Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har en skyldighet att informera köparen om ett avhjälpt fel i fastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in Uppdragsavtal, objektsbeskrivning, information om köparens undersökningsplikt, köpekontrakt, journal, mejl-och smskonversationer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I maj 2020 går anmälaren på visning av den aktuella fastigheten som hon sedermera köper. Fastigheten säljs besiktad och säljarna har tagit en dolda fel-försäkring. Fastigheten säljs inte med friskrivningsklausul. Tillträde skedde 6 juli. Direkt efter tillträde upptäckts en omfattande hussvampsskada och rötskada i grunden vid byte av golv. Anmälaren blir omgående kontaktad av en granne som berättar att det i huset varit en vattenskada under 2016 och att grannen, som snickare, varit på plats när säljarna öppnat upp golvet 2016 och sett denna rötskada, men att säljarna valt att lägga igen golvet utan att åtgärda skadan mer än provisoriskt. Detta har han berättat för mäklarna efter den andra visningen, vilka då haft kännedom om skadan. Mäklarna har då kontaktat säljarna innan kontraktsskrivning, vilka bekräftar att det varit en vattenskada 2016 men att den är åtgärdad. Ingen information om denna vattenskada finns att tillgå någonstans, varken i dokumentationen eller muntligt, innan kontraktsskrivning. Anmälaren kontaktar mäklarna efter att hon träffat grannen efter tillträde, vilka då bekräftar via mejl att de har haft kännedom om vattenskadan men valt att inte säga något då säljarna sagt att skadan varit åtgärdad. Denna skada har kostat ca 500 000 kr att åtgärda och anmälaren har fortfarande i november 2020 inte kunnat flytta in i huset. Mailkonversation med bekräftelse finns, vilken hon kan komplettera anmälan med vid behov.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

2020-03-25 ringer säljaren och uppger att han vill ha hjälp med att sälja sin avlidne fars fastighet. Eftersom det tar en timme att åka till huset så frågar hon en kollega om hon vill följa med till kunden för att hjälpa till med eventuella extravisningar.

2020-04-06 möter hon upp säljaren vid fastigheten. Dom får en bra genomgång på plats kring allt både utvändigt och invändigt. Säljaren berättar att det är hans pappa som bott i huset men han har varit högst delaktig i huset och alla renoveringar. Han lyfter en del av renoveringarna som de gjort tillsammans och kan berätta ingående om detta samt visar diverse fiffiga lösningar i byggnaderna. Mötet tar ca två timmar och vi får intrycket att han är väldigt insatt i huset. Under mötet berättar säljaren även att några grannar hjälper honom att klippa gräset eftersom han bor så långt bort. Säljaren säger att grannarna varit väldigt bra att ha att göra med men att på sista tiden har de betett sig lite märkligt och han tror att det är för att de hade hoppats på att få köpa huset.

2020-04-22 genomförs besiktningen. Av protokollet framgår bland annat att besiktningsmannen inte kunnat inspektera krypgrunden och att det är en riskkonstruktion. För att kunna konstatera om krypgrunden har fuktskador rekommenderas att en lucka tas upp så att grunden blir besiktningsbar, vilket framgår av besiktningsprotokollet.

2020-05-02 genomförs en välbesökt första visning med totalt 28 sällskap. En av visningsbesökarna är anmälaren. Objektsbeskrivning och samtliga bilagor (besiktningsprotokoll, frågelista, vattenprov osv.) finns naturligtvis på plats så att spekulanterna kan ta del av dem.

2020-05-04 har hon och anmälaren mejlkontakt och hon skickar bland annat över bilagorna till henne. Hon ringer alla som har lämnat intresseanmälan under visningen, men ingen är intresserad av att lägga bud. De flesta tycker att det är för mycket att renovera och alldeles för stora anmärkningar i besiktningsprotokollet. Många tycker också att det är olustigt att man inte kunnat inspektera krypgrunden.

2020-05-05 lägger anmälaren ett bud om 1 400 000 kronor.

2020-05-07 meddelar hon samtliga spekulanter att säljarna önskar gå mot ett avslut. Hon ringer även samtliga som varit på extravisningen därav även grannen. Precis i slutet av samtalet berättar grannen att hennes man är snickare och att han rivit upp golvet i huset för några år sedan och att de då hittat en vattenskada som grannen tror inte är åtgärdad. Grannen tror vidare att man bara lade igen golvet efter att man konstaterat skadan. Grannen meddelar ändå att intresset fortsatt finns men behöver mer betänketid.

