Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har haft en skyldighet att informera köparen om en utmätning av säljarens bostadsrätt som mäklaren har haft kännedom om.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företaget]/[namn på kedjan]). Anmälaren har gett in överlåtelseavtal, mäklarbild och skärmbild på sms från mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in mäklarbilden, uppdragsavtalet, ansökan om inträde/utträde, mäklarjournalen, lösenuppgifter om lån, mejl från Kronofogdemyndigheten, överlåtelseavtal och objektsbeskrivning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren genomförde försäljningen av bostadsrätten trots att det i den mäklarbild som mäklaren själv inhämtat tydligt framgår att den var låst för utmätning. Detta innebär ett rättsligt hinder mot att bostaden kan överlåtas. Trots detta valde mäklaren att marknadsföra bostaden, genomföra visning, ta emot bud och slutföra affären. Det har dessutom framkommit att köparen inte informerats om att bostadsrätten var låst för utmätning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Inför försäljningen kontaktade hon Kronofogdemyndigheten och fick då en muntlig bekräftelse på att det inte fanns något beslut om tvångsförsäljning och således var ok att sälja lägenheten. De anförde inte heller i övrigt några hinder mot att överlåtelsen genomfördes. Kontrakt skrevs och skickades till bostadsrättsföreningen för godkännande. Bostadsrättsföreningen ifrågasatte då om försäljning var tillåten varpå hon återigen tog kontakt med Kronofogdemyndigheten och bad om en skriftlig bekräftelse. De skickade då en skriftlig bekräftelse på detta så länge föreningen godkände försäljningen. Kronofogdemyndigheten menade även att det var ett bra bud då det skulle reglera hela skulden. Bostadsrättsföreningen godkände medlemskapet och således kan hon inte se att någon part lidit någon skada. Mot denna bakgrund bedömdes att en spekulant, sedermera köpare, inte kunde anses lida någon rättslig eller ekonomisk skada till följd av att bostadsrätten var föremål för utmätning, eftersom försäljningen kunde genomföras som en vanlig försäljning/förmedling i ordnad form och skulderna kunde regleras genom köpeskillingen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Den mäklarbild som mäklaren har lämnat in är daterad före överlåtelseavtalet skrevs under. Av mäklarbilden framgår att bostadsrätten var låst för utmätning.

Av den skärmbild på sms från mäklaren som anmälaren har lämnat in framgår bland annat följande.

[…]

Jag sålde precis en lägenhet i föreningen som jag vet att det varit lite strul och skulder kring, det gäller [adress och hänvisning till lägenhet]. Vi har satt tillträde för [datum] för den nya ägaren att ha klart allt så snart som möjligt. Jag vet att säljaren har skulder på lägenheten och summan vi sålde för kommer givetvis täcka allt det.

[…]

Med vänlig hälsning,
[mäklarens namn]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Enligt 3 kap. 12 § första stycket första meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

I tidigare förarbeten anges att bestämmelsens tredje stycke preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden, t.ex. vilka byggnationer som är tillåtna på fastigheten och på vilket sätt marken får användas. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare avgöranden funnit att det strider mot god fastighetsmäklarsed att inte i så god tid som möjligt innan tidpunkten för överlåtelseavtalets tecknande informera köparen om det förhållandet att förmedlingsobjektet är föremål för utmätning (se beslut den 29 augusti 2018 i ärende med dnr 2017-1908, jfr beslut den 22 oktober 2014 i ärendet 4.1-355-14 som överklagades till, och fastställdes av, Förvaltningsrätten i Stockholm den 5 juni 2015 i mål nr 28744-14)

Det är utrett i ärendet att fastighetsmäklaren har känt till att säljarens bostadsrätt var föremål för utmätning. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att information om att ett förmedlingsobjekt har utmätts kan antas ha sådan betydelse för en köpare att uppgiften ska förmedlas till köparen i så god tid som möjligt innan överlåtelseavtalet ingås. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning omfattas därmed informationen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen. NN har, genom att ha underlåtit att informera köparna om att förmedlingsobjektet var föremål för utmätning, åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet och agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.