Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har marknadsfört förmedlingsobjektet med en vilseledande uppgift om att en uteplats ingår i försäljningen av bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en person framfört kritik mot fastighetsmäklare NN.

NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med förmedlingsuppdraget, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet med bilagor, en fullmakt avseende säljarens ombud samt en mäklarbild.

Anmälan

Anmälaren har bland annat uppgett följande.

Förmedlingsobjektet annonserades som 96 kvadratmeter med 23 kvadratmeter biyta. Anmälaren lade bud i tron om att det som stod i annonsen stämde, men det framkom under budgivningen att bostadens biyta inte tillhörde bostaden utan föreningen. Biytan var en stor del av själva bostaden och priset, varför anmälaren ansåg att det hela kändes väldigt oprofessionellt. Hen anser att beskrivningen av bostaden var felaktig.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han i något avseende skulle ha agerat oaktsamt eller i strid med god fastighetsmäklarsed i samband med den förevarande förmedlingen.

Han fick information om förmedlingsobjektet från säljarna samt hade kontakt med företrädare för bostadsrättsföreningen. NN var också på plats i bostaden innan förmedlingen påbörjades för att försäkra sig om att de erhållna uppgifterna var trovärdiga. Han fick kännedom om att bostaden var en tidigare lokal som hade upplåtits och byggts om till en lägenhet för boende. Både säljarna och bostadsrättsföreningen uppgav för honom att den uteplats som fanns utanför lägenheten inte ingick i upplåtelsen från bostadsrättsföreningen. Den dåvarande bostadsrättsinnehavaren ägde istället rätt att utan ersättning fritt nyttja uteplatsen till dess föreningen sade upp detta förhållande. Företrädare för bostadsrättsföreningen angav som svar på särskild fråga från NN att de inte avsåg att säga upp denna benefika nyttjanderätt för en eventuell ny köpare.

Mot denna bakgrund har NN låtit införa kompletterande och förtydligande information i objektsbeskrivningen om förhållandet rörande uteplatsen. Anmälaren fick objektsbeskrivningen vid visningen. Informationen däri stämmer överens med de uppgifter som säljarna och bostadsrättsföreningen lämnade och med mäklarbilden som NN inhämtade innan förmedlingen påbörjades. Anmälarens kritik är således felaktig och stämmer inte överens med de faktiska rådande förhållandena vid tidpunkten för förmedlingen. Inte heller har någon biarea redovisats överhuvudtaget.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Objektsbeskrivningen (marknadsföringsmaterialet)

Sida 1

Förstasidan utgörs till övervägande del av ett fotografi som avbildar uteplatsen sedd inifrån förmedlingsobjektets kök. Utgången till uteplatsen är öppen.

Sida 2

”Helt unik och stilrent renoverad 4:a om 96 kvm med imponerande studiokaraktär och härlig terrasserad uteplats om ca 25 kvm.”

Ett fotografi som visar dels förmedlingsobjektets kök, dels uteplatsen. Utgången till uteplatsen är öppen.

Sida 3

Ett fotografi som visar förmedlingsobjektets matplats med utsikt mot uteplatsen.

Sida 4

”Kök: Stilrent sällskapskök med imponerande studiokaraktär och magnifik takhöjd (ca 3,8 meter), stora fönsterytor och härlig matsalsdel med utgång till ca 25 kvm terrasserad uteplats.”

(…)

”I lägenhetsförteckningen är lägenheten upplåten som en 3:a om 96 kvm boarea men nyttjas och disponeras som en 4:a om 96 kvm med uteplats om ca 25 kvm.”

Sida 5

På sidans nedre halva återfinns en bild över förmedlingsobjektets planlösning. Uteplatsen finns inritad i direkt anslutning till förmedlingsobjektet och är märkt med texten ”Uteplats”.

Övrigt

På samtliga fotografier där uteplatsen finns avbildad är uteplatsen inredd med diverse möbler och dekorationer.

Objektsbeskrivningen (bilaga till överlåtelsehandlingarna)

Sida 1

”Helt unik och stilrent renoverad 4:a om 96 kvm med imponerande studiokaraktär och härlig terrasserad uteplats om ca 25 kvm.”

