Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt genom att ha medverkat till ett otydligt villkor i ett köpekontrakt samt genom att ha underlåtit att verka för att parterna träffar överenskommelser och dokumenterar dessa skriftligen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag avseende en tomträtt. Anmälarna har gett in ett köpekontrakt och ett e-postmeddelande.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet med bilagor, köpekontraktet, ett tilläggsavtal samt ett besiktningsprotokoll.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Den 5 juni 2019 undertecknade de ett köpekontrakt avseende en tomträtt. Avtalet upprättades av NN. Innan kontraktsskrivningen genomfördes en besiktning som visade att bostadens golv hade omfattande brister. De överenskom då med säljarna att golvet skulle åtgärdas av säljarna innan tillträdesdagen och att överenskommelsen skulle finnas med i köpekontraktet. Säljarnas avsikt var att låta golvet åtgärdas med stöd av en garanti från den entreprenör som hade lagt golvet. Vid kontraktsskrivningen frågade de NN vad som skulle hända om golvet inte hade åtgärdats vid tillträdet. Han garanterade då att de skulle vara skyddade av villkoret i köpekontraktet. Golvet åtgärdades inte innan tillträdesdagen. Innan tillträdet genomfördes lämnade dock entreprenören ett skriftligt intyg avseende vilka åtgärder som skulle utföras till följd av garantiåtagandet. Efter tillträdet meddelade dock entreprenören att bolaget inte längre hade för avsikt att utföra några åtgärder. Med hjälp av ett juridiskt ombud fick de entreprenören att utföra de flesta utlovade åtgärderna efter tillträdet. Vid en ny besiktning kunde det dock konstateras att åtgärderna inte varit tillräckliga för att avhjälpa bristerna. De riktade då krav mot säljarna, som avvisade kraven med hänvisning till det aktuella villkoret i köpekontraktet. Avsikten med att nedteckna parternas överenskommelse i köpekontraktet var att golvet skulle åtgärdas på ett fackmannamässigt sätt. NN var väl införstådd i parternas avsikt. De kände sig därför trygga med att NN hade upprättat ett välformulerat villkor, vilket inte visade sig stämma. I det aktuella villkoret framgår det inte när åtgärderna skulle utföras, vem som skulle utföra dem och vilket resultat som skulle uppnås.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Anmälarnas kritik är felaktig och överensstämmer inte med omständigheterna vid förmedlingen. Det är dock korrekt att anmälarna genom en besiktning uppmärksammades på brister i bostadens golv. Golvet hade lagts av en lokalt verksam fackman. Det är vidare korrekt att parterna genom köpekontraktet kom överens om att bristerna skulle åtgärdas enligt ett garantiåtagande från entreprenören. Det avtalades dock inte mellan parterna att bristerna skulle vara åtgärdade vid tillträdesdagen. Ingendera av parterna riktade någon kritik mot honom vid denna tidpunkt på grund av utformningen av klausulen i köpekontraktet. Vid tillträdesdagen hade entreprenören inte vidtagit några åtgärder beträffande bristerna i golvet. Innan tillträdet genomfördes tog därför säljarna kontakt med entreprenören. De mottog då ett e-postmeddelande där entreprenören förtydligade vad garantiåtagandet innebar. Såväl han som köparna tog del av informationen i e-postmeddelandet från entreprenören innan det att tillträdet genomfördes. Parterna var nöjda med det skriftliga åtagandet från entreprenören. Ingen av parterna krävde någon ytterligare skriftlig dokumentation och han ansåg det inte heller vara behövligt, eftersom entreprenörens åtagande var tydligt. Det framgår klart av åtagandet att vid vissa givna förhållanden skulle viss del av åtgärderna kunna komma att debiteras köparna. Såvitt han känner till har golvet i dagsläget åtgärdats av entreprenören på ett fackmannamässigt sätt. Det bör även beaktas att det har gått två år sedan förmedlingen ägde rum.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 5 juni 2019. I kontraktet anges bland annat följande.

§17 Övriga villkor - Golvet skall åtgärdas enligt leverantörens garantiåtagande.

Tilläggsavtalet

I ett tilläggsavtal, som har undertecknats av parterna den 20 augusti 2019, framgår det att den planerade tillträdesdagen tidigarelades från den 28 augusti 2019 till den 22 augusti 2019.

