Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har utfört förmedlingsåtgärder utan att ha haft ett giltigt uppdragsavtal. Prövning av om mäklaren har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling. Även en prövning av om mäklaren brustit i sin omsorgsplikt genom att inte tillvarata säljarens ekonomiska intressen. Dessutom en prövning av om mäklarens agerande gett anledning att ifrågasätta hans redbarhet och lämplighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NN registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in SMS-listor, skärmavbilder över SMS-konversationer, telefonlistor, mejlkonversationer, en objektsbeskrivning, ett förmedlingsuppdragsavtal, skrivuppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, en av mäklaren handskriven lapp, en budgivningslista, ett fotografi på marknadsföring, en medlemskapsansökan, ett utdrag från Creditsafe och återgångsavtalet.

Säljaren har inkommit med fotografier på delar av en fysisk kalender.

Med anledning av anmälan har Fastighetsmäklarinspektionen även initierat ytterligare två tillsynsärenden. Ett tillsynsärende gentemot mäklarens kollega som uppgetts vara ansvarig mäklare för det aktuella objektet genom ett skrivuppdrag (dnr 26-0128) och ett tillsynsärende gentemot mäklarens bror (dnr 26-0386). Yttranden från ärendena 26–0128 och 26-0386 som Fastighetsmäklarinspektionen bedömt vara relevant i nuvarande ärende har tillagts ärendet och kommunicerats till mäklaren genom ombud.

Fastighetsmäklarinspektionen har under handläggningen av ärendet fått handlingar från kontorschefen på det mäklarföretag där mäklaren och hans kollega var verksamma vid tiden för den aktuella lägenhetsaffären. Hon har inkommit med ett filmklipp, en orderbekräftelse/kvitto, ett kundkort, kundkännedom avseende säljaren och köparen, två mäklarbilder, en lista med referensobjekt, en objektsbeskrivning, skrivuppdragsavtalet, överlåtelseavtalet och återgångsavtalet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in skärmavbilder på SMS-konversationer.

Anmälan

Anmälaren är ordförande i styrelsen i bostadsrättsföreningen där den aktuella bostadsrätten ingår. Innehållet i anmälan bygger dels på uppgifter anmälaren har fått i samtal med säljaren, dels på egna iakttagelser. Säljaren har kompletterat anmälan med egna uppgifter till inspektionen via telefonsamtal. Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har förmedlat en lägenhet till underpris med sin bror som köpare. Lägenheten tillhörde en av föreningens äldsta medlemmar. Överlåtelsen genomfördes med hjälp av mäklarens kollega genom ett skrivuppdrag. Mäklaren, hans kollega och köparen är samtliga registrerade fastighetsmäklare. Mäklaren har även ett bolag där köparen sitter i styrelsen.

År 2020 kontaktade säljaren mäklaren. Anledningen var att hon hade funderingar på att sälja sin lägenhet då fastigheten saknar hiss. När säljaren tog kontakt med mäklaren var det i hans roll som fastighetsmäklare. Alla samtal om en eventuell försäljning längre fram har grundat sig i relationen. Under året tog mäklaren fram ett uppdragsavtal och gjorde en handskriven värdering, men hon kände sig inte redo att sälja. Mellan åren 2021-2024 höll mäklaren kontakten med säljaren och frågade hur det gick på adressen hon bodde. Mäklaren erbjöd även ett byte till en hyresrätt i ett annat område inom kommunen, men säljaren var inte intresserad. Under 2025 köpte säljaren ett annat boende på annan ort och tog hjälp av mäklaren med affären. Hon bad också mäklaren ta hand om försäljningen av den nuvarande lägenheten, det var naturligt att han som mäklare skulle hålla i den. Säljaren iordningställde lägenheten och den fotograferades, men någon annons lades aldrig ut.

En spekulant tittade på lägenheten och lämnade ett bud som inte accepterades av säljaren, vilket förvånade mäklaren eftersom den inte var annonserad på marknaden. Den 24 oktober 2025 berättade säljaren för föreningen att det skulle anordnas en visning. Ingen mäklare hade hört av sig till föreningen för avstämning och det fanns ingen annons på bostadsportaler på internet. Den 26 oktober 2025 under visningen hade mäklaren ställt upp ytterporten, ställt gatupratare på trottoaren och tejpat upp marknadsföring av den egna förmedlingsverksamheten på dörren. Det finns även ett prospekt som mäklaren tog fram för syns skull till visningarna. Den 28 oktober 2025, tog mäklarens kollega ut en mäklarbild.

Säljaren lämnade sina nycklar till mäklaren så att han kunde visa den vid tre tillfällen, varpå han efteråt återkopplade att den var svårsåld. Han förhalade försäljningsprocessen så att det närmade sig tillträdesdatum för den nya lägenheten.

Den 29 oktober 2025 ringde mäklaren till säljaren och berättade att det endast kommit in ett bud. Säljaren kände att det inte var något att göra och accepterade budet. Samma dag genomfördes överlåtelsemötet. Säljaren bad om att få ha kontraktsskrivningen i lägenheten. Mäklaren, hans kollega och köparen deltog under tillfället. Mäklaren berättade att hans namn inte får stå på kontraktet eftersom han är bror till köparen. Därför står hans kollegas namn på kontraktet. Säljaren, köparen och mäklarens kollega skrev under överlåtelseavtalet respektive ett skrivuppdragsavtal för kollegan vid samma tillfälle. Senare samma dag skickades överlåtelseavtalet till bostadsrättsföreningens styrelse för godkännande av köparen som ny medlem i föreningen. Styrelsen, som efter visningstillfället den 26 oktober kände till kollegans efternamn, reagerade på att köparen hade samma efternamn och började ana oråd. De anmälde därför affären till Fastighetsmäklarinspektionen den 5 november 2025.

Mäklaren är den som stått i kontakt med säljaren om lägenheten, medan mäklarens kollega med skrivuppdraget är den som stått i kontakt med styrelsen om medlemskapsansökan och återgång av köpet. Mäklaren fortsatte kommunicera med säljaren även efter kontraktstillfället, bl.a. gällande medlemskapsansökan, avflyttning och tillträde. Samtalslistor och sms-listor från operatören visar att mäklaren försökt pressa säljaren att få styrelsen att godkänna köparens medlemskap. Om mäklaren hävdar att han inte haft med affären att göra kan det ifrågasättas varför han kontaktar säljaren överhuvudtaget och varför han låter kollegor kontakta styrelsen. Mäklarens kontakt upphörde den 3 december 2025, samma dag som samtliga involverade mäklare fick information om att en anmälan gjorts till Fastighetsmäklarinspektionen.

Köparen kontaktade säljaren direkt upprepade gånger trots att säljaren dessförinnan undanbett direktkontakt och hänvisade honom till styrelsen, vilket han vid ett tillfälle svarade att han inte kan tänka sig. Den 9 januari 2026 fick föreningen information om att mäklaren och hans kollega med skrivuppdraget blivit avskedade. Den 12 januari 2026 undertecknade köparen ett återgångsavtal och den 13 januari 2026 undertecknade säljaren återgångsavtalet. I samband med det framkom att en internutredning hos mäklarföretaget om den aktuella överlåtelseprocessen var det som ledde till att mäklaren och hans kollega med skrivuppdraget blev avskedade.

Telefonsamtal med säljaren

I telefonsamtal mellan handläggare på Fastighetsmäklarinspektionen och säljaren den 24 mars och den 27 mars 2026 kompletterade hon anmälan. Då framkom bl.a. att den första kontakten som hon tog med mäklarkontoret var enbart i syfte att få en värdering och inte en försäljning. Hon var nyfiken på vad lägenheten kunde vara värd.

Det var mäklaren som gav henne i uppdrag att själv hämta ut en mäklarbild, hon minns dock inte när. Den 30 september 2025 meddelade mäklaren att han skulle ha visning kl. 15:30. Den 7 oktober 2025 när inget hade hänt med försäljningen så stämde hon av med mäklaren som svarade att han letade efter spekulanter. Han skulle kolla med ”dom han hade” i en egen kö, eftersom det är ett eftertraktat område med många intresserade. Den 10 oktober 2025 meddelade mäklaren att han skulle ha visning den 14 oktober 2025 kl. 15:00. Det var fråga om visning från ”den egna kön” och eventuellt också fråga om budgivning. Om inget intresse fanns så skulle lägenheten fotograferas och läggas ut på nätet. Hon ville att lägenheten skulle annonseras. När mäklaren inte fick tag i köpare i ”den egna kön” och det inte verkade vara ärliga spekulanter så propsade hon på att lägenheten skulle ut på nätet. Den 16 oktober 2025 kl. 15:00 skulle mäklaren återigen ha visning från ”den egna kön”. Samma dag kl. 18:30 kom mäklaren hem till henne och beställde fotografering från sin mobil till den 20 oktober 2025 kl. 14:00. Söndag den 26 oktober 2025 kl. 13:00-14:00 skulle det bli visning igen. Mäklaren sa inför visningarna att det fanns spekulanter, men i efterhand tror hon att det kan ha varit utvalda människor eller inga alls. Hon var dock inte med på plats.

Efter visningarna stämde hon av med mäklaren som återkom med negativa påståenden från de som varit på visningarna. De klagade bl.a. på att det var fyra trappor utan hiss och de blev andfådda när de skulle på visningen. Någon ville göra kök där hon hade rummet, då skulle de behöva ta för mycket lån och det skulle bli för dyrt så de avstod. Hon frågade vad de tyckte om läget då eftersom hon upplever att det är centralt och bra och nära till olika förbindelser. Då sa han att det inte spelar någon roll att läget var bra med olika förbindelser eftersom folk åker elsparkcykel, så det var inget märkvärdigt med läget.

Syftet med objektsbeskrivningen var att den skulle lämnas till spekulanter. Priset i objektsbeskrivningen var en överenskommelse mellan mäklaren och henne. Han föreslog först lite lägre belopp men då kom de överens om att det skulle stå 5 000 000 kronor.

Den 29 oktober 2025 skrevs kontraktet hemma hos säljaren enligt hennes eget önskemål. På kontraktsmorgonen har hon skrivit i sin kalender att den morgonen var ”underlig, förvirrande och stressig”. Runt kl. 8:00 ringde mäklaren på hemligt nummer, vilket han aldrig gjort innan, och meddelade att mötet skulle tidigareläggas.

Mäklaren och hans kollega kom först och sedan köparen efter ett tag. Det var den första kontakten för henne med mäklarens kollega och köparen. Hon hade informerats av mäklaren om att en annan mäklare kanske skulle komma att involveras. Hon hade länge informerats av mäklaren om att det fanns en bror som var intresserad. Innan visningarna ägde rum nämnde mäklaren flera gånger att om han inte hittade någonting annat så fanns alltid hans bror. Alla tre (mäklaren, hans kollega och köparen) är mäklare och satt i samma rum som säljaren under mötet. Mäklaren satt bredvid säljaren, hans kollega satt mittemot mäklaren och framför säljaren satt köparen. När mäklarens kollega gick igenom pappren inför skrivandet så satt mäklaren och pekade på vilken punkt hans kollega var på i pappret. Hon kände att hon inte fick tid att följa med på egen hand, han styrde det och hon upplevde det som stressigt.

Säljarens körkort fotograferades inte under överlåtelsemötet. Mäklaren fotograferade det när det skulle vara visning vid ett tillfälle, hon minns inte exakt när. Hon instruerades att lämna körkortet inne i köket för att han skulle fotografera det. Ingen kontrollerade hennes körkort under mötet vid överlåtelsen. Hon minns inte att hon skulle ombetts att hämta det.

Det blev ingen budgivning. Det var mäklaren som informerade säljaren om vad köpeskillingen skulle bli. Först sa mäklaren 4 000 000 kronor men sedan sa han 4,2 miljoner kronor dagen eller dagarna innan den 29 oktober 2025. Hon pratade inte med köparen före kontraktsskrivningen och har inte kommit överens med köparen om priset. Hon träffade inte köparen förrän den 29 oktober 2025 och då hade mäklaren med sig en låda med alla papper i, bl.a. kontrakten som var förskrivna.

Provisionen har hon inget minne av att det diskuterades. Hon kände att hon bara skrev under det ena pappret efter det andra. Mäklaren satt bredvid och pekade och stressade henne. Det kändes underligt och stressigt och blir inte mer begripligt med tiden.

Information från mäklarbolaget

Fastighetsmäklarinspektionen har under handläggningen av ärendet fått information från kontorschefen på det mäklarföretag där mäklaren och hans kollega var verksamma vid tiden för den aktuella lägenhetsaffären. Hon uppgav i huvudsak följande.

Mäklaren, hans kollega och köparen är nära vänner privat. Den 3 december 2025 uppmärksammades hon på den genomförda lägenhetsaffären genom ett mejl från ordföranden i bostadsrättsföreningen. Hon kontaktade då mäklaren och hans kollega som fick beskriva händelseförloppet och man gick igenom IT-systemen. Efter uppmaning från henne genomfördes en återgång av köpet. Ett återgångsavtal var inledningsvis svårt att få till stånd då köparen åkte på semester samt övervägde skadestånd och att köpet inte skulle återgå. Köparen uteblev från möte med styrelsen efter hemkomsten och mäklaren blev mindre samarbetsvillig. Den 22 december 2025 avslutades mäklarens konsultavtal hos mäklarföretaget och den 7 januari 2026 avslutades skrivuppdragsmäklarens konsultuppdrag. I mitten av januari 2026 undertecknades återgångsavtalet av köparen och säljaren. Säljaren berättade då att mäklaren haft flera visningar men alltid återkommit med negativ återkoppling.

Mäklaren uppgav att han inte haft något förmedlingsuppdrag då säljaren inte velat annonsera bostaden öppet. Han berättade att en annan spekulant via en granne hade lämnat ett bud om 3 500 000 kr. Han var tydlig med att han inte varit mäklare i affären.

Kontraktsskrivningen skedde hemma hos säljaren utan insyn från kontoret. Mäklarassistenterna hölls utanför affären och moment som normalt hanteras av dessa hanterades av mäklaren med skrivuppdraget.

Mäklaren har vid flertalet tillfällen pratat öppet på kontoret om att han planerade att själv förmedla bostaden och har visat upp den på sociala medier. Han har även marknadsfört den informellt med lapp i porten. Han var även, tillsammans med en kollega, och filmade i lägenheten den 14 oktober 2025 i syfte att ”titta till den”. Under tiden var säljaren hos grannen.

Hon anser att provisionen är oskäligt hög. Mäklaren har uppgett i samtal med företagets VD att provisionen skulle delas mellan honom och mäklaren med skrivuppdrag.

Företagets samlade bedömning är att det är omöjligt att någon av de tre mäklarna inte förstått allvaret i affären. Samtliga är erfarna innerstadsmäklare med full tillgång till värderingssystem och juridisk kunskap. Affären framstår som mycket olämplig sett till det låga priset, säljarens ålder och att bostaden sålts utanför marknaden. Med hänvisning till ett bifogat utdrag från en värderingstjänst uppger hon att hon bedömer att lägenhetens marknadsvärde var cirka 6 684 000 kronor, vilket är nästan 2 300 000 kronor över köpeskillingen.

Kopierad text från utdrag från mäklarbolagets interna IT-system har skickats in där det bl.a. framgår att mäklaren skapade ett objekt och skapade säljaren den 16 juli 2020 och att han har haft löpande kontakt med säljaren. Det framgår att lägenheten var fotograferad och förberedd för försäljning och att en mäklarbild hämtats ut via ett adminkonto den 18 augusti 2025, men där ett uppdragsavtal ska bifogas för att få ut mäklarbilden har ett tomt dokument bifogats. Mäklaren har stått som ansvarig mäklare på objektet fram till 29 oktober 2025 då han ändrade status och satte mäklaren med skrivuppdraget som ansvarig. Lappen i porten är en allmän lapp att en försäljning ska ske i huset, den är inte producerad genom adressen eller objektet i IT-systemet. Inget visningsmaterial är tillverkat via något av de objekt som finns och inga visningar eller bud är registrerade i IT-systemet. Det är endast mäklaren som gjort ändringar på objektet.

Mäklarens kollega med skrivuppdraget skapade ett nytt objekt med uppgifter om säljarens namn, adress och kontaktuppgifter den 28 oktober 2025 och angett sig själv som ansvarig mäklare. Den 6 november 2025 gick mäklaren in och registrerade sig själv som assisterande mäklare. Endast mäklaren och mäklaren med skrivuppdraget har ändrat objektet. Den 29 oktober 2025 kl. 09:30 registrerades ett bud från köparen om 4 200 000 kr.

Information från yttranden i andra tillsynsärenden

Tillsynsärende 26-0128

Ärendet gäller mäklaren med skrivuppdraget. I de delar som rör mäklaren i det aktuella ärendet har hon genom ombud i huvudsak uppgett följande.

Från hennes utgångspunkt tillbakavisas kontorschefens påstående att affären var ytterst känslig och även påståendet att hon är bästa vän med mäklaren och köparen. Hon umgås inte med köparen, men hon är kollega med mäklaren och det borde inte väcka förvåning att de umgås efter arbetstid också. Säljarens ålder och att bostaden såldes utanför marknaden saknar rättslig relevans. I efterhand kan det konstateras att köpeskillingen var låg i förhållande till vad bostaden såldes för, men hon förnekar att det förelåg varningssignaler vid tiden för överlåtelsen. Hon anser att det inte är otillåtet, utan snarare vanligt, vid försäljningar där partnerna känner varandra att sälja en bostad till en köpeskilling som möjligen understiger ett bedömt marknadsvärde. Hennes uppfattning var att köparen och säljaren inte kände varandra och att hon inte kan redogöra för hur de kom överens om köpeskillingen eftersom hon inte har kännedom om det. Hennes uppfattning är att säljaren inte önskade anlita en mäklare för förmedlingsuppdrag och att överlåtelsen inte avviker från det normala i sådana fall. Parterna har uttryckt en gemensam vilja att ingå avtal.

Hon fick kontakt med köparen och säljaren via mäklaren angående skrivuppdraget den 28 oktober 2025. Mäklaren beskrev att han haft kontakt med säljaren i flera år, sannolikt 4-5 år, gällande den aktuella lägenheten. Mäklaren nämnde inget om någon visning den 26 oktober 2025 under deras samtal den 28 oktober 2025.

Mäklaren hade upprättat en objektsbeskrivning i mäklarsystemet, hon stämde av så uppgifterna i denna stämde överens med mäklarbilden som hon tog ut den 28 oktober 2025. Mäklaren hade tidigare upprättat den och tillhandahållit både köpare och säljare den. Hon är inte den som tagit in uppgiften om köpeskillingen i objektsbeskrivningen. Hon skrev ut objektsbeskrivningen och bifogade den till överlåtelsehandlingarna. Hon valde att ta med den eftersom bankerna oftast kräver in en objektsbeskrivning och för att köparen skulle få en bättre uppfattning om föreningen och bostadens skick.

Hon bekräftar att kontraktsskrivningen ägde rum hemma hos säljaren på säljarens initiativ. Det finns inget krav på insyn från kontoret när mäklare medverkar till en kontraktsskrivning. Hon och mäklaren kom dit ca 30 minuter innan köparen för att gå igenom uppdragsavtalet med säljaren. Hon tillbakavisar att kontraktsskrivningen genomfördes under stress och gör gällande att hon, såsom hon alltid gör, gick igenom klausul för klausul med parterna i affären i syfte att förvissa sig om att parterna förstod innebörden av överlåtelseavtalet. Säljaren ställde också en rad frågor under kontraktsskrivningen och begärde att mäklaren skulle sitta bredvid henne som stöd. Säljaren uppgav före kontraktsskrivningen följande. ”Jag vet om att [mäklarens namn] inte får vara här, då han inte får beblanda sig i affären. Men jag har personligen bett honom att vara här för att jag känner mig trygg med honom”. Efter kontraktsskrivningen satt de en bra stund alla tillsammans och pratade, hon uppfattade att säljaren tyckte det var en trevlig stund och de kramades när de gick.

Köpeskillingen var redan bestämd när hon kom in i processen. Mäklaren informerade henne om att säljaren och köparen kommit överens om en köpeskilling om 4 200 000 kr. Hon har ingen kännedom om det förekommit någon värdering. Hon har inte utfört någon och har inte haft den skyldigheten. Det ska särskilt uppmärksammas att lägenheten är i behov av renovering, att den är belägen på fjärde våningen utan hiss, att avgiften är mycket hög och ska höjas ytterligare samt att föreningen hade en sämre ekonomi. Hon har inte heller haft någon skyldighet att verka för ett så högt pris som möjligt. Det förekom ingen budgivning men budförteckningen upprättades av henne för tydlighetens skull, med tillägg att köpare och säljare redan var överens om köpeskillingen. Den skrevs under av köpare och säljare för att bekräfta att budet accepterats innan hon blev involverad. Hon stämde även av med säljaren så att det var det pris hon ville sälja för, vilket säljaren bekräftade. Under kontraktsskrivningen frågade säljaren köparen om han var säker att han ville köpa den för så mycket. Mot denna bakgrund tillbakavisas säljarens påstående om att någon överenskommelse om köpeskillingen inte träffats mellan parterna i affären.

Hon minns inte om kontrollen av säljaren skedde genom att hon kontrollerade identitetshandlingen hemma hos säljaren eller om hon fick kopian av mäklaren. Köparens identitetskontroll skedde hemma hos säljaren före kontraktsskrivningen ägde rum.

Handpenningen erlades den 31 oktober 2025 och var deponerad på hennes klientmedelskonto fram till återgångsavtalets undertecknande. Hon förnekar att provisionen är oskäligt hög och att hon skulle dela den med mäklaren. Hon har fakturerat mäklarföretaget hela arvodet.

Tillsynsärende 26-0386

Ärendet gäller köparen. I de delar som rör mäklaren i det aktuella ärendet har han genom ombud i huvudsak uppgett följande.

Han har deltagit i överlåtelsen som privatperson, inte inom ramen för sin yrkesroll som fastighetsmäklare. Han har inte gjort någon värdering eller annan professionell bedömning av bostaden. Han var medveten om de rättsliga och ekonomiska konsekvenser som följer av en bostadsaffär i egenskap av avtalspart. I egenskap av sin roll som fastighetsmäklare är han medveten om de krav, skyldigheter och det ansvar som följer av yrkesrollen. Han har under hela sin yrkesverksamma tid bedrivit sin mäklartjänst med största omsorg och i enlighet med gällande regelverk.

Han kan inte redogöra för när eller på vilket sätt kontakten med säljaren etablerades då han saknar minnesbild av detta. Innan överlåtelsen förde han och säljaren en dialog angående förutsättningarna för en eventuell affär. De enades om villkor för överlåtelseavtalet. Såvitt han uppfattade situationen så hade säljaren gett skrivuppdragsmäklaren i uppdrag att upprätta de handlingar som behövdes för överlåtelsen. Han träffade skrivuppdragsmäklaren vid tidpunkten för kontraktsskrivningen och är inte nära vän med henne utanför arbetet. Säljaren gav intryck av att vara beslutsför, fullt införstådd med affären och hade god överblick över handlingarna. Hon uttryckte att hon var nöjd med affären och med de villkor som överenskommits.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Han har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed och fastighetsmäklarlagen och hemställer att ärendet avskrivs i sin helhet. Han uppfattade att han följde regelverket när han tog avstånd från affären så snart han förstod att hans bror var allvarligt intresserad och stod i begrepp att köpa bostaden. Han deltog inte i diskussion om pris, värdering, kontraktsskrivning eller annan hantering av ärendet. Han ifrågasätter att affären skulle vara ytterst känslig på något sätt. Säljaren styrde själv hela processen efter eget huvud, hon var bestämd och handlingskraftig och hade en tydlig idé om hur affären skulle genomföras. Hon tog själv kontakt med de parter som behövdes och efterfrågade det som krävdes. Det fanns ingen anledning att misstänka att hon inte kunde bestämma medkontrahent, förhandla om priset och bestämma om bostaden skulle marknadsföras eller inte.

Ledningen på mäklarföretaget har full insyn i alla affärer som markeras som ”såld och kontrakt” och hanterar alla klientmedelskonton och handpenningar. Han förnekar att han uttryckt på kontoret att han planerade att själv förmedla bostaden och visat upp den på sociala medier. Han förnekar även att han och hans kollega är nära vänner utanför arbetet, de hade endast en professionell relation. 

Han kom i kontakt med säljaren för första gången för ca fem år sedan då han ombads komma och titta på bostaden. Säljaren var inte intresserad av att sälja vid denna tidpunkt, eller exponera bostaden utåt genom annonsering, och det gjordes ingen värdering. Hon orkade inte iordningsställa bostaden på det sätt som krävdes. Den handskrivna lappen är ett räkneexempel, efter säljarens fråga, för vilka ekonomiska poster som blir aktuella vid en försäljning. Han uppfattade att säljaren främst ville ha stöd och någon att rådfråga, hon var på grund av sin ålder orolig över hur länge hon skulle kunna bo kvar på fyra trappor utan hiss. I samband med det besöket informerade han säljaren om hur en typisk förmedling och förmedlingstjänst brukar se ut, exempelvis att bostaden brukar fotograferas och annonseras öppet på bostadssajter. Därefter hade de sporadisk kontakt huvudsakligen på säljarens initiativ då hon återkom med frågor och funderingar eller ville ha hjälp med praktiska saker. Ibland ringde hon kontoret och ibland direkt till honom. Han agerade inte i rollen som mäklare vid dessa kontakter.

Säljaren ville inte ingå något förmedlingsuppdrag och därför fanns det inte något att säga upp och ingen skyldighet att anmäla förvärvet till inspektionen. Av samma skäl finns heller inga dokument. Det förklarar varför han inte vidtagit vissa åtgärder som normalt utförs inom ramen för en förmedling, så som att kontakta föreningen, marknadsföra objektet och eftersöka spekulanter och kan förklara varför säljaren anser att han förhalat processen. Han pratade med sin bror när det visade sig att säljaren köpt nytt och det var brådskande med försäljning. Det fanns ingen underförstådd överenskommelse om att det var en affär han skulle hålla i. Han har svårt att förstå att säljaren skulle uppfattat eller ansett honom som hennes mäklare på något sätt.

Han förnekar påståendena om att fotografering genomfördes för att lägenheten skulle annonseras. Säljaren bad om att få bostaden fotograferad efter att hon fått erbjudande om köp från en person som varit och tittat på lägenheten den 16 oktober 2025. Säljaren ansåg att priset var för lågt och han uppfattade att hon efter det förstod att hon behövde göra vissa ansträngningar för att få bostaden såld. Hon ville få ett bättre underlag för att kunna ta ställning till hur hon ville gå vidare med en eventuell försäljning. Åtgärderna vidtogs för att hjälpa säljaren med en objektsbeskrivning. Det var inte fråga om något förmedlingsuppdrag. Han mottog inga bud och hanterade ingen budgivningsprocess.

Han förnekar att han sagt att bostaden var svår att sälja, men han har sagt att en försäljning där man väljer att inte annonsera kan vara svårare, ta längre tid och ge effekt på priset. Han tillbakavisar påståendet om att han ”tog ner all förväntan och önskan om att hon skulle kunna få ett vettigt pris som var normalt för området.” Däremot gav säljaren själv uttryck för att hon tyckte det var besvärligt att det saknades hiss.

Han minns inte skälet till att han var i bostaden den 14 oktober 2025, syftet var inte för att filma och vet inte varför kollegan filmade. Ibland önskade säljaren hjälp av honom på olika sätt.

Han har inte tagit ut någon mäklarbild och vet inte vem som gjort det eller varför. Han kan inte yttra sig om det tomma dokumentet. Han har själv aldrig hämtat ut mäklarbilder och känner inte till processen eller vad adminkontot är. Han gav inte säljaren i uppdrag att hämta ut en mäklarbild men säljaren har själv hämtat information om bostaden inför skapande av objektsbeskrivningen.

Han har inte haft några visningar alls. Inte den 30 september 2025, 14 oktober 2025 eller den 26 oktober 2026. En person var i lägenheten den 16 oktober 2025 och köparen den 27 oktober 2025, det var på säljarens initiativ och han ombads då av säljaren att öppna dörren av praktiska skäl. Den person som kom för att titta på lägenheten den 16 oktober 2025 kontaktade själv honom. Han blev förvånad att hon kände till att den skulle säljas eftersom säljaren inte velat marknadsföra bostaden, men hon förklarade att hon kände säljaren. Säljaren bad honom öppna dörren för personen och närvara i bostaden under tiden hon var där, det var ingen visning som anordnades och hon fick ingen objektsbeskrivning.

Han var inte involverad i processen rörande inplanering av dessa tillfällen. Säljaren kontaktade honom och meddelade att de skulle komma, uppgav att hon inte ville vara i lägenheten när de var där och önskade att han skulle öppna dörren åt dom. Han förnekar också att han ska ha besökt säljaren den 10 oktober 2025 och sagt det som påstås av henne om att det skulle bli visning från ”den egna kön” den 14 oktober 2025 kl. 15:00 och eventuellt budgivning samt att om inget intresse fanns så skulle lägenheten ut på nätet och det skulle komma en fotograf och ta bilder.

Säljaren frågade om han visste någon som kunde vara intresserad av att köpa hennes bostad, hon hade köpt en ny bostad på annan ort och tillträdesdagen närmade sig. Han nämnde då att hans bror letar efter bostad i området och att han är mäklare på en annan firma. Han känner inte igen att han fört brodern på tal vid flertalet tillfällen. Säljaren bad istället om att få bostaden fotograferad och en fotografering bokades in till den 20 oktober 2025.

Säljaren ändrade sig sedan och frågade om hans bror fortsatt var intresserad. I ett yttrande anger han att han berättade för sin bror om bostaden. I ett annat yttrande uppger han att han i samband med att säljaren ändrat sig om hans bror gav säljaren kontaktuppgifterna till sin bror och att han inte har någon insyn i hur eventuella kontakter mellan dom sedan såg ut eller hur budet lämnades.

Det gick 1-2 veckor från visat intresse till överlåtelseavtalets undertecknande. Köparen visade intresse någon gång mellan den 15-22 oktober 2025. Intresset var dock svalt och mer som en försiktig nyfikenhet eftersom han inte varit i bostaden eller tagit del av någon information. Det var först efter köparen varit på visning den 27 oktober 2025 som han förstod att köparen var allvarligt intresserad genom kontakter med såväl säljaren som köparen. Säljaren tog själv reda på att köparen var intresserad genom direktkontakt med honom.

Han anger att säljaren vid flertalet tillfällen har informerats om att spekulanten och sedan köparen var hans bror. När hans bror uttryckte intresse klargjorde han för säljaren att eftersom det är hans närstående så begränsades hans möjligheter att hjälpa till med en eventuell försäljning. Hon informerades om att det var hennes beslut och att det var viktigt att hon funderade ordentligt på saken. Hon uppmanades även att ta kontakt med ett annat mäklarföretag, men hon ville anlita någon från hans kontor.

Han skapade och skrev ut objektsbeskrivningen, men inte som ett led i marknadsföring eller en förmedling. Den skapades som en tjänst åt säljaren på hennes förfrågan. Säljaren inhämtade själv den fakta om bostaden som finns i objektsbeskrivningen. Han har inte gjort någon egen kontroll eller verifierat uppgifterna. Han har svårt att minnas exakt hur summan i objektsbeskrivningen togs fram, men det var inte ett resultat av en värdering utan snarare en grov exempelsumma. Det var inte tänkt att objektsbeskrivningen skulle tillhandahållas någon annan än säljaren och han har ingen vetskap om att den ska ha tillhandahållits tilltänkta köpare. Han har endast tillhandahållit säljaren en. Det gick inte att nå objektsbeskrivningen, någon annons eller hemsida där en annons fanns genom QR-koden. Lappen var generisk och hade inget samband med den aktuella bostaden. Han minns inte men det kan ha varit flera portar som blev lappade. Han ställde inte ut någon gatupratare men han kan ha ställt ifrån sig en innanför porten när han besökt säljaren då den var tung och det saknades hiss.

Han har inget tydligt minne av att han fotat säljarens körkort eller att hon skickat det till honom. Han har inte kontrollerat eller använt sig av den.

När det stod klart dagarna innan den 29 oktober 2025 att säljaren och köparen var överens kontaktade säljaren honom som i sin tur kontaktade sin kollega i syfte att hänvisa säljare och köpare till en annan mäklare än honom. Resterande delar sköttes av hans kollega och han kan därför inte kommentera det. Han avpublicerade objektet i mäklarsystemet och sedan la hans kollega upp det hos sig.

Han fick reda på överlåtelsen samma dag som den genomförde den 29 oktober 2025. Han har inte ringt säljaren på hemligt nummer och sagt att mötet skulle tidigareläggas. Han var närvarande i lägenheten under tiden, efter önskemål från säljaren. Han sa initialt att han dock inte var med i samma rum som kontraktsskrivningen och inte var involverad i framtagande av överlåtelsehandlingar. Efter att ha tagit del av säljarens komplettering och yttranden från övriga mäklare ändrade han sin uppfattning om detta och angav att han först gick runt i lägenheten och försökte hålla sig undan. Det kan sen ha varit så att han vid ett senare tillfälle satte sig ned vid bordet. Men han förnekar att han pekat på var säljaren skulle skriva under eller i övrigt instruerat henne hur hon skulle agera. Det var säljarens önskemål att han skulle vara med under kontraktsskrivningen eftersom hon kände sig trygg med honom. Han förstår inte vilken låda med papper säljaren syftar på som hon påstår att han ska ha haft med sig. Efteråt var alla kvar och hade en trevlig, avslappnad stund och säljaren bjöd in alla till sin nya bostad och tackade. Det förstärks av det SMS som mäklaren skickat in tidigare.

Han har ingen kunskap om eller insyn i hur processen såg ut avseende köpeskillingen då han inte var inblandad. Han förnekar att han ska ha informerat säljaren om köpeskillingen som hon påstår. Så som han uppfattade det sattes den efter förhandling mellan parterna. Det var inte hans uppgift att bedöma om den var hög eller låg. Säljaren var enligt hans uppfattning nöjd med både försäljningen och priset. Han har inte sett referensobjekten innan och framhåller att han inte haft något uppdrag och ingen skyldighet att bilda sig en uppfattning om värdet, än mindre värdera den. Han har inte heller haft någon insyn vad gäller provisionen.

Han uppdaterade i det interna IT-systemet när det inte längre blev aktuellt för honom att arbeta vidare med objektet. Han minns inte i detalj vilka ändringar han gjorde. Man kan stå som ansvarig mäklare utan att ha ett förmedlingsuppdrag, när man har en potentiell kund. Han registrerade sig som assisterande mäklare av rent administrativa skäl. Han utförde inga åtgärder inom ramen för ett sådant uppdrag och hade inget uppdrag som assisterande mäklare.

Han förnekar anmälarens påstående om att han har försökt pressa säljaren till att få föreningen att godkänna medlemskapet. Däremot hade säljarens köp av bostad på annan ort med tillträde den 26 november 2025 gjort att säljaren hamnat i tidsnöd och hon berättade att handpenningen var viktig för att få ihop kapital till tillträdet och att hon hade kontakt med banken avseende resterande del av finansieringen. Säljaren kontaktade själv mäklaren med frågor om detta och ville ha hans stöd. Säljaren bad även honom ta emot flyttfirman i lägenheten när hon var borta. I samband med det fick han en nyckel. Han använde aldrig nyckeln för något annat ändamål. Att han ringt och sms:at säljaren i det ärendet innebär inte att han varit ansvarig mäklare eller haft ansvar för förmedlingen. Han vill också framhålla att affären gått åter och att återgången genomfördes innan tillträdet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtal

I ärendet har det inkommit flera uppdragsavtal. Det ena avtalet gäller ett förmedlingsuppdrag avseende objektet mellan säljaren och mäklaren. Det framgår bl.a. att det upprättades den 7 oktober 2020 och att det gäller tills vidare från den 29 september 2021 med ensamrätt t.o.m. 29 december 2021. Det framgår inget utgångspris och ingen provision. Avtalet har säljarens och mäklarens namn men är inte undertecknat. Avtalet har loggan för den kedjan där mäklaren arbetade och kontaktuppgifter till kontoret.

Det andra avtalet gäller ett skrivuppdrag mellan mäklarens kollega och säljaren. Det undertecknades av säljaren och mäklarens kollega den 29 oktober 2025. Det framgår att provisionen är 50 000 kr och att uppdraget inte omfattar marknadsföring, anvisning av köpare, upprättande av objektsbeskrivning eller upprättande av boendekalkyl utan endast att upprätta köpehandlingar rörande överlåtelse av objektet.

Handskriven lapp

Lappen är handskriven och innehåller följande poster.

1985

4 500 000 – Försäljningspris
- 360 000 – Inköpspris
- 400 000 – Renovering + Balkong
- 100 000 Arvode
- Kapitaltillskott
- Inre reparationsfond
____________________________
3 640 000
22% skatt = 800 800 kr
____________________________
2,840 milj SEK. Vinst.

Kundkort

Ett kundkort från mäklarbolagets IT-system som visar att mäklaren haft löpande kontakt med säljaren mellan 16 juli 2020 och den 2 februari 2023. Det framgår att kundkortet registrerades den 16 juli 2020 av mäklaren.

Mäklarbilder

Två mäklarbilder avseende lägenheten, varav den ena togs ut den 18 augusti 2025 och den andra togs ut den 28 oktober 2025.

Orderbekräftelse

En orderbekräftelse/kvitto avseende beställning av fotografering och planritning till den 20 oktober 2025. På kvittot framgår bl.a. att det är mäklaren som gjort beställningen, att kontoret där han är verksam ska faktureras och att säljaren är kunden.

Objektsbeskrivning

Det har inkommit två likadana objektsbeskrivningar. I objektsbeskrivningen framgår loggan för den kedjan där mäklaren arbetade. På två ställen framgår att priset på lägenheten är 5 000 000 kr, högstbjudande. Det står att den som vill ha hjälp med att upprätta en boendekalkyl är välkommen att kontakta ansvarig fastighetsmäklare.

Fotografi på marknadsföring

Det är ett fotografi på marknadsföring av mäklarens egen förmedlingsverksamhet. Enligt filens metadata är fotografiet taget den 26 oktober 2025 kl. 15:01 på koordinater i direkt anslutning till lägenheten. Marknadsföringen innehåller en QR-kod.

Filmklipp

Ett filmklipp från när mäklaren och hans kollega var i lägenheten den 14 oktober 2025. Av filmen framgår att mäklaren öppnar ett fönster i ett av rummen i lägenheten och visar utsikten utanför.

Budförteckning

Det framgår att budförteckningen är daterad den 29 oktober 2025 och att det inkommit ett bud från köparen den 29 oktober 2025 kl. 09:30. Det framgår som villkor att köpare och säljare är överens. Ansvarig mäklare är mäklarens kollega, skrivuppdragsmäklaren.

Utdrag från Creditsafe

Anmälarna skickade in ett utdrag från den 29 oktober 2025 avseende köparen. Där framgår bl.a. att han sitter i styrelsen i mäklarens bolag.

Kundkännedom

Kundkännedom för säljaren och köparen med skrivuppdragsmäklaren som ansvarig mäklare. Det framgår att båda kontrollerna utförts på annat håll. Säljarens kontroll är registrerad den 28 oktober 2025 och köparens kontroll är registrerad den 29 oktober 2025.

Överlåtelseavtal

Det har inkommit två likadana överlåtelseavtal. Undertecknades av säljaren och köparen den 29 oktober 2025. Det framgår att priset är 4 200 000 kr och att handpenningen ska sättas in på mäklarens kollegas klientmedelskonto. Tillträdesdag 29 januari 2026.

Ansökan om medlemskap i bostadsrättsförening

Undertecknades av köparen den 29 oktober 2025. Ansvarig mäklare är mäklarens kollega, skrivuppdragsmäklaren.

Fotografier på fysisk kalender

Det har inkommit åtta foton på säljarens fysiska kalender där hon gjort noteringar. Där framgår bl.a. en notering från den 30 september vid kl. 14 att hon meddelats att det skulle vara visning av lägenheten kl. 15:30.

Det finns en notering från okänt datum där det står att hon talat med mäklaren som letar.

Det finns en notering från den 10 oktober 2025 om att mäklaren kom kl. 11:15 samt visning tisdag.

Det finns även en notering från den 14 oktober 2025 om att det ska vara en visning kl. 15 och eventuell budgivning. Senare samma dag finns en notering om att beställa fotograf och ut på nätet om inget fortsatt intresse finns. Den 16 oktober 2025 står en notering om plötslig visning kl. 15. Samma dag vid 18:30 står det att mäklaren kom upp, samtal fotogr. kl. 14 mån. Visning sön 26 okt.

Den 20 oktober 2025 finns en notering om foto lägenhet kl. 14. Den 22 oktober har hon noterat 12:30 och mäklarens namn.

Visning 13:30-14 finns noterat den 26 oktober 2025.

En notering från förmiddagen den 29 oktober 2025 finns om att kontraktet skrevs på adressen på grund av personliga skäl samt mäklarens, hans kollegas och köparens namn.

Återgångsavtal

Det har inkommit två likadana återgångsavtal. Undertecknades av köparen den 9 januari 2026 och av säljaren den 13 januari 2026.

SMS

Anmälaren har skickat in skärmavbilder över SMS-konversationer mellan säljaren och mäklaren. Där framgår bl.a. att mäklaren kontaktat säljaren angående handpenning, medlemskap, kontaktuppgifter till styrelseordförande, tillträde till nya boendet, flytt av elavtal m.m. under november 2025. Då hänvisar säljaren till föreningen och säger att en granne ska vara behjälplig med det praktiska kring flytten.

Anmälaren har även skickat in en SMS-lista som sträcker sig mellan 14 november 2025 och 12 december 2025. Det framgår bl.a. ovanstående men även att mäklaren frågar om säljaren vill att han låser upp till flyttfirman den 2 december 2025. Det framgår att mäklaren inte skickat SMS mellan den 3 december 2025 och den 12 december 2025. Det framgår även att mäklarens kollega med skrivuppdraget kontaktar säljaren den 3 december 2025 efter att hon fått besked från styrelsen som chockat henne och påverkar dem framåt. Säljaren hänvisar mäklarens kollega till styrelsen. Mäklarens kollega frågar om säljaren anser att något gått fel i processen och önskar att häva köpet eller om hon vill fullfölja försäljningen. Säljaren svarar att hon önskar häva överlåtelsen. Den 5 december 2025 kontaktar mäklarens kollega säljaren och uppger att köparen såg fram emot att flytta in men att han går med på återgång av köp. Säljaren vill få ett utkast på hävningen skickat till styrelsen och önskar få tillbaka sina extranycklar.

Mellan den 10 december 2025 och den 12 december 2025 kommunicerar mäklarens kollega med skrivuppdraget med säljaren angående att köparen inte är tillgänglig för att skriva under ett återgångsavtal men att de försöker ordna med fullmakt.

Anmälaren har även skickat in en skärmavbild på ett SMS från köparen den 21 december 2025. Där framgår att köparen varit i kontakt med sin jurist som uppmanat till att hitta en lösning gemensamt. Han uppger bl.a. att han mår dåligt över situationen under tiden han varit på semester, då han snart flyttar ur sin bostad och är chockad över situationen.

Mäklaren har inkommit med skärmavbilder över SMS från säljaren. Där framgår bl.a. följande. De har haft kontakt under augusti och september, det framgår att säljaren försökt nå mäklaren vid flera tillfällen och att han ska återkomma. Mäklaren skrev den 29 oktober att han kommer nu. Den 30 oktober skrev säljaren och tackade för ett fint avslut, att det kändes bra att de var hos henne och att det var roligt att träffa mäklarens bror. Hon anger att hon hoppas köpesumman står mellan henne och mäklaren. Hennes granne hade undrat, men hon svarade bara att affären gick i lås då hon inte anser att priset angår någon annan. Mäklaren svarade att de gör så och att det låter smart.

Samtalslista

Anmälaren har skickat in en samtalslista som sträcker sig mellan 2 oktober 2023 och 13 december 2025. Det framgår bl.a. att mäklaren försökt kontakta säljaren den 19, 21, 24 och 26 november 2025. Det framgår att mäklarens kollega försökt kontakta säljaren två gånger den 3 december 2025. Det finns inget registrerat samtal mellan mäklaren och säljaren efter den 3 december 2025.

Mejltråd

Anmälaren har skickat in en mejltråd mellan föreningen och mäklarens kollega, mäklaren med skrivuppdrag, som stäcker sig mellan den 9 december 2025 och den 22 december 2025. Tråden avhandlar återgångsavtalet och i tråden framgår bl.a. att hon skickat ett utkast och att köparen är på semester och har svårt att lösa en fullmakt, därför blir svarstiderna något längre. Det framgår också att säljaren den 19 december 2025 undanber direktkontakt med köparen efter att köparen genom mäklarens kollega bett om att få ringa säljaren. Mäklarens kollega säger att hon endast framfört köparens önskemål och förfrågan och att köparen vill att det ska gå rätt till. Vidare framgår att köparen ska vara åter från semester helgen runt den 20 december 2025 och att han den 22 december 2025 varit i kontakt med sin jurist och väntar svar innan han kan signera ett återgångsavtal.

Lista med referensobjekt

Utdrag från en värderingstjänst med referensobjekt som visar att referenspriset baserat på 25 försäljningar är 6 689 604 kr.

Försäljningsstatistik inhämtad av FMI

Med hänvisning till ett bifogat utdrag från en värderingstjänst uppger kontorschefen att hon bedömer att lägenheten har ett marknadsvärde om cirka 6 684 000 kronor. Fastighetmäklarinspektionen har via en bostadsportal på nätet vidtagit en egen kontroll av försäljningsstatistik som fanns allmänt tillgänglig vid tiden för den aktuella lägenhetsaffären. Statistiken omfattar de sex tvårumslägenheter med boarea mellan 45 och 70 kvadratmeter på samma gata som den för ärendet aktuella lägenheten som såldes mellan den 1 oktober 2024 och den 1 oktober 2025. Nedan följer en sammanställning av statistiken.

Gatunr	Boarea	Pris	Pris/kvm
16	58	7 215 000	124 400
14	49	5 400 00	110 200
6	62	6 900 000	111 300
6A	55	7 000 000	127 300
14	46	5 100 000	110 900
6A	55	6 170 000	112 200
			Genomsnitt 116 050

 

Statistiken visar att ett genomsnittligt kvadratmeterpris för jämförbara lägenheter sålda året innan lägenhetsaffären var 116 050 kronor. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset multiplicerat med den aktuella lägenhetens boarea om 58 kvadratmeter ger ett värde om 6 730 900 kronor.

Skärmavbilder på marknadsföring

Efter överlåtelsens återgång anlitade säljaren en annan mäklare och en ny överlåtelse genomfördes den 10 februari 2026. Det framgår att slutpriset vid den överlåtelsen blev 7 200 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Med uttrycket att mäklaren ”i allt” ska iaktta god fastighetsmäklarsed åsyftas att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed i alla sammanhang där han uppträder i sin yrkesroll och inte som privatperson (se prop. 1994/95:14 s.76). I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning.

Mäklaren hävdar i sina yttranden att de åtgärder han vidtagit gjorts som en tjänst till säljaren och efter säljarens önskemål och inte i hans roll som fastighetsmäklare. De åtgärder mäklaren utfört får enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning anses ha utförts i hans yrkesroll som registrerad mäklare. För detta talar att de expert- och yrkeskunskaper som en mäklare besitter får antas vara ett avgörande skäl till att mäklarbolaget kontaktades och att mäklaren engagerades. I vart fall har det utåt sett framstått som att åtgärderna utförts inom ramen för denna verksamhet genom att han exempelvis har använt sig av mäklarföretagets logga i objektsbeskrivningen han skapat och tillhandahållit säljaren, att han bokat fotografering genom mäklarföretaget, att mäklaren kontaktat säljaren genom det telefonnummer som används vid marknadsföringen av hans förmedlingsverksamhet, att det funnits ett osignerat uppdragsavtal avseende objektet med mäklarföretagets logga från år 2020 med säljarens och mäklarens namn och att det har varit känt att han är registrerad fastighetsmäklare. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning har mäklaren haft en skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed och hans agerande ska därför bedömas mot bakgrund av detta krav (jfr bl.a. med inspektionens beslut med dnr 20-1628).

Syftet med säljarens initiala kontakt med mäklarbolaget var att få en värdering av bostaden. Oaktat om mäklaren gjort gällande att uppgifterna inte utgör någon värdering så har han ändå i två separata handlingar, en handskriven lapp och en objektsbeskrivning, inom ramen för sin yrkesroll och inom ramen för en överlåtelseprocess ostridigt lämnat två uppgifter om priset. Sett till kontexten i ärendet och de övriga åtgärder som mäklaren genomfört så får uppgifterna om priset i handlingarna anses riskera att vilseleda parterna om bostadens marknadsvärde och vara ägnade att påverka parternas ställningstagande om ett affärsbeslut.

Mäklaren påstår att han inte har någon kunskap om eller insyn i hur processen såg ut avseende köpeskillingen då han inte var inblandad. Säljaren angav att hon inte kommit överens om köpeskillingen med köparen innan överlåtelsemötet utan att mäklaren berättade för henne vad köpeskillingen skulle vara. Även mäklarens kollega med skrivuppdraget uppgav att det var mäklaren som dagen innan överlåtelsemötet kontaktade henne och berättade om köpeskillingens storlek, uppgiften kom inte från köparen och säljaren. Köpeskillingen i överlåtelseavtalet var 4 200 000 kr. Slutpriset vid den efterföljande överlåtelsen blev 7 200 000 kr. Utredningen i ärendet visar att marknadsvärdet för den aktuella lägenheten vid tiden för lägenhetsaffären var ungefär 6,7 miljoner kr. Ett värde som vid tiden fanns tillgänglig både genom mäklarspecifikt värderingssystem och allmänt tillgänglig försäljningsstatistik. Oaktat om mäklaren varit involverad i beslutet om köpeskillingens storlek eller inte så kan en avvikelse av den storleken inte ha undgått mäklaren mot bakgrund av den kunskap och erfarenhet han besitter genom sin utbildning och sin yrkesroll. Om inte förr så måste mäklaren enligt inspektionens mening senast vid kontraktsskrivningen, när säljaren frågar köparen om han är säker på att han vill köpa lägenheten ”för så mycket”, dessutom varit medveten om att säljaren vid tidpunkten hade en felaktig uppfattning om bostadens faktiska värde. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning finns det ingen möjlighet att mäklaren kan ha undgått att förstå det ungefärliga marknadsvärdet på lägenheten och att den köpeskilling som enligt överlåtelseavtalet skulle betalas var avsevärt mycket lägre än det.

Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed och omsorgsplikten ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mot bakgrund av det i ovan anförda och att mäklaren dessutom försökt tona ner områdets attraktionsvärde och marknadens intresse samt att han bekräftat i SMS att det är smart att hålla köpeskillingen mellan honom och säljaren, tyder detta sammantaget på att säljaren blivit vilseledd om, eller att mäklaren i vart fall förtigit om, bostadens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen ser mycket allvarligt på förseelsen. Hans likgiltighet för framtida risker för parterna är påfallande och han använder sin profession för att vinna säljarens förtroende (jfr bl.a. med inspektionens beslut med dnr 23-1740). Mäklaren bedöms därav på ett allvarligt sätt ha åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed genom att inte tillvarata säljarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtal

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

Av förarbeten framgår att syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister. Skriftlighetskravet är av ett särskilt värde ur konsumentsynpunkt, eftersom ett uppdragsavtal med en mäklare är en speciell avtalstyp som en privatperson kommer i kontakt med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. I konsumentförhållanden är det mäklaren som står för sakkunskapen på området och det är också denne som utan särskilda svårigheter kan försäkra sig om att alla avtalsvillkor tas in i det skriftliga avtalet (se prop. 1994/95:14 s. 38).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare ärenden bedömt att det utgör grund för en varning att vidta förmedlingsåtgärder innan undertecknandet av ett skriftligt uppdragsavtal har skett (se till exempel inspektionens beslut med dnr 24-0970, 23-1740, 23-1475, 23-0589).

Av utredningen i ärendet framgår att mäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder som att han varit den ansvarige mäklaren utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Han har genomfört centrala moment i förmedlingsprocessen bland annat genom att ha gett spekulanter tillträde till bostaden i syfte att ta ställning till köpbeslut. Säljaren har gjort noteringar om visningar i sin kalender den 14 oktober och den 16 oktober 2025. Det går inte att med säkerhet fastställa att mäklaren faktiskt har anordnat visningar vid alla de aktuella tidpunkterna. Utredningen ger dock stöd för att säljaren haft fog för sin uppfattning att så varit fallet, denna uppfattning kan ha föranletts av mäklarens agerande eller uppgifter. Bl.a. eftersom han fått nyckeln för att få tillträde och det finns en film från den 14 oktober 2025 som visar att mäklaren var i bostaden med en kollega, vilket enligt mäklarens uppgift till sin chef var i syfte att ”titta till den”. Säljaren har även gjort en notering om visning den 26 oktober 2025, när även föreningens ordförande hade gjort iakttagelser av tecken på visning samt tagit en bild på marknadsföring vars metadata anger att bilden togs samma dag. Det är dock ostridigt i ärendet att mäklaren har gett spekulanter tillträde till bostaden i syfte att ta ställning till köpbeslut åtminstone vid två tillfällen. Han har visat bostaden för en person den 16 oktober 2025, vilket överensstämmer med säljarens notering, samt för köparen den 27 oktober 2025. Det är även ostridigt att mäklaren är den som anvisat köparen till säljaren. Av mäklarens egna yttranden framgår att han gjort detta efter att han förstått att det var brådskande för säljaren med en försäljning. Detta styrker att han förstått att det är en försäljning som åsyftas och att hans åtgärder därmed ska betraktas som förmedlingsåtgärder.

Han har även bokat in fotografering och skapat en objektsbeskrivning med mäklarföretagets logga som bl.a. innehåller obligatoriska moment samt foton från fotograferingen. Objektsbeskrivningen användes även som underlag till överlåtelseavtalet. Mäklaren uppger själv i sina yttranden att efter det att han visat en person bostaden den 16 oktober 2025 och efter att säljaren i samband med det mottagit och avvisat det första budet, så förstod säljaren att hon måste göra vissa ansträngningar för att få bostaden såld. Han uppger att han därefter bokat fotografering och skapat objektsbeskrivningen. Han måste därmed ha förstått att syftet med dessa moment var att annonsera objektet på marknaden och förbereda för en kommande försäljning och att hans åtgärder till följd därav är att betrakta som förmedlingsåtgärder. Han uppger även i yttranden att han tidigare själv informerat säljaren om att dessa moment är något som normalt görs inom ramen för ett förmedlingsuppdrag.

Säljaren har uppgett att mäklaren är den som fotograferat hennes körkort och mäklarens kollega med skrivuppdraget har uppgett att det kan ha varit mäklaren som gjort detta och att hon kan ha fått kopian av honom. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det talar i riktningen att mäklaren även genomfört vissa kundkännedomsåtgärder.

Det framgår tydligt att säljaren upplevde att det var han som var mäklaren som hon hade hjälp av och att han utfört och ansvarat för förmedlingen. Av utredningen framkommer att mäklaren är medveten om att säljaren vet att han inte får vara involverad i överlåtelsen, vilket tyder på att säljaren anser att han varit involverad åtminstone fram till dess. Det är dock ostridigt att han medverkat även vid genomläsning och undertecknade av överlåtelsehandlingar. Det framgår att köparen haft kontakt med mäklaren med skrivuppdrag först vid överlåtelsemötet. Det framgår också att mäklaren är den som anvisat köparen till säljaren, att mäklaren visat köparen bostaden samt att mäklaren deltog vid överlåtelseavtalets undertecknande, därav kan det antas att det även för köparen måste ha framstått som att mäklaren skött och medverkat vid centrala moment inom ramen för försäljningsprocessen (jfr bl.a. med inspektionens beslut med dnr 25-1043).

Åtgärderna som mäklaren har vidtagit är centrala moment i ett förmedlingsuppdrag. Syftet med kravet på skriftligt uppdragsavtal är att klargöra vem som är ansvarig mäklare. Genom att vidta förmedlingsåtgärder utan ett sådant avtal har han försatt sig själv och säljaren i en oordnad situation då det funnits risk för framtida tvist. Agerandet strider mot 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed.

Förbudet mot närståendeförmedling

Enligt 3 kap. 7 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett mäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda mäklarföretaget. Enligt lagrummets andra stycke får en mäklare inte heller förmedla en fastighet till eller från

1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon,
4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672),
5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.

I Högsta förvaltningsdomstolen i Stockholms dom den 20 september 2018 mål nr 1293-17 framgår bl.a. att syftet med förbudet mot närståendeförmedling är att mäklarens ställning som opartisk mellanman inte ska rubbas och att det redan räcker att det kan befaras att mäklaren tar andra hänsyn, eftersom det är ägnat att rubba förtroendet för hennes opartiskhet (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 20-0670 och 24-1205).

Det är ostridigt i ärendet att köparen är mäklarens bror och att någon formell uppsägning inte har skett av något uppdragsavtal när brodern visade intresse. Mäklaren hävdar att han tog avstånd från affären så snart han förstod att hans bror var allvarligt intresserad. Han har lämnat olika uppgifter om hur anvisningen gick till. Först uppgav mäklaren att han berättade för sin bror om bostaden men sedan uppgav han att säljaren frågat honom om hans bror fortfarande var intresserad och då lämnade han broderns kontaktuppgifter till säljaren, men han har ingen insyn i hur eventuella kontakter såg ut dem emellan. Det är ostridigt att han därefter visat bostaden för sin bror. Han visste därmed innan han visat bostaden att brodern var intresserad. Han har även först uppgett att han inte var i samma rum som övriga vid överlåtelseavtalets undertecknande, men har sedan ändrat utsagan till att han kan ha suttit ner vid samma bord. Inspektionen anser att det saknas stöd för någon annan bedömning än att mäklaren är den som varit ansvarig mäklare vid förmedlingen. Att han dessutom registrerat sig själv som assisterande mäklare i mäklarbolagets system tyder på att mäklaren själv ansett sig ha deltagit i förmedlingen. Registreringen har dessutom skett i efterhand och inte i anslutning till de faktiska åtgärderna. Sammantaget medför detta att uppgifterna om mäklarens roll framstår som oklara, delvis motstridiga och förändras över tid. Det går dessutom emot att mäklaren ansett sig ha tagit avstånd till affären redan när köparen visat intresse. Inspektionen anser att mäklaren inte tagit avstånd från affären alls och att han företagit förmedlingsåtgärder genom att anvisa sin bror till säljaren, genom att ge honom tillträde till bostaden i syfte att ta ställning till affärsbeslut samt genom att delta vid överlåtelsehandlingarnas undertecknande. Avsaknaden av ett skriftligt uppdragsavtal föranleder ingen annan bedömning. Att en mäklarkollega trätt in med skrivuppdrag föranleder inte heller någon annan bedömning, utan ses tvärtom som ett led i ett kringgående.

Genom utredningen är det otvetydigt fastställt att mäklaren förmedlat till sin bror i strid med förbudet i det aktuella lagrummets andra punkt. Inspektionen bedömer att omständigheterna i ärendet visar på att mäklarens agerande syftat till att dölja bristerna att han har vidtagit förmedlingsåtgärder trots att en närståendesituation inträtt. Fastighetsmäklarinspektionen ser allvarligt på förseelsen (jfr inspektionens beslut med dnr 22-1688).

Redbarhet och lämplighet

Enligt 2 kap. 8 § 6 p. fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare för att beviljas registrering. I förarbetena till bestämmelsen hänvisas till äldre förarbeten där det i specialmotiveringen anges bl.a. följande (se prop. 2020/21:119 s. 108 och prop. 1994/95:14 s. 66).

Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det i punkt 5 införda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen i stället skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Även en redan registrerad mäklare ska uppfylla de krav som gäller för registrering, vilket innefattar kravet på redbarhet och lämplighet (se 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen). I förarbetena till motsvarande bestämmelse i tidigare lagstiftning anges bl.a. följande (se prop. 1994/95:14 s. 69).

Vad det gäller är sådana förhållanden som, utan att de har någon direkt koppling till mäklarens yrkesmässiga verksamhet, så allvarligt påverkar tilltron till mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter att en återkallelse av registreringen bör övervägas.

Förutsättningarna för bedömningen är något annorlunda när det gäller en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker sig till mäklaryrket. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistrering skall användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering.

Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de direkt är hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

I kravet på redbarhet ligger också ett krav på skötsamhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan en underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet (se prop. 1994/95:14 s. 65 ff.).

Av förarbetsuttalandena ovan kan utläsas att det i första hand är dokumenterad brottslighet och ekonomisk misskötsel som kan läggas till grund för ett ifrågasättande av en mäklares lämplighet. Men det framgår också att andra omständigheter kan bli aktuella i lämplighetsbedömningen. Exempel på sådana andra omständigheter ges i specialmotiveringen till motsvarande bestämmelse i 1984 års fastighetsmäklarlag (se prop. 1983/84:16 s. 33).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är all mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registre­ringen i allmänhet återkallas.

Mot bakgrund av ovanstående förarbetsuttalanden bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att eventuella brister i en mäklares yrkesmässiga agerande i första hand ska prövas enligt andra bestämmelser i fastighetsmäklarlagen än kravet på redbarhet och lämplighet, under förutsättning att det finns sådana tillämpliga bestämmelser. Inspektionen har bedömt att mäklaren haft en skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed. Inspektionen anser emellertid att det även finns skäl att bedöma hans agerande utifrån kravet på att han ska vara redbar och lämplig som fastighetsmäklare (jfr inspektionens beslut med dnr 20-1628).

Bedömningen av mäklarens agerande

Det är Fastighetsmäklarinspektionen som ska visa att det finns grund för påföljd enligt fastighetsmäklarlagen. Eftersom ett ingripande enligt lagen kan innebära en inskränkning av rätten att utöva yrkes- eller näringsverksamhet krävs att de omständigheter som påföljden grundas på kan slås fast otvetydigt (se Högsta förvaltningsdomstolens avgörande RÅ 1996 ref. 83).

Regleringen av förbudet mot närståendeförmedling får anses utgöra grundläggande kunskap för en fastighetsmäklare. Inspektionen anser att mäklaren måste varit medveten om att de förmedlingsåtgärder han vidtagit efter att köparen visat intresse skett i strid med förbudet mot närståendeförmedling, då han inte kan anses uppfylla kravet som en opartisk mellanman.

Mäklaren har brustit i flera avseenden i den aktuella förmedlingen, särskilt i förhållande till omsorgsplikten och förbudet mot närståendeförmedling. Uppgifterna som han och övriga involverade mäklare lämnat till inspektionen går isär i flera avseenden och inspektionen har inte kunnat klargöra vilken uppgift som är korrekt i alla delar. Det finns dock ett antal försvårande omständigheter hänförliga till mäklarens hantering av förmedlingen som ligger i riktning med att han försökt dölja bristerna avseende närståendeförmedling.

Omständigheter som tyder på att mäklaren försökt dölja bristerna avseende närståendeförmedling är bl.a. att han underlåtit att ingå ett skriftligt uppdragsavtal, att det saknas dokumentation hänförlig till förmedlingen och registrerade förmedlingsåtgärder i mäklarföretagets system, att säljaren själv fått hämta ut mäklarbild, att någon genom mäklarbolagets system har plockat ut en mäklarbild och bifogat ett tomt dokument istället för ett uppdragsavtal under tiden han stått som ansvarig mäklare på objektet, att han inte haft någon egen kontakt med föreningen, att det trätt in en mäklare med skrivuppdrag och att denne står som ansvarig mäklare på budgivningslistan och överlåtelsehandlingarna, att kontakten mellan mäklaren och säljaren till synes har upphört efter det att han fått vetskap om anmälan till inspektionen. Agerandet framstår som ett kringgående av regelverkets grundläggande syften om att säkerställa mäklarens opartiskhet och motverka intressekonflikter samt skriftlighetskravets syfte att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister. Det visar sammantaget på att mäklarens agerande syftat till att dölja bristerna att han har vidtagit förmedlingsåtgärder trots att en närståendesituation inträtt.

Mäklaren har enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning använt sin profession och den utåt sett förtroendeingivande titeln fastighetsmäklare för att vinna säljarens förtroende under flera år och sedan övertygat henne om att intresset från marknaden varit svalt i syfte att få till stånd en överlåtelse med hans bror som köpare, trots riskerna och konsekvenserna som det hade kunnat medföra för henne. Mäklarens likgiltighet för framtida risker för säljaren är påfallande (jfr bl.a. med inspektionens beslut med dnr 23-1740). Att säljaren bett honom sitta med vid överlåtelsemötet och att de kramades när mötet var över och att hon dagen efter hört av sig och velat hålla köpeskillingen mellan henne och mäklaren tyder på att hon kände förtroende för mäklaren. Av hans yttranden framgår bl.a. att han försöker tona ned sin roll i processen och betydelsen av de åtgärder han vidtagit som sedan lett till överlåtelseavtalets undertecknande samt riskerna hans agerande har försatt säljaren inför. Det är tydligt att han förstår innebörden och riskerna med en närståendeförmedling och att mäklaren med skrivuppdraget tagits in av honom som ett kringgående för detta. Det är också tydligt att han försöker överföra ansvaret på säljaren.

Mäklaren har utnyttjat säljarens okunnighet och vilselett eller förtigit om bostadens marknadsvärde på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen föranleder att hans allmänna hederlighet måste ifrågasättas. Omständigheterna i ärendet visar att köpeskillingen som enligt överlåtelseavtalet skulle betalas var avsevärt mycket lägre än det ungefärliga marknadsvärdet. Mäklarens åsidosättande av sina skyldigheter kan inte ha skett till följd av okunskap eller av förbiseende utan det handlar om ett medvetet handlande och åsidosättande, han har i vart fall agerat likgiltigt. Säljaren tillhör en åldersgrupp som typiskt sett utgör en sårbarhet. Utan styrelseordförandes initiala ingripande och kontorschefens verkande för återgång av köpet, hade affären fått omfattande negativa ekonomiska konsekvenser för säljaren medan köparen hade gjort en otillbörligt fördelaktig affär.

Det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen är att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren. Mäklarens agerande ger inspektionen anledning att starkt ifrågasätta hans allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Det är otvetydigt fastställt att mäklaren mot bakgrund av det som framkommit i ärendet har agerat på ett sätt som får anses ägnat att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare och att han visat en sådan bristande insikt om fastighetsmäklarens ansvar att han inte längre är lämplig som mäklare. Enligt inspektionens uppfattning kan mäklaren inte anses som redbar och lämplig som fastighetsmäklare.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Omständigheterna är sådana att det finns anledning att se särskilt allvarligt på samtliga förseelser. Mäklaren har genom sitt agerande uppvisat en påtaglig nonchalans inför centrala regelverk som syftar till att upprätthålla förtroendet för fastighetsmäklarbranschen.

Han har förmedlat en bostadsrätt i strid med förbudet mot närståendeförmedling och i syfte att kringgå eller dölja detta har han underlåtit att ingå uppdragsavtal före dess att han vidtagit förmedlingsåtgärder. Han har på ett mycket allvarligt sätt åsidosatt sin omsorgsplikt och agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att vilseleda om, eller förtiga om bostadens marknadsvärde, och därigenom inte tillvaratagit säljarens ekonomiska intressen. Han har agerat gentemot säljaren på ett sätt som är moraliskt förkastligt för en registrerad fastighetsmäklare, oaktat om agerandet kan bedömas som brottsligt eller inte. Detta bl.a. genom att han använt sin profession för att vinna säljarens förtroende under flera år, att han låtit bli att marknadsföra objektet på den öppna marknaden när säljaren förväntat sig det, att han övertygat säljaren om att intresset från marknaden varit svalt och tonat ned områdets attraktionsvärde i syfte att förmå säljaren att ingå en bostadsaffär med mäklarens bror som köpare. Han har brustit i kravet på redbarhet och lämplighet på ett allvarligt sätt.

Fastighetsmäklarinspektionen anser efter en sammantagen bedömning att mäklaren agerat på ett sätt som får anses ägnat att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarinspektionen finner mot bakgrund av ovan att någon annan påföljd än återkallelse av hans registrering inte är aktuell.