Hoppa till huvudinnehåll
Meny

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Stäng meny

Marknadsföring och visning

Objekts­beskrivning

Att köpa en bostad är ofta en stor händelse i livet. Det är nödvändigt att få viss information om bostaden i god tid innan det är dags att fatta ett beslut om köp. Mäklaren ska därför ge alla spekulanter en skriftlig beskrivning av bostaden, en så kallad objektsbeskrivning.

Tänk på det här

  • Objektsbeskrivningen innehåller värdefull information för en spekulant.

  • Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om bostaden.

  • En del av de obligatoriska uppgifterna som ska finnas i objektsbeskrivningen kommer från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns anledning att ifrågasätta dem.

  • Mäklaren mäter inte bostaden i samband med förmedlingsuppdraget. Istället är det i första hand säljaren som lämnar uppgiften om hur stor bostaden är till mäklaren.

  • Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av vad det kostar att bo i bostaden i en så kallad boendekostnadskalkyl.

En objektsbeskrivning är en skriftlig beskrivning av bostaden. Det ingår i mäklarens uppdrag att sätta ihop en sådan. Mäklaren ska lämna den till alla som överväger att lägga ett bud på en bostad i god tid innan köpet.  Beskrivningen ska samla informationen i en handling. Det är inte tillåtet att hänvisa till andra handlingar för att hitta informationen om bostaden. Det finns inget krav på att objektsbeskrivningen måste lämnas till konsumenten i fysisk form. Oavsett i vilken form den lämnas har dock mäklaren en skyldighet att se till att alla tilltänkta köpare faktiskt tar del av den. 

Information som ska finnas med

Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Vilka uppgifter det är beror på om köpet gäller en fastighet, oftast ett hus, eller en bostadsrätt.

Objektsbeskrivning av en fastighet

En objektsbeskrivning av en fastighet ska innehålla uppgifter om:

  • Fastighetens beteckning.
  • Taxeringsvärde.
  • Areal.
  • Driftskostnader.
  • Gemensamhetsanläggningar.
  • Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
  • Vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten.

Objektsbeskrivning av en bostadsrätt

En objektsbeskrivning av en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om:

  • Bostadsrättsföreningens namn.
  • Pantsättning av bostadsrätten.
  • Andelstal.
  • Lägenhetens nummer.
  • Lägenhetens storlek.
  • Mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.
  • Lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften.
  • Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.
  • Driftskostnader.

Mäklaren ska också erbjuda den senaste årsredovisningen som finns att få tag på och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning ska föreningens ekonomiska plan erbjudas.

Fler uppgifter

Det är vanligt att mäklaren tar med mer information i beskrivningen än de uppgifter som måste finnas med. Det finns inget hinder mot det men uppgifterna ska stämma överens med verkligheten. Informationen ska beskriva bostaden på ett korrekt sätt. Annars finns en risk att köparen luras. Se mer under avsnittet marknadsföring.

Boendekostnad

Mäklaren ska också erbjuda en skriftlig beräkning av kostnaden för att bo i bostaden i en så kallad boendekostnadskalkyl. Syftet är att uppmärksamma spekulanten på vilka kostnader ett köp kommer att föra med sig.

Var uppgifterna hämtas från

De obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivningen hämtas bland annat från Lantmäteriets fastighetsregister och från bostadsrättsföreningens styrelse. Vissa uppgifter kommer också från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns omständigheter som ger anledning att ifrågasätta dem. Uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning räknas ut av mäklaren själv utifrån uppgifter som inhämtas bland annat från styrelsen. 

Det namn och nummer en fastighet har fått av Lantmäteriet. Uppgiften finns i fastighetsregistret som är ett register med information om Sveriges fastigheter. Lantmäteriet ansvarar för registret. Se Lantmäteriets webbplats för mer information.

Det samlade värdet av en fastighet. Uppgiften finns i fastighetsregistret. Se Lantmäteriets webbplats för mer information.

Fastighetens storlek i kvadratmeter. Uppgiften finns i fastighetsregistret.

Anger normala kostnader för att äga och sköta bostaden. Kostnaderna ska redovisas så utförligt att köparen kan bedöma hur ett köp skulle påverka ekonomin.

Driftskostnader för en fastighet är exempelvis kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, fastighetsavgift, tomträttsavgäld och avgifter för samfällighetsföreningar. Hushållsström och hemförsäkring räknas inte till driftskostnader.  

En objektsbeskrivning för en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om de driftskostnader som finns. Kostnader för sophämtning och för vatten och avlopp är driftskostnader som normalt hör till bostadsrättsföreningens gemensamma kostnader, inte till den enskilda bostadsrättslägenheten. Om det inte finns några driftskostnader behöver inte informationen finnas med i beskrivningen.

