Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet när han har förmedlat en bostadsrätt i en bostadsrättsförening han var medlem i.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet samt handlingarna ”Ansökan om medlemskap i/utträde ur föreningen […]” samt ”Besked om medlemskap”.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har förmedlat en bostad i samma förening som han bor och därigenom brustit mot god mäklarsed genom att vara opartisk.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han var medlem i föreningen när han sålde den aktuella bostaden. Han hade misstolkat detta och tänkt att han får sälja i föreningen så fort han skrivit överlåtelseavtal på sin egen bostad, samt fått tillbaka beskedet om att medlemskapet för köparna var godkänt. Därav väntade han tills han fått tillbaka beskedet om medlemskapet innan han tecknade uppdragsavtalet. Han märker nu i efterhand att han borde ha väntat till utflyttningsdatumet. Han har endast varit passiv medlem i föreningen och inte på något sätt varit involverad i föreningens verksamhet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

NN har den 27 november 2020 undertecknat ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrättslägenhet i den aktuella bostadsrättsföreningen.

Utträde ur bostadsrättsföreningen

NN har den 14 oktober 2020 anmält sitt utträde ur föreningen från och med den 14 april 2021. Av handlingen framgår det bl.a. att detta sker under förutsättning att köparen godtas som medlem i föreningen.

Bostadsrättsföreningen har den 30 oktober 2020 godkänt köparen som medlemmar i föreningen med tillträdesdatum den 14 april 2021.

Uppgifter från bostadsrättsföreningen

Enligt ett mejl från den aktuella bostadsrättsföreningen skedde utträdet ur föreningen den 7 april 2021.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Förbud att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet

Av 14 § fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.

Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår det att avsikten med förbudet bland annat är att fånga upp tillfällen när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor ska vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen (se prop. 1994/95:14 s. 80).

En mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har enligt Regeringsrätten (se RÅ 2008 ref. 63) ett ekonomiskt intresse i föreningen. I avgörandet ansåg domstolen det inte vara förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlat en lägenhet i bostadsrättsföreningen där han själv var medlem. Domstolen uttalade att föreningens storlek och mäklarens eventuella aktivitet inom föreningen inte påverkade bedömningen av om mäklaren kunde anses ha ett eget intresse i föreningen genom att vara medlem i densamma. Redan misstanken om att mäklaren kunde tänkas ta otillbörliga hänsyn innebar att agerandet inte var tillåtet, även om mäklaren i det enskilda fallet inte hade agerat otillbörligt.

I ärendet är det utrett att NN undertecknade förmedlingsuppdraget gällande bostadsrätten i den aktuella bostadsrättsföreningen den 27 november 2020. Det är även utrett att NN ansökte om utträde ur samma bostadsrättsförening den 14 oktober 2020 och att utträdet skedde den 7 april 2021.

NN var alltså fortfarande medlem i bostadsrättsföreningen under tiden som förmedlingsuppdraget pågick. Fastighetsmäklarinspektionen anser att varken köpare eller säljare ska behöva misstänka att en mäklare påverkas av otillbörliga hänsyn i samband med förmedlingsuppdraget. En mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har ett intresse i föreningen. Inspektionen anser därför att NN i detta skede typiskt sett skulle ha kunnat tillgodosett andra intressen än säljarnas och köparnas. Med hänsyn till detta bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har ägnat sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare i strid med 14 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning.