En bostadsrätts indirekta nettoskuld-sättning

För att få fram den indirekta skuldsättningen för den aktuella lägenheten ska andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning. Uppgiften om andelstalen ska sedan tidigare redovisas i objektsbeskrivningen och inhämtas från bostadsrättsföreningen.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen.
 

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i kronor i objektsbeskrivningen. Mäklaren har som utgångspunkt rätt att förlita sig på de uppgifter som lämnas av föreningen, med undantag för om det finns anledning att misstänka att uppgiften inte stämmer. Då behöver mäklaren utreda hur det faktiskt är.

Varifrån ska uppgifterna hämtas?

Som underlag för beräkningen av en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning används som huvudregel föreningens totala nettoskuldsättning enligt den senaste årsredovisningen. I balansräkningen finns information om räntebärande tillgångar, räntebärande skulder och likvida medel.

Vid nyproduktion där slutfinansieringen ännu inte är genomförd kan det dock leda till en missvisande uppgift om årsredovisningen används som underlag. Fram till dess att en årsredovisning finns tillgänglig där slutfinansieringen är genomförd bör mäklaren i stället utgå från uppgifterna i den ekonomiska planen vid beräkningen. Mäklaren ska i ett sådant fall tydligt ange i objektsbeskrivningen att den ekonomiska planen utgör beräkningsunderlag, att det finns en eller flera senare tillgängliga årsredovisningar samt orsaken till att det är den ekonomiska planen och inte den senaste tillgängliga årsredovisningen som ligger till grund för beräkningen. 

Om det saknas årsredovisning i föreningen ska i normalfallet istället den ekonomiska planen användas som underlag.

Mäklaren ska i efterhand kunna redogöra för hur uträkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning har gått till.

Räntebärande skulder

De skulder som ska användas i uträkningen finns vanligtvis i balansräkningen under rubrikerna ”Kortfristiga skulder” (betalas inom ett år) och ”Långfristiga skulder” (förfaller efter mer än ett år). Posterna rör främst långfristiga och kortfristiga skulder till kreditinstitut (banklån).

Exempel på poster som inte ska tas med i beräkningen. Listan är inte uttömmande.

• Leverantörsskulder
• Skatteskulder
• Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Räntebärande tillgångar och likvida medel

Dessa poster ska tas med vid beräkningen. Listan är inte uttömmande.

• Kassa och bank
• Medel som finns hos förvaltaren (benämns exempelvis ”klientmedelskonto/klientmedel” eller ”avräkningskonto” i årsredovisningen)
• Medel på föreningens skattekonto
• Fastränteplaceringar
• Kortfristiga placeringar

Exempel på poster som FMI anser inte ska tas med vid beräkningen. Listan är inte uttömmande.

• Kundfordringar
• Avgifts- och hyresfordringar
• Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
• Skattefordringar

Övriga skulder/fordringar och finansiella anläggningstillgångar

I balansräkningen kan posterna ”Övriga skulder”, ”Övriga fordringar” och ”Finansiella anläggningstillgångar” förekomma. Finns det en not som uttrycker att posten eller en del av den är att betrakta som en räntebärande skuld, en räntebärande fordran eller som likvida medel ska detta beaktas vid uträkningen.

Övriga skulder
Ett angivet belopp under posten ”Övriga skulder” avser oftast skulder som inte är räntebärande exempelvis personalens källskatt, moms, sociala avgifter, uttagsskatt, inre fond, depositioner och clearing ska inte beaktas vid uträkningen.

Övriga fordringar
Exempel på poster som ska beaktas som en räntebärande fordran är behållning på skattekontot, medel som bostadsrättsförening förvarar hos förvaltaren som ofta benämns klientmedelskonto, avräkningskonto, placeringskonto eller räntekonto. Andra tillgångar som redovisas under posten ”Övriga fordringar”, där det inte redogörs för i tillhörande not i årsredovisningen vad beloppet avser, brukar vara fordringar som inte är räntebärande, exempelvis rörande skatt och moms.

Finansiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar är i de flesta fall inte att betrakta som räntebärande tillgångar eller likvida medel. Det kan dock inte uteslutas om det exempelvis rör sig om en räntebärande långfristig placering, exempelvis ett innehav av långfristiga räntebärande obligationer. Exempel då tillgången inte ska beaktas är andel i en ekonomisk förening (exempelvis förvaltaren eller en intresseförening) och andel i en samfällighet avseende garage.

