Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren ensidigt ändrat och fyllt ut villkoren i en utställd fullmakt i ett uppdragsavtal och därigenom utan föregående samtycke ändrat och utökat sin behörighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in två versioner av uppdragsavtalet och mejlkorrespondens.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in ett intyg och en fullmakt från uppdragsgivaren samt ett intyg från hennes chef.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NNs koordinator, som agerat på uppdrag av henne, har skickat in en begäran om utdrag från pantbrevsregistret hos Lantmäteriet. Originalfullmakten innehöll dock inte behörighet för NN att beställa ett sådant utdrag. När handläggaren hos Lantmäteriet påpekade detta ingavs en ”ny” fullmakt. Det är tydligt att texten i den ändrade fullmakten lagts till i efterhand. Inte minst då dokument-ID och tidsstämpel för de digitala signaturerna visar att det som lämnats in till Lantmäteriet den andra gången inte är en ny fullmakt med ny behörighet och nya underskrifter. Lantmäteriet ser allvarligt på att man ändrar en fullmakt efter det att den undertecknats varför en anmälan gjorts till Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

För att få ett utdrag som visar korrekt innehav av de datapantbrev som finns uttagna i en fastighet i en förmedling beställer hon alltid ett ”utdrag från ägararkivet” hos Lantmäteriet. Detta behövs för att kontrollera korrekt lånebild för säljarens del. Tyvärr händer det att det är felaktiga pantbrevsuppgifter i datasytemet via Tambur (säljarens bank). Det beror oftast på att säljarens bank inte lagt in korrekt pantbrevsbild i Tambur eller att säljaren har inbetalt och löst lån, men aktuell bank inte ”släppt” panten. Då anges fel uppgift i ägarutdraget/datapantbrevsbilden. Det är hennes koordinator som administrerar och beställer ut utdraget hos Lantmäteriet. Syftet har alltså varit att hon ska inhämta och få korrekta uppgifter för att säkerställa att pantbreven/säkerheten stämmer beträffande säljarens lån och på uttagna pantbrev på fastigheten.

Under hösten hade de inom fastighetsmäklarföretagets kedja en ”bugg” i datasystemet gällande förmedlingsuppdrag där formuleringen under fullmakt i förmedlingsuppdraget angetts felaktigt. Så har fallet blivit i detta förmedlingsuppdrag. Detta intygas av hennes och koordinatorns chef. De har haft felet uppe på högsta instans inom företaget och felet är sedan en tid också åtgärdat. Tyvärr noterades inte avvikelsen i aktuellt ärende, vilket delvis beror på att de använder ett standarddokument, varför innehållet i detalj inte granskas varje gång dokumentet används.

Uppdragsavtalet som användes innehåller en generell fullmakt att inhämta uppgifter om kundens lån, vilket hon menar omfattar inhämtade uppgifter ur pantbrevsregistret eftersom dessa noteringar är en del av låneinformationen. Formuleringen borde således vara tillräcklig för att visa att det förelåg rätt att framställa den begäran som hennes koordinator sände. För att bekräfta att uppdragsgivaren var införstådd med detta har hon inhämtat en fullmakt och förklarat för uppdragsgivaren att uppdragsavtalet innebar att de skulle hämta ut samtliga uppgifter om lån och pantsättning.

En fullmäktig ansvarar för att denna har fullmakt som gäller den rättshandling som sker i huvudmannens namn, men det är fullt möjligt att i efterskott inhämta fullmakt för en åtgärd om fullmakt inte presenteras eller förelegat vid tiden för rättshandlingen. Så har alltså skett, varför saken borde anses utagerad.

Det hennes koordinator gjorde var naturligtvis en ”fadäs” men skedde utan hennes medverkan eller samtycke. Det har dock inte utgjort fara i bevishänseende som Lantmäteriet anser, eftersom säljaren har varit införstådd med att de skulle inhämta uppgifter om lån och pantsättning som en del i deras uppdrag. Hon har som ansvarig mäklare och som arbetsledare tagit upp saken med koordinatorn som har förstått att det var felaktigt agerande och att efter undertecknande får ändring inte ske i originaldokument utan samtycke från parten/båda parter. Det har således varit en engångsföreteelse och inget som inträffat vare sig före eller efter denna händelse.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Det ursprungliga uppdragsavtalet har signerats genom elektronisk underskrift den 8 september 2025. Av villkoret ”Fullmakt” framgår följande skrivning:

Uppdragsgivaren ger härmed fastighetsmäklaren fullmakt att hos långivaren inhämta uppgifter om de lån som belastar förmedlingsobjektet, uppgifter från bostadsrättsföreningen samt andra uppgifter av betydelse för förmedlingen såsom vatten- och elförbrukning m.m.

Det uppdaterade avtalet har identiska uppgifter för underskrift som det ursprungliga. I villkoret om ”Fullmakt” har skrivningen avseende inhämtande av uppgifter från bostadsrättsföreningen tagits bort och ett handskrivet tillägg har gjorts med följande lydelse: 

Uppdragsgivaren ger härmed fastighetsmäklaren fullmakt att hos långivaren inhämta uppgifter om de lån som belastar förmedlingsobjektet, att framställa ägarfråga angående datapantbrev, samt andra uppgifter av betydelse för förmedlingen såsom vatten- och elförbrukning m.m.

Mejlkonversation

Av mejlkonversationen mellan koordinatorn och Lantmäteriet framgår i huvudsak följande. Koordinatorn begärde den 9 september 2025 ett registerutdrag från Lantmäteriet. Som ansvarig mäklare och mottagare av utdraget angavs NN. Den 10 september 2025 svarade en handläggare hos Lantmäteriet att det av det bifogade uppdragsavtalets fullmaktsdel inte framgick att de hade rätt att beställa ett utdrag ur pantbrevsregistret hos Lantmäteriet. Den 8 oktober 2025 skickade koordinatorn ett nytt mejl med en begäran om registerutdrag, med det uppdaterade uppdragsavtalet bifogat.

Fullmakt från säljare

Mäklaren har gett in en fullmakt som undertecknats av säljaren den 1 december 2025 av vilken bland annat följande framgår.

Fullmakten innefattar rätt för ombudet

Att jag som uppdragsgivare/säljare ger härmed fastighetsmäklaren fullmakt att hos långivaren inhämta uppgifter om de lån som belastar förmedlingsobjektet, att till Lantmäteriet framställa ägarfråga angående datapantbrev och få utdrag ur pantbrevsregistret, att hos kommun och andra myndigheter inhämta uppgifter angående förmedlingsobjektet/fastigheten samt inhämta andra uppgifter av betydelse för förmedlingen såsom vatten- och elförbrukning.

Ovan är en komplettering till förmedlingsuppdrag signerat av ansvarig mäklare och uppdragsgivare/säljare 2025-09-08 och fullmakten gäller från 2025-09-08.

Intyg från mäklarens chef

Mäklaren har gett in ett intyg från hennes och koordinatorns chef daterat den 27 januari 2026 som bekräftar att fastighetsmäklarföretaget hade en ”bugg” i sitt datasystem gällande formulering i förmedlingsuppdrag och under stycket ”Fullmakt”. Det stod felaktigt formulerad text och den om just ägarutdrag från Lantmäteriet saknades. Detta fel förekom vid några tillfällen under hösten 2025 men det åtgärdades så snart felet hittades.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna skyldigheter

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Kravet på att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning.

Att inhämta utdrag ur pantbrevsregistret hos Lantmäteriet är, i enlighet med 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen, en del av mäklarens kontrollskyldighet för att säkerställa vilka inteckningar och eventuella belastningar som finns på en fastighet. För att kunna inhämta uppgifterna från Lantmäteriet krävs en fullmakt från uppdragsgivaren.

Av 25 § lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) följer att den som uppträder såsom fullmäktig för annan ansvarar för att han har erforderlig fullmakt från fullmaktsgivaren. Enligt 3 kap. 3 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Formkravet innebär att mäklaren inte får åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats om skriftligen (jfr 1 kap. 1 § tredje stycket avtalslagen). Uppdragsavtalet får enligt 3 kap. 5 § fastighetsmäklarlagen undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, i den ursprungliga lydelsen.

En fastighetsmäklare är personligt ansvarig för hela förmedlingsuppdraget och har en skyldighet att handla med omsorg och följa god fastighetsmäklarsed. Detta ansvar sträcker sig även till åtgärder som vidtas av en oregistrerad medhjälpare, som av förklarliga skäl inte kan anses ha samma sakkunskap som en registrerad fastighetsmäklare (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 25-1036 och prop. 1994/95:14 s. 43-45).

NN har i sitt yttrande uppgett att uppdragsgivaren i efterhand lämnat sitt godkännande till att hennes behörighet ändrades och utökades samt gett in underlag för detta. Att fullmaktsgivaren i efterhand lämnat sitt godkännande (ratihabering) till den utökade fullmakten kan ha betydelse ur såväl ett civilrättsligt som straffrättsligt perspektiv. Det som faller inom Fastighetsmäklarinspektionens roll att bedöma är emellertid endast fastighetsmäklarens agerande i förhållande till fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed (se beslut med dnr 25-1036).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare bedömt att det är ett allvarligt avsteg från god fastighetsmäklarsed att som fastighetsmäklare utöka sin behörighet i en utställd fullmakt eller i ett undertecknat uppdragsavtal, utan ett vid tillfället inhämtat samtycke från fullmaktsgivaren. Detta oaktat om mäklaren anser att åtgärden är av mindre omfattning eller om det avser ett moment som normalt ingår i ett förmedlingsuppdrag. Vidare är det fråga om ett agerande som strider mot skriftlighetskravet och därmed strider mot såväl fastighetsmäklarlagen som mot allmänna avtalsrättsliga regler (se beslut med dnr 25-1036).

Av utredningen framgår att NN, utan uppdragsgivarens föregående samtycke eller annan skriftlig överenskommelse, själv eller genom sin koordinator fyllt ut och ändrat sin behörighet i en utställd fullmakt. Fullmakten har därefter skickats till Lantmäteriet i syfte att få ut information som NN saknade behörighet att få ta del av. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning står agerandet uppenbart i strid med god fastighetsmäklarsed och gällande lagstiftning (se beslut med dnr 25-1036). Förseelserna motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.