E-postmeddelandet från bolaget som har utfört golvläggningen

En av säljarna har den 22 augusti 2019 skickat ett meddelande till den entreprenör som har utfört golvläggningen. Entreprenören har besvarat meddelandet samma datum, genom att ha skrivit kommentarer på säljarens frågor i fet stil. E-postmeddelandet återges nedan. Kommentarerna i fet stil är entreprenörens svar till säljaren.

E-postmeddelandet har vidarebefordrats samma datum av säljaren till NN.

Bekräfta gärna att [företagets namn] åtar sig garantiärende angående golvläggning på [gatuadressen samt fastighetsbeteckningen]. (Åtagandet gäller att åtgärda svikt och glipa i golv mellan kök och matplats Detta åtgärdar vi), (samt svikt i golv i dörrtrösklar Kompenseras ekonomiskt), samt resning av golv vid eldning i eldstad. Det sistnämnda föreslås åtgärdas med läggning av klinker alternativt en större gnistskyddsskiva än den som ligger där idag. Detta åtgärdar vi Ovanstående kommer att åtgärdas alternativt överenskommas ersättning med de nya ägarna till fastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Åtgärdandet av golvet

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den sist nämnda lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna, att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och att mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter.

Reglerna i 21 § ska läsas tillsammans med den allmänna omsorgsplikten och mäklarens ställning som opartisk mellanman i åtanke. I skyldigheten att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen ingår även att de ska vara korrekta och klargöra parternas rättigheter och skyldigheter. Mäklaren har ett ansvar för att villkoren utformas på ett sådant sätt att tvister om dess tolkning undviks.

Om en överenskommelse innefattar ett åtagande för någon part bör detta definieras noggrant. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare ansett tilläggsavtal vara ofullständiga vid avsaknad av bland annat uppgifter om vad som skulle ske om den aktuella säljaren inte fullföljde de avtalade förpliktelserna (se bland annat beslut med dnr 20–0271, 2016–0275 och 2018–1101).

Om en tvist uppstår mellan parterna innan uppdraget är slutfört ska mäklaren förhålla sig opartisk. Mäklaren har dock en skyldighet att ta reda på hur parterna vill lösa situationen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister (se prop. 1983/84:16 s. 41). Att parterna inte ber mäklaren om hjälp med att dokumentera överenskommelser befriar inte mäklaren från denna skyldighet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det ingår även i mäklarens allmänna omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen att verka för att överenskommelser som träffas mellan parterna dokumenteras skriftligen (se inspektionens beslut i ärendena med dnr 2020–0228 och 2018–1739).

Det aktuella villkoret i köpekontraktet beskriver inte på ett tydligt och uttömmande sätt vilka åtgärder som skulle utföras av golvleverantören. Det saknas uppgift om när åtgärderna senast skulle vara utförda och vad som skulle ske om bolaget inte åtgärdade bristerna. Det saknas även information om huruvida resultatet av åtgärderna skulle inspekteras och godkännas. Det kan även konstateras att det inte finns någon bifogad handling till köpekontraktet, där golvleverantörens garantiåtagande klargörs. Den bristfälliga utformningen av avtalsvillkoret har medfört en risk för tvist mellan säljarna och köparna.

Av utredningen i ärendet framgår det att tillträdet genomfördes den 22 augusti 2019. Eftersom bristerna i golvet kvarstod vid denna tidpunkt inhämtades svar från entreprenören angående dennes inställning i frågan. NN har uppgett att han bedömde entreprenörens svar per e-post som tillfredsställande. Han ansåg inte att någon ytterligare skriftlig dokumentation var nödvändig och parterna var nöjda med detta. Han har vidare uppgett att det får anses framgå tydligt av entreprenörens åtagande att vid vissa givna förhållanden skulle viss del av åtgärderna kunna komma att debiteras köparna.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer inte att e-postmeddelandet från entreprenören kan anses tydliggöra när eventuella åtgärder senast skulle utföras eller att köparna kunde komma att debiteras för viss del av åtgärderna. Inspektionen anser att NN borde ha agerat för ett tydliggörande av vad som gällde i frågan och att han borde ha upprättat ett tilläggsavtal innan det att tillträdet genomfördes.

Genom den otydliga och ofullständiga utformningen av villkoret i köpekontraktet samt genom att inte ha verkat för att parterna vid tillträdet träffade en skriftlig överenskommelse avseende åtgärdandet av golvet har NN åsidosatt 8 samt 21 §§ fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Att mäklaren uppger att parterna inte hade något att erinra mot utformningen av villkoret i köpekontraktet medför ingen annan bedömning.