Enskilda kostnader kan anges efter schablon, det vill säga som ett förutbestämt belopp och inte individuellt för just den bostaden. Det är däremot inte tillräckligt att de totala driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt.

En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är till nytta för flera hus. Att ha en andel i en gemensamhetsanläggning innebär en rätt att använda anläggningen.

Exempel på gemensamhetsanläggningar är:

  • Vägar.
  • Parkeringsplatser och garage.
  • Vatten- och avloppsanläggningar.
  • Grönytor.
  • Lekplatser.
  • Bryggor.
  • Badplatser.
  • Bredband för data och TV.
  • Trapphus och hissar.

Se Lantmäteriets webbplats för mer information.

En objektsbeskrivning för en fastighet ska innehålla uppgifter om eventuella gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen som numera finns i 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen men tidigare fanns i 18 § fastighetsmäklarlagen (prop.2010/11:15 s. 31) framgår bland annat följande: "Med andelar i en gemensamhetsanläggning följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar."

En byggnads exakta ålder kan ibland vara okänd. I sådana fall är det tillräckligt att beskrivningen innehåller en ungefärlig uppgift om åldern. Byggnadssättet kan i de flesta fall anges genom en allmän beskrivning. Det som bör anges är byggnadens grundförhållanden, väggarnas ytterbeklädnad, takbeklädnad, uppvärmnings- och VVS-förhållanden samt annat som i det särskilda fallet är av intresse.

Det betyder att mäklaren bland annat kontrollerar äganderätts- och inskrivningsförhållanden. För fastigheter och tomträtter är det normalt tillräckligt att mäklaren vänder sig till Lantmäteriet för att få upplysning om lagfart och inteckningar. Se Lantmäteriets webbplats för mer information.

Bostadens storlek, den så kallade boarean, är ofta viktig för parterna i en bostadsaffär. Mäklaren mäter inte bostaden i samband med förmedlingsuppdraget. Istället är det i första hand säljaren som lämnar uppgift om bostadens storlek till mäklaren. Mäklaren kan vidarebefordra säljarens uppgift till spekulanter och köpare om det inte finns anledning att misstänka att uppgiften skulle vara fel.

Mäklaren bör informera säljaren om hur viktigt det är att bostaden beskrivs på ett korrekt sätt. Om säljaren har uppgett felaktig information om boarean kan nämligen köparen ha rätt till avdrag på priset. Dessutom kan mäklaren bli skyldig att betala skadestånd om det kommer fram att mäklaren kände till eller borde ha misstänkt att informationen var fel.

Om boarean är särskilt viktig för köparen bör hen själv mäta eller anlita någon som kan mäta bostaden före köpet. Om informationen om boarean är osäker kan mäklaren föreslå att säljaren ser till att en mätning görs innan bostaden börjar marknadsföras. På så sätt kan onödiga tvister undvikas.

Kompletterande uppgifter om bostadens storlek

Ibland måste mäklaren lämna kompletterande information om bostadens storlek. Det gäller exempelvis om säljarens uppgift om boarean inte stämmer överens med uppgiften från Lantmäteriets fastighetsregister eller bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Det gäller också om mäklaren känner till eller bör misstänka att säljarens uppgift är fel.

Om mäklaren får olika uppgifter om boarean ska alla uppgifterna finnas med i objektsbeskrivningen såvida inte någon av dem är uppenbart felaktig. Mäklaren ska också informera om varifrån uppgifterna kommer. 

Ungefärliga uppgifter

Boarean bör inte anges som en cirkauppgift. Om mäklaren ändå använder en sådan bör hen också förklara varför. Om det är en uppskattad uppgift bör det anges tydligt. Det bör också framgå vem som gjort uppskattningen.

Standard för hur man mäter area

Det finns regler för hur man mäter hus och lägenheter i den svenska standarden ”Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler”. Standarden säljs av SIS Förlag AB.

Läs mer på Svenska institutet för standarders webbplats.

Boarea och biarea

Alla utrymmen som ingår i en bostad kan inte användas lika bra. Den mätbara arean delas därför upp i boarea och biarea. Som boarea räknas normalt arean i våningsplan där hela golvet ligger ovanför marknivån utom utrymmen med lägre takhöjd än 190 cm och utrymmen som inte kan nås inifrån via dörröppning, trappa, permanent stege eller lucka med fällbar stege. Som biarea räknas bland annat pannrum, garage och källarvåning under marknivån som kan nås inifrån.

Mer information om boarea och biarea finns på Skatteverkets webbplats.

Uppgifter om bostadens storlek

För småhus finns uppgiften om den så kallade taxerade arean bland annat i fastighetsutdraget från Lantmäteriet.

