Budgivning

Budgivningen är ett viktigt moment vid en bostadsaffär. Det finns ingen lag som styr hur den ska gå till. Istället kan man säga att det är säljaren som bestämmer regelverket och håller i taktpinnen. Vissa grundläggande utgångspunkter är dock bra att känna till.

Tänk på det här

Säljaren bestämmer vem som får köpa – inte mäklaren.
Bud är inte bindande.
Budgivningen är öppen tills kontraktet är undertecknat.
Mäklaren ska framföra alla bud till säljaren.
Bud kan förenas med olika typer av villkor.

Säljaren bestämmer över budgivningen

Säljaren bestämmer – i samråd med mäklaren – hur budgivningen ska gå till. Säljaren kan när som helst ändra upplägget eller avbryta försäljningen, även mitt under pågående budgivning.

Det är också säljaren som bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och vid vilken tidpunkt. Säljaren behöver inte sälja till den som har lämnat det högsta budet. Det kan finnas andra faktorer som är avgörande för säljarens val av köpare. Exempelvis när köparen kan överta bostaden eller anledningen till att köparen vill ha bostaden eller fastigheten.

Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte om att sälja. Inte heller att sälja till det pris som har presenterats i marknadsföringen.

Öppen eller sluten budgivning

Budgivning sker oftast genom öppen eller sluten budgivning.

Vid en öppen budgivning lämnar spekulanterna sina bud till mäklaren. Mäklaren redovisar löpande buden till säljaren och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att lägga nya bud.

Vid en sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud. Vanligtvis skriftligt. Mäklaren redovisar buden till säljaren. Den som har lämnat bud får inte information om övriga bud.

Bud är inte bindande

Ett bud är inte bindande för någon – inte ens om det lämnas skriftligt. Först när både säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt blir köpet bindande. Innan dess kan både säljaren och köparen ändra sig utan att motparten kan ställa några krav.

Att lägga bud

Spekulanten kan lämna bud skriftligen eller muntligen. Budet kan förenas med villkor, till exempel att budet bara gäller under en viss tidsperiod.

Spekulanten kan inte alltid räkna med att mäklaren informerar om hur budgivningen går, eller att få återkomma med bud. Om säljaren till exempel har accepterat ett bud så är det inte självklart att övriga spekulanter får möjlighet att lämna ett högre bud.

Spekulanten har inte rätt att få uppgifter om vilka de övriga budgivarna är, vilka bud de har lämnat eller vilka villkor de har diskuterat. Efter försäljningen har en spekulant enbart rätt att få information från mäklaren om att bostaden har sålts till någon annan.

Mäklarens roll

Mäklaren ska ge alla spekulanter tydlig information om hur en eventuell budgivning kommer att gå till och hur bud bör lämnas. Mäklaren ska också informera om säljarens eventuella krav eller önskemål angående försäljningen.

Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det gäller även om en spekulant inte har lämnat sitt bud på det sätt som har bestämts. Mäklaren ska också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för bostaden till säljaren.

Mäklaren är skyldig att framföra alla bud till säljaren till dess att köpekontraktet är påskrivet. Säljaren är fri att anta eller avfärda budet. Mäklaren får dock ge säljaren sakliga råd i valet mellan olika spekulanter. Eftersom det är säljaren som väljer vem som ska få köpa bostaden kan inte en mäklare lova en spekulant att hen ska få köpa. Mäklaren kan inte heller lova en spekulant ytterligare tid för att lägga nya bud.

En förteckning över budgivningen

Mäklaren ska föra en förteckning över budgivningen, en så kallad budgivningslista (tidigare anbudsförteckning). Den ska överlämnas till köparen och säljaren när uppdraget slutförs, vilket normalt sker vid tillträdet.

Förteckningen ska innehålla uppgifter om:

Budgivarens namn.
Budgivarens kontaktuppgifter (adress, en e-postadress eller ett telefonnummer).
Budets belopp, tidpunkten för när budet lämnades och eventuella villkor för budet.

Om uppdraget har slutförts utan att det har blivit någon försäljning ska mäklaren ändå överlämna förteckningen till uppdragsgivaren. Detta gäller till exempel om uppdragsavtalet har sagts upp av mäklaren eller av uppdragsgivaren.

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag och bara delvis i praxis. FMI utvecklar god fastighetsmäklarsed genom de beslut som fattas i tillsynsärenden.

Enligt god fastighetsmäklarsed har en mäklare till exempel en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare tills dess att ett köpekontrakt har undertecknats. Mäklaren ska även vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. Det är säljaren som tar ställning till en spekulants villkor för ett bud och hur villkoret ska få påverka budgivningen.

Förvaltningsrätten i Stockholm har uttalat att en mäklare agerade i strid med sin omsorgsplikt när hon inte informerade den blivande köparen om att det näst högsta budet hade återkallats (se dom från den 29 mars 2018 i mål nr 19170–17.

I ett tillsynsärende bedömde FMI att en mäklare hade brustit i sin allmänna omsorgsplikt när hen hade sagt att en bostad var ’såld’ innan kontraktet var undertecknat. Mäklaren blev varnad för detta. (Dnr 4.1-1224-17)

I ett annat tillsynsärende blev mäklaren varnad för att inte ha sett till att säljaren innan kontraktsskrivningen hade fått information om att den tilltänkta köparen hade inkommit med ett nytt, villkorat bud. (Dnr 2018-1624)

FMI har även bedömt att klockslag för när ett bud har lämnats ska ingå i en anbudsförteckning, i vart fall när flera bud har lämnats samma dag. (Dnr 4.1-1305-17)

Vanliga frågor om budgivning

Jag hade det högsta budet. Varför fick jag inte köpa bostaden?

Säljaren bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och vid vilken tidpunkt. Det betyder att säljaren kan välja att sälja till någon annan än den som har lagt högsta budet. Det kan till exempel vara så att spekulanten med det näst högsta budet kan tillträda bostaden vid en tidpunkt som passar bättre för säljaren.
Kan jag ta tillbaka mitt bud?

Bud är inte bindande för någon. Det innebär att den som är med i en budgivning alltid kan ta tillbaka sitt bud innan köpekontrakt undertecknats. Den som är spekulant kan också framföra andra önskemål eller krav i samband med budgivningen t.ex. om besiktning eller viss inflyttningsdag.
Hur kunde det komma ett nytt bud när vi redan hade bokat en tid för kontraktsskrivning?

Budgivningen är öppen ända tills köpekontrakt har undertecknats. Mäklaren är skyldig att redovisa alla bud eller meddelanden till säljaren så länge som budgivningen är öppen. Det är säljaren som tar ställning till buden.
Vad är ett dolt bud?

Bud som lämnas kan förenas med villkor. Ett dolt bud har lämnats med villkoret att det bara får vidarebefordras till säljaren, inte till andra spekulanter.