Klausuler och villkor

Ett upplägg där köpet blir giltigt direkt kan i vissa fall bli besvärligt på olika sätt för båda parter. Det kan till exempel handla om att säljaren inte har hittat en ny bostad eller att köparen inte har fått lån ännu. Man kan därför vilja avtala om att köpet ska vara beroende av något som sker eller inte sker i framtiden. Ett sådant avtalsvillkor kallas återgångsvillkor eller svävarvillkor.

Villkoret måste skrivas in i köpekontraktet och i ett eventuellt köpebrev, annars gäller det inte. Det ingår i god fastighetsmäklarsed att mäklaren informerar parterna om:

• vilka villkor som kan skrivas in i avtalet,

• hur villkoren kan utformas, och

• vilka följder de kan få för båda parterna.

Vad är ett återgångsvillkor?

Ett återgångsvillkor är en avtalsklausul som skrivs in i köpekontraktet, om säljaren och köparen vill bestämma att köpet ska bli giltigt endast om villkoret uppfylls. Om villkoret inte uppfylls går det rättsliga förhållandet tillbaka till hur det var innan köpet. Det innebär ofta att säljaren får tillbaka bostaden och köparen får tillbaka köpeskillingen.

Återgångsvillkor får inte löpa längre än två år. Avtalar man om längre tid än så blir köpet ogiltigt.

Vad finns det för typer av återgångsvillkor?

Nedan följer några exempel på återgångsvillkor.

• Att köparen godkänns av bostadsrättsföreningen vid köp av bostadsrätt.
  
  
• Att köparen besiktar fastigheten efter köpet (”besiktningsklausul”).
  
  
• Att köparen får sin bostad såld.
  
  
• Att säljaren köper en ny bostad.
  
  
• Att köparen får lånelöfte (”låneklausul”).
  
  
• Att en viss detaljplan antas.
  
  
• Att säljaren får jobb på orten dit hen ska flytta.
  
  
• Att säljaren bebygger tomten inom en viss tid.
  
  
• Att köparen får bygglov.
  
  
• Att köparen betalar hela köpeskillingen.

Vad har mäklaren för ansvar avseende återgångsvillkor?

Mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna behöver föra in ett återgångsvillkor i köpekontraktet för att köpet ska gå igenom, till exempel en låneklausul om köparen inte har sin finansiering klar. Om mäklaren märker att någon av parterna behöver ett återgångsvillkor ska mäklaren göra vad hen kan för att parterna ska komma överens om ett sådant och ta in det i köpekontraktet. Mäklaren kan däremot inte tvinga någon av dem att göra det.

Mäklaren ska anpassa klausulen efter varje enskild försäljning och omständigheterna kring den, så att klausulen kan fungera i verkligheten. Exempelvis måste en besiktningsklausul ge köparen tillräckligt med tid för att beställa besiktningen, ta del av besiktningsprotokollet, tänka över sitt beslut och eventuellt begära köpets återgång på det sätt som parterna har avtalat om. Ett annat exempel är att en låneklausul måste ge köparen den tid som behövs för att kunna få besked om lånelöfte eller avslag på sin ansökan.

Det är mäklarens uppgift att se till att eventuella återgångsvillkor blir så tydliga och fullständiga att det inte uppstår en tvist mellan parterna om hur den ska tolkas. Villkoret ska beskriva fullt ut vad som gäller för parternas rättigheter och skyldigheter. Villkoret ska också alltid innehålla en beskrivning av hur en part ska gå till väga om hen vill begära att köpet återgår. Det ska vara tydligt på vilket sätt begäran ska göras och till vem den ska lämnas. Om köparen vill begära återgång ska hen förstå av formuleringen om begäran exempelvis ska göras skriftligt och om den exempelvis ska göras till säljaren med kopia för kännedom till mäklaren. För att minska risken för tolkningsfrågor ska klausulen innehålla etablerade begrepp. Mäklaren ska också upplysa parterna om fördelarna, nackdelarna och konsekvenserna av att ta in en viss återgångsklausul i köpekontraktet.

Särskilt om besiktningsklausuler

Vanligtvis undersöker köparen bostaden före kontraktsskrivningen, eventuellt med hjälp av ett besiktningsföretag. Det är den ordningen som mäklaren i första hand bör föreslå för parterna. Om det under en försäljning framgår att det finns fördelar med upplägget att köparen besiktar bostaden först efter kontraktsskrivningen, ska mäklaren utforma en tydlig besiktningsklausul som tar till vara både säljarens och köparens behov.

Besiktningsklausuler kan vara öppna eller begränsade.

Öppen besiktningsklausul

Med en öppen besiktningsklausul kan köparen begära att köpet återgår efter att besiktningen utförts. Detta måste i så fall ske inom den tidsfrist som angetts i klausulen. Köparen behöver inte förklara varför.

Begränsad besiktningsklausul

Med en begränsad besiktningsklausul får köparen begära att köpet återgår om vissa villkor är uppfyllda. Det kan till exempel handla om att besiktningen ska visa särskilda typer av fel eller att det inte får kosta mer än en viss summa att åtgärda felen.

FMI rekommenderar öppna besiktningsklausuler med rimliga tidsfrister och tydliga anvisningar, eftersom sådana klausuler normalt inte leder till onödiga tvister om deras innehåll. Det finns däremot vissa risker med öppna besiktningsklausuler. Det kan till exempel handla om att bostaden möjligen kommer att säljas till ett lägre pris vid en omförsäljning efter att köpet gått tillbaka. Det kan också handla om att säljaren har slösat tid och pengar på en affär som inte blev av eller att köparen utnyttjar återgångsklausulen på ett illojalt sätt. Ett sätt att skydda säljaren mot riskerna med en öppen besiktningsklausul är att parterna kommer överens om att köparen ska betala en viss ersättning till säljaren om köpet går åter.