För bostadsrätter finns uppgiften om lägenhetens storlek ofta i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister.

Uppgiften hos Lantmäteriet eller bostadsrättsföreningen motsvarar inte alltid den faktiska arean enligt den standard som gäller idag. Det kan till exempel bero på att bostaden har ändrats eller att mätningen har gjorts enligt en tidigare standard.

Att en bostadsrätt är pantsatt betyder att den används som säkerhet för ett lån.

Uppgifter om pantsättning är en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning för en bostadsrätt. Det ingår i mäklarens skyldigheter att kontrollera bland annat om en bostadsrätt är pantsatt. Uppgiften är av mycket stort värde för tilltänkta köpare. Eftersom det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter för bostadsrätter, anser FMI att mäklaren även är skyldig att ange om en bostadsrätt inte är pantsatt.

Om det handlar om en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättens andelstal. Det innebär en beskrivning av bostadsrättens andel på två sätt. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, det vill säga hur stor insats bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska ange båda andelstalen i objektsbeskrivningen. Uppgifterna inhämtas från bostadsrättsföreningens styrelse.  

En objektsbeskrivning av en bostadsrätt ska innehålla uppgift om upplåten mark och storleken på den. Det kan exempelvis handla om rätten att använda en uteplats som följer med en bostadsrätt. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om andra utrymmen som upplåts med bostadsrätten exempelvis terrass. Vidare ska anges vilka rättigheter och skyldigheter som gäller för dem. Uppgiften ska redovisas på ett så tydligt sätt som möjligt. 

Om marknadsföringen innehåller beskrivningar av en egen uteplats, terrass, trädgård, täppa eller liknade ska det framgå av informationen vilken rätt bostadsrättsinnehavaren har till den beskrivna uteplatsen eller marken utanför bostaden. Om mäklaren inte får information om förutsättningarna för en sådan uteplats från säljaren eller bostadsrättsföreningen, bör objektsbeskrivningen innehålla en allmän reservation om detta. Uppgiften kan hämtas från upplåtelseavtalet och bostadsrättsföreningen. 

Den avgift per år som bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut för den löpande verksamheten delas i praktiken oftast upp i månadsavgifter.

För att få fram den indirekta nettoskuldsättningen för den aktuella lägenheten ska andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till bostadsrättsföreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med föreningens nettoskuldsättning. Andelstalet för årsavgift kan ofta fås från bostadsrättsföreningens styrelse eller föreningens förvaltare. 

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen. 

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i objektsbeskrivningen. 

Bostadsrättsföreningens räntebärande skulder

Bostadsrättsföreningens skulder redovisas vanligtvis i balansräkningen under rubrikerna ”Långfristiga skulder” och ”Kortfristiga skulder”. De vanligaste räntebärande skulderna som ska tas med i beräkningen är långfristiga och kortfristiga skulder till kreditinstitut (banklån). Det kan även finnas andra räntebärande skulder, såsom skulder till fastighetsbolag eller fastighetsutvecklare, som ska tas med i beräkningen. Skulder som exempelvis redovisas under posterna ”Leverantörsskulder”, ”Skatteskulder” och ”Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter” utgör enligt inspetionens uppfattning inte räntebärande skulder och ska därför inte tas med i uträkningen. 

Bostadsrättsföreningens räntebärande tillgångar och likvida medel

Tillgångar som redovisas i posten ”Kassa och bank” utgör likvida medel och ska tas med i uträkningen.

Det är vanligt att en bostadsrättsförening har medel hos förvaltaren. Det kan i årsredovisningen exempelvis benämnas klientmedelskonto, avräkningskonto, placeringskonto eller räntekonto. Sådana medel hittas vanligtvis under posten ”Övriga fordringar” i balansräkningen och beskrivs närmare i en not som tillhör den posten. Inspektionen anser att dessa medel hos förvaltaren ska tas med i uträkningen av den indirekta nettoskuldsättningen. 

FMI anser även att eventuell behållning på föreningens skattekonto är att likställa med likvida medel och ska tas med vid beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen. Även i detta fall brukar beloppet redvisas i posten ”Övriga fordringar” i balansräkningen och beskrivas närmare i en not som tillhör posten. 

Inspektionen anser att tillgångar som redovisas under posterna ”Kundfordringar”, ”Avgifts- och hyresfordringar” och ”Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter” inte utgör räntebärande tillgångar och därför inte heller ska tas med i uträkningen av den indirekta nettoskuldsättningen. Inspektionen anser att inte heller skatteskulder ska anses utgöra räntebärande skulder och ska därför inte beaktas i uträkningen. Inspektionen har samma inställning vad gäller eventuella fordringar rörande skatt. Sådana fordringar bör inte anses utgöra räntebärande fordringar och ska därför inte beaktas i uträkningen. 

