Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen har redovisat en icke obligatorisk uppgift om att fastigheten har tillgång till egen båtbrygga.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in en skrivelse från en villaägarförening.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in en kopia av uppdragsavtalet, köpekontraktet och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han anser att mäklaren har uppgett oriktiga uppgifter kring ägandeförhållandena till bryggplatsen i samband med förmedlingen av den aktuella fastigheten. Mäklaren har bland annat angett att fastigheten har tillgång till egen brygga. Han har däremot utelämnat information om att det saknas erforderligt underlag för en sådan rättighet samt faktumet att bryggan ska tas bort från platsen till följd av att servitut och andra rättigheter saknas. Under den period när fastigheten marknadsfördes kontaktade han NN och informerade om hur det låg till men mäklaren svarade då att han har underlag som visar fastighetsägarens rätt att ha bryggan på platsen och han såg därför inget hinder till att fastigheten såldes med utlovad egen brygga.

Styrelseordföranden i villaföreningen har vid föreningsmöten uppgett att bryggorna inte får överlåtas utan att det finns erforderlig dokumentation. Villaföreningens styrelse har tagit fram ett förslag där bryggor utan servitut ska återtas och tillfalla föreningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han ska ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Han åtog sig förmedlingsuppdraget den 17 september 2019. Fastigheten såldes genom köpekontrakt som undertecknades den 7 oktober 2019. I samband med intaget informerade säljarna honom om att de ägde en brygga placerad vid sjön belägen ett par hundra meter från fastigheten. De hade själva uppfört bryggan och intygade att de också hade rätt att ha bryggan där. Det finns längst strandremsan flera bryggor och bryggplatser som enligt säljarna nyttjades av andra fastighetsägare i närområdet. En av dem hade tidigare varit ansvarig för bryggorna i egenskap av medlem i villaföreningen. Säljarna uppgav att det funnits skriftlig dokumentation avseende rätten till bryggplatsen men att den hade förkommit. Som han uppfattade säljarna följde rätten till bryggplatsen med fastigheten avgiftsfritt och utan att det krävdes ytterligare åtgärder såsom krav på att ställa sig i en kö eller liknande. Han såg inte anledning att misstänka att uppgiften var felaktig utan han angav i objektsbeskrivningen att ”säljaren äger båtbryggan och har tillstånd att den är belägen där av markägare”.

Det är korrekt att anmälaren kontaktade honom per telefon efter att fastigheten marknadsförts. Anmälaren påstod att uppgiften avseende bryggan i objektsbeskrivningen var felaktig. Han kontaktade med anledning av det säljarna igen vilka återigen bekräftade de tidigare lämnade uppgifterna om bryggan och de var övertygade om att påståendet inte stämde. Med anledning av att uppgiftslämnaren var okänd för honom värderade han säljarnas uppgifter tyngre och fann inte skäl att misstänka att det förhöll sig på annat sätt än vad säljarna intygade.

Han tillbakavisar påståendet om att han ska ha lämnat vilseledande uppgifter. Även om mäklaren upprättar objektsbeskrivningen är utgångspunkten att säljaren ansvarar för uppgifterna i den. Mäklaren har rätt att lita på uppgifter från säljarna om det inte i det enskilda fallet finns omständigheter som innebär att de kan ifrågasättas. Uppgiften om bryggan kom från säljarna som också har godkänt objektsbeskrivningen. Säljarna vidhåller än idag att uppgifterna var korrekta. I bilagan till anmälan finns visserligen uppgifter om att det förekommit problem hänförliga till bryggor i området. Det har dock inte framkommit att uppgifterna gäller den aktuella bryggan. Mellan kontraktsskrivningen och tillträdet har säljarna också delgett köparna samma information. Köparna bodde sedan tidigare i området och kände därför till det väl. Köparna har inte framfört något klagomål till honom avseende bryggan. Inget har heller i utredningen framkommit som talar för att säljarnas uppgifter skulle vara felaktiga.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen återfinns bland annat följande uppgift.

Här finns också ett stort garage/verkstad om ca: 80 m² som passar med fördel till någon typ av verksamhet eller hobby, egen båtbrygga, närhet till gemensamma ytor med bl a badmöjligheter.

ÖVRIGT

Säljaren äger båtbryggan och har tillstånd att  den är belägen där av markägare.  

Fastighetsmäklarinspektionen noterar också att en halvsida i beskrivningen är ägnad åt ett fotografi av en båtbrygga i förgrunden och flera andra bryggor i bakgrunden samt en halvsida som visar en badbrygga.  

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av parterna 7 oktober 2019. Tillträdesdatum anges till den 16 december samma år.

Skrivelsen från en villaägarförening

Skrivelsen från en villaägarförening som äger en av fastigheterna på vilken bryggan var belägen är daterad 1 maj 2020. Av skrivelsen framgår bland annat följande.

