Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om parterna och dokumentera vidtagna kundkännedomsåtgärder i åtta uppdrag. Vidare en prövning avseende mäklarens gransknings- och rapporteringsskyldighet samt mäklarens ansvar att göra en riskbedömning av parterna och dokumentera bedömningen. Slutligen en prövning beträffande mäklarens ansvar avseende övrig dokumentation inom ramen för uppdragen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

Med anledning av innehållet i en brottmålsdom inledde Fastighetsmäklarinspektionen den 8 oktober 2025 förevarande tillsynsärende mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Under handläggningen av ärendet har inspektionen även tagit del av förundersökningsmaterialet i brottmålet och delar av materialet har tillförts som underlag till ärendet.  

I brottmålsdomen från tingsrätten dömdes personen MM till fängelse i fyra år och sex månader och meddelades fem års näringsförbud. Brotten avsåg tjugotvå grova bedrägerier, två fall av bokföringsbrott samt sju fall av skattebrott. Vid överklagan till hovrätten ändrades tingsrättens dom på så sätt att MM på en punkt dömdes för grovt bedrägeri medelst urkundsförfalskning i stället för grovt bedrägeri, fängelsestraffets längd sänktes till fyra år och näringsförbudets längd bestämdes till tre år.

Det framgår av domen samt förundersökningsmaterialet att MM:s brott i flera fall har omfattat fastigheter, tomträtter och bostadsrätter och att NN har innehaft uppdrag avseende flera av dessa objekt. Fastighetsmäklarinspektionen har vidare förelagt mäklaren att ge in en förteckning över eventuella ytterligare uppdrag som hon har ingått under åren 2021 till 2025, där MM har varit uppdragsgivare, köpare eller företrädare för någon part. Mäklaren har som svar på denna begäran kommit in med information om ytterligare tre uppdrag. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning i aktuellt ärende kommer att behandla åtta av de uppdrag som NN har hanterat och där MM har varit involverad.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har mäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Hon har även gett in handlingar, däribland uppdragsavtal, överlåtelseavtal, depositionsavtal, mäklarbilder, journaler samt dokumentation avseende åtgärder enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen).

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av handlingarna i ärendet.

Brottmålsdomen

MM invandrade till Sverige 2006 och fick svenskt medborgarskap 2010. Åklagaren gjorde gällande att MM har utnyttjat människor, företrädesvis utlänningar som har befunnit sig i Sverige en kort tid och som har haft begränsade kunskaper i svenska språket. Av domen framgår att MM i ett stort antal fall har vilselett banker och kreditinstitut att bevilja banklån och krediter baserat på felaktig information och oriktiga handlingar samt genom att använda andra personers - ofta närståendes eller bekantas – bank-ID och bankdosor. Åklagaren gjorde bland annat gällande att MM köpt fastigheter och bostadsrätter med hjälp av bulvaner och sedan använt egendomen som säkerhet för lån, med bulvanerna som gäldenärer, men utan deras vetskap och tillåtelse. Åtalet avsåg krediter om sammanlagt drygt 27 miljoner kronor. Polisutredningen visade att MM:s e-legitimation varit installerad på 28 mobiler eller surfplattor, en dator och sex kort samt att e-legitimationer för sammanlagt 66 andra personer varit installerade på de mobila enheterna. MM bedömdes ha missbrukat det särskilda förtroende han haft hos målsägandena, bland annat genom att ha varit målsägandena behjälpliga i vardagen med hänsyn till att de haft bristfälliga språkkunskaper, begränsad kännedom om det svenska samhället samt andra hjälpbehov. MM bedömdes bland annat därigenom ha kunnat förfoga över målsägandenas bank-ID och bankdosor och kontrollera informationen vid kontakter med banker och mäklare.

Av domen framgår att NN i förhör under rättegången har uppgett bland annat följande.

Det var många skrivuppdrag när det gällde MM, vilket hon tyckte var märkligt. Han hade i flera fall hittat en köpare och ibland var han även säljare. Köparna kunde oftast inte svenska och inledningsvis träffade hon inte avtalsparterna. När MM tolkade åt köparna fick hon uppfattningen att de inte alltid förstod vad som skedde. Det var rörigt med MM, lite ”off”. Hon tog inte vissa uppdrag och i vissa fall skenade budgivningen i väg på ett konstigt sätt.

Uppdraget 1 – Tomträtten A

Den 20 januari 2022 åtog sig mäklaren ett skrivuppdrag avseende tomträtten A med tillhörande bostadsbyggnad. Uppdragsavtalet är undertecknat av mäklaren samt uppdragsgivarna MM och hans fru PP. Mäklaren har gett in ett köpekontrakt som anges ha undertecknats av MM och PP samt de två köparna den 20 januari 2022. Tillträdet har angetts till den 1 juni och handpenningen ska deponeras på mäklarens klientmedelskonto. I förundersökningsmaterialet förekommer ytterligare två kontraktsversioner som har inlämnats vid bolåneansökningar avseende förvärv av två andra fastigheter. Det ena avtalet anges ha ingåtts den 20 januari med en 200 000 kronor högre köpeskilling än i mäklarens ingivna kontraktsversion. Det andra avtalet anges ha ingåtts den 28 januari 2022 med samma köpeskilling som i det köpekontrakt mäklaren har gett in till inspektionen.

Mäklaren har gett in ett personbevis för respektive uppdragsgivare, daterade den 29 april 2022. Vidare har mäklaren gett in två bekräftelser på uppsägning av uppdraget, en adresserad till PP som är daterad den 3 maj 2022 samt en adresserad till MM som är daterad den 21 oktober 2025. Det anges att uppsägning sker med anledning av bristfällig information samt avsaknad av ID-handling.

Det framgår av förundersökningsmaterialet att den ena köparen i förhör har uppgett att han aldrig träffade någon mäklare avseende förvärvet av bostadsrätten och att han hoppade av köpet när han fick veta att det avsåg en tomträtt. Mäklaren har uppgett i förhör att hon inte minns, men att hon inte tror att hon träffade köparna och att MM skötte allting kring försäljningen, eftersom han uppgett att köparna inte kunde svenska. Det anges vidare att mäklaren berättat att hon fick ett samtal från köparnas bank med beskedet att den inte avsåg att hjälpa till vid tillträdet och att hon då fick ”en olustkänsla” och valde att kliva av uppdraget. Det framgår av förundersökningsmaterialet att köparna ansökte om bolån, men att låneansökan avslogs till följd av att inkomstuppgifterna inte styrkts.

Uppdraget 2 – Fastigheten B

Mäklaren har den 20 januari 2022 utfört ett värderingsuppdrag åt MM avseende fastigheten B. Mäklaren har i förhör uppgett att hon därpå har skickat köpehandlingar avseende fastigheten B till MM som skulle ombesörja undertecknandet, men att hon inte fick tillbaka några kontrakt. Av förundersökningsmaterialet framgår att mäklaren den 4 april har skickat ett köpekontrakt, ett depositionsavtal och ett skrivuppdragsavtal till MM. Samtliga handlingar är osignerade, men fullständigt ifyllda avseende personuppgifter, fastighetsinformation och köpevillkor. Skrivuppdragsavtalet är daterat till den 9 mars, medan depositionsavtalet och köpekontraktet är daterade den 1 april. Av förundersökningsmaterialet framgår att MM, för att styrka sin likviditet vid en låneansökan den 31 maj 2022, har lämnat in ett köpekontrakt avseende fastigheten B till banken. Av kontraktet framgår att MM har sålt fastigheten till två köpare bosatta på annan ort. Enligt förundersökningsmaterialet finns det dock inget som styrker att denna fastighetsförsäljning har genomförts. Det framgår av förundersökningsmaterialet att det köpekontrakt som har inlämnats underskrivet till banken den 31 maj är identiskt med det kontraktsinnehåll som har mejlats ut av mäklaren i april.

Uppdraget 3 – Tomträtten A

Ett nytt skrivuppdragsavtal avseende tomträtten A ingicks den 29 november 2022. Underskrifterna i köpekontraktet, med MM:s pappa som köpare, är också daterade den 29 november. Tillträdesdagen är angiven till den 3 januari 2022 och handpenningen anges ska deponeras på mäklarens klientmedelskonto. Den angivna adressen för köparen är belägen på samma ort där säljarna är bosatta. Köpebrevet och likvidavräkningshandlingarna är daterade den 14 december 2022 och är undertecknade av mäklaren som ombud för såväl säljarna som köparen.

Det framgår av domen att köparens fysiska och psykiska hälsa är kraftigt nedsatt och att han bedöms ha saknat förmågan att kunna sköta kontakter med myndigheter eller själv kunna kommunicera med banken eller mäklaren. Han har även bristande kunskaper i svenska språket. MM har dock uppgett att köparen var med till mäklarfirman och att hans ID-kort kopierades. Mäklaren har däremot i domstolsförhöret uppgett att hon inte träffade MM:s pappa, då han bodde på annan ort. I förundersökningsmaterialet finns sms mellan mäklaren och MM, där MM ber att mäklaren ska ordna med kontrakt och tillhandahåller uppgifter om parterna, adress, kontaktinformation, köpeskillingen och tillträdesdagen. Han uppger att köparen är hans farbror och att denne är från en annan stad. Mäklaren försöker få parterna att komma till kontoret för undertecknande, men MM får henne att skicka alla papper för försäljningen till honom per mejl den 30 november. Den 5 december meddelar MM att hans farbror har undertecknat köpehandlingarna.

