Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens agerande i samband med en lägenhetsaffär ger anledning att ifrågasätta mäklarens redbarhet och lämplighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot NN:s bror med anledning av broderns agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt (dnr 25-1853). Med anledning av anmälan har Fastighetsmäklarinspektionen även initierat ett tillsynsärende gentemot en fastighetsmäklare som uppgetts vara ansvarig mäklare för det aktuella objektet (dnr 26-0128). Också förevarande tillsynsärende gentemot NN är initierat med anledning av anmälan där NN har uppgetts vara köpare av bostadsrätten.

Material från ärendena 25–1853 och 26–0128 som Fastighetsmäklarinspektionen bedömt vara relevant i nuvarande ärende har tillagts ärendet och kommunicerats till NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren genom ombud yttrat sig i ärendet.

Anmälan

Anmälaren är ordförande i styrelsen i bostadsrättsföreningen där den aktuella bostadsrätten ingår. Innehållet i anmälan bygger dels på uppgifter anmälaren har fått i samtal med säljaren, dels på egna iakttagelser. Säljaren har kompletterat anmälan med egna uppgifter till inspektionen via telefonsamtal.

Anmälaren uppger att NN:s bror har förmedlat en lägenhet till ett misstänkt underpris till NN. Lägenheten tillhörde en av föreningens äldsta medlemmar. Överlåtelsen genomfördes med hjälp av en kollega till brodern genom ett skrivuppdrag. Brodern, hans kollega och NN är samtliga mäklare. NN sitter också i styrelsen i ett bolag som brodern har.

För ökad förståelse för Fastighetsmäklarinspektionens bedömning av NN:s agerande i samband med lägenhetsaffären ges i kommande stycke ett översiktligt återgivande av hela det händelseförlopp som beskrivs i anmälan. 

År 2020 får säljaren kontakt med NN:s bror när hon hör av sig till mäklarföretaget där han är verksam. Hon berättar för honom att hon funderar på att lämna huset eftersom det saknar hiss. Under året tar brodern fram ett uppdragsavtal, men hon känner sig inte redo att sälja än. Åren efter den initiala kontakten håller brodern kontakt med säljaren och frågar hur det går på adressen där hon bor. Vid ett tillfälle föreslår han ett byte till en hyresrätt i ett annat område inom kommunen men säljaren är inte intresserad. Under 2025 köper säljaren en lägenhet i en annan kommun och tar i samband med den affären hjälp av brodern. Hon ber brodern att även ta hand om försäljningen av den nuvarande lägenheten. Säljaren fixar i ordning lägenheten och det tas bilder på den men någon annons läggs inte ut. Brodern visar lägenheten vid tre tillfällen varefter han återkopplar att den är svårsåld. Brodern förhalar enligt anmälaren försäljningsprocessen och tillträdesdatumet för den nya lägenheten närmar sig. Under den sista visningen, den 26 oktober 2025, ställer brodern en gatupratare på trottoaren och tejpar upp marknadsföring av den egna förmedlingsverksamheten på dörren. Den 29 oktober 2025, tre dagar efter den sista visningen, ringer mäklaren till säljaren och berättar att det endast kommit in ett bud. Säljaren känner att det inte är något att göra och accepterar budet.

I de delar som berör NN har anmälaren vidare uppgett i huvudsak följande.

I samband med att säljaren accepterar det enda inkomna budet ber hon om att få ha kontraktsskrivningen hemma i lägenheten. Brodern, hans kollega och NN deltar vid kontraktsskrivningen som sker under förmiddagen samma dag, alltså den 29 oktober 2025. Brodern berättar att hans namn inte får stå på kontraktet eftersom köparen är hans bror. Därför står hans kollegas namn på kontraktet. Säljaren och broderns kollega skriver under ett skrivuppdragsavtal och säljaren och NN skriver under överlåtelseavtalet. Senare samma dag skickas överlåtelseavtalet till styrelsen för deras godkännande av NN som ny medlem i bostadsrättsföreningen. Styrelsen, som efter visningstillfället den 26 oktober känner till broderns efternamn, reagerar på att köparen har samma efternamn, anar oråd och anmäler affären till Fastighetsmäklarinspektionen den 5 november 2025.

Den 5 december 2025 skriver skrivuppdragsmäklaren till säljaren att NN är ledsen att allt inte känns så bra för säljaren som när de träffades och kom överens om allt och skrev kontrakt.

Den 19 december 2025 säger skrivuppdragsmäklaren till styrelsen att hon skickat en uppdatering till säljaren om nästa steg. Samma dag svarar styrelsen att de är upprörda över kommunikationen. NN ber att få ringa säljaren och träffa henne. Det vill inte säljaren. Styrelsen svarar att det är ett försök att påverka processen och att det kommer påverka tillsynsärendet.

Den 21 december 2025 kontaktar NN säljaren direkt via sms trots att hon dessförinnan har bett om att inte ha direktkontakt. NN skriver att hans jurist uppmanar dem att gemensamt hitta en lösning. Han skriver också att han har mått dåligt då han snart ska flytta ut från sin nuvarande bostad.

Den 8 januari 2026 samt efterföljande dag kontaktar NN återigen säljaren per sms och ber om förtydligande kring varför hon vill häva köpet. Säljaren hänvisar till styrelsen men det godkänner inte NN. Han nämner att hans boendesituation påverkats mycket av den uppstådda situationen. Han skriver att han vill förstå bättre och hantera frågan om hävning på ett ordnat sätt. Han förtydligar att affären och överlåtelseavtalet är mellan dem som privatpersoner och inte styrelsen, och att styrelsens roll är att pröva och godkänna eller neka medlemskap. Hanteringen av en eventuell hävning behöver, för att lösas på ett korrekt och skyndsamt sätt, hanteras mellan honom och säljaren och inte styrelsen. Han vill ha en direkt dialog med säljaren och inte bara acceptera ett färdigt återgångsavtal.

Den 12 januari 2026 kontaktar kontorschefen på det mäklarföretag där NN:s bror och skrivuppdragsmäklaren vid tiden bedriver verksamhet styrelsen och berättar att NN skrivit under återgångsavtalet den 9 januari 2026.

Telefonsamtal mellan säljaren och FMI

I telefonsamtal mellan säljaren och handläggande jurist i ärende 25–1853 den 24 mars och den 27 mars 2026 kompletterar säljaren anmälan med bland annat följande information.

Syftet med kontakten med mäklarkontoret 2020 är vid den tidpunkten enbart att få en värdering och inte försäljning. Hon är nyfiken på vad lägenheten kan vara värd. Att det blir NN:s bror som blir den mäklare på kontoret hon kommer i kontakt med är bara en slump.

På kontraktsdagen kommer först NN:s bror och hans mäklarkollega och efter ett tag kommer NN. Det är den första kontakten för henne med NN och kollegan till NN:s bror. NN:s bror har under en längre tid informerat säljaren om att han har en bror som är intresserad av lägenheten. Han har flera gånger nämnt att om han inte hittar någon annan intressent så finns ju alltid hans bror. Det är innan visningarna NN nämns första gången.

Det var ingen budgivning och säljaren har inte diskuterat priset med NN. Köpeskillingen om 4,2 miljoner informerar NN:s bror säljaren om dagen eller dagarna innan kontraktsskrivningen. Han hade vid ett tidigare tillfälle sagt fyra miljoner. På kontraktsdagen kommer NN:s bror med en låda med alla papper i. Överlåtelseavtalet som han har med sig är då redan skrivet.

Vid kontraktsskrivningen sitter NN, hans bror, broderns kollega och säljaren vid samma bord. NN sitter mittemot säljaren, NN:s bror sitter bredvid säljaren och mittemot honom sitter broderns kollega. När broderns kollega går igenom pappren inför skrivandet så sitter brodern och pekar på vilken punkt hans kollega är på i avtalet. Säljaren känner att hon inte får tid att följa med på egen hand, brodern styr det och hon upplever det som stressigt.

Uppgiftslämnare

Uppgiftslämnaren är kontorschef på det mäklarföretag där NN:s bror och skrivuppdragsmäklaren bedriver verksamhet vid tiden för den aktuella lägenhetsaffären. I de delar som berör NN har kontorschefen uppgett i huvudsak följande.

I ett mejl från styrelseordföranden den 3 december 2025 uppmärksammas kontorschefen om lägenhetsaffären. Hon tar då kontakt med NN:s bror och skrivuppdragsmäklaren och låter dem beskriva händelseförloppet. Efter uppmaning från kontorschefen kontaktar skrivuppdragsmäklaren NN, som initialt framstår som positiv till en återgång. Ett återgångsavtal upprättas skyndsamt eftersom NN ska resa till Thailand i två veckor.

Det påskrivna återgångsavtalet inkommer aldrig innan NN:s resa. Vid uppföljning uppger han att avtalet fanns i hans bostad, men det överlämnades aldrig. Kontakten med NN i Thailand är bristfällig och NN:s bror blir successivt mindre samarbetsvillig. Via brodern framförs att NN överväger skadestånd och att avtalet inte ska återgå. Ett nytt återgångsavtal upprättas med tillägg om att inga skadeståndsanspråk får riktas mellan parterna, för att skydda säljaren.

Inför NN:s hemkomst planeras ett möte den 22 december tillsammans med styrelsen, men NN uteblir. Det står då klart att bröderna inte avser att medverka till återgång.

Under mellandagarna är NN fortsatt svävande och hänvisar till rådgivning med jurister.

Den 12 januari kontaktar NN kontorschefen och kommer in till kontoret. Han upplevs stressad men har med sig ett av säljaren tidigare godkänt och nu signerat återgångsavtal. Han vidhåller att inget fel har begåtts.

Kontorschefen uppger att företagets samlade bedömning är att det är omöjligt att någon av de tre mäklarna inte förstått allvaret i affären. Samtliga är erfarna innerstadsmäklare med full tillgång till värderingssystem och juridisk kunskap. Med hänvisning till ett bifogat utdrag från en värderingstjänst uppger kontorschefen att lägenheten har ett marknadsvärde om cirka 6 684 000 kronor, vilket är nästan 2,3 miljoner kronor över köpeskillingen.

I ett telefonsamtal till inspektionen uppger kontorschefen att de tre mäklarna är bästa vänner privat.

Yttrande från brodern

I de delar som berör NN har hans bror uppgett i huvudsak följande.

Säljaren frågade honom om han kände till någon person som möjligen kunde vara intresserad av bostaden. Han nämnde då att hans bror NN letade efter bostad i området och att han arbetade som fastighetsmäklare på en annan firma.

Brodern berättade om lägenheten för NN någon gång mellan den 15 och 22 oktober 2025 och NN visade då ett visst intresse. Det var dock ett svalt intresse initialt då han varken varit i bostaden eller hade tagit del av någon annan information eller bilder. Det framstod alltså inte vid denna tidpunkt att NN var allvarligt intresserad, han visade mer en försiktig nyfikenhet. Det var först efter NN var på visning den 27 oktober som brodern förstod att han var allvarligt intresserad.

Brodern uppger att han inte har någon kunskap om eller insyn i hur processen såg ut avseende köpeskillingen då han inte var inblandad. Enligt hans uppfattning bestämdes den efter förhandling mellan NN och säljaren.

Yttrande från skrivuppdragsmäklaren

I de delar som berör NN har skrivuppdragsmäklaren uppgett i huvudsak följande.

På säljarens begäran satt NN:s bror bredvid säljaren som stöd under kontraktsskrivningen. Före kontraktsskrivningen uppgav säljaren följande: ”Jag vet om att [broderns namn] inte får vara här, då han inte får beblanda sig i affären. Men jag har personligen bett honom att vara här för att jag känner mig trygg med honom.”

