Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har underlåtit att ange korrekta och fullständiga uppgifter i objektsbeskrivningen avseende bostadens boarea, när det fanns motstridiga uppgifter. 

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam [namn på bolag]). Anmälaren har gett in mejlkonversationer, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet och mätprotokoll.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in visningslista, uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen, överlåtelseavtalet och mejlkonversationer.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Efter genomfört köp misstänkte de att mäklaren inte uppgett rätt uppgift om lägenhetens storlek i objektsbeskrivningen. Efter kontakt med bostadsrättsföreningens ordförande framkom att boarean är 111 kvm och inte 117 kvm som mäklaren kommunicerat.

Mäklaren har muntligen, i objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet hävdat att lägenheten är 117 kvm trots att hon hade vetskap om att den endast är 111 kvm. Innan överlåtelsen har mäklaren tagit del av en kontrollmätning som utfördes den 22 april 2015. Mäklaren har också tagit del av uppgiften via mejl från föreningens styrelseordförande där det också framgår att styrelsen kräver att spekulanter ska delges den uppgiften. Mäklaren borde ha uppdaterat alla dokument och kunde ha meddelat den korrekta ytan i samband med visning, inget av detta gjorde hon.

Kvadratmeterpriset är ett nyckeltal och det kommer innebära ett lägre pris den dagen lägenheten säljs vidare.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Efter ingånget uppdragsavtal gjorde hon avstämning mot bostadsrättsföreningens styrelse som angav en rad punkter om föreningen och sa att dessa skulle delges spekulanter, däribland uppgiften om att det gjorts en uppmätning som visade att den aktuella lägenhetens boarea är 111 kvm. Hon efterfrågade vid flera tillfällen, både muntligt och via mejl, ett intyg från föreningen om att lägenheten ska vara 111 kvm, men hon har inte tillhandahållits något. Hon frågade därpå säljaren om lägenheten någon gång hade uppmätts på begäran av föreningen, vilket denne svarade nekande på. I lägenhetsföreteckningen som hon fick från bostadsrättsföreningens förvaltare står det att lägenheten är 117 kvm. Hon känner inte till att lägenheten ska vara 111 kvm. Det har påståtts, men hon har inte fått något intyg. Anmälarnas påstående om att hon tagit del av mätprotokollet tillbakavisas. Mejltråden som skickats in från anmälaren visar snarare att inget mätprotokoll bifogats mejlet.

Hon förnekar att hon inte skulle ha informerat anmälarna om att det rådde oklarheter kring bostadsrättens storlek. Under visningen har hon tagit med objektsbeskrivningen, årsredovisningen och mejlet från föreningens ordförande och läst upp mejlet. Hon informerade alla spekulanter om att det rådde en osäkerhet kring boarean, att boarean enligt lägenhetsregistret är 117 kvm och enligt föreningens ordförande är 111 kvm, samt att hon efterfrågat mätprotokoll. Ett vittne kan intyga att informationen lämnades under visningen. Den bifogade visningslistan visar att en av anmälarna var närvarande under samma visning som vittnet. Det finns även ett mejl från ordföranden som skickades efter visningen med lovord för att hon lämnat den information under visningen som han bad om, inklusive den om boarean.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningar

I ärendet har både anmälaren och mäklaren inkommit med olika versioner av objektsbeskrivningen. Två av dessa utgör en del av objektsbeskrivningen och har bifogats överlåtelsehandlingarna och en av dessa är den som lämnats till alla tilltänkta köpare under visningen. Det framgår av samtliga objektsbeskrivningar att lägenheten är 117 kvm. I den som lämnats till tilltänkta köparen framgår uppgiften om 117 kvm på tre ställen samt att uppgiften om arean kommer ifrån föreningen. Nedanför detta framgår följande citat.

Denna area kan av olika skäl vara felaktig. Den köpare som anser arean vara av betydelse för köpet bör därför vidta en uppmätning.

Det framgår inte att det finns motstridiga uppgifter om boarean.

Mejlkonversationer

I en mejltråd mellan mäklaren och föreningens ordförande, som inkommit från anmälaren, framkommer bl.a. att mäklaren den 22 oktober 2024 fick information från föreningens ordförande om att det varit en uppmätning som visar att lägenheten är 111 kvm istället för 117 kvm som lägenhetsregistret anger. Det framgår att styrelsen kräver att eventuella spekulanter delges informationen. Mäklaren bekräftade via mejl den 24 oktober 2024 att hon mottagit informationen.

I mejl från anmälaren till mäklaren den 3 september 2025, som inkommit från anmälaren, framkommer att anmälaren hört av sig med klagomål om lägenhetens boarea. I mejlet anger anmälaren att mäklaren undanhållit denna information trots att mäklaren innan försäljningen haft kännedom om den riktiga boarean. Anmälaren uppger att detta leder till ett för högt kvadratmeterpris och ber om en förklaring och upprättelse.

I en mejltråd mellan mäklaren och föreningen framgår att mäklaren den 30 oktober 2024 efterfrågat mätprotokoll och information kring yta/andelstal från föreningen. Den 4 november 2024 fick hon svaret att meddelandet vidarebefordras till ordföranden.