I dokumentationen av kundkännedomsåtgärder har mäklaren vid riskbedömningen angett risknivån som normal. När det gäller ID-kontroll av PP anges att mäklaren har ”efterfrågat, men ej fått kopiera” samt att hon har skickat en begäran om elektronisk identifiering, men att PP inte har signerat den. Det framgår att mäklarens utsända dokument till PP avseende ID-kontroll genom digital signatur är upprättat den 30 mars 2023. Det finns ingen information om att mäklaren har utrett förekomsten av en verklig huvudman avseende PP. Kundkännedomsåtgärderna avseende köparen är daterade den 5 december 2022. Det anges att köparens ID-handling kopierades då. Det anges vidare att inga uppgifter om förekomst av verklig huvudman har framkommit avseende köparen och att kontrollen har gjorts genom Bolagsverkets register över verkliga huvudmän. Det saknas notering om bedömning av om köparen är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person.

I förundersökningsmaterialet finns en sms-konversation mellan mäklaren och MM från den 28 mars 2023, där mäklaren anger att hon håller på att arkivera handlingar från december, att hon behöver mejladress och mobilnummer till PP samt att PP behöver göra en ID-kontroll.

I journalen saknas notering om när uppdraget ingicks. Det anges att köpekontraktet ingicks den 5 december 2022 och att åtgärderna i samband med tillträdet har utförts den 1 januari 2023, vilket inte överensstämmer med övrig ingiven dokumentation. Det förekommer ett antal noteringar som inte har varit aktuella för skrivuppdraget, däribland att en objektsbeskrivning tillhandahållits, att en boendekostnadskalkyl erbjudits och att en budgivningslista har överlämnats till parterna.

Uppdraget 4 – Bostadsrätten C

I förundersökningsmaterialet finns ett ingånget uppdragsavtal avseende förmedling av bostadsrätten C, undertecknat den 29 november 2022. Till inspektionen har mäklaren gett in ett skrivuppdragsavtal avseende samma bostad, där undertecknandet har daterats till den 22 november 2022. Av sms i förundersökningsmaterialet framgår att mäklaren mottog ett bud på bostaden på 1 150 000 kronor i början av februari 2023. Det framgår vidare att MM meddelade mäklaren i mitten av februari att han själv hittat en köpare till bostaden och att de i början av mars kom överens om att mäklaren skulle ha ett skrivuppdrag i stället för ett förmedlingsuppdrag. Säljaren är MM:s svägerska. Överlåtelseavtalet undertecknades den 6 mars 2023. Handpenningen anges ska deponeras på mäklarens klientmedelskonto. Mäklaren har företrätt båda parterna vid tillträdet.

Av den ingivna mäklarbilden, daterad den 29 november 2022, framgår att bostadsrätten förvärvades av säljaren den 26 maj samma år. Av domen framgår att säljaren fick bostaden i gåva och att det är sannolikt att överlåtelsen genomfördes av MM utan vare sig den dåvarande överlåtarens eller den nuvarande säljarens vetskap.

Av domen framgår att köparen har uppgett att han invandrade till Sverige 2020 och att han varken kan tala eller skriva svenska. Han har inte förstått vilken typ av kontrakt han har skrivit under. Det framgår även att MM har skött kontakterna med mäklaren för såväl säljarens som köparens räkning och haft kontroll över relevanta bankkonton. Av förundersökningsmaterialet framgår att det är MM som har lämnat uppgift till mäklarkontoret om säljaren och köparen, köpeskillingen, tillträdesdagen, information om köparens och säljarens bank och att han har haft kontakt med mäklaren gällande beviljande av medlemskapet i föreningen. Köparen har uppgett att han inte har förstått att han köpt en bostadsrätt eller tagit lån och att MM följde med honom till mäklaren och banken och förde hans talan.

I sms mellan MM och mäklaren den 2 mars 2023 anger MM att han vill ha mäklarens hjälp avseende flera objekt, men att han anser att hon inte verkar vilja hjälpa till och att det har blivit kallt mellan dem och att han inte förstår varför. Mäklaren svarar att hon kan hjälpa till, men att MM då får hitta sina egna kunder och att hon vill att kontraktsskrivningar ska ske på mäklarkontoret.

I dokumentationen av kundkännedomsåtgärder har mäklaren vid riskbedömningen angett risknivån som normal. När det gäller information om affärsförbindelsens syfte och art har mäklaren noterat att köparen ville förvärva en bostad snabbt och därför betalade mycket. Det är ikryssat att inget avviker från vad som är normalt. Säljaren har den 6 mars 2023 fyllt i en blankett för att bidra till mäklarens bedömning av om hon var i en politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Av blanketten framgår att säljaren har irakiskt medborgarskap.

I den ingivna journalen går det inte att följa processen angående att det inledande förmedlingsuppdraget upphörde och ersattes av ett skrivuppdrag. Det anges att åtgärderna avseende tillträdet har ägt rum den 10 april 2023, vilket inte överensstämmer med övrig ingiven dokumentation. Datumet för kontroll av svävarvillkor och utbetalningen av handpenningen stämmer inte heller med det datum som har angetts i likvidavräkningen. Det finns även noteringar som inte har varit aktuella för skrivuppdraget, däribland att en objektsbeskrivning har tillhandahållits och bilagts överlåtelseavtalet och att parterna har mottagit en budgivningslista.

Uppdraget 5 – Bostadsrätten D

Den 28 november 2022 har mäklaren ingått ett skrivuppdragsavtal med MM avseende bostadsrättslokalen D som MM ville sälja till sitt eget bolag. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 29 november av MM som säljare samt för det köpande bolagets räkning av MM och styrelsesuppleanten YY. Handpenningen anges ska deponeras på mäklarens klientmedelskonto. Mäklaren har gett in ett köpbevis samt likvidavräkningshandlingar som har undertecknats den 16 december 2022.

Av dokumentationen avseende kundkännedomsåtgärder framgår att mäklaren har bedömt risknivån som normal. Samtliga åtgärder avseende säljaren anges ha utförts den 29 november 2022. Mäklaren har vidare gett in en ifylld blankett av MM, daterad den 3 mars 2023, med frågor avseende om han är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Det anges att en utredning avseende verklig huvudman har genomförts genom en kontroll i Bolagsverkets register över verkliga huvudmän, men att inga uppgifter om förekomst av en verklig huvudman har framkommit. Avseende det köpande bolaget har mäklaren gett in ett utdrag med uppgifter om bolaget från ett företag som erbjuder företagsinformation. Utdraget är odaterat. Det framgår att bolaget registrerades den 26 oktober 2022, att MM är ensam styrelseledamot och att personen YY är styrelsesuppleant.

I journalen anges att åtgärder kopplade till tillträdet har genomförts den 16 december 2022. Det finns även noteringar som inte har varit aktuella för skrivuppdraget, däribland att en objektsbeskrivning har tillhandahållits och bilagts överlåtelseavtalet, att tilltänkta köpare har erbjudits en boendekostnadskalkyl och att parterna har mottagit en budgivningslista.

Uppdraget 6 – Bostadsrätten E

Den 29 november 2022 ingick mäklaren ett förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätten E. Säljare är MM:s mamma som har undertecknat uppdragsavtalet elektroniskt med Bank-ID. Uppdraget ledde inte till någon försäljning. Av sms mellan mäklaren och MM framgår att mäklaren i februari 2023 frågar MM om hon får ha visning av bostaden. Det framgår även att ett bud har lagts på bostaden. Den ingivna mäklarbilden, daterad den 23 november 2022, visar att säljaren förvärvade bostadsrätten den 26 maj samma år. Mäklaren har inte gett in någon journal eller budgivningslista avseende uppdraget.

Uppdraget 7 – Bostadsrätten F

Den 7 mars 2023 har mäklaren ingått ett uppdragsavtal med MM:s svägerska avseende förmedling av bostadsrätten F. Undertecknandet har skett med hjälp av Bank-ID. Det anges i avtalet att säljaren är bosatt i bostaden C. Av den ingivna mäklarbilden, daterad den 9 mars, framgår att säljaren förvärvade bostaden den 2 september 2022.

Mäklaren har den 26 april 2023 undertecknat en handling där det angetts att hon avslutar uppdraget, för att det kändes märkligt att alla budgivare plötsligt slutade svara när det var dags att skriva kontrakt, att hon misstänker bulvanförhållanden och därför inte vill hjälpa till mer. Den 27 april har hon skriftligen meddelat säljaren att uppdraget sägs upp. Mäklaren har inte gett in någon journal för uppdraget.

I dokumentationen av kundkännedomsåtgärder avseende säljaren anges att mäklaren har bedömt risknivån som normal. Det anges att syftet med affärsförbindelsen är försäljning av en privatbostad. Vidare anges att identitetskontroll har skett genom elektronisk legitimation den 7 mars, men att kopia av bekräftelse på kontrollen har sparats den 30 april. Mäklaren har gett in en bekräftelse som är undertecknad elektroniskt av säljaren den 26 april.

Av domen framgår att säljaren invandrade till Sverige 2015 och att hon inte kan tala svenska. I förundersökningsmaterialet anges att säljaren har uppgett att hon saknar kännedom om bostadsrätten F och att hon har blivit utnyttjad av MM och skrivit på handlingar på uppmaning av honom. I domstolen lämnade säljaren andra uppgifter angående sin vetskap om innehavet och försäljningen av bostadsrätten, men uppgifterna bedömdes inte som trovärdiga.

Av sms i förundersökningsmaterialet framgår att mäklaren frågar MM om utgångspriset för bostaden, då säljaren inte svarar henne samt att hon kommunicerar med MM angående detaljer kring visningen och presenterar inkomna bud till honom för att inhämta hans åsikt om bud ska antas eller inte.

