Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om förmedlingsobjektets bostadstyp i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in tre skärmbilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har även gett in gett in bland annat uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har marknadsfört en bostadsrätt som en villa i en annons på en bostadsportal på internet. Samma förmedlingsobjekt har marknadsförts både som en bostadsrätt och som en friliggande villa på webbplatsen till det fastighetsmäklarföretag i vilket NN bedrev sin verksamhet i vid tiden för den aktuella förmedlingen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

NN förmedlade en bostadsrätt med radhuskänsla. Då säljaren befarade att benämningen bostadsrätt skulle förknippas med flerbostadshus valde mäklaren att annonsera objektet både som en bostadsrätt och som en villa. Hennes avsikt var att nå ut till alla spekulanter som sökte en central bostad.

Hon anser att risken för att någon av spekulanterna skulle bli vilseledd var väldigt liten då det på flera sidor i objektsbeskrivningen tydligt framgick att det var en bostadsrätt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbild 1

Skärmbilden visar en del av förmedlingsobjektets annons på en bostadssajt.

I en del med listade fakta om förmedlingsobjektet står bland annat följande.

”Bostadstyp: Villa

Upplåtelseform: Äganderätt”

Till vänster om delen med listade fakta återfinns en beskrivande text som inleds på följande sätt.

”Välkommen till Brf [namnet på bostadsrättsföreningen] i centrala [namnet på orten]! Här erbjuds en attraktiv bostadsrätt med huskänsla!”

Skärmbild 2

Skärmbilden visar en del av förmedlingsobjektets annons på mäklarföretagets webbplats.

I en del med listade fakta om förmedlingsobjektet står bland annat följande.

”Friliggande villa – [namnet på orten]”

Strax under delen med listade fakta återfinns en beskrivande text som inleds på följande sätt.

”Välkommen till Brf [namnet på bostadsrättsföreningen] i centrala [namnet på orten]!”

Skärmbild 3

Skärmbilden visar en kortvy över några av mäklarföretagets förmedlingsobjekt på företagets webbplats. Det för ärendet aktuella objektet marknadsförs på två av korten.

På det första av korten står det bland annat följande.

”Villa, 4 rok, [kvadratmeterantalet]”

På det andra kortet står det bland annat följande.

”Bostadsrätt, 4 rok, [kvadratmeterantalet]”

Objektsbeskrivningen

Sida 1

”Attraktiv bostadsrätt med huskänsla! Här får du en riktigt trivsam bostad med 4 rok mitt i centrum! Egen trädgård.”

Sida 3

 ”Attraktiv 4 rok i [namnet på området] i centrala [namnet på orten]”

”Välkommen till Brf [namnet på bostadsrättsföreningen] i centrala [namnet på orten]!”

”Boendeform: Bostadsrättslägenhet. Bostadsrätt”

Sida 8

”Boendeform: Bostadsrättslägenhet”

”Upplåtelseform: Bostadsrätt”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut, 3 § marknadsföringslagen, avses inte bara beslutet att köpa eller avstå ifrån att köpa, utan en lång rad andra handlingar som marknadsföringen har gett upphov till, bland annat att besöka en webbplats för att inhämta mer information.

Det åligger en fastighetsmäklare ett personligt ansvar att se till att ett förmedlingsobjekt marknadsförs i enlighet med marknadsföringslagen. En fastighetsmäklare kan därför inte hänvisa till en uppdragsgivarens uttryckta oro över att ett objekt kan komma att få färre intressenter om det marknadsförs med korrekt uppgift om att det är en bostadsrätt. Inte heller en mäklares strävan efter att nå ut till fler spekulanter kan enligt Fastighetsmäklarinspektionen försvara att ett objekt marknadsförs med felaktiga uppgifter om bostadstyp och upplåtelseform.

Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att NN har infört felaktiga uppgifter om förmedlingsobjektets bostadstyp och upplåtelseform i en del med listade fakta om objektet i en annons på en bostadssajt, samt felaktiga uppgifter om objektets bostadstyp på mäklarföretagets webbplats. Uppgifterna är enligt Fastighetsmäklarinspektionen sådana som sannolikt påverkar konsumenternas förmåga att fatta välgrundade affärsbeslut. Inspektionens bedömning är därför att NN har marknadsfört den aktuella bostadsrätten i strid mot marknadsföringslagen och därigenom brustit i god fastighetsmäklarsed.

I Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 juni 2016 dnr 4.1-1638-15 meddelades mäklaren en varning på grund av att han medvetet hade marknadsfört ett radhus som en friliggande villa, bland annat genom kategoriseringen på en bostadsportal på internet. Förvaltningsrätten i Stockholm ändrade påföljden till en erinran i dom den 24 maj 2017 i mål nr 16397–16. Förvaltningsrätten ansåg att en varning var en alltför sträng påföljd då mäklaren på andra ställen i marknadsföringen hade uppgett att det inte var en friliggande villa. Kammarrätten i Stockholm upphävde förvaltningsrättens dom och beslutade att mäklaren skulle meddelas en varning i dom den 20 november 2017 i mål nr 3668–17.

NN har vidgått att hon inte har infört uppgifterna om förmedlingsobjektets bostadstyp och upplåtelseform av förbiseende utan har uppgett att det var ett medvetet val utifrån angivna syften. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en varning.