Sida 3

”Kök: Stilrent sällskapskök med imponerande studiokaraktär och magnifik takhöjd (ca 3,8 meter), stora fönsterytor och härlig matsalsdel med utgång till ca 25 kvm terrasserad uteplats.”

Sida 4

”I lägenhetsförteckningen är lägenheten upplåten som en 3:a om 96 kvm boarea men nyttjas och disponeras som en 4:a om 96 kvm med uteplats om ca 25 kvm. Uteplatsen är således inte upplåten med bostadsrätt.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning.

Objektsbeskrivningen (marknadsföringsmaterialet)

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadens storlek samt upplåten mark och dess areal.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som mäklaren för in i objektsbeskrivningen är obligatorisk eller inte, ska uppgiften vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

En objektsbeskrivning avseende en bostadsrätt bör innehålla information om vilken rätt en bostadsrättsinnehavare har till en uteplats eller annan mark utanför bostaden som har framhållits i beskrivningen. Om fastighetsmäklaren inte får information om förutsättningarna för en sådan uteplats från sin uppdragsgivare eller bostadsrättsföreningen bör en allmän reservation införas om detta (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 19-0520 och 2014-1745). Huruvida en uteplats ingår i upplåtelsen av en bostadsrätt kan ha stor betydelse för spekulanter (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2014-1757).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens verksamhet. Enligt 8 § samma lag är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

I den objektsbeskrivning som har tillhandahållits spekulanter vid visning av förmedlingsobjektet ingår en planritning. I denna är en uteplats inritad i direkt anslutning till bostadsrätten. Vidare nämns uteplatsen flera gånger i texten samt finns avbildad på tre av fotografierna, varav ett av fotografierna täcker objektsbeskrivningens förstasida. På fotografierna är förmedlingsobjektets dörr till uteplatsen öppen och uteplatsen är inredd med diverse möbler och dekorationer.

Det saknas uppgifter i handlingarna i ärendet om att det ska ha ingått mark i upplåtelsen av bostadsrätten eller att det ska ha funnits något särskilt nyttjanderättsavtal eller dylikt med föreningen avseende uteplatsen. NN har också uppgett i yttrande att säljarna och företrädaren för bostadsrättsföreningen har meddelat att uteplatsen inte ingick i överlåtelsen, utan att säljarna ägde rätt att utan ersättning fritt nyttja till dess att föreningen sa upp förhållandet. Föreningen ska också ha uttalat att man inte avsåg att säga upp nyttjanderätten för en ny köpare. Det är således klarlagt att det inte finns något skriftligt nyttjanderättsavtal om uteplatsen. Bostadsrättsinnehavarens nyttjanderätt till uteplatsen har istället sitt stöd i en muntlig utsago från bostadsrättsföreningen och föreningen kan när som helst återta nyttjanderätten. Någon hänvisning till eller information om denna överenskommelse finns överhuvudtaget inte i marknadsföringsmaterialet, varför det föreligger en risk att framställningen blir vilseledande (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2014-1745).

I den objektsbeskrivning som har bilagts överlåtelseavtalet förklaras att uteplatsen inte är upplåten med bostadsrätt. Eftersom denna förklaring har nått endast köparna och inte övriga spekulanter samt gjort det först vid kontraktsskrivningen, anser Fastighetsmäklarinspektionen att objektsbeskrivningen som bilagts överlåtelsehandlingarna inte ska påverka bedömningen av om uppgifterna om uteplatsen i marknadsföringsmaterialet har varit vilseledande.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN, genom att ha uppgett i marknadsföringsmaterialet att bostadsrätten hade en uteplats utan att redogöra för förhållandena kring bostadsrättsinnehavarens nyttjanderätt till denna samt ritat in uteplatsen i planritningen, har förmedlat ett intryck av att uteplatsen ingår i överlåtelsen av bostadsrätten. Intrycket förstärks dessutom av fotografierna i marknadsföringsmaterialet. Uppgifterna är således att betrakta som vilseledande och otillbörliga enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen, varför användandet av materialet strider mot god marknadsföringssed och därmed även mot god fastighetsmäklarsed. NN ska därför meddelas en varning.