Uppdraget 8 – Tomträtten G

Mäklaren ingick den 8 mars 2023 ett skrivuppdragsavtal med MM och dennes 21-åriga systerson som uppdragsgivare avseende tomträtten G samt tillhörande bostadsbyggnad. MM ägde 9/10 och systersonen 1/10 av tomträtten. Det framgår att ingen av säljarna var bosatta på adressen. Köpekontraktet undertecknades av parterna den 8 mars. Handpenningen anges ska deponeras på mäklarens klientmedelskonto. Av ett fastighetsutdrag, daterat den 8 mars, framgår att MM och hans systerson har förvärvat tomträtten den 11 januari 2023. Mäklaren har agerat ombud för samtliga parter vid tillträdet.

Av dokumentationen om kundkännedom framgår att mäklaren har bedömt risknivån som normal och att säljarnas syfte är att avyttra en privatbostad. När det gäller systersonen finns inga noteringar alls i dokumentationen avseende ID-kontroll, utredning av verklig huvudman och bedömning av om han är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Mäklaren har dock lämnat in en kopia, daterad den 8 mars, på systersonens identitetskort. Samtliga parter har fyllt i en blankett avseende att bidra till mäklarens bedömning av om personen är i en politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Köparnas blanketter är undertecknade den 8 mars och MM:s systersons blankett är undertecknad den 10 mars. Det framgår att samtliga tre personer har irakiskt medborgarskap.

Av förundersökningsmaterialet framgår att köparna har uppgett att de inte förstår svenska. Det framgår även att köpeskillingen egentligen kommer från MM själv samt från företag och personer som har kopplingar till MM. Det framgår vidare av sms att MM lämnar information om köparna samt systersonen till mäklaren, nivån på köpeskillingen och tillträdesdatumet. Personal på mäklarföretaget kommunicerar med MM angående att MM ska meddela köparna tiden för tillträdet och lämna uppgift om vilken bank de har. Den 9 mars skriver mäklaren till MM för att be honom att systersonen ska komma till mäklarkontoret under dagen och ta med sig legitimation. Av domen framgår att MM har skött kontakterna för köparnas räkning med mäklaren och banken och har tolkat vid möten.

I journalen finns noteringar som inte har varit aktuella för skrivuppdraget, däribland att en objektsbeskrivning har tillhandahållits och bilagts köpekontraktet, att en boendekostnadskalkyl har erbjudits och anteckningar om åtgärder relaterade till budgivning.

Mäklarföretagets allmänna riskbedömning

Mäklaren har gett in de två allmänna riskbedömningar avseende företaget där hon är verksam som var gällande under tidsperioden för de granskade uppdragen. I båda handlingarna anges bland annat följande.

Fastighetsförmedling enligt fastighetsmäklarlagen (FML) - generellt normal risk. Viktigt att säkerställa kundkännedom på parter samt säkerställa ursprung på finansiering.

Begränsade uppdrag (s.k. skrivuppdrag) rörande överlåtelse av bostäder – generellt normal risk. Här har vi dock mindre insyn i processen från start vilket ökar behov av att säkerställa kundkännedom samt ursprung på betalmedel.

En av de situationer som av företaget har identifierats kunna tyda på ett bulvanförhållande och som anges medföra en hög risk är om säljaren eller köparen uppger att bostaden inte har använts eller är avsedd att användas för eget boende.

I båda de aktuella riskbedömningarna hänvisas till Transparency Internationals korruptionsindex som vägledning avseende riskfaktorn att kunden har hemvist i en stat med betydande korruption och annan relevant brottslighet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hennes inställning är att eventuella förseelser som framkommer i stort utgörs av dokumentationsmissar. MM har inte varit en vanlig kund och det har varit obehagligt att ha med honom att göra. Hon har upplevt MM som påstridig, manipulativ och att han inte har accepterat ett nej när hon har nekat till att hjälpa honom. Det är tydligt för henne att MM har skilt sig från hennes övriga kunder. Hon har aldrig haft för avsikt att utföra sitt jobb bristfälligt och när hon blickar tillbaka är det tydligt för henne att hon har agerat under rädsla. Till följd av att hon har varit rädd har hon inte känt att hon har haft rätt verktyg att utföra sitt arbete på det sätt hon annars gör. Till följd av vissa saker som hände efter att hon vittnat under rättegången har hon nu polisanmält MM.

Hon har inte vidtagit några skärpta åtgärder för kundkännedom för att bedöma om det har funnits skälig grund att misstänka att det har varit fråga om penningtvätt eller finansiering av terrorism. Hon har inte ansett att det har funnits någon skälig grund för sådan misstanke och har inte gjort någon rapportering till Finanspolisen.

Angående det första uppdraget avseende tomträtten A har hon vidtagit samtliga åtgärder för kundkännedom, men hon har inte dokumenterat åtgärderna. Hon invänder dock mot att det föreligger ett krav på att dokumentera kundens riskprofil. Hon har sett till att överlåtelseavtalet uppfyller formkraven och har tagit in de standardiserade klausuler som har behövts för att affären skulle kunna gå igenom. Kontraktsskrivningen skedde genom att hon skickade kontrakten till säljaren med kuvert till köparen, tillsammans med en instruktion om att återsända det underskrivna kontraktet till henne. Hon kontaktades av banken i början på maj 2022, med beskedet att banken inte kunde medverka till tillträdet. Orsaken fick hon ingen information om. Säljarna krånglade en hel del och dök inte upp vid avtalad tid på mäklarkontoret. Hon fick inte heller tillgång till säljarens ID-handling för kopiering. Med anledning av dessa omständigheter avslutade hon uppdraget. Hon har endast upprättat en version av köpekontraktet och depositionsavtalet och har ingen kännedom om övriga versioner av dessa handlingar.

Efter att hon utfört en värdering beträffande fastigheten B meddelade MM att han även ville ha hjälp med kontraktsskrivningen. Hon sa att hon inte ville hjälpa honom, men då MM var hotfull och påstridig iordningsställde hon i ett svagt tillfälle handlingarna för genomläsning. Hon skickade handlingarna till honom för genomläsning, men kontaktade honom sedan och meddelade att hon ångrat sig och inte ville hjälpa till. Hon har inte träffat köparna, vilket var skälet till att hon inte ville medverka till affären. Hon har ingen förklaring till varför de utsända handlingarna har daterats cirka en månad innan de sändes ut. Ingen åtgärd har vidtagits av henne för att försöka förhindra att de utsända handlingarna skulle kunna spridas eller användas av MM. Hon har inte vidtagit några kundkännedomsåtgärder. Detta då MM endast var en presumtiv uppdragsgivare och det aldrig kom att ingås något uppdragsavtal.

Vid det andra uppdraget avseende tomträtten A skedde kontraktsskrivningen på samma sätt som vid det första försäljningstillfället. Hon vidtog åtgärder för kundkännedom, men minns inte omständigheterna kring ID-kontrollen av köparen. PP:s ID-handling kontrollerades när hon utförde en värdering av bostaden, vilket var före ingåendet av skrivuppdraget. Hon dokumenterade dock inte kontrollen. Såvitt hon minns tidigarelades tillträdet till den 14 december 2022, men något tilläggsavtal upprättades inte.

Angående bostaden C ingicks skrivuppdraget den 6 mars 2023. Hon kan inte svara på varför avtalet är feldaterat. Samtliga parter var närvarande vid kontraktsskrivningen och hon gick igenom handlingarna på sedvanligt vis. Spekulanterna hade uppgett till henne att de tyckte bostaden var för dyr, vilket är orsaken till att hon reagerade på den överenskomna köpeskillingen. Hon frågade därför köparen varför han köpte så dyrt och fick till svar att barnbarnet var sjukt och att han därför behövde flytta snabbt, samt att han ville bo just där. Hon har inte upprättat någon budgivningslista, eftersom hon inte uppfattade meddelandet från spekulanten som ett bud, utan mer som en indikation på ett intresse på en viss nivå. I efterhand inser hon att sms:et till MM kunde ha formulerats bättre.

När det gäller bostadsrätten D ville MM sälja bostadsrätten till sitt eget bolag, där han var ensam firmatecknare. Tillträdet var planerat och förberett till den 16 december. Såvitt hon minns undertecknade MM köpbevis och likvidavräkning, men MM avbröt tillträdet och sköt på det. Därefter hörde hon inte mer från MM gällande affären. Av förbiseende togs dock inte noteringarna om tillträdet bort i journalen.

Angående bostaden E agerade MM tolk. Hon har inte upprättat någon budgivningslista eller journal. Hon har vidtagit kundkännedomsåtgärder, men dessa har inte dokumenterats. Uppdraget sades upp av henne, då säljaren önskade ett för högt pris i en nedåtgående marknad samt då hon inte fick svar från säljaren gällande frågor om bland annat id-handlingar.

Avseende bostaden F stämmer det inte att MM:s svägerska skulle sakna kännedom om bostaden. Det framgår av det ingivna uppdragsavtalet att svägerskan har undertecknat avtalet elektroniskt. Hon har vidare tillställt samtliga handlingar till svägerskan, som även har gjort ett annonsgodkännande. Hon har inte upprättat någon journal. Objektsbeskrivningen får hon inte längre tillgång till hos systemtillhandahållaren, så att hon kan spara handlingen som en PDF-fil. Hon kan därför inte ge in handlingen, men en länk till annonsen har tidigare tillställts inspektionen.

När det gäller tomträtten G skedde ID-kontrollen avseende den ena säljaren den 9 mars 2023. Att kopian av ID-handlingen i dokumentationen har daterats felaktigt till den 8 mars beror på förbiseende. Parterna var samtidigt närvarande vid kontraktsskrivningen. Hon frågade om det fanns några särskilda önskemål som behövde regleras i kontraktet, men fick ett nekande svar. MM översatte samtalet. Via MM tillfrågades den andra säljaren om han godtog att hela köpeskillingen utbetalades till MM:s konto, vilket han gjorde. Hon förlitade sig på att tolkningen utfördes på ett korrekt sätt.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en skyldighet för fastighetsmäklare att ”i allt” iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen var enligt förarbetena avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed, inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76). Tillkomsten av 2021 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon förändring i den delen.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt penningtvättslagen och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) som är gällande.

I en rapport från Samordningsfunktionen mot penningtvätt och finansiering av terrorism slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande[1].

Åtgärder för kundkännedom

Av 3 kap. 1 § 1 st. penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om mäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom för att kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen samt uppfylla sin skyldighet att kunna övervaka och bedöma kundens aktiviteter och transaktioner.

Enligt 3 kap. 2–3 §§ samma lag får mäklaren inte etablera en affärsförbindelse och som utgångspunkt inte heller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke om att mäklarens tjänster eller transaktionen kommer att användas för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

I 2 kap. 5 § penningtvättslagen anges vissa omständigheter som kan tyda på att risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög, däribland att kunden har hemvist i en stat som saknar effektiva system för bekämpning av penningtvätt eller finansiering av terrorism, att kunden har hemvist i en stat med betydande korruption och annan relevant brottslighet och att kunden har hemvist i en stat som finansierar eller stöder terroristverksamhet eller där terroristorganisationer är verksamma.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat en kontroll av kundens identitet, en utredning av om kunden har en verklig huvudman och i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet, en utredning av om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Mäklaren ska även kontrollera om kunden är etablerad i ett land utanför EES som av Europeiska kommissionen har identifierats som ett högrisktredjeland. Detta följer av 3 kap. 7 - 12 §§ penningtvättslagen.

Av 3 kap. 9 § 1 st. penningtvättslagen framgår att kontrollen av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av bestämmelsens andra och tredje stycke framgår att identitetskontrollen får göras senare, dock senast när affärsförbindelsen etableras. Förutsättningen för detta undantag är dock att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism är låg och att det är nödvändigt för att inte avbryta verksamhetens normala gång.

I enlighet med 3 kap. 8 § penningtvättslagen ska mäklaren utreda om kunden har en verklig huvudman. En sådan utredning ska åtminstone avse sökning i registret över verkliga huvudmän enligt lagen (2017:631) om registrering av verkliga huvudmän. Om kunden är en juridisk person ska utredningen omfatta åtgärder för att förstå kundens ägarförhållanden och kontrollstruktur. Om kunden är en juridisk person och det efter sådana åtgärder står klart att den juridiska personen inte har en verklig huvudman ska en alternativ verklig huvudman utses. Av 3 kap. 8 a § penningtvättslagen framgår att undantag från detta gäller endast om kunden är en stat, en region, en kommun eller motsvarande och den risk som kan förknippas med kunden bedöms som låg. Av de allmänna råden som ansluter till 22 § KAMFS 2021:3 framgår att bestämmelserna om utredning av verklig huvudman gäller även om kunden är en fysisk person och att utredningen för fysiska personer i första hand rör sig om bulvanfall.

Av 16 § KAMFS 2021:3 följer att om kunden är en fysisk person och är personligen närvarande sker kontroll av identiteten genom tillförlitlig elektronisk legitimation, svenskt körkort, svenskt pass, identitetskort som har utfärdats av svensk myndighet eller svenskt certifierat identitetskort. Åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera kundens identitet ska dokumenteras. Kopior av de identitetshandlingar som har använts för att kontrollera kundens identitet ska bevaras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd har vidtagits. I 17 § i föreskrifterna anges hur identitetskontroll avseende en fysisk person ska genomföras på distans.

Enligt föreskrifternas 19 § ska mäklaren identifiera juridiska personer genom att inhämta uppgifter om företagets namn och organisationsnummer, registrerad adress samt företrädare. Mäklaren ska säkerställa företrädarens behörighet att företräda den juridiska personen och vilka förhållanden som behörigheten grundar sig på. Detta säkerställande ska ske genom kontroll av företrädarens behörighet mot den juridiska personens registreringsbevis. Registreringsbeviset får inte vara äldre än en månad vid kontrollen. Mäklaren ska dokumentera kontrollåtgärderna genom att bevara en kopia av de granskade handlingarna. Av dokumentationen ska framgå när kontrollen av den juridiska personen och dess företrädare har utförts.

Mäklarens dokumentation av vidtagna kontrollåtgärder ska i normalfallet bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen samt 27 § KAMFS 2021:3. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Det följer av 3 kap. 13 § penningtvättslagen att fastighetsmäklaren löpande och vid behov ska följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kundkännedomen är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kunden bedöms som hög ska enligt 3 kap. 16 § skärpta åtgärder vidtas. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Mäklarens vidtagna åtgärder för kundkännedom

Uppdraget 1

När det gäller uppdraget 1 har MM hanterat kontraktsskrivningen och även i övrigt skött kommunikationen för samtliga parter, banken nekade att medverka vid det planerade tillträdet och det framgår att mäklaren inte har fått tillräcklig information och tillgång till ID-handlingar. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att omständigheterna i ärendet borde ha föranlett fördjupade åtgärder för kundkännedom.

Mäklaren uppger sig ha vidtagit samtliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna, men utan att dokumentera åtgärderna. Av utredningen framgår att den ena köparen har uppgett att han aldrig träffade någon mäklare samt att mäklaren själv har uppgett i förhör att MM skötte allting kring försäljningen och att hon inte tror att hon träffade köparna. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklarens generella påstående om vidtagna kundkännedomsåtgärder inte ensamt kan utgöra stöd för att hon faktiskt har vidtagit specifika åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att mäklaren inte har vidtagit de kundkännedomsåtgärder hon varit skyldig att utföra avseende parterna och att hon därför inte heller har uppnått tillräcklig kundkännedom för att få etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion. Agerandet står i strid med 3 kap. 1 § samt 7–13 §§ penningtvättslagen.

Uppdraget 2

När det gäller fastigheten B uppger mäklaren att hon inte har vidtagit några kundkännedomsåtgärder avseende MM, då hon inte anser sig ha ingått ett skrivuppdragsavtal med honom.

Enligt 3 kap. 1 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal avseende förmedling upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Skriftlighetskravet innebär inte att ett muntligt ingånget förmedlingsuppdrag är civilrättsligt ogiltigt (se prop. 1994/95:14, s. 74). Frånvaro av skriftlighet påverkar dock vad mäklaren kan åberopa som avtalsinnehåll och kan leda till näringsrättsliga konsekvenser för mäklaren. Begränsade uppdragsavtal, som vanligen innebär att upprätta köpehandlingarna, omfattas överhuvudtaget inte av skriftlighetskravet.

I aktuellt fall kan konstateras att mäklaren har tagit fram ett skriftligt uppdragsavtal, oaktat att det inte har undertecknats. Avtalet är tydligt utformat och innehåller uppgift om ett överenskommet arvode. Mäklaren har tagit fram de efterfrågade köpehandlingarna och har sänt dem till MM. Handlingarna har varit möjliga att använda för undertecknande i utsänt skick. Mäklaren har i polisförhör uppgett att MM skulle ombesörja att det utsända köpekontraktet undertecknades. Den omständigheten att mäklaren sedan uppger sig ha meddelat MM att hon ångrat sig och inte ville vara fortsatt behjälplig anser Fastighetsmäklarinspektionen styrker att parterna initialt har ingått ett i vart fall muntligt avtal om ett skrivuppdrag. Genom framtagandet av köpehandlingarna och utsändandet av dessa till MM för att han skulle ombesörja parternas undertecknande får mäklaren även genom sitt agerande anses ha gett uttryck för att ett uppdrag har förelegat. Vid en bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att ett skrivuppdragsavtal har ingåtts mellan mäklaren och MM. Mäklaren borde således ha vidtagit kundkännedomsåtgärder före det att affärsförbindelsen med MM etablerades. Att mäklaren har underlåtit att göra detta medför att hon har agerat i strid med 3 kap. 1 § samt 7–12 §§ penningtvättslagen.

Uppdraget 3

Angående uppdraget 3 saknas dokumentation avseende kontroll av säljaren PP:s identitet. Det finns inte heller någon dokumentation avseende utredning av förekomsten av en verklig huvudman för PP eller kontroll av eventuell etablering i ett högrisktredjeland.

När det gäller kontroll av köparens identitet har mäklaren gett in en kopia av köparens identitetshandling. Det framgår av utredningen att köparens hälsotillstånd var kraftigt nersatt och att han av domstolen bedömts sakna förmåga att sköta kontakter och själv kommunicera. Mäklaren uppgav i domstolsförhöret att hon inte träffat köparen då han bodde på annan ort. Till inspektionen har mäklaren uppgett att hon har vidtagit åtgärder för kundkännedom, men inte minns omständigheterna kring ID-kontrollen av köparen. Det kan konstateras att mäklaren inte närvarade vid kontraktsskrivningen, utan lät MM hantera den. Vid en helhetsbedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen det visat att mäklaren inte har kontrollerat identiteten på köparen med denne fysiskt närvarande. Hon borde därför ha vidtagit sådana ytterligare åtgärder som krävs vid identitetskontroll av en fysisk person på distans enligt 17 § KAMFS 2021:3.

Det saknas en redogörelse för samt dokumentation avseende vidtagna åtgärder för att säkerställa finansieringens ursprung, trots att detta i företagets allmänna riskbedömning har angetts vara ännu viktigare vid skrivuppdrag än vid förmedlingsuppdrag.

Det saknas även dokumentation angående en bedömning av om köparen är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person samt avseende kontroll av eventuell etablering i ett högrisktredjeland. Det anges att en utredning avseende verklig huvudman för köparen har utförts via en sökning i Bolagsverkets register över verkliga huvudmän. En sökning i detta register är dock endast av intresse vid utredning av eventuell förekomst av verklig huvudman för en juridisk person. Vidare är den omständigheten att köparen i köpekontraktet anges vara bosatt på samma ort där den köpta bostaden är belägen, medan mäklaren fått uppgift av MM om att köparen var bosatt på annan ort, en sådan avvikelse som Fastighetsmäklarinspektionen anser borde ha föranlett mäklaren att vidta ytterligare åtgärder för kundkännedom.

Vid en överblick av de omständigheter som förelegat anser Fastighetsmäklarinspektionen att det har funnits signaler som typiskt sett indikerar att en part medvetet eller omedvetet utnyttjas som front för någon annans räkning. Dessa omständigheter borde mäklaren ha agerat på vid genomförandet av sin kundkännedom.

Sammantaget saknar kundkännedomsdokumentationen uppgifter i ett flertal hänseenden. Inspektionen bedömer att mäklaren inte har vidtagit några åtgärder på dessa punkter samt att hon inte heller har uppmärksammat avvikande omständigheter som borde ha föranlett ytterligare kundkännedomsåtgärder. Mäklaren har därmed inte uppnått tillräcklig kundkännedom för att få etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion. Mäklarens agerande står i strid med 3 kap. 1 § och 7–12 §§ penningtvättslagen samt 17 § KAMFS 2021:3.

Uppdraget 4

Beträffande uppdraget 4 hade bostadsrätten endast ägts av säljaren i cirka sex månader när det inledande förmedlingsuppdraget ingicks och drygt nio månader när försäljningen skedde. Kort innehavstid är en omständighet som typiskt sett kan indikera en förhöjd risk, se p.12 i de allmänna råden till § 6 i KAMFS 2021:3. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren utifrån denna uppgift borde ha vidtagit ytterligare åtgärder för kundkännedom.

I kundkännedomsdokumentationen har mäklaren gjort en särskild notering avseende syfte och art för köparen, där hon har angett att han ville köpa en bostad snabbt och därför betalade mycket. I sitt yttrande har mäklaren angett att hon reagerade på den överenskomna köpeskillingens storlek, då spekulanterna tidigare ansett bostaden vara för dyr och att hon därför frågade köparen kring detta. Inspektionen anser att en bedömning av en omständighet som mäklaren har uppfattat som avvikande eller en varningssignal, men som mäklaren sedan bedömer har neutraliserats av ytterligare åtgärder, behöver underbyggas och dokumenteras mer utförligt än vad som har skett i aktuellt uppdrag. Det framgår ingen information i dokumentationen om orsaken till att köparen behövde genomföra ett snabbt köp eller hur dennes finansiering såg ut. Att det saknas en redogörelse för och dokumentation avseende vidtagna åtgärder för att säkerställa finansieringens ursprung är inte heller förenligt med företagets allmänna riskbedömning, där detta har angetts vara ännu viktigare vid skrivuppdrag än vid förmedlingsuppdrag. 

Det rör sig om ett skrivuppdrag, där MM har hittat köparen på egen hand och skött kontakterna med mäklaren för såväl säljarens som köparens räkning. Vid en överblick av de omständigheter som förelegat anser Fastighetsmäklarinspektionen att det har funnits signaler som typiskt sett indikerar att en part medvetet eller omedvetet utnyttjas som front för någon annans räkning. Dessa omständigheter borde mäklaren ha agerat på vid genomförandet av sin kundkännedom.

Det saknas vidare dokumentation avseende kontroll av eventuell etablering i ett högrisktredjeland. Av underlaget i ärendet framgår att mäklaren i vart fall vid kontraktsskrivningen hade kännedom om säljarens irakiska medborgarskap. Irak var fram till början av 2022 utpekat som ett högrisktredjeland av EU-kommissionen. I Transparency Internationals korruptionsindex låg Irak år 2022 på plats 157 och år 2023 på plats 154 av totalt 180 länder. Landets poäng var för dessa år 23 på en 100-gradig skala, där 100 innebär mycket låg korruption. Enligt Global Terrorism Index, en av de mest använda mätningarna av terrorism, registrerades 401 terroristattacker i Irak 2022, vilket var det näst högsta antalet i världen det året. Islamiska staten (IS) med anhängare bedömdes vara världens dödligaste terrorgrupp och Irak var det land som ansågs mest påverkat av gruppens attacker. Mot bakgrund av att Irak nyligen ansetts vara ett högrisktredjeland samt att landet hade betydande korruptionsproblem och verksamma terroristorganisationer, anser Fastighetsmäklarinspektionen att kännedomen om säljarens medborgarskap borde ha föranlett mäklaren att vidta ytterligare åtgärder för kundkännedom, exempelvis avseende vistelsetiden i Sverige, kvarvarande kopplingar till hemlandet och medlens ursprung.

Sammantaget bedömer inspektionen att mäklaren har brustit i sina skyldigheter avseende vidtagandet av kundkännedomsåtgärder och dokumentationen av dessa. Mäklaren har inte uppnått tillräcklig kundkännedom för att få etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion. Agerandet står i strid med 3 kap. 1 §, 8 § och 11–13 §§ samt 5 kap. 3 § penningtvättslagen.

Uppdraget 5

Det framgår av dokumentationen att kundkännedomsåtgärderna avseende säljaren i uppdraget 5 vidtagits efter det att uppdragsavtalet hade ingåtts och affärsförbindelsen redan var etablerad. Vidare saknas dokumentation avseende kontroll av eventuell etablering i ett högrisktredjeland.

För att säkerställa MM:s behörighet att företräda köparbolaget och vilka förhållanden behörigheten grundade sig på skulle mäklaren ha kontrollerat detta genom bolagets registreringsbevis, som inte fick vara äldre än en månad vid kontrollen. Det är inte visat, och inte heller påstått, att det inte skulle ha utfärdats något registreringsbevis för bolaget. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det registerutdrag från en webbtjänst som mäklaren har gett in till inspektionen inte utgör ett registreringsbevis och utdraget är även odaterat. Mäklarens kontroll uppfyller därmed inte de krav som ställs enligt 19 § KAMFS 2021:3. När det gäller utredningen av förekomst av en verklig huvudman för köparbolaget anges i dokumentationen att en sökning har gjorts i Bolagsverkets register, men att inga uppgifter om förekomst av en verklig huvudman har framkommit. Det finns ingen ytterligare dokumentation angående att mäklaren har vidtagit några andra åtgärder för att förstå bolagets ägarförhållanden och kontrollstruktur. Någon alternativ verklig huvudman har inte heller utsetts. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att en verklig huvudman eller en alternativ verklig huvudman alltid ska utses enligt 3 kap. 8 § penningtvättslagen, utom i det undantagsfall som anges i 3 kap. 8 a § penningtvättslagen. Inspektionen anser inte att mäklaren i aktuellt fall har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppfylla kraven enligt 3 kap. 8 §.

Mäklaren har vidare gett in en blankett, undertecknad av MM den 3 mars 2023, där MM har besvarat frågor avseende om han är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Det är oklart om MM har besvarat frågorna utifrån sin säljarroll eller utifrån att mäklaren ändå har uppfattat det som att MM var verklig huvudman för köparbolaget och använt blanketten för att utreda om den verkliga huvudmannen var en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Oavsett detta kan det konstateras att blanketten är ifylld långt efter det att kundkännedom om båda parterna skulle ha uppnåtts och det framgår inte heller av dokumentationen att blanketten i stället skulle ha utgjort del av en uppföljning av affärsförbindelsen.

Även i detta uppdrag saknas det en redogörelse för samt dokumentation avseende vidtagna åtgärder för att säkerställa finansieringens ursprung, trots att detta i företagets allmänna riskbedömning har angetts vara ännu viktigare vid skrivuppdrag än vid förmedlingsuppdrag.

Sammantaget finner inspektionen att mäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom för att få etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion. Mäklarens agerande står i strid med 3 kap. 1 § och 7–12 §§ penningtvättslagen samt 19 § KAMFS 2021:3.

Uppdraget 6

Avseende uppdraget 6 har mäklaren uppgett att hon har vidtagit kundkännedomsåtgärder avseende säljaren, men att dessa inte har dokumenterats. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att detta påstående från mäklaren inte ensamt kan utgöra stöd för att hon faktiskt har vidtagit specifika åtgärder.

Det kan i och för sig anses att en ID-kontroll har utförts i och med att säljaren har undertecknat uppdragsavtalet med en tillförlitlig elektronisk legitimation. Det undantag avseende tidpunkten för ID-kontroll som framgår av 3 kap. 9 § 2 st. penningtvättslagen är dock endast tillämpligt vid en låg risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism, se 3 kap. 9 § 3 st. Mäklaren har inte påstått eller dokumenterat att risknivån skulle vara låg och det är inte heller något som inspektionen bedömer utgör en sannolik risknivå utifrån de omständigheter som har framkommit. Inspektionen bedömer därmed att den genomförda ID-kontrollen inte kan anses slutförd i rätt tid i enlighet med 3 kap. 9 § 1 st. penningtvättslagen. Sammantaget bedömer inspektionen att mäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom avseende säljaren i uppdraget 6 och att denna underlåtenhet medför ett agerande i strid med 3 kap. 1 § samt 7–12 §§ penningtvättslagen.

Uppdraget 7

När det gäller uppdraget 7 framgår det av dokumentationen att säljaren inte var bosatt i bostadsrätten F som omfattades av uppdraget, utan i stället bodde i bostaden C, vilken såldes en dag innan uppdragsavtalet ingicks i uppdraget 7. Att bostaden inte har använts för eget boende är en omständighet som företaget i sin allmänna riskbedömning har pekat ut som en grund för hög risk. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att mäklarens kännedom i detta avseende borde ha föranlett skärpta åtgärder för kundkännedom. Genom fördjupade åtgärder hade mäklaren redan innan affärsförbindelsen etablerades sannolikt även fått kännedom om att säljaren endast ägt bostaden F i cirka sex månader. Detta utgör ytterligare ett förhållande som borde ha föranlett fördjupade åtgärder för kundkännedom. Mäklaren fick reda på sistnämnda omständighet två dagar efter det att kundkännedomsdokumentationen godkändes, men har inte gjort någon uppdatering av kundkännedomen eller vidtagit några åtgärder med anledning av den korta innehavstiden.

Det framgår av förundersökningsmaterialet att MM för säljarens räkning har kommunicerat med mäklaren om utgångspriset, visningen och inkomna bud. Vid en överblick av de omständigheter som förelegat anser Fastighetsmäklarinspektionen att det har funnits signaler som typiskt sett indikerar att en part medvetet eller omedvetet utnyttjas som front för någon annans räkning. Dessa omständigheter borde mäklaren ha agerat på vid genomförandet av sin kundkännedom.

Vidare saknas det dokumentation avseende kontroll av eventuell etablering i ett högrisktredjeland. Inspektionen har redan i bedömningen avseende uppdraget 4 funnit att mäklaren borde ha vidtagit ytterligare kundkännedomsåtgärder med anledning av säljarens irakiska medborgarskap.

Det kan även konstateras att omständigheterna kring ID-kontrollen avseende säljaren är oklara. I likhet med i uppdraget 6 finns en utförd kontroll via en tillförlitlig elektronisk legitimation genom säljarens undertecknande av uppdragsavtalet. Kontrollen kan dock inte anses vara utförd i rätt tid, då undantaget i 3 kap. 9 § 2–3 st. penningtvättslagen inte är tillämpligt. Det finns även en senare gjord digital ID-kontroll från den 26 april 2023. Mäklaren har dock i dokumentationen daterat bevarandet av bekräftelsen på den elektroniska legitimationen till den 30 april. Inte heller denna ID-kontroll är utförd i rätt tid, det vill säga före etablerandet av affärsförbindelsen. Det kan vidare konstateras att säljaren var uppdragsgivare även i uppdraget 4, vilket innebär att mäklaren utförde en ID-kontroll avseende säljaren inom ramen för det uppdraget den 22 november 2022. Inom ramen för uppdraget 7 har mäklaren dock inte redogjort för att det har funnits förutsättningar att fortfarande åberopa denna tidigare gjorda ID-kontroll eller tydliggjort i dokumentationen att en tidigare ID-kontroll har skett. Det ankommer på mäklaren att säkerställa att dokumentationen avseende ett uppdrag är sådan att tillsynsmyndigheten kan bedöma om penningtvättsregelverket har följts. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att den aktuella dokumentationen avseende säljarens ID-kontroll inte skapar tydliga förutsättningar för inspektionens tillsyn på denna punkt. Inspektionen finner därmed att dokumentationen är bristfällig och i strid med 16 § KAMFS 2021:3.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren har upprättat bristfällig dokumentation samt att det har funnits ett behov av mer omfattande kundkännedomsåtgärder än vad som har vidtagits. Mäklaren har agerat i strid med 3 kap. 1 §, 8 §, 11 – 12 §§ och 16 § penningtvättslagen samt 16 § KAMFS 2021:3.

Uppdraget 8

I uppdraget 8 saknas dokumentation beträffande den ena säljaren, tillika MM:s systerson, angående om mäklaren har utrett förekomsten av en verklig huvudman samt bedömt om systersonen var en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Det finns en ifylld separat blankett där systersonen har besvarat frågor för att bidra till mäklarens bedömning i den sistnämnda frågan, men den blanketten är daterad efter uppdragsavtalets ingående. Mäklaren har inte heller redogjort för några vidtagna åtgärder på dessa punkter. Det saknas även notering i dokumentationen om att en ID-kontroll har utförts beträffande systersonen. Mäklaren har dock gett in en kopia av systersonens identitetskort, daterad den 8 mars 2023. Av förundersökningsmaterialet framgår emellertid att mäklaren har skrivit till MM den 9 mars för att be MM att systersonen ska komma till mäklarkontoret under dagen och ta med sig legitimation. Mäklaren har i sitt yttrande angett att ID-kontrollen skedde den 9 mars och att kopian av identitetskortet har daterats till den 8 mars av förbiseende. Mot bakgrund av att uppdragsavtalet undertecknades den 8 mars kan det därmed konstateras att ID-kontrollen avseende systersonen har skett efter det att affärsförbindelsen etablerades.

Utifrån företagets allmänna riskbedömning borde den omständigheten att ingen av säljarna var bosatta på adressen ha legat till grund för en förhöjd riskprofil och vidtagande av skärpta åtgärder. Att den ena säljaren endast var 21 år och att objektet bara hade ägts i knappt två månader är ytterligare omständigheter som Fastighetsmäklarinspektionen bedömer borde ha föranlett mäklaren att fördjupa sin kundkännedom.

Vidare saknas det dokumentation avseende kontroll av eventuell etablering i ett högrisktredjeland för samtliga parter. Mot bakgrund av att Irak nyligen ansetts vara ett högrisktredjeland samt att landet hade betydande korruptionsproblem och verksamma terroristorganisationer, anser Fastighetsmäklarinspektionen att den ena säljarens samt köparnas irakiska medborgarskap borde ha föranlett mäklaren att vidta ytterligare kundkännedomsåtgärder.

Även i uppdraget 8 saknas det en redogörelse för samt dokumentation avseende vidtagna åtgärder för att säkerställa finansieringens ursprung, trots att detta i företagets allmänna riskbedömning har angetts vara ännu viktigare vid skrivuppdrag än vid förmedlingsuppdrag. 

Det framgår av utredningen att köparna inte förstår svenska och att MM har kommunicerat med mäklaren för såväl köparnas som systersonens räkning. Vid en överblick av de omständigheter som förelegat anser Fastighetsmäklarinspektionen att det har funnits signaler som typiskt sett indikerar att en part medvetet eller omedvetet utnyttjas som front för någon annans räkning. Dessa omständigheter borde mäklaren ha agerat på vid genomförandet av sin kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att mäklaren inte har haft tillräcklig kundkännedom för att få etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion. Mäklaren har därmed agerat i strid med 3 kap. 1 §, 7 – 12 §§ samt 16 §§ penningtvättslagen.

Riskbedömningen av kunderna

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska mäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil. Det åligger mäklaren att när denne bestämmer kundens riskprofil beakta faktorer som framgår av lag, föreskrifter samt andra omständigheter som i det enskilda fallet kan påverka risken som kan förknippas med kundrelationen. Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras när det finns anledning till det.

Av 7 § KAMFS 2021:3 följer att riskbedömningen i varje kundrelation och grunderna för bedömningen ska dokumenteras.

I de allmänna råden som ansluter till 6 § KAMFS 2021:3 anges exempel på omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög. Där anges bland annat svårigheter att identifiera kunden, svårigheter att identifiera bakomliggande intressen, flera köp eller försäljningar under ett visst intervall som inte förefaller normala för den kunden eller kundkategorin, misstänkta bulvanförhållanden och försäljningar där kundens innehavstid av försäljningsobjektet är ovanligt kort.

I material riktat till verksamhetsutövare från Samordningsfunktionen mot penningtvätt och finansiering av terrorism som utkom i juli 2021 anges exempel på varningssignaler som bör leda till en fördjupad granskning av kunden. Några av de omständigheter som räknas upp är att kunden uppträder nervöst eller hotfullt, att det är svårt att kontrollera kundens identitet samt att kunden är ovillig att ha personlig kontakt och vill sköta affären via mellanhänder[2]. Samordningsfunktionen har bland riskscenarion och kända tillvägagångssätt för penningtvätt även lyft fram skrivuppdrag där köpare och säljare redan har kontakt[3]. I Finanspolisens informationsblad från 2018 varnas för användandet av utnyttjade identiteter inom penningtvätt och annan brottslig verksamhet. De utnyttjade identiteterna kan bland annat användas som målvakter eller bulvaner. Polismyndigheten anger flera indikatorer som kan tjäna som vägledning för om en identitet är utnyttjad, däribland att personen är relativt nyanländ till Sverige, ofta har med sig en ledsagare som sköter det praktiska och agerar som tolk samt att personen helst inte gör fysiska besök hos verksamhetsutövaren[4].

Som tidigare nämnts har mäklarföretaget bedömt att det medför en hög risk att säljaren eller köparen uppger att bostaden inte har använts eller är avsedd att använda för eget boende.

Trots föreläggande därom har mäklaren avseende uppdragen 1, 2 och 6 inte redogjort för eller kommit in med någon dokumentation avseende sin riskklassificering av parterna. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren därigenom har brustit i sitt ansvar att bedöma och dokumentera parternas riskprofil i dessa tre uppdrag.

I resterande fem uppdrag har mäklaren bedömt risknivån som normal. Inspektionen anser dock att de bristfälliga kundkännedomsåtgärderna i dessa uppdrag har medfört att mäklaren inte har kunnat göra en motiverad och underbyggd bedömning av parternas riskprofiler, då bedömningen bland annat ska grunda sig i mäklarens kännedom om kunden.

När det gäller uppdragen 7 och 8 har det förekommit säljare som inte har varit bosatta i objekten som ska avyttras. Denna omständighet borde enligt mäklarföretagets allmänna riskbedömning ha föranlett mäklaren att bedöma risknivån för dessa parter som hög och föranlett mäklaren att vidta skärpta åtgärder för kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionen anser vidare att det avseende samtliga uppdrag har funnits omständigheter som typiskt sett kan indikera en förhöjd risk. Redan vid utförandet av det första uppdraget har mäklaren uppmärksammat varningssignaler, vilka fortsatt bör ha förstärkts av omständigheter såsom MM:s involvering i så många uppdrag under en begränsad tidsperiod, parternas ofta bristande svenskkunskaper, MM:s roll som tolk och mellanhand, den ofta förekommande frånvaron av kontakt med övriga parter och MM:s önskemål om kontraktsskrivning utanför mäklarkontoret. Det har i sex fall rört sig om skrivuppdrag. Mäklaren har reagerat på att MM har uppträtt påstridigt och hotfullt. Det har förekommit svårigheter att få tillgång till kundens ID-handlingar och efterfrågad information (uppdragen 1, 3 och 6) och avvikande information om köparens bosättning (uppdraget 3). I fyra uppdrag har innehavstiden för säljaren/säljarna varit relativt kort (uppdragen 4, 6, 7 och 8). I tre av dessa fall har mäklaren känt till omständigheten redan vid ingåendet av uppdragsavtalet. I ett fall har hon fått informationen två dagar efter uppdragsavtalets ingående. Mäklaren borde vidare ha reagerat på att säljaren i uppdraget 7 en dag före ingåendet av uppdragsavtalet avseende försäljning av bostadsrätten F sålde bostadsrätten C.

Mäklaren har inte på något sätt redogjort för eller dokumenterat att hon har tagit ovanstående omständigheter i beaktande vid bedömningen av parternas riskprofiler eller att hon har följt upp riskprofilerna när det har funnits anledning till det. Dokumentationen och mäklarens redogörelse visar inte heller att hon från det inledande uppdraget med MM och PP har tagit med sig den kännedom hon fått om kunderna och använt som underlag till riskbedömningen i därpå följande uppdrag.

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren i tre uppdrag har underlåtit att genomföra och dokumentera en bedömning av parternas riskprofiler. I resterande fem uppdrag finns en tydlig avsaknad av tillräckliga åtgärder och kontroller och en adekvat bedömning av de riskindikatorer som har varit kända för mäklaren. Hon har åsidosatt sin skyldighet att på ett godtagbart sätt underbygga och dokumentera bedömningen av kundernas riskprofiler samt att följa upp och ändra riskprofilerna vid behov. Inspektionen finner att mäklaren genom sin underlåtenhet i vart fall har varit likgiltig inför de krav som ställs på en mäklare enligt penningtvättsregelverket. Med beaktande av att mäklaren har brustit i samtliga granskade uppdrag och att det har funnits ett flertal indikatorer som typiskt sett medför en förhöjd risknivå anser Fastighetsmäklarinspektionen att mäklarens underlåtenhet att upprätta och dokumentera väl underbyggda riskbedömningar är mycket allvarlig.

Gransknings- och rapporteringsskyldighet

Enligt 4 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren övervaka pågående affärsförbindelser och bedöma enstaka transaktioner för att kunna upptäcka avvikelser i aktiviteter och transaktioner. Underlaget för vad som är avvikande är mäklarens kännedom om kunden men även avvikelser från hur kunder i allmänhet agerar eller använder mäklarens tjänster. Övervakningen ska även syfta till att upptäcka aktiviteter och transaktioner som, utan att vara avvikande, kan antas ingå som ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Om avvikelser eller misstänkta aktiviteter eller transaktioner uppmärksammas, eller mäklaren av annan anledning får anledning att misstänka penningtvätt eller finansiering av terrorism eller att egendom annars härrör från brottslig handling, ska mäklaren genom skärpta åtgärder för kundkännedom enligt 3 kap. 16 § och andra nödvändiga åtgärder bedöma om det finns skälig grund för sådan misstanke. Om misstanken kvarstår efter en närmare analys, ska uppgifter om alla omständigheter som kan tyda på penningtvätt eller finansiering av terrorism utan dröjsmål lämnas till Polismyndigheten enligt 4 kap. 3 § samma lag. En sådan rapport ska ske även om den misstänka transaktionen inte genomförs samt om misstanke uppkommer redan innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion har utförts. Om tillräcklig misstanke finns redan utan en närmare granskning kan rapportering ske direkt, se 4 kap. 2 § 2 st. penningtvättslagen.

I förarbetena anges att exempel på sådana omständigheter som kan utgöra avvikelser är kunder som är ovilliga att identifiera sig, signaler som tyder på användande av en bulvan eller målvakt och aktiviteter eller transaktioner som av myndigheter eller Samordningsfunktionen mot penningtvätt och finansiering av terrorism har uppmärksammats ingå i kända upplägg eller tillvägagångssätt för penningtvätt eller finansiering av terrorism (se prop. 2016/17: 173, s. 537 f.).

Det framgår av utredningen att mäklaren vid utförandet av uppdraget 1 har reagerat på att säljarna har lämnat bristfällig information, inte velat tillhandahålla ID-handlingar och inte har närvarat vid avtalad tid på mäklarkontoret. Det kan även konstateras att banken inte ville medverka vid tillträdet, att mäklaren enligt polisförhör uppgett sig ha fått en olustkänsla därav och att hon har avslutat uppdraget i förtid. Det har rört sig om ett skrivuppdrag där mäklaren i förhör uppgett att MM skötte allt kring försäljningen, då köparna inte kunde svenska och att hon inte tror att hon träffade köparna.

Avseende skrivuppdraget 2 har mäklaren uppgett att hon valde att inte medverka till kontraktsskrivningen, då hon inte fick träffa köparna och att MM blev hotfull och påstridig när hon inte ville hjälpa till.

Vid utförandet av skrivuppdraget 3 har mäklaren inte fått parterna att komma till mäklarkontoret för kontraktsskrivningen, utan förmåtts av MM att låta honom hantera kontraktsskrivningen på distans. Mäklaren uppger sig återigen ha haft problem med att få tillgång till en ID-handling för den ena säljaren. Hon har i domstolsförhör uppgett att hon inte träffade köparen. Det kan konstateras att MM har framfört till mäklaren att köparen var bosatt på annan ort, men att köparen i köpekontraktet har angetts vara bosatt på samma ort som MM.

Beträffande skrivuppdraget 4 hade bostaden endast ägts av säljaren i cirka sex månader när det inledande förmedlingsuppdraget ingicks avseende bostaden. Det framgår att köparen inte kunde svenska, hade medborgarskap i ett land med betydande korruptions- och terrorismproblematik och att MM hanterade kontakten med mäklaren för parternas räkning. Mäklaren har gjort en särskild notering i kundkännedomsdokumentationen avseende köparens syfte med affären, där det anges att köparen ville förvärva bostaden snabbt och därför betalade mycket. Ett sms mellan mäklaren och MM i mars 2023 visar att mäklaren bestämt sig för att inta en mer avvaktande inställning gentemot MM. Hon anger att hon fortfarande kan vara MM behjälplig, men att kontraktsskrivningar fortsatt ska ske på mäklarkontoret.

Avseende skrivuppdraget 5 avbröt MM tillträdet och sedan hörde mäklaren inte av MM något mer gällande affären.

I uppdraget 6 har mäklaren reagerat på att hon inte har fått svar på frågor från säljaren gällande ID-handlingar och hon har bland annat mot denna bakgrund avslutat uppdraget. Bostaden hade endast innehafts i cirka sex månader av säljaren. MM har agerat tolk och skött kontakten för säljarens räkning.

Avseende uppdraget 7 har mäklaren uppmärksammat avvikande beteende från budgivarna, misstänkt bulvanförhållanden och avslutat uppdraget. Det framgår att MM även i detta uppdrag har skött mycket av kontakten för säljarens räkning, att säljaren hade ägt objektet i cirka sex månader innan uppdragsavtalets ingående samt att säljaren inte var bosatt i objektet.

I uppdraget 8 rörde det sig om ett skrivuppdrag från MM och den andra säljaren som endast var 21 år, där ingen av säljarna var bosatta på adressen och där objektet hade ägts av dem i cirka två månader. MM skötte kommunikationen och agerade tolk för den andra säljaren samt köparna, vilka samtliga hade medborgarskap i ett land med betydande korruptions- och terrorismproblematik. Den andra säljaren mottog ingen del av köpeskillingen, som i sin helhet utbetalades till MM.

Mäklaren har uppgett att hon inte har vidtagit några skärpta åtgärder för kundkännedom för att bedöma om det har funnits skälig grund att misstänka att det har varit fråga om penningtvätt eller finansiering av terrorism. Hon uppger att det inte har funnits någon skälig grund för sådan misstanke och att hon inte har gjort någon rapportering till Finanspolisen. 

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning visar dock det faktum att mäklaren på eget initiativ har valt att säga upp flera uppdrag till följd av otillräcklig information och bristande tillgång till ID-handlingar, misstanke om bulvanförhållanden och att banken inte har velat medverka vid tillträdet, att mäklaren har uppmärksammat sådana avvikelser som avses i 4 kap. 1 § penningtvättslagen. Att mäklaren har noterat varningssignaler framkommer även av den omständigheten att hon efter ett antal utförda uppdrag inte längre har velat gå med på att MM hanterade kontraktsskrivningar på egen hand och på distans.

