Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har haft samtycke till att använda uppgifter om säljarnas fastighet i marknadsföringen av den egna mäklartjänsten samt om han har agerat i enlighet med god marknadsföringssed när fastigheten marknadsfördes som såld under tiden köpet hölls svävande av en besiktningsklausul. Vidare en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin kontrollskyldighet avseende pantsättningen. Slutligen en prövning av om mäklaren har hanterat budgivningen i enlighet med god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälarna har gett in en skrivelse till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN), köpekontraktet, ett beslut från mäklarens ansvarsförsäkringsbolag samt marknadsföringsmaterial.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in köpekontraktet med diverse bilagor, däribland ett fastighetsutdrag, budgivningslistan, journalen, skärmbilder av sms och mejl, köpebrev samt preliminära likvidavräkningshandlingar.

Anmälan

Anmälarnas kritik framgår av den ingivna skrivelsen som ursprungligen har riktats till FRN. I skrivelsen anges i huvudsak följande.

Mäklaren har hanterat förmedlingen av deras bostad otroligt dåligt, främst mot bakgrund av att han har brustit i integritetsaspekter. Köpekontraktet undertecknades den 26 maj 2025. Den 3 juni fanns marknadsföring i alla brevlådor i området med uppgift om att deras bostad sålts samt information om slutpriset. De har dels inte gett sitt samtycke till marknadsföringen, dels var köpet inte definitivt bindande vid denna tidpunkt, då det fanns ett svävarvillkor. Vid varje kontakt med mäklaren har de påpekat att de själva ville informera sina grannar och vänner om försäljningen. Detta för att inte orsaka oro i onödan och för att inte ta ut segern i förskott innan försäljningen var klar. Deras vänner och grannar blev väldigt oroliga av marknadsföringen och telefonen gick varm hos dem. Mäklaren har inte tagit hänsyn till deras personliga integritet och önskemål om sekretess och att de ville meddela bekanta om försäljningen i sin egen takt.

Mäklaren har vidare skickat en kallelse till tillträdet per mejl till deras dotter, trots att hon inte har något med affären att göra. Även om dottern var införstådd med att de skulle sälja bostaden ville de hålla tillträdesdatumet hemligt, då själva dagen skulle bli en överraskning och ett familjefirande.

Mäklaren har även brustit i sin kontrollskyldighet. Efter tillträdet kontaktades de av en bank där de hade ett lån på 677 000 kronor. Eftersom majoriteten av deras lån fanns i en annan bank, fanns inte detta lån i deras tankar vid tillträdet. Mäklaren har brustit i sin kontroll av pantsättningen och inte verkat för att det aktuella lånet som belastade fastigheten löstes vid tillträdet.

Slutligen finns brister i hanteringen av budgivningen. I budgivningslistan finns uppgift om ett bud på 11 700 000 kronor. Personen som har angetts som budgivare har dock aldrig varit på visning. Om det ens fanns ett sådant bud har de inte fått någon information om detta.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarna kontaktade honom angående att de ville sälja sin bostad. De var tydliga med att det inte skulle förekomma några skyltar eller någon annonsering. Han anordnade en visning där tre sällskap närvarade. Ett av sällskapen lade ett bud på 11 700 000 kronor. De blivande köparna, som också var ett av sällskapen på visningen, lade ett matchande bud på 11 700 000 kronor. Det blev ingen affär avseende det hus som anmälarna tänkt köpa. Förslaget kom upp om att anmälarna och de blivande köparna skulle sälja sina bostäder till varandra, vilket också skedde. Efter kontraktsskrivningen när de stod och skulle säga hejdå sa han att han kommer att annonsera ut att det sålts nu. Såväl anmälarna som köparna sa direkt ja och var nöjda. I köpekontraktet fanns en besiktningsklausul, vars tidsfrist gick ut den 11 juni 2025.

Till följd av dålig kommunikation på mäklarföretaget skickade en assistent ut marknadsföring i området som innehöll uppgifter om affären, innan det att svävarvillkorets tidsfrist hade löpt ut. Han kände inte till att utskicket gjorts förrän anmälarna uppmärksammade honom på det samma dag som de mottog marknadsföringen. Han erbjöd då direkt att skicka ut en rättelselapp.

Anledningen till att anmälarnas dotter mottog en kallelse till tillträdet var att det var dottern som bokade det första mötet och även närvarade första gången de sågs. Han meddelade då att dotterns kontaktuppgifter fanns med.

Inför tillträdet skickade han ut en preliminär likvidavräkning med alla lånen som han fått från säljarbanken och en preliminär avräkning till anmälarna för att de skulle se vilka lån som skulle lösas vid tillträdet. Det såg ut att överensstämma med de lånen som låg i den påskrivna listan från Lantmäteriet. Efter tillträdet ringde en annan bank och frågade om varför ett lån inte hade blivit löst vid tillträdet. Han meddelade då att han inte kände till det aktuella lånet. Den enda anledningen till att banken kände till försäljningen var att en av anmälarna ringt banken och ville göra en extra amortering. Banken hade ifrågasatt anmälaren och då menade anmälaren att han är en äldre man, inte gjort detta på många år och inte hade någon koll på att lånet låg kvar. Banken undrade då varför han ringde till dem om en amortering ifall han inte mindes lånet. Banken sa åt honom att han kunde släppa saken och att de skulle ta det med anmälarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen

I den eftermarknadsföring som anmälarna har gett in finns en bild på bostaden med uppgift om att den är såld samt information om bland annat bostadens adress och köpeskillingen.

Fastighetsutdraget

I det ingivna fastighetsutdraget, som är daterat den 26 maj 2025, anges att det finns 15 inteckningar på en total summa om 4 338 180 kronor. Samtliga inteckningar motsvaras av datapantbrev.