Om information saknas
I de fall en närmare beskrivning av någon av posterna ”Övriga skulder”, "Övriga fordringar” eller ”Finansiella anläggningstillgångar” saknas och beloppet överstiger 500 000 kronor bör en kommentar lämnas i vilken det bör framgå att det inte har utretts om posten är att betrakta som räntebärande skulder, räntebärande fordringar eller likvida medel och att beloppet därför inte har beaktats vid beräkningen. 

Andelstal

Uppgift om bostadsrättens andelstal för årsavgift fås vanligtvis från föreningen/förvaltaren och/eller säljaren. Uppgiften om andelstal kan presenteras av föreningen/förvaltaren på olika sätt. Antingen som ett procenttal (t.ex. 1, 43 procent) eller omvandlat till andel av 1, då skrivet som 0,0143.

Det förekommer att andelstalet för årsavgift inte framgår av mäklarbilden. Det händer också att det står ett eller flera andelstal och att det inte framgår tydligt vad andelstalen används till. Vid oklarheter har mäklaren ett visst ansvar att vidta åtgärder för att eftersöka det korrekta andelstalet för uträkningen.

• Ofta kan föreningens stadgar i kombination med mäklarbilden vara tillräckligt för att ta reda på vilket andelstal som används för fördelningen av årsavgiften.
• Mäklaren kan även behöva ställa kontrollfrågor till föreningen/förvaltaren.
• I mer sällsynta fall kan det även krävas att mäklaren tar del av ytterligare handlingar, såsom föreningens ekonomiska plan eller upplåtelseavtalet.

Differentierade andelstal
Det förekommer att en bostadsrättsförening tillämpar differentierade andelstal för fördelning av kostnader. Föreningen har då inte en enda fördelningsgrund för samtliga kostnader. 

Det finns inget standardformat för hur information då lämnas från föreningarna. I mäklarbilden kan exempelvis ”Andelstal, kapital” och ”Andelstal, drift”.  Det kan även anges olika kategorier av kostnader, vilken fördelningsgrund som används för de olika kategorierna samt värdet för den enskilda bostadsrätten. 

Om differentierade andelstal tillämpas kan uträkningen av den indirekta nettoskuldsättningen försvåras eller till och med omöjliggöras. Det kan vara så pass komplicerat att beräkna bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning att mäklaren hellre bör avstå från att göra uträkningen, då det inte är möjligt att få fram en rättvisande uppgift. I objektsbeskrivningen bör i så fall en kommentar lämnas med en förklaring till varför mäklaren inte kan lämna uppgift om vad den indirekta nettoskuldsättningen uppgår till. Mäklaren ska också kunna redogöra för skälen till att hen har bedömt att föreningen använder sig av differentierade andelstal.

Nyproducerad bostadsrätt

Avser förmedlingen en nyproducerad bostadsrätt eller en bostadsrätt i en nybildad förening finns det dock inte alltid en fastställd årsredovisning att tillgå. Uträkningen ska då i normalfallet göras genom att skuldsättningen som redogörs för i den ekonomiska planen multipliceras med bostadsrättens andelstal för årsavgift.

I en förening där det finns en tillgänglig årsredovisning, men där slutfinansieringen av nyproduktionen ännu inte är genomförd, kan det dock leda till en missvisande uppgift om årsredovisningen används som underlag. Att basera uträkningen på en förenings inledande årsredovisning, innan det att slutfinansieringen av nyproduktionen är löst, kan leda till att den framräknade uppgiften skiljer sig betydligt från en uträkning som görs baserad på senare uppgifter om föreningens ekonomi då slutfinansieringen är genomförd. En sådan uppgift blir i många fall sannolikt inte rättvisande och kan skapa en vilseledande bild av skuldsättningen och räntekänsligheten. Fram till dess att en årsredovisning finns tillgänglig där slutfinansieringen är genomförd bör mäklaren därför i stället utgå från uppgifterna i den ekonomiska planen vid beräkningen (Se inspektionens beslut med dnr 24–2091). Mäklaren ska i ett sådant fall tydligt ange i objektsbeskrivningen att den ekonomiska planen utgör beräkningsunderlag, att det finns en eller flera senare tillgängliga årsredovisningar samt orsaken till att det är den ekonomiska planen och inte den senast tillgängliga årsredovisningen som ligger till grund för beräkningen.