Inspektionen finner att det genomgående har funnits omständigheter som mäklaren har haft anledning att uppmärksamma utifrån bland annat signaler som är typiska för bulvanförhållanden och utnyttjande av identiteter. Det har rört sig om många uppdrag under en begränsad tidsperiod och främst skrivuppdrag, där MM på något sätt har varit involverad i samtliga uppdrag. Parterna har i många fall haft bristande svenskkunskaper, MM har agerat tolk och velat hantera affärsrelationen som mellanhand, gärna utan att parterna skulle besöka mäklarkontoret vid kontraktsskrivningen och i flera fall har mäklaren getts fullmakt att genomföra tillträdet utan parternas närvaro. Mäklaren har i flera fall haft svårt att få tillgång till information och ID-handlingar. Hon har i domstolsförhör uppgett att hon fick uppfattningen att köparna inte alltid förstod vad som skedde när MM tolkade åt dem, att det var rörigt och lite ”off” med MM, att budgivningen i vissa fall skenade iväg på ett konstigt sätt och att hon inte åtog sig vissa uppdrag. Säljaren/säljarna har i fyra uppdrag endast ägt objektet en kortare tid, i två uppdrag har säljarna inte varit bosatta på adressen och avvikande information om köparens bosättning har förekommit i ett uppdrag. MM har vidare uppfattats som påstridig och hotfull av mäklaren.

Sammanfattningsvis kan Fastighetsmäklarinspektionen konstatera att det redan vid det första uppdraget har funnits uppenbara varningsflaggor och riskhöjande indikatorer. Mäklarens egna yttrande och valet att slutligen avstå från att fullfölja uppdraget ger stöd för detta, då hon själv har reagerat på omständigheterna. Mot denna bakgrund får det anses särskilt anmärkningsvärt att NN därpå har åtagit sig ytterligare uppdrag där MM har varit involverad och att det föreligger stora brister avseende kundkännedomsåtgärderna och riskbedömningarna i dessa uppdrag.   Mäklaren har därmed varit åtminstone likgiltig inför de krav hon är ålagd enligt penningtvättsreglerna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har brustit avseende sin skyldighet att enligt 4 kap. 2 och 3 §§ penningtvättslagen vidta skärpta åtgärder för att granska avvikelser och misstänkta aktiviteter och transaktioner samt att vid skälig grund för misstanke om penningtvätt eller finansiering av terrorism lämna en rapport till Polismyndigheten. Genom att underlåta detta har mäklaren allvarligt åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen.

Sammantagen bedömning avseende penningtvättsförseelser

Enligt 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag som handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av penningtvättslagen. Om det kan anses tillräckligt får Fastighetsmäklarinspektionen enligt andra stycket samma lagrum i stället meddela en varning eller erinran.

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN, i åtta uppdrag vilka har utförts under en period om cirka 16 månader, har gjort sig skyldig till omfattande och allvarliga förseelser enligt penningtvättsregelverket. Det finns betydande brister avseende hennes skyldighet att vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom, att riskbedöma parterna och att dokumentera vidtagna åtgärder och bedömningar. Hon har även på ett anmärkningsvärt sätt åsidosatt sitt ansvar att vidta skärpta åtgärder för att granska avvikelser och misstänkta aktiviteter och transaktioner samt att vid skälig grund för misstanke om penningtvätt eller finansiering av terrorism lämna en rapport till Polismyndigheten. Mäklarens brister avseende att uppmärksamma, bedöma och omhänderta tydliga avvikelser och varningssignaler utifrån penningtvättsregelverket visar att hon inte har arbetat utifrån kravet på ett riskbaserat förhållningsätt. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklarens förseelser har inneburit att hon har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har gjort sig skyldig till flera allvarliga förseelser enligt penningtvättsregelverket. Hon har åsidosatt sina skyldigheter på området i alla delar som inspektionen har granskat. Överträdelserna är genomgående och har begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Även med beaktande av att hon inte har meddelats någon tidigare påföljd och den tidsperiod som har passerat sedan förseelserna ägde rum bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att hennes registrering som mäklare ska återkallas.

Övrig dokumentation

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att skyldigheterna i 3 kap. 1 respektive 20 §§ fastighetsmäklarlagen inte endast gäller då en fastighetsmäklare fullgör ett enskilt förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se inspektionens beslut den 31 augusti 2016 med dnr 4.1-2177-14 och beslutet 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). Om mäklaren erhåller ett skrivuppdrag följer det av god fastighetsmäklarsed att kontraktet ska vara upprättat på ett korrekt sätt och avspegla parternas intentioner (se Kammarrätten i Stockholms dom den 22 november 2004 i mål nr 1955–04 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 11 december 2019 med dnr 19–0440, beslutet med dnr 4.1-2177-14 samt beslutet 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). En fastighetsmäklare, som har åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalens innehåll och utformningen av avtalsvillkoren.

Att en mäklare vid överenskommelse om ändrad tillträdesdag ska verka för ett skriftigt tilläggsavtal till köpehandlingen framgår av tidigare beslut från inspektionen (se besluten med dnr 20–1208 och 20–0172).

En mäklare har vidare en skyldighet att i förmedlingsuppdrag upprätta en journal och en budgivningslista, med korrekt och fullständig information (se 3 kap. 18 § FML). Denna skyldighet föreligger som utgångspunkt inte vid skrivuppdrag, men om mäklaren ändå åtar sig att upprätta dokumenten anser Fastighetsmäklarinspektionen att de ska innehålla korrekta uppgifter.

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

Avtalet mäklaren har gett in avseende skrivuppdraget för bostaden C är daterat den 22 november 2022, trots att avtalet enligt mäklaren ingicks den 6 mars 2023. I de kontraktshandlingar som har sänts ut i uppdraget 2 är fälten för parternas kommande underskrifter daterade den 9 mars respektive den 1 april 2022, trots att mäklaren mejlade ut handlingarna till MM den 4 april 2022. Vid angivandet av tillträdesdagen i köpekontraktet i uppdraget 3 har mäklaren angett ett felaktigt årtal. När tillträdesdagen sedan ändrades upprättades inte någon skriftlig överenskommelse avseende ändringen och köpekontraktet är daterat ett annat datum än den dag som har angetts för kontraktsskrivningen i journalen.

Vidare har mäklaren inte upprättat någon journal avseende förmedlingsuppdragen 6 och 7. I de ingivna journalerna för uppdragen 3, 4, 5 och 8 förekommer ett flertal noteringar med felaktiga datumangivelser och noteringar om händelser som inte har inträffat, däribland tillträdet avseende bostadsrätten D samt ett antal noteringar som inte har varit aktuella vid de utförda skrivuppdragen, såsom att en objektsbeskrivning har tillhandahållits, att en boendekostnadskalkyl har erbjudits och att en budgivningslista har överlämnats till parterna.

Mäklaren uppger sig inte kunna ge in den upprättade objektsbeskrivningen i uppdraget 7. Av sms i förundersökningsmaterialet framgår att MM tillfrågas om vad han tänker om ”budet på [bostaden E:s gatunamn].” Mäklaren har dock uppgett att hon inte har upprättat någon budgivningslista i uppdraget 6. Även avseende bostaden C anges i sms från mäklaren till MM att ”Jag har fått bud på [bostaden C:s adress]. 1 150 000 kr”. Någon budgivningslista har dock inte upprättats i uppdraget 4. Mäklaren har i sitt yttrande invänt att hon har formulerat sig otydligt och att det bara rörde sig om en prisindikation. Då sms:et är tydligt och precist formulerat och mäklaren inte har gett in någon dokumentation som styrker hennes påstående om en prisindikation finner inspektionen dock mäklarens invändning utgöra en efterhandskonstruktion.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren genomgående har brustit i sin hantering av dokumentationen i uppdragen och att hon därigenom har försvårat inspektionens tillsyn. Hon har underlåtit att upprätta handlingar hon har haft en skyldighet att ta fram, hon har upprättat handlingar med bristfällig information och hon har inte tillsett att en handling har bevarats på så sätt att den har kunnat ges in till inspektionen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att agerandet inte är förenligt med mäklarens skyldigheter enligt 3 kap. 1 §, 3 kap. 20 §§ samt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN på ett flertal punkter har brustit i sin hantering av dokumentationen i uppdragen. Vidare har Fastighetsmäklarinspektionen funnit att NN i åtta uppdrag har agerat i strid med penningtvättsregelverket genom att ha brustit i sitt ansvar att uppnå kundkännedom, riskbedöma parterna samt dokumentera vidtagna åtgärder och bedömningar. Hon har även åsidosatt sin skyldighet att vidta skärpta åtgärder för att granska avvikelser och misstänkta aktiviteter och transaktioner samt att vid skälig grund för misstanke om penningtvätt eller finansiering av terrorism lämna en rapport till Polismyndigheten. Förseelserna i förhållande till penningtvättsregelverket är särskilt allvarliga och föranleder i sig en återkallelse av mäklarens registrering.

Vid en sammantagen bedömning av samtliga förseelser bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s registrering som fastighetsmäklare ska återkallas.

[1] Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021, Polismyndigheten, april 2021; dnr. A052.211/2021.

[2] Rapportera misstänkt penningtvätt och finansiering av terrorism; Samordningsfunktionen mot penningtvätt och finansiering av terrorism, Polismyndigheten, version juli 2021; dnr. A336.175/2021.

[3] Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021, Polismyndigheten, april 2021; dnr. A052.211/2021.

[4] Finanspolisen informerar: Utnyttjade identiteter; Finanspolisen, september 2018.