Förslag till lösning av bryggfrågorna i [namnet på området]

Eftersom det framkommit att de som äger bryggor utan att inneha servitut har en väldigt svag juridisk position så bör en förändring ske. Bland annat vid en eventuell försäljning så äger man den fysiska bryggan, men rättigheten att ha den legat på Villaägarföreningens mark och [för och efternamn]s vatten är personlig och kan inte följa med fastigheten vid en försäljning. Alltså måste bryggan rivas eller flyttas. I området finns 8 stycken bryggor/bryggplatser med nyttjanderätt.

[…]

Eftersom Villaägarföreningen äger marken som bryggorna ansluter till föreslår jag att villaägarföreningen för gemensam sak med [för- och efternamn], som äger vattnet och också berörs, och säger upp de nyttjanderätterna som finns i området.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen i objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Uppgift om en fastighets tillgång till en brygga och eventuell nyttjanderätt för placering av densamma utgör inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04). Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s. 42).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Det är i ärendet utrett att säljarnas båtbrygga vid förmedlingen inte var placerad på den egna fastigheten utan var belägen på annan fastighet. Något skriftligt avtal avseende denna nyttjanderätt har inte kunnat visas. Inte heller fanns rätten inskriven i fastighetsregistret. Påståendet att det finns en nyttjanderätt har istället grundats på en muntlig uppgift från säljarna. Det förhållandet medför inte enbart en svårighet att utröna dess förutsättningar. Det betyder också att förutsättningarna för nyttjanderätten och dess framtida existens är mycket osäkra samt att den inte kan förutsättas följa med till köparen vid en överlåtelse av äganderätten till fastigheten. Villaägarföreningens skrivelse författades efter den aktuella överlåtelsen. Mäklaren kan således inte förväntas ha haft kännedom om förslag på ändringar som författats efter den aktuella förmedlingen.

I objektsbeskrivningen finns uppgift om att fastigheten har egen båtbrygga och att säljarna hade tillstånd av fastighetsägaren för placeringen av den. Den innehåller också ett foto på bryggan. Fastighetsmäklarinspektionen anser att formuleringen i marknadsföringsmaterialet har förmedlat ett intryck av att båtbryggan och dess nyttjanderätt ingår vid ett köp av fastigheten. Uppgiften om tillgången till egen båtbrygga är sådan att den kan vara tillräcklig för att väcka ett särskilt intresse för fastigheten.

Förutsättningarna för nyttjanderätten framgår inte i objektsbeskrivningen. Formuleringen i marknadsföringen föregicks inte av någon efterforskning från NNs sida beträffande uppgiften som hade lämnats av säljarna avseende nyttjanderätten för bryggans placering. Inte heller när han vid ett tillfälle kontaktades av anmälaren som ifrågasatte uppgiftens riktighet vidtog han någon åtgärd utöver att återigen lita på säljarnas muntliga utsago. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN mot bakgrund av såväl förhållandet att säljarnas uppgift var obestyrkt som anmälarens ifrågasättande av den borde ha konstaterat att uppgiften kunde ifrågasättas.

För att en sådan formulering inte ska bli vilseledande anser Fastighetsmäklarinspektionen att det krävs att mäklaren är tydlig med vilken nyttjanderätt ägaren har samt hur förutsättningarna för en köpare att få överta eller få en liknande nyttjanderätt ser ut. Om det inte går att fastställa måste det i vart fall tydliggöras vad mäklaren känner till om den påstådda nyttjanderätten och att där finns en reservation angående osäkerheten kring om denna nyttjanderätt kan övertas av en köpare.

Det kan av utredningen i ärendet inte slås fast att uppgiften i marknadsföringen skulle vara felaktig. Däremot har NN enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening genom att ha underlåtit att informera om de kända förutsättningarna för nyttjanderätten utelämnat väsentlig information i marknadsföringen varför den har varit otydlig och vilseledande (jfr. Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2014-12-17 dnr 4.2-1745-14, beslut 2014-08-27 dnr 4.1-1082-14, Fastighetsmäklarnämndens beslut 2010-12-15:7 i årsbok 2010, beslut 2009-02-19:12 i årsbok 2009 och beslut 2002-11-06:12 i årsbok 2002). Uppgiften är sådan att den sannolikt påverkar konsumentens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Fastighetsmäklarinspektionen gör därav bedömningen att NN har marknadsfört fastigheten i strid med marknadsföringslagen och därigenom har brustit i god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en erinran. Vad NN anfört om att köparna inte har framfört klagomål angående omständigheten till honom föranleder ingen annan bedömning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Skiljaktig mening

Ledamöterna A och B har skiljaktig mening och anför följande.

Marknadsföringen av fastigheten i objektsbeskrivningen har varit vilseledande av de anledningar som anges i majoritetsbeslutet. Det rör sig i det aktuella ärendet om en eftertraktad tillgång som kan vara tillräcklig för att en spekulant kan ha ett särskilt intresse för fastigheten, till och med avgörande. Oklarheten kan också leda till en tvist mellan parterna. Överträdelsen har inte skett av förbiseende eller av misstag. Mäklaren har inte heller vidtagit någon efterforskning kring uppgiften, inte ens när anmälaren påtalade tveksamheten för honom. Överträdelsen motiverar därför en varning.