Vad gäller köpeskillingen fick skrivuppdragsmäklaren information från NN:s bror att NN och säljaren hade kommit överens om ett pris om 4 200 000 kr. Under kontraktsskrivningen ställde säljaren följande fråga till NN: ”Är du säker att du vill köpa den för så mycket?”. Mot denna bakgrund tillbakavisar skrivuppdragsmäklaren säljarens påstående om att någon överenskommelse om köpeskillingen inte träffats mellan parterna i affären.

Efter kontraktsskrivningen satt alla tillsammans och pratade en bra stund. Hon uppfattade det som att säljaren tyckte det var en väldigt trevlig stund och att hon absolut inte ville att de skulle gå. De kramades när de gick.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han deltog i den aktuella överlåtelsen som privatperson och inte inom ramen för sin yrkesroll som fastighetsmäklare. Han har uteslutande agerat som part i avtalsförhållandet i egenskap av köpare av bostadsrätten.

Han kan inte redogöra för när eller på vilket sätt kontakten med säljaren etablerades, då han saknar minnesbild av detta. Innan överlåtelsen förde han och säljaren en dialog med varandra avseende förutsättningarna för en eventuell affär. Detta ledde fram till att parterna enades om de villkor som framgår av överlåtelseavtalet.

NN träffade skrivuppdragsmäklaren vid tidpunkten för kontraktsskrivning. Såvitt han uppfattade situationen hade säljaren gett mäklaren i uppdrag att upprätta de handlingar som behövdes för att genomföra överlåtelsen.

Kontorschefens påstående om att han och skrivuppdragsmäklaren skulle vara nära vänner utanför arbetet stämmer inte.

Vid avtalets ingående var NN införstådd med att han som avtalspart ingick ett överlåtelseavtal och att han därigenom var förpliktad att iaktta och fullgöra de villkor som stadgades däri. Han var därmed medveten om de rättsliga och ekonomiska konsekvenser som följer av en bostadsaffär.

I egenskap av sin roll som fastighetsmäklare är NN likaså väl medveten om de krav, skyldigheter och det ansvar som följer av yrkesrollen. Han har under hela sin yrkesverksamma tid bedrivit sin mäklartjänst med största omsorg och i enlighet med gällande regelverk.

I den aktuella affären deltog han uteslutande som privatperson och gjorde ingen värdering eller annan professionell bedömning av bostaden.

Han delar inte kontorschefens uppfattning såsom den framställs i föreläggandet. Vid kontraktsskrivningen gav säljaren intryck av att vara beslutsför, fullt införstådd med affären och hon tycktes ha god överblick över handlingarna. Säljaren uttryckte även att hon var nöjd med affären och de villkor som överenskommits. Att överlåtelsen skedde utanför den öppna marknaden var, enligt NN, en följd av säljarens egna överväganden och önskan.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Försäljningsstatistik inhämtad av FMI

Med hänvisning till ett bifogat utdrag från en värderingstjänst uppger kontorschefen att lägenheten har ett marknadsvärde om cirka 6 684 000 kronor. Fastighetmäklarinspektionen har via en bostadsportal på nätet vidtagit en egen kontroll av försäljningsstatistik som fanns allmänt tillgänglig vid tiden för den aktuella lägenhetsaffären. Statistiken omfattar de sex tvårumslägenheter med boarea mellan 45 och 70 kvadratmeter på samma gata som den för ärendet aktuella lägenheten som såldes mellan den 1 oktober 2024 och den 1 oktober 2025. Nedan följer en sammanställning av statistiken.

Gatunr	Boarea	Pris	Pris/kvm
16	58	7 215 000	124 400
14	49	5 400 00	110 200
6	62	6 900 000	111 300
6A	55	7 000 000	127 300
14	46	5 100 000	110 900
6A	55	6 170 000	112 200
			Genomsnitt 116 050

 

Statistiken visar att ett genomsnittligt kvadratmeterpris för jämförbara lägenheter sålda året innan lägenhetsaffären var 116 050 kronor. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset multiplicerat med den aktuella lägenhetens boarea om 58 kvadratmeter ger ett värde om 6 730 900 kronor.

Överlåtelseavtal

Överlåtelseavtalet är signerat av säljaren och NN den 29 oktober 2025. Av avtalet framgår att köpeskillingen är 4 200 000 kronor.

