Hoppa till huvudinnehåll
Meny

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Stäng meny

Marknadsföring och visning

Lockpris

Med lockpris menas att mäklaren använder en felaktig prissättning för att öka intresset för en bostad. Mäklaren sätter medvetet ett pris som är lägre än bostadens värde eller det pris som säljaren är beredd att sälja för.

Det ingår i mäklarens uppgifter att bedöma vad bostaden är värd och att marknadsföra den. Att medvetet ange ett allt för lågt pris för bostaden är förbjudet. Enbart förhållandet att försäljningspriset är högre än utgångspriset betyder däremot inte att det handlar om ett lockpris. Flera osäkerhetsmoment påverkar möjligheten att bedöma en bostads marknadsvärde och det kan finnas en rimlig förklaring till varför det marknadsförda priset avviker från det slutliga försäljningspriset.

Det är inte reglerat i lag hur stor skillnaden måste vara för att den ska anses väsentlig. Domstolen har uttalat att en skillnad mellan utgångspriset och det bedömda marknadsvärdet på drygt tio procent inte är tillräckligt stor.

Anledningen till att lockpris används i marknadsföringen kan vara att locka fler spekulanter till visning och budgivning. Det är viktigt att känna till att säljaren inte är bunden att sälja till det pris som har angetts i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarlag (2021:516)

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig vid utförandet av uppdraget. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Marknadsföringslag (2008:486)

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska använda sig av beskrivningar och bildmaterial som återger objektet på ett korrekt sätt. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

 

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som ligger väsentligt under det bedömda marknadsvärdet eller det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna, bland annat av Kammarrätten i Stockholm i en dom 2012 och i tre domar 2013. I en av dessa domar uttalade domstolen att ett utgångspris som understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte skulle anses vara en väsentlig avvikelse (se Kammarrätten i Stockholms dom den 11 februari 2013 i mål nr 3343-12).

Högsta förvaltningsdomstolen uttalade i HFD 2023 ref. 28 att det inte strider mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen av en bostad ange ett utgångspris som motsvarar det lägsta pris som säljaren kan tänka sig att sälja bostaden för men som väsentligt överstiger det av mäklaren bedömda marknadsvärdet.

I HFD 2025 ref. 4 ansåg domstolen att Fastighetsmäklarinspektionen, genom att jämföra utgångspriser och de slutliga försäljningspriserna för ett flertal förmedlingsobjekt, inte hade visat att de angivna utgångspriserna varit vilseledande.

 

Senast uppdaterad 2025-12-03