Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Även prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ange en budgivares kontaktuppgifter i anbudsförteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in en skärmbild av marknadsföringen av fastigheten på internet. 

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet med tillhörande bilagor och anbudsförteckningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon var spekulant på den aktuella fastigheten och hon anser att den har marknadsförts med ett lockpris. Hon och hennes sambo tog ledigt och åkte cirka 60 mil för att titta på fastigheten. De räknade med att priset kunde öka under en budgivningsprocess men vid tiden för anmälan hade priset under budgivningen ökat från 600 000 kronor till 1 500 000 kronor. Det medförde att resan var bortkastad och orsakade dem inte enbart slöseri med tid utan också onödiga kostnader för bensin, en övernattning och ledighet från jobb.  

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen saknas kontaktuppgifter till en av budgivarna.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han anser inte att han har använt sig av ett lockpris i marknadsföringen av fastigheten. Han bedömde fastighetens marknadsvärde till 600 000 kronor. I bedömningen tog han hänsyn till att bostadsbyggnaden har stått öde i cirka 20 år och är i mycket dåligt skick. Den är obeboelig i nuvarande skick. Det krävs omfattande renoveringar för att få den beboelig eller att byggnaden rivs och att något nytt byggs.

På fastigheten finns också ekonomibyggnader i form av stall/loge, garage och förråd. Stallet/logen är den byggnad på fastigheten som bedöms vara i bäst skick men även den har stått utan underhåll under en lång tid. Den har dock inte förfallit på samma sätt som huvudbyggnaden har gjort. De här byggnaderna bedöms ha ett ringa värde.

Utöver byggnaderna och dess tomt hör även cirka 0,6 hektar åkermark till fastigheten. Eftersom samtliga byggnader i sig bedöms ha ett lågt värde har marken och tomten till stor del bidragit till värdebedömningen.

Den här typen av fastigheter är alltid svårvärderade då det inte finns någon tillförlitlig ortsprisstatistik att tillgå och intresset för den här typen av objekt kan variera kraftigt.

Utgångspriset för fastigheten sattes till 600 000 kronor och slutpriset blev 2 200 000 kronor. Det blev ett otroligt stort intresse för fastigheten. Han hade förväntat sig ett visst intresse eftersom det sällan kommer ut liknande objekt i området men inte så stort intresse som det faktiskt blev. Han tycker att han marknadsförde fastigheten på ett bra sätt och skötte förmedlingsuppdraget på ett professionellt sätt. Vissa utsocknes boende tenderar att kunna betala höga priser för ett läge de faller tycke för. Något som blev väldigt tydligt i detta fall då budgivningen resulterade i ett högt slutpris i förhållande till utgångspriset.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Av utredningen i ärendet framgår att det marknadsförda utgångspriset för det aktuella objektet var 600 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 2 200 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 1 600 000 kronor. Detta innebär en avvikelse om drygt 70 procent, vilket är anmärkningsvärt mycket och det skulle kunna vara en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

NN har emellertid angett skälen för sin bedömning av fastighetens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning av marknadsvärdet. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fastigheten. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.  

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inte något undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Det är utrett i ärendet att anbudsförteckningen saknar kontaktuppgifter till en av budgivarna. Denna uppgift ska enligt lag finnas med i en anbudsförteckning. Som kontaktuppgift kan telefonnumret till budgivaren anteck­nas, men det kan även röra sig om andra uppgifter som gör det möjligt att nå personen.

Genom att inte anteckna några kontaktuppgifter till den ena budgivaren har NN upprättat en ofullständig anbudsförteckning. Förseelsen är inte av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa, men den är inte heller av så allvarligt slag att en varning bör komma ifråga. Enligt Fastighetsmäklar­inspektionens bedömning räcker det med en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.