Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet och därmed i sin omsorgsplikt gentemot köparen när han inte informerat om en avgiftsskuld till bostadsrättsföreningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]/[namn på kedja]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, mäklarbilder samt skärmbilder på sms.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har inte kontrollerat att till bostadsrätten knuten avgiftsskuld med panträtt blivit reglerad ur köpeskillingen i samband med betalning av köpeskillingen på tillträdesdagen.

Bostadsrättsföreningen har per e-post meddelat mäklaren att de mottagit ett överlåtelseavtal för den aktuella bostadsrättslägenheten och uppmärksammat mäklaren på att det förelåg en avgiftsskuld, med en uppmaning att ta kontakt med föreningens inkassoombud för aktuell skuld. I samband med det har del av avgiftsskulden reglerats ur handpenningen, men betalningen täckte inte vid tillfället aktuell skuld, och efter det har ytterligare avgifter lämnats obetalda innan tillträdet.

Mäklaren har således känt till att det förelåg en avgiftsskuld till föreningen, för vilken föreningen har panträtt i bostadsrätten. Trots det har i samband med tillträdet inga kontaktförsök gjorts från mäklarens sida, och någon betalning för den återstående avgiftsskulden har inte erlagts. Mäklaren har i stället hävdat att han bytt arbetsgivare och inte tagit del av meddelandena, något som kan motbevisas av att partiell betalning erlagts.

Effekten av underlåtenheten att kontrollera aktuell avgiftsskuld i samband med tillträdet, utöver att bostadsrättsföreningen lider skada med anledning av utebliven betalning för förfallna avgiftsskulder, är att avgiftsskulden följer med genom föreningens panträtt i bostadsrätten, och påverkar således även köparen för den dag då han i sin tur väljer att sälja lägenheten.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Under uppdragets gång fick han information från bostadsrättsföreningen om att det fanns en avgiftsskuld kopplad till bostadsrätten. Med anledning av det tog han kontakt med säljaren och uppmärksammade honom på situationen. Säljaren uppgav att skulden skulle regleras och att han hade kontakt med sin bank för att lösa det inför tillträdet. Han informerade även om att ett möte med banken var inbokat för att hantera skulden. Utifrån den informationen och dialog som fördes hade han anledning att utgå från att skulden skulle komma att regleras i samband med eller i nära anslutning till tillträdet.

Han följde upp det vid flera tillfällen, både före och efter det angivna mötet, för att säkerställa att skulden reglerades. Av de meddelandena som bifogas framgår att säljaren bekräftade att han arbetade med att lösa situationen. Han vill även nämna att viss kommunikation från bostadsrättsföreningen och dess förvaltare under uppdragets gång skickades till hans tidigare arbetsgivares e-postadress, vilket innebar att han inte alltid fick löpande uppdateringar direkt från motparten. Han hade dock kännedom om att det förelåg en avgiftsskuld och agerade utifrån den information han då hade.

I samband med tillträdet hade han, utifrån säljarens uppgifter och den tidigare dialogen, anledning att utgå från att skulden skulle regleras. I efterhand har det visat sig att så inte skedde i enlighet med vad säljaren uppgett.

När det uppmärksammades försökte han upprepade tillfällen att få kontakt med säljaren genom telefon, sms och e-post, vilket dokumenterats i hans verksamhetssystem. Han har även, i syfte att få kontakt, vid flera tillfällen tagit kontakt med en närstående till säljaren för att förmedla vikten av att återkoppla.

Trots dessa åtgärder har säljaren inte återkommit eller fullföljt det som tidigare uppgetts. Han har därefter informerat köparen om det rättsliga läget, inklusive bostadsrättsföreningens möjlighet att rikta krav mot nuvarande bostadsrättshavare samt köparens rätt att rikta motsvarande krav mot säljaren. Hans avsikt under uppdraget var att säkerställa att skulden reglerades, och han agerade utifrån den information som då lämnades av säljaren samt den dialog som fördes. I efterhand kan han konstatera att en ytterligare avstämning med föreningen i nära anslutning hade varit lämplig.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet signerades den 27 juni.

Köpekontraktet

Under rubriken ”3 § Garanti och pantsättning” garanterar säljaren bland annat följande.

• Att bostadsrätten på tillträdesdagen inte är pantsatt

• Att det på tillträdesdagen inte föreligger skulder till bostadsrättsföreningen som avser insats, års-, upplåtelse-, överlåtelse- eller pantsättningsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse

Köpekontraktet signerades den 12 augusti. Tillträdesdagen var 9 januari 2026.

Mäklarbilder

Mäklaren har inkommit med tre mäklarbilder som inhämtats vid olika datum. I mäklarbilden som inhämtats den 30 juni framgår att skulden till bostadsrättsföreningen var 112 798 kr.

I mäklarbilden som inhämtats den 12 augusti framgår att skulden var 120 242 kr. I mäklarbilden som inhämtades den 9 januari 2026 framgår att skulden var 65 306 kr.

Frågelista

Säljaren har enligt frågelistan svarat nekande till om han hade skulder till bostadsrättsföreningen.

Kommunikation med säljaren

Mäklaren har inkommit med skärmbilder på kommunikation och olika kontaktförsök med säljaren. Av det första meddelandet framgår följande.

Mäklaren:

Hej MM,

Har du inte betalat din skuld till föreningen?

Meddelandet skickades den 16 januari.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I förarbetet till 1995 års fastighetsmäklarlag uttalas vikten av att mäklaren så långt som möjligt intar en neutral roll och att både köpare och säljare ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar (prop. 1995/95:14 s. 41 f.).

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Enligt 3 kap. 12 § första stycket första meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

I tidigare förarbeten anges att bestämmelsens tredje stycke preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden, t.ex. vilka byggnationer som är tillåtna på fastigheten och på vilket sätt marken får användas. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren bland annat kontrollera vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten. Om det är fråga om en bostadsrätt, ska mäklaren i stället för det som föreskrivs i första stycket kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt.

Enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen (1991:614) kan en bostadsrätt vara belastad med legal panträtt. Enligt 1995 års fastighetsmäklarlag torde kontrollskyldigheten enligt nuvarande 3 kap. 13 § även ha omfattat legal panträtt; i lagtexten angavs att mäklaren ska kontrollera vilka ”belastningar” som fanns på bostadsrätten och en legal panträtt utgör en belastning. I nuvarande FML anges i stället att mäklaren ska kontrollera om bostadsrätten är pantsatt. Det torde endast avse sådan panträtt som uppkommer genom avtal, inte sådan panträtt som uppkommer direkt genom lag, så kallat legal panträtt. Lagstiftarens byte av termer kanske inte var avsedd att förändra rättsläget och mäklaren kanske även enligt nuvarande FML skulle vara skyldig att kontrollera om bostadsrätten är belastad av legal panträtt. Så tycks dock inte vara fallet. Det vore märkligt om en sådan skyldighet förelåg då det inte föreligger en skyldighet att redovisa resultatet av kontrollen i objektsbeskrivningen (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar, 2025, 6 uppl., s. 189-190).

I förarbeten till den tidigare lagen (prop. 2010/11:15 s. 59) framgår även följande.

Mäklaren behöver inte i objektsbeskrivningen ange om bostadsrätten belastas med obetalda, förfallna avgifter eller andra liknande skulder, t.ex. insatsskuld. Känner mäklaren till sådana skulder, är han eller hon dock skyldig att upplysa en köpare om detta inom ramen för sin allmänna upplysningsskyldighet.

Det är utrett i ärendet att fastighetsmäklaren har känt till att säljaren hade avgiftsskulder till föreningen. Skulden framgår tydligt av de mäklarbilder som mäklaren inkommit med. Trots detta har inte uppgiften framkommit eller reglerats i överlåtelseavtalet. Mäklaren har enligt egen utsago informerat köparen om omständigheterna efter upprepade kontaktförsök med säljaren efter tillträdesdagen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att informationen om att säljaren har skulder till bostadsrättsföreningen kan antas ha sådan betydelse för en köpare att uppgiften ska förmedlas till köparen i så god tid som möjligt innan överlåtelseavtalet ingås. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning omfattas informationen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen.

NN har underlåtit att informera köparen om avgiftsskulden till bostadsrättsföreningen och har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt därmed i sin omsorgsplikt gentemot köparen. Förseelsen motiverar en varning.