Mäklaren har också skickat in ett intyg i mejlform från en visningsdeltagare. Av mejlet framgår att deltagaren kan intyga att mäklaren under visningen bl.a. informerat deltagarna om att uppgiften som annonserats om boarean kan vara fel.

I en mejltråd mellan mäklaren och ordföranden framgår att ordföranden fått höra genom en vän som deltog på visningen att mäklaren informerat spekulanterna om läget i föreningen utifrån de uppgifter ordföranden lämnat till henne.

Uppdragsavtalet

Undertecknades av parterna den 1 oktober 2024.

Visningslista

På visningslistan som är daterad den 11 november 2024 finns både anmälarens och vittnets namn med som deltagare.

Överlåtelseavtal

Undertecknades den 22 november 2024.

Mätprotokoll

Av mätprotokollet daterat den 12 maj 2015 framgår att lägenheten uppmätts till 111 kvm den 22 april 2015.

Journal

Av noteringarna i journalen framgår bl.a. att en objektsbeskrivning skapades den 18 oktober 2024 och att en objektsbeskrivning skapades och lämnades till tilltänkta köpare den 11 november 2024. Det framgår också att tilltänkta köpare tillhandahållits en objektsbeskrivning den 22 november 2024 och att tillträdet var den 31 mars 2025.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om lägenhetens storlek.

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden SS 21054:2020, Area och volym för byggnader - Terminologi och mätning ("Svensk Standard").

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter om boarea och biarea riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se inspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att mäklaren är särskilt noggrann när denne vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en mäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadens storlek som säljaren har lämnat är korrekta.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga uppgifter om bo- och biarea ska samtliga uppgifter redovisas, eller så ska det på annat sätt tydliggöras att det finns andra uppgifter än de som har angetts i objektsbeskrivningen (se bland annat inspektionens beslut med dnr 20-1581, 19-0368, 19-1101, 19-1469).

I det aktuella fallet har det framkommit att mäklaren haft tillgång till olika uppgifter om boarean. Den ena kommer från säljaren och lägenhetsregistret och den andra kommer ifrån bostadsrättsföreningens ordförande och en uppmätning. Det är ostridigt att den uppgift som använts i objektsbeskrivningen är den från lägenhetsregistret och säljaren som anger att boarean är 117 kvm. Informationen från föreningen och uppmätningen har utelämnats i den objektsbeskrivning som lämnats till spekulanter såväl som i den del av objektsbeskrivningen som bifogats överlåtelseavtalet. Detta trots att dessa skapats efter det att mäklaren fått information från bostadsrättsföreningen om att uppgiften i lägenhetsregistret är felaktig och att det gjorts en uppmätning som istället anger 111 kvm. Tilltänkta köpare av lägenheten har därmed undanhållits sådan väsentlig information som krävs för att de ska kunna fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Av mäklarens yttrande framgår att den felaktiga uppgiften om boarean har angetts medvetet. Hon har haft vetskap om men inte lämnat uppgiften från bostadsrättsföreningen eftersom hon anser att hon inte fått tillgång till underlag som styrker ordförandens påstående om att det gjorts en uppmätning som visar en annan boarea än den som framgår av lägenhetsregistret. Det rör sig således inte om ett förbiseende. Mäklaren har också angett att uppgifterna om boarean från bostadsrättsföreningen har förtydligats muntligen för samtliga visningsbesökare. Mejl från en visningsdeltagare samt ordföranden har inkommit som också anger att information delats muntligen kring bl.a. boarean. Den slutlige köparen som deltog på samma visning anger att mäklaren inte meddelat detta under visning. Ord står mot ord avseende om samtliga spekulanter muntligen meddelats styrelsen information som anger att det finns motstridiga uppgifter om boarean.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att mäklaren har brustit i sitt ansvar att ange rättvisande och fullständig information om bostadens storlek i objektsbeskrivningen. Eftersom hon har haft tillgång till en ytterligare uppgift anser Fastighetsmäklarinspektionen att hon borde ha redovisat i objektsbeskrivningen att det funnits motstridiga uppgifter om storleken och deras respektive källor (jfr bl.a. inspektionens beslut dnr 25-0820, 23-2028 och 19-0368). Mäklarens uppgift om att hon förtydligat detta muntligen för visningsdeltagare och att hon inte fått tillgång till det faktiska mätprotokollet ändrar inte inspektionens bedömning. Att mäklaren, i anslutning till uppgiften om en boarea på 117 kvm, har uppmanat köparen att själv låta mäta objektet om arean är särskilt betydelsefull kan inte heller på ett tydligt sätt anses klargöra att det funnits andra uppgifter om boarean (jfr bl.a. inspektionens beslut med dnr 19-0368).

Inspektionen bedömer att mäklaren har åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen och därmed även god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar i enlighet med tidigare praxis (jfr bl.a. inspektionens beslut med dnr 25-0820, 20-0827 och 19-0368) en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.