Att en bostadsrättsförenings slutfinansiering ännu inte är klar kan anges i förvaltningsberättelsen i årsredovisningen. Det kan även framgå av posterna i föreningens balansräkning. Vanligtvis finns byggnadskreditiv på skuldsidan. Det kan även finnas höga belopp på tillgångssidan i exempelvis posten ”kassa och bank”, som utgörs av inbetalda insatser och upplåtelseavgifter som ska gå till finansieringen av nyproduktionen. Det kan också finnas höga belopp angivna i posterna ”Övriga fordringar” och ”Övriga skulder” som ofta utgörs av en fordran eller en skuld gentemot byggentreprenören. Vid behov bör även kontrollfrågor kunna ställas till förvaltaren och/eller föreningen.

Beräkningsunderlaget 

Under lagstiftningsarbetet avseende bestämmelsen om att ange bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning inkom kritik gällande att uträkningen skulle baseras på uppgifterna i föreningens senaste årsredovisning. Detta då informationen i årsredovisningen kan ha blivit inaktuell genom att föreningen exempelvis har amorterat ner lån eller upptagit ytterligare lån. Lagstiftaren fann dock att årsredovisningen ändå ska utgöra grund för uträkningen, då en uppgift hämtad därifrån är kvalitetssäkrad och lättillgänglig.

Fastighetsmäklarinspektionen har dock i undantagsfall som redogörs för ovan bedömt att den ekonomiska planen i stället ska utgöra underlag för beräkningen. Detta gäller fall där bostadsrättsföreningen ännu inte har hunnit upprätta sin första årsredovisning, samt fall av nyproduktion där en årsredovisning har upprättats, men där slutfinansieringen av nyproduktionen ännu inte är genomförd. Vid användande av den ekonomiska planen som underlag grundas beräkningen fortfarande på en handling som är lättillgänglig, i viss mån kvalitetssäkrad genom processen med intygsgivning och som i normalfallet bör ge en mer rättvisande bild av föreningens ekonomiska situation än en årsredovisning som har upprättats innan det att slutfinansieringen är genomförd.

Utöver dessa två undantagssituationer anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns någon möjlighet för mäklaren att grunda beräkningen på någon annan information än de uppgifter som finns angivna i föreningens senast tillgängliga årsredovisning Se exempelvis inspektionens beslut med dnr 24 1000 [beslutet har överklagats och inte vunnit laga kraft]]. Syftet med att ta fram en standardiserad uppgift om bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning utifrån ett kvalitetssäkrat underlag har varit att försöka möjliggöra en jämförelse mellan olika bostadsrätters prissättning, med hänsyn tagen till skuldsättningen, och därmed räntekänsligheten. Skulle det stå mäklaren fritt att själv avgöra vilket underlag som ska utgöra grunden för beräkningen finns en risk för att jämförbarheten minskar och att osäkerhet skapas kring nyckeltalet och grunderna för dess beräkning. Fastighetsmäklarinspektionen vill därför understryka vikten av att mäklare använder rätt underlag vid beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning och därmed inte frångår den senast tillgängliga årsredovisningen, alternativt den ekonomiska planen i de fall föreningen inte har hunnit upprätta sin första årsredovisning eller då en årsredovisning finns, men slutfinansieringen av nyproduktionen ännu inte är genomförd.

Utöver att ange den obligatoriska uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen, baserad på informationen i den senast tillgängliga årsredovisningen eller den ekonomiska planen i ovan nämnda undantagsfall, finns det dock inget som hindrar att mäklaren i sin information gentemot tilltänkta köpare förtydligar och utvecklar informationen om föreningens ekonomiska situation. Om en mäklare har fått kännedom om väsentliga förändringar avseende föreningens skuldsättning kan det även föreligga en skyldighet för mäklaren att uppmärksamma tilltänkta köpare på detta.

Negativ skuldsättning

Om resultatet är en negativ skuldsättning, det vill säga att föreningens tillgångar överstiger skulderna, kan uppgift lämnas om att den indirekta nettoskuldsättningen är noll kronor om även en förklaring ges till hur det är. Det får inte finnas oklarheter kring om uppgiften som lämnas betyder att uppgiften har räknats ut och visar att någon skuldsättning inte förekommer eller om det betyder att uppgiften inte lämnas för att uträkningen inte har gjorts.

Hjälp vid uträkningen

Läs mer i Fastighetsmäklarinspektionens PM och vägledning som skrivits efter en tematisk granskning som har gjorts av lagkravet.

PM - Tematisk tillsyn av uppgift om indirekt nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen reviderad version februari 2025

Vägledning för uträkning av en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning