Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har iakttagit god fastighetsmäklarsed när hon varit ansvarig för ett skrivuppdrag vid försäljningen av en bostadsrätt. Även prövning av om mäklarens agerande gett anledning att ifrågasätta hennes redbarhet och lämplighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot en mäklarkollega till NN med anledning av kollegans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt (dnr 25-1853). Med anledning av anmälan har Fastighetsmäklarinspektionen initierat ett tillsynsärende även gentemot fastighetsmäklaren NN, som har uppgetts som ansvarig fastighetsmäklare för ett skrivuppdrag avseende den aktuella bostadsrätten. Inspektionen har även initierat ett tillsynsärende mot kollegans bror (dnr 26-0386) som är fastighetsmäklare och köpare av den aktuella bostadsrätten.

Material från ärende 25-1853 som Fastighetsmäklarinspektionen bedömt vara relevant i nuvarande ärende har lagts till i ärendet och kommunicerats till NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN genom ombud yttrat sig i ärendet. Hon har gett in ett depositionsavtal, utdrag från klientmedelskontot, en mäklarbild, dokumentation avseende vidtagna kundkännedomsåtgärder och sin riskbedömning av parterna samt kopia på parternas ID-handlingar.

Anmälan

Anmälaren är ordförande i styrelsen i bostadsrättsföreningen där den aktuella bostadsrätten ingår. Innehållet i anmälan bygger dels på uppgifter anmälaren har fått i samtal med säljaren, dels på egna iakttagelser. Säljaren har kompletterat anmälan med egna uppgifter till inspektionen via telefonsamtal.

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.  

Fastighetsmäklaren i ärende 25-1853 har förmedlat en lägenhet till ett misstänkt underpris till en köpare som är hans bror. Lägenheten tillhörde en av föreningens äldsta medlemmar. Överlåtelsen genomfördes med hjälp av mäklarens kollega, NN, genom ett skrivuppdrag. Mäklaren, NN och köparen är samtliga registrerade fastighetsmäklare.

För ökad förståelse för Fastighetsmäklarinspektionens bedömning av NN:s agerande i samband med lägenhetsaffären följer ett översiktligt återgivande av hela händelseförloppet som beskrivs i anmälan.

År 2020 fick säljaren kontakt med NN:s kollega (”kollegan”). Anledningen var att säljaren hade funderingar på att sälja sin lägenhet då fastigheten saknar hiss. Under året tog kollegan fram ett uppdragsavtal och gjorde en handskriven värdering. Säljaren kände sig dock vid den tidpunkten inte redo att sälja lägenheten. Mellan åren 2021–2024 höll kollegan kontakt med säljaren och frågade hur det gick på adressen där hon bodde. Kollegan erbjöd även ett byte till en hyresrätt i ett annat område inom kommunen, men säljaren var inte intresserad. Under 2025 köpte säljaren en lägenhet på annan ort och hon tog då hjälp av kollegan med den affären. I samband med det bad hon kollegan att även ta hand om försäljningen av sin nuvarande lägenhet. Hon fixade i ordning lägenheten och den fotograferades, men någon annons lades inte ut. Kollegan visade lägenheten vid tre tillfällen varefter han återkopplade till henne att den var svårsåld. Säljaren upplevde att han förhalade processen. Han visste också att tillträdesdatumet för den nya lägenheten närmade sig.

Den 24 oktober 2025 berättade säljaren för styrelsen att det skulle vara visning på hennes lägenhet två dagar senare. Det kom som en överraskning för styrelsen eftersom ingen mäklare hade hört av sig angående detta i förväg för att fråga om avgiftsändring. Den 26 oktober när visningen pågick hade kollegan ställt upp porten och ställt ut en gatupratare på trottoaren samt tejpat upp marknadsföring av sin egen förmedlingsverksamhet på ena dörren. Kollegan hade även tagit fram en objektsbeskrivning för syns skull till visningarna. Den 29 oktober ringde kollegan till säljaren och berättade att det endast hade inkommit ett bud. Säljaren kände att det inte var något att göra och accepterade därför budet.

I de delar som rör NN har anmälaren i huvudsak uppgett följande.

I samband med att säljaren accepterade det enda inkomna budet bad hon om att få ha kontraktsskrivningen hemma hos sig i lägenheten. På förmiddagen den 29 oktober anlände kollegan tillsammans med NN och köparen (kollegans bror). Kollegan berättade att hans namn inte fick stå på kontraktet eftersom köparen var hans bror. Därför stod NN:s namn på kontraktet. Säljaren, NN och köparen undertecknade både uppdragsavtal och överlåtelseavtal samtidigt. Senare samma dag skickades överlåtelseavtalet till bostadsrättsföreningens styrelse för godkännande av köparen som ny medlem i föreningen. Styrelsen, som efter visningstillfället den 26 oktober kände till kollegans efternamn, reagerade på att köparen hade samma efternamn och började ana oråd. De anmälde därför affären till Fastighetsmäklarinspektionen den 5 november 2025.

Den 3 december 2025 meddelade säljaren till NN att hon och styrelsen ville att överlåtelsen skulle hävas så fort som möjligt. Efter påtryckning från kontorschefen på det mäklarföretag där kollegan och NN arbetade undertecknade säljaren och köparen ett återgångsavtal i januari 2026.

Telefonsamtal mellan säljaren och FMI

I telefonsamtal mellan säljaren och handläggande jurist i ärende 25–1853 den 24 mars och den 27 mars 2026 har säljaren kompletterat anmälan med bland annat följande information.

Kontraktet skrevs hemma hos säljaren den 29 oktober 2025, enligt hennes eget önskemål. Mäklaren och NN kom först och sedan kom köparen efter ett tag. Det var den första kontakten för henne med NN och köparen. Hon hade informerats av mäklaren om att en annan mäklare kanske skulle involveras, men hon visste inte att det var denna kollega (NN) förrän vid detta möte. Hon hade länge informerats av mäklaren om att det fanns en bror som var intresserad. Mäklaren hade flera gånger nämnt att om han inte hittade någonting annat så fanns ju alltid hans bror. Det var innan visningarna han nämndes.

Alla tre (mäklaren, NN och köparen) är mäklare och satt i samma rum som henne under mötet. Mäklaren satt bredvid henne, NN satt mittemot mäklaren och framför henne satt köparen. När NN gick igenom pappren inför skrivandet så satt mäklaren och pekade på vilken punkt NN var på i pappret. Hon kände att hon inte fick tid att följa med på egen hand, han styrde det och hon upplevde det som stressigt.

Hennes körkort fotograferades innan överlåtelsemötet. Det var mäklaren som fotade det när det skulle vara visning vid ett tillfälle. Hon minns inte exakt när. Hon instruerades att lämna körkortet inne i köket för att han skulle ha foto på det. Ingen kontrollerade hennes körkort under mötet vid överlåtelsen, vad hon minns. Hon minns inte att hon skulle ombetts att hämta det.

Det blev ingen budgivning. Det var mäklaren som informerade henne om köpeskillingen. Hon pratade inte med köparen före kontraktsskrivningen. Först sa mäklaren 4 000 000 kronor. Köpeskillingen om 4 200 000 kronor sa han till henne dagen eller dagarna innan den 29 oktober 2025. Hon har inte kommit överens med köparen om priset. Hon träffade inte köparen förrän den 29 oktober 2025 och då var kontrakten förskrivna. Mäklaren hade med sig kontrakten som var förskrivna. Det var han som kom med lådan med alla papper i.

Provisionen har hon inget minne av att det diskuterades. Hon kände att hon bara skrev under det ena pappret efter det andra. Mäklaren satt bredvid och pekade och stressade henne. Det kändes underligt och stressigt och blir inte mer begripligt med tiden.

Information från mäklarföretaget

Fastighetsmäklarinspektionen har under handläggningen av ärendet fått information från kontorschefen på det mäklarföretag där kollegan och NN var verksamma vid tiden för den aktuella lägenhetsaffären. I de delar som rör NN har kontorschefen uppgett i huvudsak följande.

Den 3 december 2025 uppmärksammades hon på den genomförda lägenhetsaffären genom ett mejl från ordföranden i bostadsrättsföreningen. Hon kontaktade då kollegan och NN som fick beskriva händelseförloppet. Efter uppmaning från kontorschefen kontaktade NN köparen om att genomföra en återgång av köpet.

Den 7 januari 2026 avslutades NN:s konsultuppdrag och kontorschefen tog därefter över kontakten med säljaren via ordföranden i bostadsrättsföreningen. Den 12 januari kontaktade köparen kontorschefen och kom in till kontoret. Han hade med sig ett av säljaren tidigare godkänt och nu signerat återgångsavtal. Den 13 januari träffade kontorschefen säljaren som även hon signerade återgången.

Företagets samlade bedömning är att det är omöjligt att någon av de tre mäklarna inte förstått allvaret i affären. Samtliga är erfarna innerstadsmäklare med full tillgång till värderingssystem och juridisk kunskap. Med hänvisning till ett bifogat utdrag från en värderingstjänst uppger kontorschefen att lägenhetens marknadsvärde var cirka 6 684 000 kronor, vilket är nästan 2 300 000 kronor över köpeskillingen.

I ett telefonsamtal till inspektionen den 19 januari 2026 har kontorschefen uppgett att de tre mäklarna är bästa vänner privat.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon har varit ansvarig för ett skrivuppdrag mellan säljaren och köparen, innebärandes att hennes uppdrag har varit begränsat till att upprätta för överlåtelsen nödvändiga handlingar. Hennes uppfattning var att köparen och säljaren inte kände varandra. I efterhand kan konstateras att köpeskillingen var låg i förhållande till vad bostadsrätten senare kom att säljas för men hon förnekar att det, vid tidpunkten för överlåtelsen, förelåg några varningssignaler.

Hon fick kontakt med parterna via sin kollega. Han kontaktade henne den 28 oktober 2025. Kollegan berättade då att han hade haft kontakt med en kvinna under många år gällande hennes lägenhet. Han nämnde att det sannolikt röde sig om 4–5 år och att de hade utvecklat en vänskap.

För att uppfylla sin kontrollskyldighet inhämtade hon en mäklarbild den 28 oktober 2025. Eftersom det var fråga om ett skrivuppdrag har hon inte marknadsfört objektet före kontraktsskrivningen. Säljaren och köparen var redan överens om priset när hon kontaktades. Hon upprättade en budförteckning för att vara transparent och tydlig med vilken köpeskilling som parterna kommit överens om. Hon antecknade köparens bud i budgivningslistan före kontraktsskrivningen hemma hos säljaren och angav som villkor ”Köpare och säljare är överens”, för att det inte skulle tolkas som ett externt avgett bud. Budgivningslistan skrevs under av både köpare och säljare, för att bekräfta att köparen lämnat budet och att säljaren hade accepterat det innan hon blev involverad.

Skrivuppdraget upprättades i samband med att hon träffade säljaren, samma dag som kontraktsskrivningen. Hon och kollegan kom hem till säljaren cirka 30 minuter före kontraktsskrivningen, dels för att träffa säljaren, dels för att gå igenom uppdragsavtalet med henne. Hon tillbakavisar säljarens påstående om att kontraktsskrivningen genomfördes under stress. Hon gör tvärtom gällande att hon, såsom hon alltid gör, gick igenom klausul för klausul med parterna i affären i syfte att förvissa sig om att parterna förstod innebörden av överlåtelseavtalet. Säljaren ställde också flera frågor under kontraktsskrivningen. På säljarens begäran satt kollegan bredvid säljaren som stöd. Säljaren uppgav före kontraktsskrivningen följande. ”Jag vet om att [namn på kollegan] inte får vara här, då han inte får beblanda sig i affären. Men jag har personligen bett honom att vara här för att jag känner mig trygg med honom”.

Efter kontraktsskrivningen satt de en bra stund alla tillsammans och pratade. Säljaren visade bilder på sin nya bostad och berättade lite om sig själv och sin bakgrund. Säljaren och köparen kom överens om att ses igen för att gå igenom om det var något köparen ville ha kvar och ta en fika tillsammans i lägenheten. Hon fick uppfattningen att säljaren absolut inte ville att de skulle gå, utan tyckte det var en väldigt trevlig stund och de kramades när de gick.

Angående påståendet att köpeskillingen skulle understiga marknadsvärdet vill hon framföra att hon inte har utfört en marknadsvärdering av lägenheten. Hon har ingen kännedom om huruvida någon värdering av bostaden har skett, men hon har inte själv utfört någon värdering. Eftersom hon haft ett begränsat uppdrag har det inte ålegat henne att göra en värdering av bostaden. Vidare ska det särskilt uppmärksammas att lägenheten var i behov av renovering, att den var belägen på fjärde våningen utan hiss, att avgiften var mycket hög och skulle höjas ytterligare samt att bostadsrättsföreningen hade en sämre ekonomi. Hon vill även särskilt framhålla att hon var verksam på [namn på stadsdel]. Den i ärendet aktuella bostaden är belägen på [namn på stadsdel]. Någon kännedom om prisbilden på [namn på stadsdel] har hon därför inte haft och hon kan av samma skäl inte uttala sig om försäljningsstatistiken som inspektionen har tillfört ärendet eftersom den tar upp statistik över sålda objekts på just [namn på stadsdel].  

Hon fick information från sin kollega om att säljaren och köparen hade kommit överens om ett pris om 4 200 000 kronor. Under kontraktsskrivningen frågade säljaren köparen ”är du säker att du vill köpa den för så mycket?”. Mot denna bakgrund tillbakavisas säljarens påstående om att någon överenskommelse om köpeskillingen inte hade träffats mellan parterna.

Vid kontraktsskrivningen stämde hon av med säljaren att köpeskillingen var det pris hon ville sälja för, vilket säljaren tydligt bekräftade. Det har inte förelegat någon skyldighet för henne att verka för en så hög köpeskilling som möjligt. Att sälja en bostad till en lägre köpeskilling än vad som möjligen understiger ett bedömt marknadsvärde är inte heller det otillåtet utan snarare vanligt vid försäljningar där parterna känner varandra. Med det sagt reagerade hon inte på köpeskillingens storlek vid tidpunkten för skrivuppdragets utförande.

Vad gäller objektsbeskrivningen som bilagts överlåtelseavtalet har hon endast kontrollerat att uppgifterna i den objektsbeskrivning som hennes kollega upprättade i mäklarsystemet överensstämde med de uppgifter som hon tidigare inhämtat från mäklarbilden. Kollegan hade tidigare upprättat en objektsbeskrivning som han tillhandahållit både köpare och säljare. Hon skrev ut den objektsbeskrivningen och bilade den till överlåtelseavtalet varvid parterna undertecknade densamma. Det har emellertid inte förelegat någon skyldighet för henne att upprätthålla eller tillhandahålla vare sig köpare eller säljare en objektsbeskrivning. Anledningen till att hon ändå valde att göra det var dels för att bankerna ofta kräver in en objektsbeskrivning, dels även för att köparen skulle få en bättre uppfattning om bostadsrättsföreningen och bostadsrättens skick. Hon är vidare av uppfattningen att det inte finns någon kritik att framföra mot henne vad gäller uppgifterna i objektsbeskrivningen eftersom den är korrekt. Dock vill hon framföra att hon inte tagit in uppgiften om köpeskillingen i objektsbeskrivningen som anmälaren har gett in till inspektionen.

Handpenningen betalades in den 31 oktober 2025 och betalades tillbaka till säljaren i sin helhet samma dag som säljaren undertecknade avtalet om återgång av köp. Handpenningen har således varit deponerad på hennes klientmedelskonto under hela processen. Handpenningen kvarblev på hennes klientmedelskonto i anledning av att bostadsrättsföreningen inte hade fattat ett beslut om medlemskap för köparen och handpenningen redovisades till denne i anledning av villkoren i återgångsavtalet. Det förhållande att handpenningen kom att överstiga brukliga tio procent beror på att detta var ett uttryckligt önskemål från säljaren eftersom hon behövde medel för att finansiera köpet av sin nya bostad.

Det är korrekt att hon är en erfaren innerstadsmäklare med full tillgång till värderingssystem och juridisk kunskap. Hon förnekar att det har förelegat omständigheter som föranlett henne att förstå att det var fråga om en allvarlig affär vad det nu innebär. Vidare förnekar hon att hon, vid tidpunkten för när hon åtog sig uppdraget eller i samband med utförandet, har bedömt att överlåtelsen skulle avvika från vad som normalt kan förekomma då en uppdragsgivare inte önskar anlita någon mäklare för ett förmedlingsuppdrag och parterna uttrycker en gemensam vilja att ingå avtal. Att kontorschefen tycks vara av en annan uppfattning ändrar inte hennes inställning. Hennes uppfattning är att köpeskillingen hade överenskommits mellan parterna. Vid kontraktsskrivningen frågade säljaren om köpeskillingen kändes bra för köparen. Hon förnekar att uppdraget innefattat en skyldighet att värdera bostadsrätten eller att det ålegat henne att verka för ett så högt pris som möjligt.

När det gäller kundkännedomsåtgärderna så kontrollerade hon säljarens och köparens ID-handlingar. Kontrollen skedde alltså inte med stöd av en elektronisk legitimation. Vad gäller identitetskontrollen avseende säljaren minns hon inte om kontrollen skedde genom att hon kontrollerade säljarens ID-handling hemma hos säljaren eller om hon fick kopian av sin kollega. ID-kontrollen avseende köparen skedde även den hemma hos säljaren före kontraktsskrivningen ägde rum.

Det stämmer att hon umgicks utanför arbetstid med kollegan men inte med köparen. Hon och kollegan har varit kollegor i fem år och det är därför inte på något sätt ägnat att väcka förvåning att de umgicks ibland även efter arbetstid. NN förnekar emellertid att de tre är bästa vänner.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtal

Ett uppdragsavtal för skrivuppdrag har undertecknats mellan säljaren och NN den 29 oktober 2025.

Överlåtelseavtal

Ett överlåtelseavtal mellan säljaren och köparen har undertecknats den 29 oktober 2025. Överenskommen köpeskilling var 4 200 000 kronor. Till överlåtelseavtalet har det bilagts ett depositionsavtal och en objektsbeskrivning.  

Budförteckning

En budförteckning har upprättats av NN den 29 oktober 2025. Av förteckningen framgår att köparen samma dag lagt ett bud om 4 200 000 kronor kl. 09:30. I förteckningen finns en notering under ”Villkor” om att köpare och säljare är överens.

Mäklarbild

Den mäklarbild som NN gett in är daterad den 28 oktober 2025.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder – säljare

Kundkännedomsåtgärder avseende säljaren har enligt underlaget utförts av NN den 28 oktober 2025. Kopia på säljarens ID-handling har getts in.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder – köpare

Kundkännedomsåtgärder avseende köparen har enligt underlaget utförts av NN den 29 oktober 2025. Kopia på köparens ID-handling har getts in.

Sms-konversation

I en sms-konversation mellan säljaren och NN i december 2025 framgår följande.

12-03-2025 10:21
Hej [säljarens namn]! Försökte ringa då jag precis fick mail från styrelsen lite chockad med lite information som påverkar oss framåt. Mitt jobb är ju att hjälpa dig, så ville bara ringa och stämma av med dig kring processen men även hur vi tar dig framåt på bästa sätt mot [namn på ort].

Ring upp när du kan, annars testar jag igen senare.

Med varma hälsningar
NN

12-03-2025 14:41
Hej,
Eftersom överlåtelsen nu är ett ärende hos FMI, vill jag be dig att endast kommunicera med styrelsen. Jag har kontinuerlig kontakt med styrelsens medlemmar.
[säljarens namn]

12-03-2025 16:46
Hej [säljarens namn], tack att du svarar!
Jag fick information från förening gällande anmälan till FMI som gäller mitt arbete som mäklare i samband med denna kontraktsskrivning.

Det jag däremot behöver besked om från dig, eftersom jag är ansvarig mäklare, är hur du vill gå vidare. Önskar du att överlåtelsen hävs eftersom du anser att något gått fel i försäljningsprocessen och därför vill sälja lägenheten på nytt och till någon annan?

Jag vill att du ska vara en nöjd säljare och kommer självklart hjälpa till att få det som du vill! Vill du att jag kontaktar [köparens namn] och initierar en hävning av försäljningen, eller vill du fullfölja den? Jag behöver veta detta för att kunna hjälpa dig på bästa sätt.

Detta är tyvärr inget som styrelsen kan besluta om, utan det behöver komma direkt från dig som säljare.

Med varma hälsningar NN

12-03-2025 16:59
Hej,
Styrelsen och jag vill att denna överlåtelse hävs så fort som möjligt.
[säljarens namn]

12-03-2025 16:59
Ok, tack för svar!

Jag tar tag i detta och återkommer imorgon.

12-05-2025 11:19
Hej [säljarens namn]!

Jag har pratat med [köparens namn] igår och han var såklart jätteledsen över att du kände att det inte gått rätt till och att allt inte kändes lika bra för dig som när ni träffades och kom överens om allt och även när vi skrev kontrakt.

Han såg verkligen fram emot att få flytta in - men vill självklart inte att det ska kännas dåligt för dig eller att något ska ha gått fel till. Så han har meddelat mig att han går mer på återgång av köp.

Så jag håller på och roddar med detta nu, men kommer ta någon dag. Så jag hör av mig nästa vecka samt att jag kommer behöva din signatur på detta. Men jag återkommer - men då vet du att detta är i rullning.
Ha en fin helg!

Med varma hälsningar
NN

12-05-2025 16:11
Hej,
Tack för informationen. Det blir bra. Jag vill att du skickar ett utkast på hävningen till styrelsens mail för påsikt.
Jag vill också få tillbaka mina extranycklar så snart som möjligt. Lägg dem i styrelsens brevlåda i porten.
[säljarens namn]

12-05-2025 16:12
Hej, absolut. Nyckeln ligger redan i brevlådan [smiley]

12-10-2025 09:34
Hej [säljarens namn], ber om ursäkt för sent sms. Ville meddela dig separat att jag mailat styrelsen.
Jag har skickat dokumentet gällande återgång av köp/hävning till föreningens mail för påsikt som efterfrågat.
Jag väntar fortsatt påskrift från [köparens namn]. Han är på semester i Thailand med familj, därav lite långsam återkoppling.
Jag återkommer senare i veckan med detta/uppdatering. Trevlig kväll!
Med varma hälsningar
NN

Återgångsavtal

Ett avtal om återgång av köp har undertecknats av köparen den 9 januari 2026 och av säljaren den 13 januari 2026.

Lista med referensobjekt

Den lista med referensobjekt som getts in av kontorschefen visar att referenspriset baserat på 25 försäljningar var 6 689 604 kronor (115 338kr/m²).

Försäljningsstatistik från en bostadsportal

Med hänvisning till ett bifogat utdrag från en värderingstjänst har kontorschefen på mäklarföretaget uppgett att lägenhetens marknadsvärde var ca 6 684 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen har via en bostadsportal på internet gjort en egen kontroll av försäljningsstatistik som fanns tillgänglig vid tiden för den aktuella lägenhetsaffären. Statistiken omfattar de sex tvårumslägenheter med boarea mellan 45 och 70 kvadratmeter på samma gata som den för ärendet aktuella lägenheten som såldes mellan den 1 oktober 2024 och den 1 oktober 2025.

Gatunr	Boarea	Pris	Pris/kvm
16	58	7 215 000	124 400
14	49	5 400 00	110 200
6	62	6 900 000	111 300
6A	55	7 000 000	127 300
14	46	5 100 000	110 900
6A	55	6 170 000	112 200
			Genomsnitt 116 050

Statistiken visar att ett genomsnittligt kvadratmeterpris för jämförbara lägenheter sålda året innan lägenhetsaffären var 116 050 kronor. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset multiplicerat med den aktuella lägenhetens boarea om 58 kvadratmeter ger ett värde om 6 730 900 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Med formuleringen ”i allt” avses mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76).

I de fall en registrerad fastighetsmäklare utan samband med förmedling utför ett begränsat uppdrag, dvs. någon sådan uppgift som normalt ingår som en del i ett förmedlingsuppdrag, till exempel att hjälpa parterna med att upprätta överlåtelsehandlingar, ställs näringsrättsligt samma krav på mäklaren att uppfylla god fastighetsmäklarsed som om uppgiften hade utgjort ett förmedlingsuppdrag (se prop. 2010/11:15 s. 45). Det innebär således att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed när denne inom ramen för sin yrkesverksamhet utför t.ex. ett skrivuppdrag, även om uppdraget i fråga saknar samband med ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsdomstolen i Stockholms dom den 20 september 2018 mål nr 1293-17).

Mäklaren har således en omsorgsplikt och ska följa god fastighetsmäklarsed även i de fall hen bara har ett skrivuppdrag.

Fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet

Enligt 2 kap. 8 § 6 p. fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare för att beviljas registrering. I förarbetena till bestämmelsen hänvisas till äldre förarbeten där det i specialmotiveringen anges bl.a. följande (se prop. 2020/21:119 s. 108 och prop. 1994/95:14 s. 66).

Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det i punkt 5 införda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen i stället skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Även en redan registrerad fastighetsmäklare ska uppfylla de krav som gäller för registrering, vilket innefattar kravet på redbarhet och lämplighet (se 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen). I förarbetena till motsvarande bestämmelse i tidigare lagstiftning anges bl.a. följande (se prop. 1994/95:14 s. 69).

Vad det gäller är sådana förhållanden som, utan att de har någon direkt koppling till mäklarens yrkesmässiga verksamhet, så allvarligt påverkar tilltron till mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter att en återkallelse av registreringen bör övervägas.

Förutsättningarna för bedömningen är något annorlunda när det gäller en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker sig till mäklaryrket. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistrering skall användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering.

Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de direkt är hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

I kravet på redbarhet ligger också ett krav på skötsamhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan en underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet (se prop. 1994/95:14 s. 65 ff.).

Av förarbetsuttalandena ovan kan utläsas att det i första hand är dokumenterad brottslighet och ekonomisk misskötsel som kan läggas till grund för ett ifrågasättande av en mäklares lämplighet. Men det framgår också att andra omständigheter kan bli aktuella i lämplighetsbedömningen. Exempel på sådana andra omständigheter ges i specialmotiveringen till motsvarande bestämmelse i 1984 års fastighetsmäklarlag (se prop. 1983/84:16 s. 33).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde.

Bedömningen av mäklarens agerande

Det är ostridigt i ärendet att NN ansvarade för överlåtelsen mellan köparen och säljaren genom ett skrivuppdrag. Enligt NN fick hon uppdraget genom kontakt från sin kollega, tillika köparens bror. NN har även uppgett att första gången hon träffade säljaren och köparen var hemma hos säljaren på kontraktsdagen, att säljaren och köparen redan var överens om priset när hon kontaktades och att hon fick den informationen från kollegan.

En fastighetsmäklare får inte förmedla en bostad till eller från sitt syskon (se 3 kap. 7 § 2p. fastighetsmäklarlagen), vilket får anses vara grundläggande kunskap för en fastighetsmäklare. Som inspektionen uppfattar det var det av den anledningen som NN kontaktades av sin kollega för att sköta överlåtelsen mellan säljaren och köparen genom ett skrivuppdrag, eftersom kollegan på grund av sin relation till köparen var förhindrad att själv göra det.

Skrivuppdraget mellan NN och säljaren tecknades på kontraktsdagen, samtidigt som säljaren och köparen ingick överlåtelseavtalet. Närvarande vid kontraktsskrivningen var NN, säljaren, köparen och kollegan. Utredningen visar att NN vid denna tidpunkt var införstådd med att köparen var bror till hennes kollega och att hon hade vetskap om att kollegan och säljaren hade utvecklat en vänskap under flera års tid, med anledning av säljarens lägenhet. Hon har även uppgett att säljaren på kontraktsskrivningen uttryckte att hon kände sig trygg med kollegan.

Fastighetsmäklarinspektionen är kritisk till att NN som ansvarig fastighetsmäklare lät sin kollega, tillika köparens bror, vara närvarande vid kontraktsskrivningen. Vidare är inspektionen kritisk till att NN inte reagerade på köpeskillingen som hade överenskommits mellan parterna. Även om NN var verksam i en annan stadsdel än där den aktuella lägenheten var belägen och, genom sitt begränsade uppdrag, inte haft någon skyldighet att själv värdera bostaden eller att verka för ett så högt pris som möjligt för säljarens räkning så anser inspektionen att hon i egenskap av erfaren innerstadsmäklare i vart fall borde haft ett hum om bostadens värde. Utredningen visar att marknadsvärdet på lägenheten vid den aktuella tidpunkten var ungefär 6 700 000 kronor. Ett värde som vid tiden fanns tillgänglig både genom mäklarspecifikt värderingssystem och allmänt tillgänglig försäljningsstatistik. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning finns det ingen möjlighet att NN kan ha undgått att förstå det ungefärliga marknadsvärdet på lägenheten och att den köpeskilling som hade överenskommits mellan parterna var avsevärt mycket lägre än det. Om inte förr så måste NN enligt inspektionens mening senast vid kontraktsskrivningen, när säljaren frågar köparen om han är säker på att han vill köpa lägenheten ”för så mycket”, varit medveten om att säljaren vid tidpunkten hade en felaktig uppfattning om lägenhetens faktiska värde. Att NN dessutom haft vetskap om att kollegan varit inblandad i kontakten mellan parterna, att det var kollegans bror som var köpare till bostaden och att kollegan hade utvecklat en relation med säljaren gällande hennes lägenhet är mycket anmärkningsvärt.

NN har genom sitt begränsade uppdrag haft ansvar att upprätta kontraktshandlingarna mellan parterna. Hon har uppgett att hon träffade säljaren och köparen först på kontraktsdagen. Hon har även uppgett att hon fick information från kollegan om att säljaren och köparen hade kommit överens om köpeskillingen innan hon åtog sig uppdraget. Samtidigt har säljaren uppgett att hennes första kontakt med köparen var på kontraktsskrivningen och att kontraktshandlingarna då var förskriva, som kollegan hade med sig. Utifrån dessa omständigheter kan det, enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening, ifrågasättas om NN vid upprättandet av köpehandlingarna fick de för avtalet relevanta uppgifterna från parterna i affären, eller om hon förlitat sig på uppgifter från sin kollega om vad parterna kommit överens om. Det kan även ifrågasättas om det var NN eller kollegan som upprättade köpehandlingarna och tog med till mötet. Inspektionen är även kritisk till att NN, utifrån vad som framkommit i ärendet, förlitat sig på kollegans uppgift för sin egen kontroll av säljarens identitet. Inspektionen ifrågasätter även utförandet av kundkännedomsåtgärderna, eftersom underlaget visar att de genomfördes dagen före hon och säljaren träffades.

Mot bakgrund av vad som framkommit i ärendet anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN brustit i flera avseenden vid utförandet av sitt uppdrag. Enligt inspektionens bedömning har hon genom sitt agerande möjliggjort en förtäckt närståendeförmedling mellan sin kollega och hans bror, för att utåt sett försöka dölja kollegans inblandning i affären. Inspektionen anser att det funnits flera omständigheter som NN i egenskap av ansvarig fastighetsmäklare borde ha reagerat på. I stället har hon, enligt inspektionens mening, agerat passivt och låtit affären fortskrida på ett sätt som varit till uppenbar nackdel för säljaren.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN på ett allvarligt sätt har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och att hennes agerande ger anledning att ifrågasätta hennes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet som fastighetsmäklare. Mot denna bakgrund anser inspektionen att påföljden med viss tvekan kan stanna vid en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.