Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrätt har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på bolag]/[namn på kedja]). Anmälarna har gett in två årsredovisningar, en frågelista, en tingsrättsdom, en objektsbeskrivning, föreningens stadgar, en mejltråd mellan anmälarna och säljaren, ett överlåtelseavtal samt en ljudfil över ett samtal mellan en av anmälarna och mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in ett förmedlingsuppdrag, årsredovisningen för 2024, ett överlåtelseavtal, ett depositionsavtal, en objektsbeskrivning, ett mätbevis, en frågelista, en mejltråd mellan henne och föreningens ordförande samt en mejltråd mellan henne och anmälarna.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har brustit i sin upplysningsplikt genom att ha undanhållit information om en allvarlig och riktad dynamitsprängning mot fastigheten som inträffade inom ett år före köpet av bostadsrätten. Explosionen orsakade omfattande skador på entréporten, fönster i flera lägenheter samt ett närliggande bageri. Den person som sprängningen riktades mot bor kvar och det kan inte säkerställas att en liknande händelse inte kan inträffa igen. Detta påverkar säkerheten, tryggheten och marknadsvärdet. Mäklaren har inte lämnat information om den pågående brottsutredning och dom som avkunnats trots att det ställdes direkta frågor om tryggheten i området, om särskilda händelser under säljarens boendetid och orsaken till fönsterbyten. Säkerheten och tryggheten var något som lyftes till mäklaren som avgörande för en bostadsaffär. Informationen hade påverkat beslutet att köpa bostadsrätten och det pris som skulle erbjudas, samt de bud som hade lagts av andra om händelsen varit känd. I inspelat samtal medger mäklaren att hon haft kännedom om händelsen men att hon valde att inte informera om den.

I årsredovisningen nämns under rubriken ”Väsentliga händelser under räkenskapsåret” endast "sabotage i entré"/ "renovering av port", vilket är en vilseledande och otillräcklig beskrivning. Mäklaren hänvisar till detta som information om händelsen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon tog del av informationen om sprängningen genom medierapporteringen i november 2024. Under första mötet med uppdragsgivaren i februari 2025 följde hon upp informationen varpå han bekräftade att det skett och beskrev skadorna som uppkommit med anledning av händelsen. Dessa avsåg den gemensamma porten samt lägenheter och lokaler i markplan, uppdragsgivarens lägenhet påverkades inte.

I april 2025 påbörjades marknadsföringen och i samband med det stämde hon via mejl av med styrelsen angående särskilda händelser som en köpare bör känna till. Ordföranden nämnde inte sprängningen i sitt mejlsvar och hon ringde därför upp ordföranden för att fråga mer specifikt om händelsen. Ordföranden bekräftade händelsen och uppgav att skadorna begränsades till den gemensamma porten samt lägenheter och lokaler i markplan, inte uppdragsgivarens lägenhet. Ordföranden informerade vidare om att återställningsarbete pågick och att man i samband därmed valt att genomföra en mer omfattande renovering. Händelsen var inte riktad mot någon i föreningen och ansågs avslutad. I slutet av juni 2025 gjordes en ny avstämning med styrelsen, varvid det framkom att skadorna då var återställda.

Den 11 augusti 2025 deltog anmälarna på visning. Det stämmer inte att de vid upprepade tillfällen ställt frågor om tryggheten i området och särskilda händelser under säljarens boendetid. Anmälarna var boende i staden och uppfattades ha god kännedom om området. Däremot ställdes frågor om fönsterbyten, vilket genomfördes 2019 och saknade samband med händelsen. Fönsterbytena framgår även av årsredovisningen 2024 och bekräftades av säljaren och ordföranden.

Händelsen redovisades i årsredovisningen 2024 som sabotage i entrén. Årsredovisningen har funnits tillgänglig under hela processen, från start till mål i marknadsföring och på visningar tillsammans med uppmaningen till spekulanter att ta del av tillgängligt material. Hon har varit tillgänglig för uppkomna frågor under processen. Information har aldrig dolts och frågor har inte undvikits. Frågan om sprängningen har uppkommit och besvarats under processen. Påståendet att de inte fått information om händelsen innan kontraktsskrivningen framstår därför som märklig.

Den 13 augusti 2025 skickades handlingar till anmälarna för påskrift och eventuella synpunkter. Inga invändningar inkom och handlingarna undertecknades, inklusive bekräftelse på att årsredovisningen hade tagits del av. De uppmanades även kontakta ordföranden för ytterligare klargöranden.

Information om händelsen har således varit tillgänglig under hela processen. Sprängningen var inte riktad mot någon i föreningen, skadorna var åtgärdade i juni 2025 och den sålda bostaden påverkades inte. Med hänsyn till den tid som förflutit mellan händelsen och försäljningen bedöms händelsen inte ha haft påverkan på slutpriset. En lägenhet längre ner i huset såldes i juli 2025 för 155 000 kronor mindre än denna och kvadratmeterpriset är i nivå med andra, jämförbara lägenheter i området.

