Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat korrekta uppgifter om bostadsrättsföreningens tomträtt i marknadsföringen av en bostadsrätt. Även en prövning av om mäklaren har åsidosatt sin skyldighet att tillhandahålla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning. Även en prövning av om mäklaren brustit i sin omsorgsplikt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på bolag]/[namn på kedja]). Anmälaren har gett in skärmavbilder över mejl-konversationer, en skärmavbild över marknadsföring på en bostadsportal och en årsredovisning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet, uppdragsavtalet och en skärmavbild över ett mejl.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har vid marknadsföringen av en bostadsrätt angivit felaktiga uppgifter om tomtens ägarförhållanden. Av annonsen på en bostadsportal på internet framgår att marken ägs av bostadsrättsföreningen trots att det är en tomträtt. Det framgår av uppgifter i bostadsrättsföreningens årsredovisning att marken nyttjas med tomträtt.

Detta ifrågasattes flera gånger och mäklaren svarade först att skillnaden mellan ägd mark och arrende inte påverkar köparen nämnvärt. Detta är missvisande och vilseledande och ett försök att tona ner betydelsen av en uppgift av väsentlig betydelse. Sedan bekräftade mäklaren uppgiften i marknadsföringen om att bostadsrättsföreningen äger marken per mejl. Efter kontakt med media har mäklaren ändrat annonsen så att det framgår att marken nyttjas med tomträtt.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Uppgiften om att marken ägs av bostadsrättsföreningen var ett misstag som korrigerades ganska omgående och påverkade inte försäljningen. Både säljaren och köparen genomförde affären med korrekt information. Den objektsbeskrivning han på begäran har gett in till Fastighetsmäklarinspektionen har endast bifogats överlåtelseavtalet. Någon objektsbeskrivning tillhandahölls inte tilltänkta köpare på visningen, de har istället hänvisats till annonseringen på internet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmavbild över marknadsföring på en bostadsportal

Det framgår av annonsen att bostadsrättsföreningen äger marken. Det framgår inte vid vilket datum skärmavbilden togs.

Årsredovisningen

Det framgår av uppgifter i bostadsrättsföreningens årsredovisning för 2024 att marken nyttjas med tomträtt.

Uppdragsavtalet

Undertecknandet ägde rum den 22 september 2025.

Skärmavbilder över mejl-konversationer

Det framgår att anmälaren och mäklaren hade kontakt angående en eventuell visning samt frågor avseende markens ägarförhållanden den 7 oktober 2025. Vidare framgår att mäklaren besvarar anmälaren med att det inte påverkar köparen/medlemmen nämnvärt om marken nyttjas med tomträtt eller äganderätt.

Av ett mejl från kundservice på en bostadsportal som anmälaren skickat in framgår att det vid det tillfället står i annonsen att bostadsrättsföreningen inte äger marken. Det framgår inte vid vilket datum denna konversation ägde rum.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren har inkommit med den objektsbeskrivning som lämnades till den slutliga köparen. Objektsbeskrivningen undertecknades den 5 november 2025 och det framgår av uppgifter i den att marken nyttjas med tomträtt.

Överlåtelseavtalet

Avtalet undertecknades den 6 november 2025.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare i beslut den 21 oktober 2015 (4.1-926-15) meddelat en mäklare en erinran när mäklaren till följd av ett tryckfel i objektsbeskrivningen felaktigt hade uppgett att en bostadsrättsförening ägde marken. I själva verket nyttjade föreningen marken med tomträtt.

Mäklaren har i detta fall lämnat en felaktig uppgift både i direkt kommunikation med anmälaren och i marknadsföringen.

I det aktuella fallet gäller det marknadsföring av bostadsrätten på internet och inte i objektsbeskrivningen men bedömningen blir enligt inspektionen densamma. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Det är ostridigt i ärendet att uppgiften som marknadsförts om markens ägarförhållanden är felaktig. Det som mäklaren har anfört om att köparen och säljaren genomfört affären med korrekt information om ägarförhållanden och att misstaget korrigerades ganska omgående befriar honom inte från detta ansvar. Detsamma gäller det förhållandet att årsredovisningen innehöll korrekt information om att bostadsrättsföreningen hade tomträtt till fastigheten. Mäklaren har också brustit genom att, trots att anmälaren ifrågasatte markens ägarförhållanden, fortsatt övertyga anmälaren om den felaktiga uppgiften att tomten ägs av föreningen och försöka tona ned betydelsen av skillnaden vid äganderätt och tomträtt. Förhållandet påverkar rättigheter och skyldigheter, avgifter samt risker som är förknippade med objektet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren mot bakgrund av det ovan anförda åsidosatt sin omsorgsplikt enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen och agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelserna motiverar en erinran.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Att tillhandahålla tilltänka köpare en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Med tilltänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet (prop. 2020/2021:119 s. 124).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument och att objektsbeskrivningen ska tillhandahållas som en sammanhållen handling (se inspektionens beslut den 13 juni 2018 med dnr 4.1-359-18 och beslut den 9 mars 2016 med dnr 4.1-2491-14). Det finns inte något uttalat krav på att objektsbeskrivningen ska vara i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt.

Praxis har tidigare angett att när det gäller objektsbeskrivning som mäklaren endast tillhandahåller på internet så ställer det krav på att de tilltänkta köparna själva söker fram beskrivningen och att det inte är självklart att alla spekulanter har kunskap om att konsumenter har rätt att få del av en objektsbeskrivning, vet var de ska leta eller att de har tillgång till internet. Ett sådant tillgängliggörande ansågs därför normalt inte tillräckligt för att uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på att alla tilltänkta köpare ska tillhandahållas en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare endast i undantagsfall godtagit att en objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare enbart på internet (se inspektionens beslut från den 17 december 2014 med dnr 4.2-1761-14 och 4.2-1764-14). I dessa fall hade de tilltänkta köparna uttryckligen accepterat att ta del av objektsbeskrivningen endast på internet.

Fastighetsmäklarinspektionen har emellertid kommit fram till att ett sådant synsätt inte längre återspeglar verkligheten. Kravet i 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen på att en mäklare ska tillhandahålla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning innebär att tilltänkta köpare ska ges faktisk tillgång till informationen. Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument och objektsbeskrivningen ska tillhandahållas som en sammanhållen handling. Det förutsätter inte att den tillhandahålls i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt. Kravet får anses uppfyllt om informationen finns tillgänglig på ett sådant sätt att tilltänkta köpare kan ta del av den i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form som är tillgänglig för tilltänkta köpare. Mäklaren har också en skyldighet att bevara samtliga versioner av objektsbeskrivningen. Mäklaren ska också i efterhand kunna redogöra för att tilltänkta köpare tillhandahållits en objektsbeskrivning i god tid för att kunna ta ställning till informationen inför beslutet att lägga ett bud eller inte. Det anses exempelvis inte tillräckligt att en tilltänkt köpare får del av betydelsefull information först i samband med kontraktsskrivningen (jfr bl.a. inspektionens beslut med dnr 24-0995 och 4.1-1977-13 samt Kammarrätten i Stockholms prövning av beslutet i dom den 24 mars 2016 i mål nummer 5663–15). I de fall där tilltänkta köpare begär att få objektsbeskrivningen i fysisk form ska mäklaren tillhandahålla det. Avgörande är således att tilltänkta köpare ges faktisk möjlighet att ta del av en objektsbeskrivning.

I ärendet är det genom mäklarens egna uppgifter utrett att han inte på ett ändamålsenligt sätt har tillhandahållit objektsbeskrivningen till tilltänkta köpare. De hänvisades istället till annonsering på internet. En objektsbeskrivning har bara tillhandahållits den spekulant som också köpte objektet. Mäklaren har därmed åsidosatt sin skyldighet att tillhandahålla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning i enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen. Han har därmed agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Det förhållandet att informationen ska ha funnits tillgänglig på internet leder inte till någon annan bedömning (jfr Inspektionens beslut dnr 21-0879 och dnr 21-1025). Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att lämna en korrekt uppgift om markens ägarförhållanden vilket är i strid med 8 och 10 §§ marknadsföringslagen, och därigenom även i strid med god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har också agerat i strid med omsorgsplikten i 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed genom att i kommunikation med anmälaren ha bekräftat den felaktiga uppgiften om markens ägarförhållanden samt försökt tona ned betydelsen av skillnaden vid äganderätt och när marken nyttjas genom tomträtt. Vidare har mäklaren också åsidosatt sitt ansvar att tillhandahålla en objektsbeskrivning till tilltänkta köpare och därigenom agerat i strid med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed.

Vid en samlad bedömning av förseelserna bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att fastighetsmäklaren ska meddelas en erinran.