Se mer under avsnittet indirekt nettoskuldsättning

Fastighetsmäklarlag (2021:516)

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar.

Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning samt driftskostnader.

Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas.

Enligt 3 kap 16 § ska mäklaren erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.

Vanliga frågor om objektsbeskrivning

  • Det ingår normalt i mäklarens uppdrag att sätta ihop en objektsbeskrivning. Alla konsumenter som överväger att köpa bostaden har rätt att få objektsbeskrivningen i god tid innan köpet.

  • Enligt det nya lagkravet som började gälla den 1 januari 2023 ska en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning räknas ut av dig som mäklare och redovisas i objektsbeskrivningen. För att få fram detta ska alltså andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med föreningens totala nettoskuldsättning. Uppgiften om andelstalen ska sedan tidigare redovisas i objektsbeskrivningen och inhämtas från bostadsrättsföreningens styrelse eller förvaltaren. 

    I förarbetena till bestämmelsen anges att en mäklare som utgångspunkt bör kunna förlita sig på de uppgifter som föreningen lämnar om andelstal och grunda sin beräkning på uppgifterna. Mäklaren kan dock, beroende på omständigheterna, behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser samt vid behov behöva ta del av informationen som lämnas i exempelvis stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få de nödvändiga uppgifterna.  

    Det är inte ovanligt att mäklarbilder saknar uttryckligt angivet andelstal för årsavgift. Mot bakgrund av uttalandena i förarbetena anser inspektionen dock att det finns ett visst ansvar hos dig som mäklare att vid behov vidta åtgärder för att eftersöka det andelstal som används vid fördelning av årsavgiften. Inspektionen anser därför att du som mäklare har ett ansvar att vid behov ta kontakt med föreningen eller förvaltaren och/eller att använda dig av informationen i andra handlingar såsom stadgarna och den ekonomiska planen. Om du  trots sådana försök inte lyckas få fram tillförlitlig information om andelstalet bör du kunna visa att försök att inhämta relevant information har gjorts utan framgång. 

     

     

  • Det anges vare sig i bestämmelsen i fastighetsmäklarlagen eller i förarbetena till lagen uttryckligen att ytan ska anges. Däremot har lagstiftaren uttalat att uppgifterna i upplåtelseavtalet om sådan mark eller annat utrymme ska anges så pass tydligt att det står klart för den som väljer att teckna ett upplåtelseavtal vad som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Som exempel uttalas att det kan göras genom en ritning eller en skiss. Mycket talar för att en förutsättning för en sådan förståelse är att uppgiften lämnas så pass utförligt att marken eller utrymmet går att precisera för att undvika en framtida tvist mellan parterna. 

  • Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument och det ska tillhandahållas som en sammanhållen handling.

    Det finns inte något uttalat krav på att objektsbeskrivningen ska vara i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt.

    En objektsbeskrivning som mäklaren endast tillhandahåller på internet ställer krav på att de tilltänkta köparna själva söker fram beskrivningen. Det är dock inte självklart att alla spekulanter har kunskap om att konsumenter har rätt att få del av en objektsbeskrivning, vet var de ska leta eller att de över huvud taget har tillgång till internet. Ett sådant tillgängliggörande kan därför normalt inte anses tillräckligt för att uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på att alla tilltänkta köpare ska tillhandahållas en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare endast i undantagsfall godtagit att en objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare enbart på internet I de fallen hade de tilltänkta köparna uttryckligen accepterat att ta del av objektsbeskrivningen endast på internet.

  • Om resultatet är en negativ skuldsättning, det vill säga att bostadsrättsföreningens tillgångar överstiger skulderna, har FMI:s disciplinnämnd i beslut inte riktat någon kritik mot mäklaren när denne i objektsbeskrivningen har angett att den indirekta nettoskuldsättningen är noll kronor samt lämnat en förtydligande kommentar om bakgrunden till uppgiften. Inspektionen anser att det är av vikt att det redovisas tydligt hur det förhåller sig för att undvika risken för att informationen missförstås avseende huruvida uppgiften har beräknats och resultatet har blivit att ingen skuld föreligger kontra mot att uppgiften utelämnas för att uträkningen inte har gjorts.

  • Nej, mäklaren kontrollerar normalt inte annat än vem som äger bostaden och vilka rättigheter som belastar den. Uppgiften om bostadens storlek kommer normalt från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgift stämmer om det inte finns anledning att misstänka att den är felaktig.

Senast uppdaterad 2024-11-19