Nyproduktion

De olika avtal som brukar användas vid nyproduktion skiljer sig normalt åt från avtal som brukar användas vid försäljning av en begagnad bostad. Mäklaren behöver vara kunnig om den typ av nyproduktion hen sysslar med, till exempel vilka avtalsformer som används och vad som krävs för att kunna skriva på de olika avtalen. Mäklaren ska kunna lämna information och ha tillräcklig kunskap för att ge råd och svar på parternas eventuella frågor.

Mäklaren måste vara uppmärksam på särskilda förhållanden som gäller för förmedlingen och på vilken typ av förmedling uppdraget gäller. Det är mycket viktigt att spekulanter och köpare får korrekt information om vem som är motpart och att handlingarna anpassas till vad som gäller i just den situationen.

Mäklarens uppdrag

Förmedlingsuppdraget är ett personligt uppdrag för en namngiven, registrerad mäklare. Det innebär att ett mäklarföretag inte kan vara uppdragstagare för ett förmedlingsuppdrag i fastighetsmäklarlagens mening. Det är viktigt att det görs klart vem som ansvarar för att förmedla en bostad. Om en mäklare åtar sig ett uppdrag att förmedla ett större antal bostäder kan hen bli personligen ansvarig även för sådana moment som utförs av registrerade kollegor. Om uppdragsgivaren inte är en konsument, till exempel ett byggföretag eller en bostadsrättsförening, går det att komma överens om att inte ta fram ett skriftligt uppdragsavtal. Med hänsyn till frågor som rör ansvar, försäkring och tillsyn är det dock lämpligt att uppdragsavtalet upprättas skriftligt.

Information i objektsbeskrivningen

Det finns inga särskilt skapade regler i fastighetsmäklarlagen för nyproduktion. Samma krav på vad som ska finnas med i objektsbeskrivningen gäller alltså vid nyproduktion som vid förmedling av bostäder i andra fall.

Alla uppgifter som lämnas i objektsbeskrivningen ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om bostaden. Det gäller även sådan information som inte är obligatorisk att ha med, men som ändå lämnas av mäklaren.

Tänk på att:

• Objektsbeskrivningen inte bör ge intryck av att en bostad är färdigbyggd, om det inte stämmer med verkligheten.
  
  
• Det bör framgå tydligt om mäklaren bara visar ett förslag på ett hus som skulle kunna byggas.
  
  
• Det är viktigt att det tydligt framgår i objektsbeskrivningen vad det är som förmedlas. I praxis har en mäklare ansetts ha ett mer långtgående ansvar än vad som egentligen var menat från mäklarens sida. Mäklaren hade i objektsbeskrivningen gett intryck av att förmedlingsuppdraget inte bara gällde en tomt, utan också ett hus som skulle byggas. Mäklaren ansågs då ansvara för information och kontroller av byggavtalet mellan köparen och byggföretaget, trots att förmedlingsuppdraget egentligen bara omfattade tomten.
  
  

Vid nyproduktion kan informationen i objektsbeskrivningen behöva anpassas efter vad som är möjligt att ange om den bostad som förmedlas. Ett par exempel är:

• Om en fastighet ännu inte har något beslutat taxeringsvärde ska det framgå.
  
  
• Driftskostnader ska anges även för en obebyggd tomt. Driftskostnader kan då exempelvis vara avgifter för vatten och avlopp. Om det inte finns några faktiska kostnader för en fastighet får driftskostnaderna anges efter en schablon. Annars måste skälet till att information om driftskostnader saknas anges. Om en bostadsrätt saknar driftkostnader behöver detta däremot inte anges i objektsbeskrivningen.
  
  
• Pantsättning av bostadsrätten är normalt inte aktuellt vid nyproduktion. Om bostadsrätten är fri från pantsättningar bör det anges.
  
  

Information om särskilda förutsättningar

För en spekulant eller en köpare är det viktigt att få svar på om det finns särskilda förutsättningar för köpet. Det kan exempelvis gälla att köpet är beroende av att en avstyckning sker eller att en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen måste registreras innan en upplåtelse kan genomföras.

Ibland säljs en tomt med villkor om att köparen måste ingå ett separat byggavtal med ett visst företag för att bygga ett hus på tomten. Villkoren för byggavtalet bör då finnas med i objektsbeskrivningen.