkan i samband med överlåtelsen

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I 21 § fastighetsmäklarlagen anges det att en mäklare ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa säljaren och köparen att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara ”aktiv och observant” beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (se prop. 1983/84:16, s. 41).

Syftet med 21 § fastighetsmäklarlagen är att undvika framtida oklarheter och tvister. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta även ingår i mäklarens allmänna omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarens åligganden

Det åligger en fastighetsmäklare att skyndsamt besvara skrivelser som han eller hon har fått i anslutning till sin yrkesutövning. Det är inte acceptabelt att svar uteblir eller erhålls först efter ett flertal påminnelser. Vidare har mäklaren en skyldighet att inom skälig tid lämna in nödvändiga dokument till banken och bostadsrättsföreningen för att ta till vara både köparens och säljarens intresse.

I god fastighetsmäklarsed bör det anses ingå att mäklaren inom skälig tid ska upplysa parterna om händelser som kan påverka planen för överlåtelsen. Detta för att parterna ska kunna planera sitt handlande utifrån informationen och inte bli överrumplade (jmf prop. 2010/11:15 s. 55). En fråga avseende om och när köparna kan erhålla lån från banken och tillträde till bostadsrätten anses vara av stor betydelse för parterna och på ett inte obetydligt sätt påverka deras förutsättningar och eventuella planer med köpet (jmf beslut med dnr. 19-1128). Det är mäklarens ansvar att se till att juridiska dokument finns på plats.

Av utredningen har det framkommit att mäklaren inte har fullgjort sina förpliktelser i tid. Mäklaren har inte varit ”aktiv och observant” angående den komplettering som banken har begärt gällande överförmyndarnämndens beslut. Dokumentet var en förutsättning för att köparna skulle beviljas ett lån och tillträdet skulle kunna ske. Följden av att mäklaren inte inkommit med detta dokument i tid blev att tillträdet flyttades fram vid ett flertal tillfällen (jmf beslut med dnr. 20-0172). Banken har redan den 3 mars 2021 bett mäklaren om dokumentet och därefter har såväl banken som köparna påmint mäklaren om att skicka in handlingen. Den sista påminnelsen skedde den 6 april 2021, det vill säga två dagar innan det avtalade tillträdet.

I det aktuella fallet har mäklaren genom sin underlåtenhet att se till att nödvändiga handlingar fanns på plats orsakat att parterna behövt upprätta ett tilläggsavtal. Mäklaren har dock inte lämnat detta till bostadsrättsföreningen förrän efter påminnelse. Det är av stor betydelse för föreningen, säljaren och köparen att bostadsrättsföreningen får tilläggsavtalet som bland annat stadgar tillträdesdagen. Tilläggsavtalet signerades den 13 april 2021, men bostadsrättsföreningen fick inte del av handlingen förrän den 16 maj 2021. Bostadsrättsföreningen har därmed inte kunnat fatta ett nytt beslut angående parternas inträde respektive utträde ur föreningen. Lägenhetsregistret har därmed varit felaktigt i över en månad.

Mäklaren har brustit i sina åligganden att inte införskaffa rätt dokument i tid samt genom att inte se till att tilläggsavtalet skickats till föreningen inom skälig tid. Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har underlåtit att agera i enlighet med omsorgsplikten, enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Han har inte heller på ett korrekt sätt uppfyllt sin skyldighet att medverka till överlåtelsen, enligt 21 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Förfoganderättsinskränkningen

En mäklare ska inte endast kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten, enligt 17 § fastighetsmäklarlagen, utan han ska även inom ramen för omsorgsplikten undersöka om den rätte ägaren har rätt att överlåta sin egendom. I och med detta ska mäklarens utifrån sin omsorgsplikt även undersöka om det finns några förfogandeinskränkningar.

I tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) har mäklare varnats för att inte ha uppmärksammat att det har funnits ett förbehåll att överlåta fastigheten registrerat i fastighetsregistret (se beslutet 2006-11-15:4 i årsboken för 2006 samt beslutet 2007-05-23:3 i årsboken för 2007).

