En bostadsrätts indirekta nettoskuld-sättning

En mäklare ska tillhandahålla en spekulant som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt lagen finns krav på vissa obligatoriska uppgifter som ska finnas med i den. Om det är en bostadsrätt som säljs ska den bland annat innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Med det menas hur stor del av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten.

Tänk på det här

Att köpa en bostadsrätt är ofta en stor investering.
Föreningens ekonomi är viktig för den som vill köpa och bör spela roll i jämförelse mellan olika bostäder. Detta eftersom ändringar i ränteläget kan påverka storleken på bostadsrättens avgift.
Uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning kan hjälpa tilltänkta köpare att jämföra olika bostadsrätters prissättning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning och därmed räntekänslighet.

För att få fram den indirekta skuldsättningen för den aktuella lägenheten ska andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning. Uppgiften om andelstalen ska sedan tidigare redovisas i objektsbeskrivningen och inhämtas från bostadsrättsföreningen.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen.

Formel för indirekt nettoskuldsättning. Föreningens räntebärande skulder, minus räntebärande tillgångar, minus likvida medel, gånger andelstalet för årsavgift (i decimalform) är lika med bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i kronor i objektsbeskrivningen. Mäklaren har som utgångspunkt rätt att förlita sig på de uppgifter som lämnas av föreningen, med undantag för om det finns anledning att misstänka att uppgiften inte stämmer. Då behöver mäklaren utreda hur det faktiskt är.

Varifrån ska uppgifterna hämtas?

Som underlag för beräkningen av en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning används föreningens totala nettoskuldsättning enligt den senaste årsredovisningen. I balansräkningen finns information om räntebärande tillgångar, räntebärande skulder och likvida medel.

Om det saknas årsredovisning i föreningen ska i stället den ekonomiska planen användas som underlag.

Mäklaren ska i efterhand kunna redogöra för hur uträkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning har gått till.

Räntebärande skulder

De skulder som ska användas i uträkningen finns vanligtvis i balansräkningen under rubrikerna ”Kortfristiga skulder” (betalas inom ett år) och ”Långfristiga skulder” (förfaller efter mer än ett år). Posterna rör främst långfristiga och kortfristiga skulder till kreditinstitut (banklån).

Exempel på poster som inte ska tas med i beräkningen. Listan är inte uttömmande.

Leverantörsskulder
Skatteskulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Räntebärande tillgångar och likvida medel

Dessa poster ska tas med vid beräkningen. Listan är inte uttömmande.

Kassa och bank
Medel som finns hos förvaltaren (benämns exempelvis ”klientmedelskonto/klientmedel” eller ”avräkningskonto” i årsredovisningen)
Medel på föreningens skattekonto
Fastränteplaceringar
Kortfristiga placeringar

Exempel på poster som FMI anser inte ska tas med vid beräkningen. Listan är inte uttömmande.

Kundfordringar
Avgifts- och hyresfordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Skattefordringar

Övriga skulder/fordringar och finansiella anläggningstillgångar

I balansräkningen kan posterna ”Övriga skulder”, ”Övriga fordringar” och ”Finansiella anläggningstillgångar” förekomma. Finns det en not som uttrycker att posten eller en del av den är att betrakta som en räntebärande skuld, en räntebärande fordran eller som likvida medel ska detta beaktas vid uträkningen.

Övriga skulder
Ett angivet belopp under posten ”Övriga skulder” avser oftast skulder som inte är räntebärande exempelvis personalens källskatt, moms, sociala avgifter, uttagsskatt, inre fond, depositioner och clearing ska inte beaktas vid uträkningen.

Övriga fordringar
Exempel på poster som ska beaktas som en räntebärande fordran är behållning på skattekontot, medel som bostadsrättsförening förvarar hos förvaltaren som ofta benämns klientmedelskonto, avräkningskonto, placeringskonto eller räntekonto. Andra tillgångar som redovisas under posten ”Övriga fordringar”, där det inte redogörs för i tillhörande not i årsredovisningen vad beloppet avser, brukar vara fordringar som inte är räntebärande, exempelvis rörande skatt och moms.

Finansiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar är i de flesta fall inte att betrakta som räntebärande tillgångar eller likvida medel. Det kan dock inte uteslutas om det exempelvis rör sig om en räntebärande långfristig placering, exempelvis ett innehav av långfristiga räntebärande obligationer. Exempel då tillgången inte ska beaktas är andel i en ekonomisk förening (exempelvis förvaltaren eller en intresseförening) och andel i en samfällighet avseende garage.

Om information saknas
I de fall en närmare beskrivning av någon av posterna ”Övriga skulder”, "Övriga fordringar” eller ”Finansiella anläggningstillgångar” saknas och beloppet överstiger 500 000 kronor bör en kommentar lämnas i vilken det bör framgå att det inte har utretts om posten är att betrakta som räntebärande skulder, räntebärande fordringar eller likvida medel och att beloppet därför inte har beaktats vid beräkningen.

Andelstal

Uppgift om bostadsrättens andelstal för årsavgift fås vanligtvis från föreningen/förvaltaren och/eller säljaren. Uppgiften om andelstal kan presenteras av föreningen/förvaltaren på olika sätt. Antingen som ett procenttal (t.ex. 1, 43 procent) eller omvandlat till andel av 1, då skrivet som 0,0143.

Det förekommer att andelstalet för årsavgift inte framgår av mäklarbilden. Det händer också att det står ett eller flera andelstal och att det inte framgår tydligt vad andelstalen används till. Vid oklarheter har mäklaren ett visst ansvar att vidta åtgärder för att eftersöka det korrekta andelstalet för uträkningen.

