Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har överlämnat anbudsförteckningen efter avslutat uppdrag.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]) med anledning av hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in en ljudfil.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in en anbudsförteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Två budgivare uppgavs ha lagt bud före honom på lägenheten. Han lade 10 augusti 2020 sitt bud och kontraktsskrivning skedde dagen därpå.

Han efterfrågade budlista och mäklaren svarade att det ”kommer sen”. På tillträdesdagen 31 augusti 2020 blev han ombedd att signera mäklarjournalen där en av punkterna gällde att han hade fått ut budlistan. Han påminde då åter om att få en sådan. Det föreföll då som att mäklaren då kom på att han skulle gå att hämta listan. Därpå verkade det slå honom att en budgivare hade velat vara anonym som mäklaren sa. Han blev reserverad och mäklaren sa att det endast kunde bli fråga om en anonymiserad lista. Han sa att han i vilket fall ville ha en sådan, ovetandes då om hans rätt att få komplett lista.

Efter att ha undersökt vissa saker besökte han mäklaren dagen efter men nekades fortsatt budgivningslista.

Fastighetsmäklarens yttrande

I samband med förmedlingen så har han erhållit tre bud på lägenheten från tre olika budgivare som han enligt med gällande lag låtit notera. En av dessa budgivare var de slutliga köparna som la ett bud om 2 080 000 kr den 10 augusti 2020. De övriga budgivarna var en budgivare som den 12 juni 2020 lade ett bud om 1 990 000 kr som sedermera visade sig inte kunna erhålla banklån och därför hoppade av och återtog detta bud. Den övriga budgivaren som lade ett bud om 2 040 000 kr den 31 juli 2020 önskade vara anonym vilket han lät notera men givetvis noterades även tiden för då budet togs emot samt att det redovisades till säljaren av lägenheten. Värt att notera i detta avseende är att säljaren tydligt redovisat att han inte var beredd att sälja lägenheten för en köpeskilling understigande det begärda priset om 2 175 000 kr vilket således medförde att de två första buden som mottogs inte kunde accepteras av säljaren och inte heller medförde några högre ytterligare bud från de två berörda budgivarna. Detta förhållande var klagande fullt medvetna om i samband med att de lade bud om 2 080 000 kr som således inte lades med i konkurrens med de övriga noterade buden.

Efter det att säljaren ändrade sin inställning så accepterade denne köparnas bud varav överlåtelseavtal kom att tecknas den 11 augusti 2020. I samband med att tillträde genomfördes den 31 augusti 2020 så har han kommit att redovisa en anbudsförteckning som på grund av rättsvillfarelse har kommit att anonymisera de tidigare övriga två budgivarna enligt dessa budgivares önskemål. Efter det att den klagande påtalat detta så har han till klagande överlämnat en korrekt anbudsförteckning. Han är av den bestämda uppfattningen att de noterade buden de facto redovisats korrekt i övrigt och att budens storlek samt tidpunkter redovisats korrekt dock att vissa av budgivarna anonymiserats. Han har dock till klagande överlämnat en korrekt anbudsförteckning. Han anser således att han till klagande inom skälig tid överlämnat en korrekt anbudsförteckning varför det inte föreligger skäl att rikta kritik mot honom eller vidta tillsynsåtgärd i ärendet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Ljudinspelningen

Av ljudinspelningen som anmälaren skickat in hörs det att fastighetsmäklaren hävdar att han endast kan lämna ut en anbudsförteckning som är anonymiserad.

Anbudsförteckningen

I yttrandet från fastighetsmäklaren har en komplett anbudsförteckning skickats in. Den innehåller kontaktuppgifter till samtliga budgivare. Den är daterad 8 november 2020.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Av utredningen står det klart att någon korrekt och fullständig anbudsförteckning ej har överlämnats till köparna vid tillträdet. Fastighetsmäklaren erbjöd endast en anonymiserad lista till köparna.

Enligt tidigare praxis där fastighetsmäklaren överlämnade anbudsförteckningen till köparna några dagarna efter tillträdesdagen ansågs det att fastighetsmäklaren hade åsidosatt sin skyldighet att överlämna anbudsförteckningen till parterna efter avslutat uppdrag. Den förseelsen motiverade en varning. (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende 20-0937)

Det är ostridigt att NN inte överlämnade en korrekt och fullständig anbudsförteckning till köparna förrän en tid efter tillträdesdagen. Han har därför åsidosatt sin skyldighet att överlämna anbudsförteckningen till parterna efter avslutat uppdrag. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.