Hon ringer säljaren så fort hon och grannen avslutat samtalet för att informera om vad som sagts. Säljaren låter förnärmad och tycker det är obehagligt att grannen uttalar sig så om hans fars hus. Hon förklarar att det är viktigt att han berättar hur det ligger till, men säljaren säger flera gånger att vattenskadan är helt åtgärdad och är väldigt säker på sin sak. Med tanke på säljarens breda kunskap om huset och goda kontakt med sin pappa har hon ingen anledning att misstro honom. Hon tycker även att det känns rimligt att grannens ord kanske inte stämmer med tanke på att hon betett sig ganska märkligt under försäljningsprocessen samt att grannen har ett eget intresse i att köpa huset.

Anmälaren meddelar samma dag att hon vill ha ett avslut. Det är inga fler just då som vill lägga bud och säljarna är rädda att tappa anmälaren så de meddelar att de vill gå vidare och skriva kontrakt. Hon pratar med anmälaren och säkerställer att anmälaren läst besiktningsprotokollet och frågar om anmälaren vill göra en kompletterande besiktning. Anmälaren väljer att enbart göra en telefonomgång med den besiktningsman som redan varit på plats. Hon säger till anmälaren att hon tycker att anmälaren är en modig som ung tjej köper ett gammalt hus själv. Anmälaren berättar i samband med detta att hon är kunnig vad gäller byggnationer då hon jobbar med att restaurera byggnader och att hon dessutom har många i släkten som är hantverkare. Hennes uppfattning är därför att anmälaren är fullt införstådd med vad det innebär att köpa ett gammalt hus.

2020-07-10 får hon ett mejl från anmälaren om att anmälaren efter att ha öppnat upp golvet i hallen hittat något som liknar hussvamp samt att anmälaren kontaktat sitt försäkringsbolag och Anticimex som ska komma ut för att ta prover och utreda. Hon svarar anmälaren direkt trots att hon är på semester och har hon har medverkat till att försöka lösa situationen mellan anmälaren och säljaren. De enas till slut om att säljarna ska ersätta anmälaren för åtgärdandekostnaden.

Det är ganska vanligt att folk säger märkliga saker på visningar bara för att skrämma bort andra intressenter. Varje gång någon gör det så tar hon seriöst på det de säger och undersöker saken vidare. I detta fall var säljaren under hela försäljningsprocessen väldigt tillmötesgående, gav ett mycket seriöst intryck och var väldigt påläst om huset. Det skulle lika gärna kunnat vara han som bott i huset. Han kunde prata om alla renoveringar som gjorts in på detaljnivå. Han var alltid tillgänglig och besvarade frågor och hon upplevde att säljarna verkligen ville lämna all nödvändig information. Hon hade absolut inte känslan av att säljaren skulle försöka undanhålla något. Säljaren ville som sagt gärna göra en besiktning samt sotning och vattenprov för att ha allt i ordning inför försäljningen och hade även tidigare lämnat uppgift om en del skavanker i frågelistan. När hon pratade med säljare om vad grannen sagt var säljare mycket tydlig med att grannen hade fel och att skadan var åtgärdad. Mot bakgrund av det fanns det ingen anledning för henne att misstänka att det skulle vara något problem eller att avhjälpandet inte skett på ett fackmässigt sätt. Hon som mäklare måste ju kunna lita på det säljaren säger så länge det inte finns någon anledning att misstänka att det inte stämmer. Någon generell skyldighet att informera om avhjälpta fel kan inte heller anses föreligga. Efter tillträdet var säljaren förtvivlad och mycket beklämd över problemet i grunden. Säljaren höll löpande kontakt med anmälaren för att hitta en lösning och hon tror att säljaren känt ett visst ansvar eftersom säljaren så tydligt sagt till henne att skadan i grunden var åtgärdad.