Den preliminära likvidavräkningen

I den preliminära avräkningen för anmälarna anges att lån löses till ett belopp om 3 640 771 kronor.

Budgivninglistan

I budgivningslistan anges att den budgivare vars bud anmälarna har betänkligheter kring, har lagt ett dolt bud på 11 700 000 kronor den 22 maj kl. 08.04.

Skärmbild återgivande sms

Av en ingiven skärmbild framgår att mäklaren den 22 maj kl. 08.05 ska ha informerat per sms om att ett dolt bud på 11 700 000 kronor lagts på bostaden. Som mottagare av sms:et finns angivet den ena anmälarens namn.

Fastighetsmäklarinspektionens tjänsteanteckning

Av en tjänsteanteckning från den 19 februari 2026 framgår att Fastighetsmäklarinspektionen har varit i kontakt med den person som i budgivningslistan angetts ha lagt budet på 11 700 000 kronor. Budgivaren har till inspektionen uppgett att hon har varit på visning av den aktuella fastigheten. Såvitt hon minns stämmer det även att hon i maj 2025 har lagt ett sådant bud som har angetts i budgivningslistan, även om hon inte kan bekräfta den exakta tidpunkten som framgår där.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

I god fastighetsmäklarsed ingår även att följa all i övrigt tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

I 10 § 1 st. marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid sin marknadsföring inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § 1 st. marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt bland annat 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En mäklare har tidigare varnats när det har framgått i marknadsföringen att en fastighet varit såld, trots att köpet återgått till följd av ett svävarvillkor (se inspektionens beslut med dnr 2016–1700). I tidigare beslut från inspektionen har det bedömts att mäklaren ska inhämta ett samtycke från parterna (lämpligen skriftligt) för att få använda uppgifter om bostaden i marknadsföringen av mäklartjänsten (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 23–0565 och 2015–1710).

En fastighetsmäklare ansvarar inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både köpare och säljare, oavsett om hen utför allt arbete själv eller om mäklaren väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag (prop. 1994/95:14 s. 43 ff.). NN har således haft det fulla ansvaret för utförandet av uppdraget även i de delar som har överlåtits till en oregistrerad medhjälpare.

När det gäller huruvida anmälarna har lämnat samtycke till eftermarknadsföringen står ord mot ord. Av utredningen framgår i vart fall att uppgift om att bostaden sålts har publicerats reservationslöst i marknadsföring av mäklartjänsten, trots att köpet fortfarande var svävande. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att påståendet var vilseledande att använda innan det att visshet rådde om att affären var definitivt bindande. Marknadsföringen står i strid med 10 § marknadsföringslagen och är att anse som otillbörlig enligt 8 § marknadsföringslagen. Den står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen. Att mäklaren har uppgett att utskicket skett av en assistent utan hans kännedom och till följd av dålig kommunikation fritar honom inte från ansvar. Förseelsen motiverar en varning.

Mäklarens kontrollskyldighet

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren bland annat kontrollera vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten. Även om bestämmelsen inte uttryckligen anger att mäklaren ska kontrollera pantsättningar råder det ingen tvekan om att mäklaren även ska kontrollera om en fastighet är pantsatt (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar, 2025. 6 uppl., s. 191). Mäklaren har i fråga om kontrollskyldigheten inte rätt att förlita sig på säljarens uppgifter, utan måste göra en självständig kontroll (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 21–1685).

När mäklaren förelagts att bemöta anmälarnas kritik avseende den pantsättning som inte uppmärksammats har han endast uppgett att han skickat ut preliminära likvidavräkningshandlingar inför tillträdet och att säljarbankens uppgift om lån verkade stämma överens med informationen från Lantmäteriet. Av det fastighetsutdrag som mäklaren har gett in framgår att det fanns datapantbrev till ett belopp om 4 338 180 kronor, medan de preliminära likvidavräkningshandlingarna innehåller information om lån som ska lösas till ett belopp om 3 640 771 kronor.

Mäklarens kontrollskyldighet innebar att han behövde utreda vem som var innehavare av samtliga pantbrev. Efter en jämförelse mellan de uttagna datapantbreven och de pantbrev som mäklaren via säljaren och/eller säljarens bank fått uppgift om borde mäklaren ha vidtagit ytterligare åtgärder för att klargöra var övriga pantbrev fanns. Genom sin underlåtenhet att agera i frågan bedömer inspektionen att mäklaren har brustit i sin kontrollskyldighet. Förseelsen motiverar en varning (jfr inspektionens beslut med dnr 24–2102).

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bl.a. följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats.

Anmälarna ifrågasätter existensen av det i budgivningslistan noterade budet på 11 700 000 kronor, då de anger att budgivaren aldrig har varit på visning. De uppger sig i vart fall aldrig ha fått information om budet. Mäklaren har bestridit kritiken och angett att budgivaren var del av ett av de tre sällskap som har varit på visning. Mäklaren har vidare gett in en skärmbild där det framgår att han ska ha skickat ett sms om att ett dolt bud på 11 700 000 kronor har lagts. Den ena anmälarens namn står som mottagare av sms:et. Meddelandet anges skickat en minut efter att det ifrågasatta budet har lagts enligt budgivningslistan. Den i budgivningslistan noterade budgivaren har till inspektionen bekräftat att hon har varit på visning av fastigheten samt att hon, såvitt hon kan minnas, har lagt det bud som framgår av budgivningslistan.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref 83).

Vid en bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att mäklaren har brustit i sin hantering av budgivningen. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att i marknadsföringen ha uppgett att bostaden var såld när köpet fortfarande hölls svävande av en besiktningsklausul. Inspektionen har även ansett att han har brustit i sin kontrollskyldighet avseende bostadens pantsättning. Vid en sammantagen bedömning av förseelserna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en varning.