Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed när hon har vidtagit åtgärder i form av en visning av en fastighet, utan att ha inhämtat samtliga ägares samtycke till visningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har den ena ägaren till en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN via ombud yttrat sig i ärendet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han är tillsammans med sin fru ägare till en fastighet. Paret genomgick under 2020 en skilsmässa. Den 26 november 2020 ringde MM - en okänd man - till honom och undrade när det var dags att underteckna köpekontraktet för fastigheten. Han blev förvånad över frågan eftersom bostaden inte har legat ute till försäljning och bad därför MM om en förklaring.

MM uppgav att han hade blivit kontaktad av NN på grund av ett tidigare visat intresse för en tomt i närheten av den aktuella fastigheten. NN uppgav till MM att hon hade ett objekt som var till salu, men att säljarna till följd av en skilsmässa inte ville marknadsföra bostaden publikt. Mäklaren har därefter haft en visning för MM och inlett långtgående förhandlingar.

NN påstod för MM att säljarna inte godtog ett lägre bud än 9 000 000 kronor. MM ansåg att priset var för högt, men tyckte så mycket om fastigheten att han till slut accepterade beloppet. MM sålde därpå en aktiepost samt en lokal för att kunna betala handpenningen. När MM bad om en sista visning samt undrade när kontraktsskrivningen skulle äga rum gav NN undvikande svar.

Mäklaren har utan ett uppdragsavtal, samt utan hans vetskap och samtycke, haft en visning av fastigheten samt förhandlat om en köpeskilling. NN har varit medveten om att han och hans fru låg i skilsmässa, då hennes mäklarkollega värderade fastigheten inför bodelningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Någon gång i början av hösten 2020 fick hon kontakt med anmälarens fru PP, som uppgav att hon ägde en fastighet tillsammans med sin man. PP uppgav att paret skulle skiljas och att maken ville lösa ut henne ur fastigheten för 4 000 000 kronor. Maken bedömde fastighetens marknadsvärde till 8 000 000 kronor, medan PP hade fått ett värdeutlåtande om 9 500 000 kronor. PP frågade henne om hon kände till någon som kunde vara intresserad av fastigheten för ett sådant belopp, för att på så sätt kunna hävda ett högre pris gentemot sin make.

Genom sitt kundregister fann hon MM som en trolig intressent och tog kontakt med honom på uppmaning av PP. MM visade omgående ett intresse för fastigheten och bad om en visning för att därpå eventuellt kunna lämna en ännu tydligare intresseförklaring. Hon informerade MM om att fastigheten inte var till salu för tillfället, men att hon skulle fråga PP om det ändå gick att ordna en visning. PP såg en möjlighet att ha ett motbud till sin make och överlämnade därför nycklarna till henne. Ingen bodde för tillfället i bostaden.

Efter att hon visat fastigheten för MM uppgav han sig vara beredd att betala 9 000 000 kronor för huset. Än en gång upplyste hon MM om att hon inte hade något förmedlingsuppdrag och att fastigheten inte var till salu för tillfället. Hon uppgav dock att det kunde komma att bli så och att hon då skulle återkomma till honom.

MM trodde att han skulle kunna övertala anmälaren att sälja fastigheten. Detta var anledningen till att han ringde till anmälaren. Det stämmer inte att MM skulle ha sålt en aktiepost och en lokal för att kunna betala handpenningen. Hon har värderat MM:s egen fastighet till 18 000 000 kronor, vilket medför att han inte var i behov av att vidta sådana åtgärder för att kunna finansiera ett eventuellt köp.

Någon försäljning kom inte till stånd mellan parterna. Fastigheten tvångsförsåldes istället enligt samäganderättslagen vid en senare tidpunkt till MM för 12 100 000 kronor. Eftersom hon inte har haft i uppdrag att förmedla fastigheten kan hon inte ge in något uppdragsavtal. Hon har inte heller medverkat till någon prisförhandling mellan parterna.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Skyldigheten att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed har mäklaren inte bara vid fullgörandet av ett enskilt förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76).

Visningen av fastigheten

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det som utgångspunkt är godtagbart för en fastighetsmäklare att, exempelvis inför en bodelning, genomföra ett värderingsuppdrag på uppdrag av endast en ägare, även om det finns ytterligare ägare till objektet. Att visa en fastighet är dock mer långtgående och får anses utgöra en marknadsföringsåtgärd. Av tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) framgår det att en mäklare bör försäkra sig om att det finns ett uppdrag från samtliga delägare innan marknadsföringsåtgärder inleds (jmf beslutet 2005-12-14:7 i årsboken för 2005).

Av utredningen i ärendet framgår det att det finns motstridiga uppgifter avseende de inträffade omständigheterna och den information som MM har fått från NN. Det kan dock konstateras att mäklaren har letat upp en intressent för fastigheten i sitt kundregister, upprättat en kontakt med honom och visat honom fastigheten i syfte att utröna på vilken prisnivå han skulle kunna tänka sig att lägga ett bud. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att ha hållit i en visning av fastigheten för MM, utan att ha inhämtat samtycke till åtgärden från samtliga delägare. Agerandet utgör grund för en erinran.