Hon vet än idag inte om det som grannen nämnde för henne är samma skada som faktiskt var i grunden när anmälaren tog över huset, men hon tror att anmälaren har köpt grannens historia kring skadan. Säljarna kände nog som sagt ett visst ansvar för situationen och valde att ersätta anmälaren för åtgärdskostnaden trots att det var en riskkonstruktion och att anmälaren hade avstått från att undersöka grunden närmare. Med tanke på att anmälaren dessutom fick köpa huset nästan 200 000 kronor under vad hon från början värderade det till så känns det som att anmälaren gjorde en ganska bra affär rent pengamässigt, även om hon har full förståelse för att det varit en riktigt jobbig process för henne att gå igenom för att kunna bo i sitt hus.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontrakt

Undertecknades av parterna den 20 maj 2020.

Anticimex skaderapport 2020-07-29

Följande framgår av rapporten.

Analysen visar äkta hussvamp i bottenstocken i väggen mellan badrum och vardagsrum. Troligen läckage från den gamla vattenskadan i badrummet. Angreppet är äldre.

Eurofins resultatredovisning av mikrobiologiska analyser 2020-07-29

Följande redovisas.

Träprov från vardagsrum badrum konstaterades angripet av äkta hussvamp. Även blånadssvamp och skadeinsektsangrepp detekterades i provet. Skadan i provet bedöms vara 3 - 5 år gammal.

Objektsbeskrivning

Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

”Charmigt hus med pampig takhöjd i både entréplan samt övre plan. Huset är inte nyligen renoverat men man kan ändå känna att de som bott i huset tagit hand om det och gjort det med både kärlek och omsorg.”

Frågelista

Säljaren har besvarat följande frågor med följande svar.

Fråga: ”Har du själv utfört eller låtit utföra förbättringar och/eller reparationer på fastigheten och i så fall när?”

Svar: ”Isolering och ny panel utanpå befintlig panel 1989. Golv isolerade i sal, hall och badrum ca 93-95. Ny pelletsmaskin nov 2019.”

Fråga: ”Har du observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i dränering och fuktisolering eller fuktgenomslag, fuktskador, rötangrepp eller liknande i källarvåningen, i byggnadens ytter-eller innertak eller i andra delar av byggnaden? När?”

Svar: ”Nej”

Fråga: ”Har du observerat eller haft anledning att misstänka några andra fel i fastigheten som köparen bör upplysas om? Försök tänka dig in i köparens situation.”

Svar: ”Fönster ovanför glasverandan, glas utsida sitter lös”

Överlåtelsebesiktning

Följande framgår av besiktningsprotokollet.

”Nuvarande ägare var inte närvarande vilket ger begränsad information om historik och underhåll”

”Krypgrunden har ej besiktigats då lucka till utrymmet saknas. Uteluftsventilerade krypgrunder med bjälklag av organiskt material har ofta fuktskador. Befintlig krypgrund har inte kunnat besiktigas eftersom ingen lucka finns till grunden. För att kunna konstatera om befintlig krypgrund har fuktskador rekommenderas att en lucka tas upp så att grunden blir besiktningsbar”

Mejlkonversation

I en mejlkonversation mellan säljare och mäklare har säljaren bland annat angett följande.

”Vi är intresserade utav säljansvarsförsäkring pga att huset är gammalt och det är svårt att veta vad som eventuellt kan finnas”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

I Fastighetsmäklarinspektionens beslut 4-963-02 ansågs att mäklaren var skyldig att informera om en tidigare vattenskada i en lägenhet trots att skadan avhjälpts av säljarens försäkringsbolag.

Det är ostridigt i ärendet att NN kände till att den aktuella fastigheten tidigare drabbats av en vattenskada. I utredningen har även noterats att frågelistan i ärendet inte innehåller någon information om vattenskadan eller att den åtgärdats. Säljaren har haft möjlighet att svara på frågor om misstänkta skador i fastigheten och om reparationer har utförts därav. NN har känt till vattenskadan och att säljaren ska ha åtgärdat skadan. Hon bör därför varit medveten om att den frågelista som överlämnats till köparen innehållit ofullständiga uppgifter.

Mot bakgrund av det ovan anförda anser Fastighetsmäklarinspektionen att vattenskadan och säljarens avhjälpande i det här fallet är sådana uppgifter som kan antas ha betydelse för köparen. Inspektionen finner att NN borde ha lämnat information om vattenskadan och att säljaren ska ha åtgärdat skadan. Genom att underlåta att informera köparna om dessa omständigheter har NN agerat i strid med sin upplysningsskyldighet och omsorgsplikt. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.