SMS från NN till säljaren

Skickat den 21 december 2025.

Hej [säljarens namn],

Försökte precis ringa dig. Fick information från mäklaren [skrivuppdragsmäklarens namn] som informerat att verkar ha ändrat dig gällande försäljningen av bostaden. Stämmer det?

Jag har pratat med min jurist som har uppmanat att vi ska försöka hitta en lösning på detta gemensamt.

Har du möjlighet att ta kontakt med mig så vi kan komma framåt. Har varit bortrest och har haft för avsikt att försöka lösa detta tidigare men inte haft möjlighet.

Mått väldigt dåligt över detta under min semester då jag flyttar ut från mitt nuvarande bostad snart och är väldigt chokad över situationen.

Med vänliga hälsningar,

NN

Skickat klockan 18.45 den 8 januari 2026.

Hej [säljarens namn],

Jag är ledsen över hur situationen har utvecklats. Det har aldrig varit min avsikt att du ska känna dig missnöjd eller obekväm med affären.

För att jag ska kunna förstå bättre undrar jag om du vill dela med dig av vad som, ur ditt perspektiv, inte har känts bra och när det förändrades.

Min upplevelse vid kontraktsskrivningen var att stämningen var positiv och att vi båda kände oss trygga i beslutet, och därför blev jag förvånad när situationen senare ändrades.

Det skulle betyda mycket för mig att få ta del av din bild, så att vi kan försöka hitta en lösning som känns så bra som möjligt för oss båda. Min boendesituation har tyvärr påverkats mycket av det här, och jag känner mig just nu ganska uppgiven.

Jag hoppas verkligen att vi kan ha en dialog och komma vidare, inklusive att hantera frågan om hävning på ett ordnat sätt.

Skickat klockan 20.13 den 8 januari 2026.

Hej [säljarens namn],

Jag har respekt för att du vill involvera styrelsen i processen.

Samtidigt behöver jag vara tydlig med att själva affären och det ingångna köpeavtalet är mellan dig och mig som privatpersoner.

Föreningens roll är, som jag uppfattar det, att pröva och godkänna eller neka medlemskap.

Frågor som rör avtalet mellan oss, inklusive en eventuell hävning, behöver därför hanteras direkt mellan oss för att kunna lösas på ett korrekt och skyndsamt sätt.

Jag är fortsatt angelägen om att hitta en lösning och hoppas att vi kan ha en direkt dialog kring detta.

Skickat klockan 16.14 den 9 januari 2026.

Hej [säljarens namn],

Jag vill förtydliga att min dialog med [skrivuppdragsmäklarens namn] har handlat om att försöka hitta en lösning på situationen, inte om att okritiskt acceptera ett färdigt återgångsavtal.

Min avsikt har hela tiden varit att förstå vad som gått fel och om vi kan lösa detta på ett sätt som känns rimligt för oss båda.

Det är alltså inte fråga om att jag har "ändrat mig", utan att jag behöver få tydlighet innan jag kan ta ställning.

Jag önskar fortfarande en direkt dialog mellan oss för att reda ut detta och komma vidare på ett ordnat sätt. Det vore till stor hjälp för mig att få ett svar så att vi kan avsluta detta korrekt.

/NN

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet

Enligt 2 kap. 8 § 6 p. fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare för att denne ska beviljas registrering. I förarbetena till bestämmelsen hänvisas till specialmotiveringen till motsvarande bestämmelse i äldre förarbeten.[1] I förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag anges bland annat följande.

Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det i punkt 5 införda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen i stället skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.[2]

Även en redan registrerad mäklare ska uppfylla de krav som gäller för registrering, vilket innefattar kravet på redbarhet och lämplighet (se 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen). I förarbetena till motsvarande bestämmelse i 1995 års lag anges bland annat följande.

Vad det gäller är sådana förhållanden som, utan att de har någon direkt koppling till mäklarens yrkesmässiga verksamhet, så allvarligt påverkar tilltron till mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter att en återkallelse av registreringen bör övervägas. Förutsättningarna för bedömningen är något annorlunda när det gäller en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker sig till mäklaryrket. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistrering skall användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering.

Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de direkt är hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.[3]

I kravet på redbarhet ligger också ett krav på skötsamhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan en underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet.[4]

Av förarbetsuttalandena ovan kan utläsas att det i första hand är dokumenterad brottslighet och ekonomisk misskötsel som kan läggas till grund för ett ifrågasättande av en mäklares lämplighet. Men det framgår också att andra omständigheter kan bli aktuella i lämplighetsbedömningen. Exempel på sådana andra omständigheter ges i specialmotiveringen till motsvarande bestämmelse i 1984 års fastighetsmäklarlag.

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde.[5]

Mot bakgrund av ovanstående förarbetsuttalanden bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det finns skäl att bedöma NN:s agerande i den aktuella lägenhetsaffären utifrån kravet på att han ska vara redbar och lämplig som fastighetsmäklare.

Bedömning av mäklarens agerande

Det är Fastighetsmäklarinspektionen som ska visa att det finns grund för påföljd enligt fastighetsmäklarlagen. Eftersom ett ingripande enligt lagen kan innebära en inskränkning av rätten att utöva yrkes- eller näringsverksamhet krävs att de omständigheter som påföljden grundas på kan slås fast otvetydigt (se Högsta förvaltningsdomstolens avgörande RÅ 1996 ref. 83).

NN betonar i sina yttranden att han i den aktuella affären deltog uteslutande som privatperson och inte i egenskap av fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter inte att han som köpare deltog i lägenhetsaffären i egenskap av privatperson. Han har inte på samma sätt som hans bror och skrivuppdragsmäklaren använt sig av den utåt sett förtroendeingivande titeln fastighetsmäklare gentemot säljaren. Hans bror har förvisso berättat för säljaren att även NN är mäklare, vilket i och för sig mycket väl kan ha bidragit till ytterligare trygghet hos säljaren. Men just det kan enligt inspektionen inte lastas NN och inget i ärendets utredning visar att NN själv använt sig av sin mäklartitel gentemot säljaren. Men det faktum att NN är registrerad fastighetsmäklare sedan juni 2022 innebär att han både besitter juridisk kunskap och har kännedom om bostadsmarknaden på en klart högre nivå än en genomsnittlig köpare och säljare. Fastighetsmäklarinspektionen väger in denna kunskap och kännedom i bedömningen av NN:s agerande i lägenhetsaffären.

I ärende 25–1853 har Fastighetsmäklarinspektionen utifrån den samlade utredningen i det ärendet bland annat ansett det otvetydigt fastställt att NN:s bror i strid med förbudet mot närståendeförmedling i fastighetsmäklarlagen förmedlat den aktuella lägenheten till NN och att han genom flera åtgärder har försökt dölja det.

Brödraskapet är ostridigt i ärendet. Genom att NN:s bror berättar om lägenheten för honom, visar den för honom, anvisar honom till säljaren och aktivt deltar vid kontraktsskrivningen måste NN enligt Fastighetsmäklarinspektionen vid tidpunkten förstått att hans bror agerade i strid med förbudet mot närståendeförmedling. Enligt inspektionen måste NN dessutom förstått att det faktum att skrivuppdragsmäklaren blev inkopplad var ett försök att utåt sett dölja broderns inblandning i affären.

Vad gäller köpeskillingen i förhållande till lägenhetens marknadsvärde skriver NN i sitt yttrande att han i den aktuella affären deltog uteslutande som privatperson och att han inte gjorde någon värdering eller annan professionell bedömning av bostaden.