Ofta kan föreningens stadgar i kombination med mäklarbilden vara tillräckligt för att ta reda på vilket andelstal som används för fördelningen av årsavgiften.
Mäklaren kan även behöva ställa kontrollfrågor till föreningen/förvaltaren.
I mer sällsynta fall kan det även krävas att mäklaren tar del av ytterligare handlingar, såsom föreningens ekonomiska plan eller upplåtelseavtalet.

Differentierade andelstal
Det förekommer att en bostadsrättsförening tillämpar differentierade andelstal för fördelning av kostnader. Föreningen har då inte en enda fördelningsgrund för samtliga kostnader.

Det finns inget standardformat för hur information då lämnas från föreningarna. I mäklarbilden kan exempelvis ”Andelstal, kapital” och ”Andelstal, drift”. Det kan även anges olika kategorier av kostnader, vilken fördelningsgrund som används för de olika kategorierna samt värdet för den enskilda bostadsrätten.

Om differentierade andelstal tillämpas kan uträkningen av den indirekta nettoskuldsättningen försvåras eller till och med omöjliggöras. Det kan vara så pass komplicerat att beräkna bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning att mäklaren hellre bör avstå från att göra uträkningen, då det inte är möjligt att få fram en rättvisande uppgift. I objektsbeskrivningen bör i så fall en kommentar lämnas med en förklaring till varför mäklaren inte kan lämna uppgift om vad den indirekta nettoskuldsättningen uppgår till. Mäklaren ska också kunna redogöra för skälen till att hen har bedömt att föreningen använder sig av differentierade andelstal.

Negativ skuldsättning

Om resultatet är en negativ skuldsättning, det vill säga att föreningens tillgångar överstiger skulderna, kan uppgift lämnas om att den indirekta nettoskuldsättningen är noll kronor om även en förklaring ges till hur det är. Det får inte finnas oklarheter kring om uppgiften som lämnas betyder att uppgiften har räknats ut och visar att någon skuldsättning inte förekommer eller om det betyder att uppgiften inte lämnas för att uträkningen inte har gjorts.

Hjälp vid uträkningen

Läs mer i Fastighetsmäklarinspektionens PM och vägledning som skrivits efter en tematisk granskning som har gjorts av lagkravet.

PM - Tematisk tillsyn av uppgift om indirekt nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen

Vägledning för uträkning av en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning

Om mäklaren har fått information om ett andelstal för årsavgift bör mäklaren som huvudregel kunna förlita sig på att det angivna andelstalet kan användas vid uträkningen.
Det kan i mäklarbilden endast stå angivet ett andelstal för ägarandelen i föreningen (insatsen). Om det då i stadgarna anges att årsavgifterna fördelas i relation till lägenheternas insats kan mäklaren utgå från att det andelstal som angetts i mäklarbilden avseende insats även utgör andelstalet för årsavgift.
Om det bara anges ett andelstal i mäklarbilden, antingen utan förklaring om vad andelstalet avser, eller att andelstalet avser något annat än årsavgiften, bör mäklaren gå vidare i sin undersökning. I dessa fall anges det ofta i stadgarna att årsavgifterna i föreningen fördelas utifrån lägenheternas andelstal. Mäklaren bör då kunna utgå från att det är det enda andelstalet i mäklarbilden som utgör det korrekta andelstalet för årsavgiften.

Fastighetsmäklarlag (2021:516)

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen bland andra innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Vanliga frågor om indirekt nettoskuldsättning

Om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning blir ett positivt värde ska det då redovisas i objektsbeskrivningen?

Om resultatet är en negativ skuldsättning, det vill säga att bostadsrättsföreningens tillgångar överstiger skulderna, har FMI:s disciplinnämnd i beslut inte riktat någon kritik mot mäklaren när denne i objektsbeskrivningen har angett att den indirekta nettoskuldsättningen är noll kronor samt lämnat en förtydligande kommentar om bakgrunden till uppgiften. Inspektionen anser att det är av vikt att det redovisas tydligt hur det förhåller sig för att undvika risken för att informationen missförstås avseende huruvida uppgiften har beräknats och resultatet har blivit att ingen skuld föreligger kontra mot att uppgiften utelämnas för att uträkningen inte har gjorts.
Hur ska jag som mäklare göra vid uträkning av uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning om andelstalet för årsavgiften är svår att få?

Enligt det nya lagkravet som började gälla den 1 januari 2023 ska en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning räknas ut av dig som mäklare och redovisas i objektsbeskrivningen. För att få fram detta ska alltså andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med föreningens totala nettoskuldsättning. Uppgiften om andelstalen ska sedan tidigare redovisas i objektsbeskrivningen och inhämtas från bostadsrättsföreningens styrelse eller förvaltaren.

I förarbetena till bestämmelsen anges att en mäklare som utgångspunkt bör kunna förlita sig på de uppgifter som föreningen lämnar om andelstal och grunda sin beräkning på uppgifterna. Mäklaren kan dock, beroende på omständigheterna, behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser samt vid behov behöva ta del av informationen som lämnas i exempelvis stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få de nödvändiga uppgifterna.

Det är inte ovanligt att mäklarbilder saknar uttryckligt angivet andelstal för årsavgift. Mot bakgrund av uttalandena i förarbetena anser inspektionen dock att det finns ett visst ansvar hos dig som mäklare att vid behov vidta åtgärder för att eftersöka det andelstal som används vid fördelning av årsavgiften. Inspektionen anser därför att du som mäklare har ett ansvar att vid behov ta kontakt med föreningen eller förvaltaren och/eller att använda dig av informationen i andra handlingar såsom stadgarna och den ekonomiska planen. Om du trots sådana försök inte lyckas få fram tillförlitlig information om andelstalet bör du kunna visa att försök att inhämta relevant information har gjorts utan framgång.