Rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Mäklaren har en skyldighet att ge råd och upplysningar. Det betyder dock inte att en köpare kan förvänta sig att mäklaren ska berätta om allt som är viktigt att veta om bostaden. Det finns ofta saker som mäklaren inte vet och därför inte kan informera om.

Vilken information som ska lämnas

Mäklarens upplysningsplikt omfattar allt som kan antas vara av betydelse vid överlåtelsen, det vill säga köpet eller försäljningen. Den gäller oavsett om uppgiften kan anses vara till fördel eller nackdel för någon av parterna. Mäklarens upplysningsplikt gäller inte bara köprättsliga fel.

Bostadens skick och eventuell besiktning

Mäklaren ska informera om sina iakttagelser av bostadens skick. Upplysningsskyldigheten gäller även om mäklaren har anlitat någon annan för att besöka objektet. Mäklaren är inte skyldig att göra någon mer ingående undersökning av bostadens skick. Men i samband med intaget, det vill säga när mäklaren eller någon som mäklaren har anlitat besöker och värderar bostaden, ska hen göra en ytlig undersökning av den.

Mäklaren ska också göra vad hen kan för att köparen gör, eller låter någon annan göra, en undersökning av bostaden före köpet. Om mäklaren känner till att bostaden har besiktats eller har fått del av ett besiktningsprotokoll ska mäklaren upplysa om det. Detsamma gäller sådant som säljaren har lämnat uppgifter om. Mäklaren kan också genom erfarenheter från tidigare förmedlingsuppdrag eller sin yrkeskunskap ha tillgång till information som hen ska lämna till köparen.

Om en försäkring tecknas i anslutning till överlåtelsen ska mäklaren informera köparen och säljaren om på vilket sätt försäkringen kan påverka ansvaret mellan parterna.

Planbestämmelser och bygglov

Mäklaren har ingen skyldighet att kolla upp planbestämmelser och bygglov. Däremot bör mäklaren kunna informera köparen om vart hen ska vända sig för att få sådan information. I vissa fall bör mäklaren på eget initiativ informera köparen om vart hen ska vända sig för att få den typen av information.

När informationen ska lämnas

Mäklaren ska lämna informationen i god tid. Det ska vara i så god tid innan parterna skriver kontrakt att köparen har möjlighet att noggrant fundera över vad informationen innebär och hur hen vill gå vidare.

Den skriftliga informationen om undersökningsplikten

Mäklaren ska skriftligen informera köparen om undersökningsplikten och vad den innebär vid köp av ett hus eller en bostadsrätt. Det är tillräckligt att mäklaren översiktligt redogör för vad undersökningsplikten innebär. Mäklaren ska också förklara att undersökningspliktens omfattning är beroende av vilken typ av bostad det handlar om, hur gammal den är och det allmänna skicket. Mäklaren bör vara tydlig i sin information till köparen om att undersökningsplikten är större än vad som normalt ingår i en byggteknisk besiktning.

Mäklaren ska lämna informationen i så god tid före kontraktsskrivningen att det är möjligt för köparen att göra undersökningen. Mäklaren kan till exempel lämna informationen i objektsbeskrivningen.

Köparens undersökningsplikt

Undvik onödiga tvister

Om riktiga och rättvisande uppgifter lämnas om bostaden begränsas säljarens ansvar för fel och risken för framtida rättsliga tvister blir mindre. Mäklaren bör därför uppmärksamma säljaren på fördelarna med att lämna uppgifter om bostaden.

Rådgivningsskyldigheten

Skyldigheten att ge råd är svår att helt skilja från upplysningsskyldigheten. Råden kan gälla juridiska, tekniska eller ekonomiska frågor. Men mäklaren ska inte ge råd inom områden som hen inte kan. Ett exempel på när mäklaren kan ge råd är när säljaren ska välja vem som ska få köpa bostaden, eftersom det kan finnas flera faktorer än priset som kan behöva vägas in.

Fastighetsmäklarlag (2021:516)

Enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren tänker genomföra försäljningen. Mäklaren ska också göra det hen kan för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare.

Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som hen har för att undersöka fastigheten och jobba för att köparen också gör en sådan undersökning före köpet. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa hen om detta.

Vanliga frågor om rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Vi fick inte köpa trots högst bud. Mäklaren hade rått säljaren att ta en annan budgivare då vi ville ha en försäljningsklausul. Får mäklaren verkligen lägga sig i på det sättet?

Ja, en mäklare kan och bör ge råd till säljaren om vem hen väljer att sälja till. Det finns flera faktorer utöver priset som mäklaren behöver ta hänsyn till. Försäljningsklausulen, som innebär att köparen har rätt att begära att köpet återgår om hen inte lyckas sälja sin nuvarande bostad, medför en viss risk och kan ha påverkat att mäklaren rekommenderade säljaren att sälja till den näst högsta budgivaren istället. Mäklaren har som sagt rätt att ge råd även om beslutet om vem som ska få köpa är säljarens.
Vid kontraktsskrivningen informerade mäklaren oss om att han fått kännedom om att utbyggnaden på huset saknade bygglov. Är det ok att lämna en sådan upplysning så sent?

Nej, viktig information får inte lämnas så sent som i samband med kontraktsskrivningen. Ni måste ges en riktig möjlighet att ta ställning till informationen och fundera på om ni behöver undersöka något vidare, vill diskutera prisavdrag eller till och med låta bli att skriva under köpekontraktet.
Säljarna bad mäklaren att informera oss om att taket måste bytas men det gjordes inte. Mäklaren sa sen att vi själva borde ha upptäckt att taket var rostigt vid en undersökning. Är det ok?

Oavsett om ni borde ha upptäckt detta fel själva eller inte, borde mäklaren ha gjort er uppmärksamma på det eftersom säljarna bett mäklaren särskilt om det.
Vi fick ingen information från mäklaren om att det skulle byggas ett höghus framför huset som vi bor i och det gjorde att vår utsikt försvann. Borde inte mäklaren ha informerat om det?

Om mäklaren kände till att höghuset skulle byggas framför ert hus skulle hen ha informerat om det eftersom det får antas ha betydelse för köpet. Mäklaren har dock ingen skyldighet att undersöka sådana förhållanden för att kunna informera om dem.

Rådgivnings- och upplysnings­skyldighet