Utredningen i ärendet visar att marknadsvärdet för den aktuella lägenheten vid tiden för lägenhetsaffären var ungefär 6,7 miljoner. Ett värde som vid tiden fanns tillgänglig både genom mäklarspecifikt värderingssystem och allmänt tillgänglig försäljningsstatistik.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning kan NN inte ha undgått att förstå det ungefärliga marknadsvärdet på lägenheten och att den köpeskilling han enligt överlåtelseavtalet skulle betala var avsevärt mycket lägre än det. Om inte förr så måste han enligt inspektionen senast vid kontraktsskrivningen, när säljaren frågar honom om han är säker på att han vill köpa lägenheten för så mycket, dessutom varit medveten om att säljaren vid tidpunkten hade en felaktig uppfattning om lägenhetens faktiska värde.

Trots kännedom om köpeskillingens mycket låga nivå i förhållande till det ungefärliga marknadsvärdet, och säljarens ovetskap därom, fullföljer han affären. NN utnyttjar därmed säljarens okunnighet för egen ekonomisk vinning på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen föranleder att hans allmänna hederlighet måste ifrågasättas.

Trots att säljaren tidigare uttryckt en önskan om att inte bli direkt kontaktad av NN sätter han genom flera meddelanden press på henne. Genom att skriva att han mått mycket dåligt över hur det blivit och att han känner sig uppriven då hans boendesituation påverkats mycket av situationen utmålar han sig som den drabbade samtidigt som han anspelar på säljarens samvete. I meddelandena pressar han säljaren att berätta vad som inte känns bra med affären och när hennes inställning ändrades. Han skriver att hans jurist uppmanat dem att försöka hitta en lösning. Och han respekterar inte säljarens uttryckliga önskemål om att han kontaktar styrelsen i stället för henne. Tvärtom ber han i flera meddelanden om en direkt kontakt med säljaren. Senast samma dag som han sedermera undertecknar återgångsavtalet skriver han ett meddelande till säljaren som tydligt indikerar att han inte har för avsikt att frivilligt låta köpet återgå.

Det sätt på vilket NN, genom uppringningsförsök och upprepade meddelanden, försöker sätta press på och påverka säljaren är enligt inspektionen anmärkningsvärt. Att han efter ordförandens och kontorschefens tydliga ingripanden i affären i början av december 2025, och därefter med mer än en månads tid till reflexion över hans inblandning i affären, så sent som en dryg vecka in i januari 2026 vidhåller affären gentemot säljaren på det sätt han gör ger enligt Fastighetsmäklarinspektionen anledning att ifrågasätta hans moral.

Mot bakgrund av vad som framkommit i ärendena 25-1853 och 26-0128 samt i förevarande ärende är det enligt Fastighetsmäklarinspektionen sammanfattningsvis otvetydigt fastställt att NN varit part i en förbjuden närståendeförmedling och om inte del i, i vart fall likgiltig inför åtminstone en åtgärd vidtagen i syfte att utåt sett dölja närståendeförmedlingen. Vidare har han i egenskap av köpare i affären, för egen ekonomisk vinning skull, utnyttjat säljarens okunnighet om köpeskillingens mycket låga nivå i förhållande till det ungefärliga marknadsvärdet. Efter att olämpligheten och obalansen i affären uppdagades av utomstående har han upprepade gånger försökt pressa och påverka säljaren att fullfölja affären.

Utan styrelseordförandes initiala ingripande och kontorschefens därefter verkande för en återgång av köpet hade affären fått omfattande negativa ekonomiska konsekvenser för säljaren, en person som tillhör en ålderskategori som typiskt sett utgör en sårbar grupp.

Det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen är att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren. NN:s inblandning och agerande i affären ger enligt Fastighetsmäklarinspektionen anledning att starkt ifrågasätta hans allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Vid en sammantagen bedömning av hans agerande kan NN enligt inspektionens uppfattning inte anses som redbar och lämplig som fastighetsmäklare. Inspektionen ser därför inte att någon annan påföljd än en återkallelse av registreringen kan komma i fråga.

[1] Se prop. 2020/21:119 s. 108 med vidare hänvisningar till prop. 1983/84:16, 1994/95:14 och 2010/11:15.

[2] Se prop. 1994/95:14 s. 66.

[3] Se prop. 1994/95:14 s. 69.

[4] Se prop. 1994/95:14 s. 65 ff.

[5] Se prop. 1983/84:16 s. 33.