Överförmyndarnämndens beslut är en så kallad förfoganderättsinskränkning som borde ha uppmärksammat innan upprättandet av överlåtelseavtalet. Överförmyndarnämnden ska, enligt 14 kap. 11 § Föräldrabalken (1949:381), ge samtycke gällande försäljningen av en bostadsrätt när en god man eller förvaltare förordnats för säljaren. Överförmyndarnämndens beslut gällande eventuellt samtycke ges efter att överlåtelseavtalet signerats. Avtalet borde därför ha villkorats med att överlåtelsen endast är giltig om den godkänns av överförmyndarnämnden.

Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut uttalat att mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet och då verka för en återgångsklausul. Det ankommer dock slutligen på parterna själva, och inte på mäklaren, att fatta det avgörande beslutet om ett eventuellt villkor ska införas eller ej (se bland annat beslutet 2009-02-19:2 i årsboken för 2009 samt beslutet 2000-11-01:5 i årsboken för 2000).

Det har i ärendet framkommit att mäklaren inte uppmärksammat förfoganderättsinskränkningen. Han har därmed inte heller verkat för att ett överlåtelseförbehåll skulle införas i överlåtsavtalet. Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har underlåtit att agera i enlighet med 8 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Redbarhet och lämplighet

Enligt 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska Fastighetsmäklarinspek­tionen återkalla registreringen för den mäklare som inte bland annat uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 2 kap. 8 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får myndigheten i stället för att återkalla registreringen meddela en varning eller erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att meddela någon påföljd.

Bestämmelsen om redbarhet i 2 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen motsvarar i stort 6 § i 2011 års fastighetsmäklarlag, vilket innebär att äldre förarbetsuttalanden fortsatt är relevanta. I förarbetena till 1995 års lag (prop. 1994/95:14 s. 66) anges att redbarhetsrekvisitet i paragrafen tar sikte på en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet.

Redbarheten ska motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den, i flera avseenden, ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger också ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan en underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare (prop. 1994/95 s. 65 ff.).

En fastighetsmäklare har en ansvarsfull förtroendeställning i förhållande till sin uppdragsgivare och dennes motpart. Det är därför av stor vikt att mäklaren är skötsam när det gäller bland annat ekonomiska angelägenheter (se Kammarrätten i Stockholms dom i mål nr 9228-14 från den 30 september 2015 samt RÅ 1999 ref. 24). Kravet på ekonomisk redbarhet existerar för att skydda konsumenter. En fastighetsmäklare får inte ha så dålig ekonomi att han riskerar att sätta sitt eget intresse framför konsumentens.

NN har den 24 mars 2022 skulder hos Kronofogdemyndigheten till ett belopp av 271 930 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen finner att han därmed inte uppfyller de krav som ställs på en fastighetsmäklare avseende redbarhet och lämplighet (se bland annat Förvaltningsrätten i Stockholm dom den 21 juni 2018 i mål nr. 29902-17 och beslut med dnr. 21-0644 samt dnr. 2018-0366). Av utredningen framgår det att NN skulder sedan 16 december 2021 har ökat till ett högre belopp. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta ska medföra att NNs registrering återkallas.

Påföljd

NNs registrering ska återkallas eftersom han inte längre uppfyller kravet på redbarhet och lämplighet. Fastighetsmäklarinspektionen har även funnit att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt och sina skyldigheter enligt 21 § fastighetsmäklarlagen, då han i samband med tillträdet inte i rätt tid har överlämnat nödvändiga handlingar till banken och bostadsrättsföreningen. Förseelserna motiverar en varning. Fastighetsmäklarinspektionen har därutöver även funnit att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt enligt 8 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen eftersom han inte uppmärksammat en förfoganderättsinskränkning och verkat för ett överlåtelseförbehåll. Förseelserna motiverar en varning.