Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har använt sig av ett vilseledande pris i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken avser att NN ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av ett fritidshus.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN, via ombud, yttrat sig i ärendet. Han har även inkommit med anbudsförteckning, uppdragsavtalet, köpekontraktet, objekts­beskrivningen och statistik till grund för värderingen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastigheten marknadsfördes med ett utgångspris på 1 600 000 kronor. Anmälaren menar att prissättningen inte är rimlig utifrån att fastigheten har ett välbyggt hus med mycket stor tomt, närhet till vatten, gästhus och garage. Vid tidpunkten för anmälan uppges budgivningen ha uppnått 2 620 000 kronor och enligt anmälaren var detta vid budgivningens början.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han agerat oaktsamt eller i strid med god mäklarsed. Vidare bestrider han att använt sig av lockpris vid den aktuella förmedlingen eller vid någon annan förmedling. NN har under en längre tid varit framgångsrikt verksam i den aktuella staden och har försäkrat sig om att förklara alla förmedlingsåtgärder för de kunder som eventuellt riktat kritik eller önskat förklaring från honom. Eftersom anmälan är anonym är det svårt för honom att bemöta kritiken.

NN besökte fastigheten under sommaren 2020 och tog ut värderingsunderlag, fastighetsutdrag mm. Fastigheten låg avskilt belägen i skogen med viss trafikstörning från en närliggande väg. Vid intagningstillfället var inte fastighetens skick det bästa. Huset hade ytskikt från byggnadsåret och ett genomgående moderniseringsbehov. Fastigheten saknade också tillgång till ordnat bad och båtplats. Dessa omständigheter beaktade NN i sin bedömning av fastighetens marknadsvärde. Därtill bedömde han att kostnaden för att försätta fastigheten i ett skick enligt dagens krav och tillse att det inom samfälligheten anordnandes en fungerande brygga och strand skulle uppgå till betydande belopp. Av den anledningen skulle intresset för fastigheten vara mindre och därför ge ett lägre försäljningspris.

NN gjorde värderingen utifrån ortsprisanalys och tog då hänsyn till de fastigheter som sålts i området under de senaste åren. Genomsnittsvärdet för de senaste försäljningarna i området var 1 593 000 kr och det genomsnittliga K/T talet var 1,53. Ingen annan fastighet i området hade marknadsförts till ett högre pris än 1 800 000 kr de senaste åren trots att de fastigheterna haft bättre läge och standard samt haft tillgång till bad och båtplats. NN har förmedlat en grannfastighet som haft liknande läge i skogen samt mot den trafikerade vägen och varit jämförbar i storlek med den nu aktuella fastigheten. Grannfastigheten såldes under sommaren 2019 efter fyra visningar för 670 000 kronor eller med ett K/T tal om 0,86 som jämförelse. Dessa omständigheter sammantaget borde medföra att NN bedömde den nu aktuella fastighetens marknadspris i det nedre spannet för detta område. NN har i sin värdering tagit hänsyn till fastighetens taxeringsvärde om 1 499 000 kronor, sin erfarenhet av tidigare försäljningar i området samt fastighetens skick, läge och standard. Detta sammantaget medförde att han bedömde fastighetens marknadsvärde till 1 600 000 kronor +- 10% vilket även var accepterat av säljaren som tänkbart försäljningspris. Det framgår av förmedlingsuppdraget som tecknades 25 juli 2020.

Vid visningstillfället fanns väldigt få fastigheter till salu i området och många kände press att hitta ett sommarhus att semestra i på grund av sjukdomstillståndet i landet till följd av corona. Budgivningen uppgick till 2 750 000 kr vilket är en toppnotering i området. Varken NN, säljaren eller någon annan hade kunnat föreställa sig detta när försäljningen förbereddes någon månad tidigare. NN anser att han, trots att han arbetat som fastighetsmäklare specialiserad på fritidshus i precis det aktuella området i 10 år och förmedlat 500 fastigheter i området, inte kunnat bedöma eller förutse den exploderande lokala fastighetsmarknaden under våren samt sommaren 2020 i hans verksamhetsområde. Inledningsvis var marknaden stillastående men följdes senare av en väldig aktiv period i jämförelse med tidigare försäljningar. Detta har gjort att marknaden varit mycket svårbedömd den aktuella sommaren. Ofta har likvärdiga hus i samma område kunnat skilja stort i pris utan rimliga förklaringar. Enligt NN är detta ett tydligt exempel på den ”Corona effekt” som setts på marknaden där vissa hus utan förklaring kan säljas mycket dyrare än direkt jämförbara hus i samma eller bättre skick. Oaktat detta har priset i marknadsföringen varit enligt gällande statistik vid förmedlingstillfället. Man kan inte lasta NN för att han inte kunde förutse den kommande marknadsförändringen som uppkom för fritidshus belägna nära sjöar och storstäder.

Sammantaget finns ingen grund i den kritik som den anonyma anmälaren riktat mot NN. Det kan inte anses visat att NN felaktigt skulle använt sig av ett lockpris i samband med aktuell förmedling. NN yrkar att Fastighetsmäklarinspektionen skyndsamt skriver av ärendet från vidare handläggning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Av handlingarna framgår bland annat följande:

Förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget ingicks den 25 juli 2020. Utgångspriset är bestämt till 1 600 000 kronor. Provision ska utgå med 55 000 kronor samt 10% av köpeskillingen överstigande 1 750 000 kronor.

Anbudsförteckningen

Totalt 7 budgivare lade bud. Den 31 augusti 2020 lades det första budet som var på 1 600 000 kronor och det högsta budet den dagen var 2 000 000 kronor. Det högsta budet den 1 september 2020 var 2 620 000 kronor och det högsta budet 2 september 2020 var 2 750 000 kronor.

Fyra budgivare stannar i budgivningen den 1 september på nivåerna 2 100 000 kronor, 2 220 000 kronor, 2 310 000 kronor, 2 480 000 kronor. Därtill kan konstateras att en budgivare till stannar på 2 530 000 kronor den dagen. Ännu en budgivare stannar den 2 september på 2 720 000 kronor.

Överlåtelseavtalet

Den angivna köpeskillingen är 2 750 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på god fastighetsmäklarsed i 8 § fastighetsmäklarlagen innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri ingår marknadsföringslagen (2008:486).

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Av utredningen i ärendet framgår att utgångspriset var 1 600 000 kronor och försäljningspriset 2 750 000 kronor. Utgångspriset var alltså cirka 42% lägre än försäljningspriset. Det är en väsentlig avvikelse som skulle kunna vara en indikation att utgångspriset inte legat i linje med försäljningsobjektets marknadsvärde.

NN har angett skälen för sin bedömning av fastighetens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa hans bedömning av marknadsvärdet. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fastigheten. Ärendet ska därför avskrivas.