Hon har även informerat säljaren om vikten av att påtala fel och brister och att han måste upplysa köparen om omständigheter som kan antas vara av betydelse för köparen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Ljudfilen

Ljudfilen består av ett inspelat samtal mellan den ena anmälaren och mäklaren. Samtalet ägde rum någon gång dagarna efter den 14 augusti 2025, efter överlåtelseavtalets undertecknade och strax efter det att anmälarna fått reda på händelsen.

I samtalet framförde anmälaren att de inte erhöll någon information om sprängningen före köpet, utan att de först fick kännedom om händelsen genom vänner efter att köpet genomförts. Mäklaren uppgav att hon har tagit del av köparnas mejl där detta påtalas och betonar att hon inte haft någon avsikt att undanhålla information. Hon angav att det förekommit flera sprängningar i staden och att den information hon haft om händelsen varit av allmän karaktär, baserad på rapportering i media.

Mäklaren frågade om anmälarna varit i kontakt med föreningens ordförande och om denne i så fall nämnt något om händelsen. Anmälaren svarade att ordföranden inte nämnt något om detta. Mäklaren uppgav flera gånger under samtalet att om anmälarna hade ställt direkta frågor om händelsen hade hon inte undanhållit information. Anmälaren uppgav att de ställde frågor om boendemiljön, om något hade inträffat på gatan, om något specifikt hade hänt i närområdet samt att detta var ledande frågor som borde ha föranlett att mäklaren skulle lämnat information om sprängningen. Mäklaren hänvisade då till informationen i årsredovisningen och menar att om frågor hade ställts specifikt avseende sabotaget eller sprängningen hade hon inte undanhållit information. Hon angav vidare att anmälarna hade möjlighet att före köpet ta fram de artiklar från media om händelsen, som de mejlat till henne, och ställa frågor om sprängningen. Anmälaren anförde att benämningen ”sabotage” och ”renovering av port”, såsom det framgår i årsredovisningen, utgör en nedtoning av vad som faktiskt inträffade, då det rörde sig om en sprängning där porten slungades cirka tio meter till följd av dynamit. Mäklaren uppgav att hon har förståelse för detta och att hon har vidarebefordrat frågan till dem som hanterar hennes försäkring. Anmälaren hänvisade till mäklarens upplysningsplikt och menar att en riktad sprängning i fastigheten borde omfattas av denna. Vidare diskuterades fönsterbytet, varvid mäklaren uppgav att den sålda lägenheten inte påverkades och att fönster endast byttes i markplan efter sprängningen.

Anmälaren uttryckte att de känner sig svikna, vilket mäklaren bekräftar är mycket beklagligt. Mäklaren uppgav vidare att andra lägenheter i fastigheten har sålts efter händelsen, att tidigare försäljningar skett till högre priser samt att anmälarna enligt henne har förvärvat bostaden till ett förmånligt pris, lägre än säljarens inköpspris. Hon menar att anmälarna har tagit del av en svagare marknad om de är oroliga för att händelsen påverkat marknadsvärdet. Anmälarna framförde att deras främsta oro avser den personliga säkerheten, då det finns en farhåga om att ytterligare sprängningar kan inträffa om den sprängningen riktades mot fortfarande bor kvar, samt att en ny sprängning skulle kunna påverka möjligheten till framtida försäljning. Mäklaren hänvisade anmälarna till säljaren och föreningens ordförande för ytterligare information om händelsen.

Årsredovisningar

I 2023 års årsredovisning framgår att fönsterbyte genomfördes under 2019.

I 2024 års årsredovisning framgår att port och entrérenovering påbörjats under 2024 som beräknas vara klart våren 2025 samt att det förekommit sabotage i entré.

Frågelista

Det framgår att säljaren inte lämnat några upplysningar om händelsen.

Överlåtelseavtal och depositionsavtal

Båda avtalen undertecknades den 14 augusti 2025.

Förmedlingsuppdrag

Uppdraget inleddes den 4 februari 2025.

Tingsrättsdom

Av domen framgår bl.a. att en person den 19 februari 2025 dömdes till fängelse för grov allmänfarlig ödeläggelse och brott mot lagen om brandfarliga och explosiva varor, grovt brott, till följd av sprängningen som inträffade den 1 november 2024. Vidare ska föreningen få skadestånd som avser reparationer, reproduktion och återställning av portar, dörrar, väggar, undertak m.m. Vidare framgår att säljaren inte varit part i ärendet men att flera personer ska erhålla ersättning av olika slag. Flera lägenheter åsamkades skada.

Objektsbeskrivning

Det framgår bl.a. att lägenheten är belägen på våning tre av tre, att fönsterbyte genomförts 2019 och att porten ska fortsätta renoveras 2025.

Mejltrådar

Av det underlag som anmälarna skickat in framgår att de den 20 augusti 2025 via mejl har riktat krav mot säljaren och ifrågasatt att säljaren inte informerat om sprängningen innan köpet. De underströk att de inte hade köpt bostaden för det priset om de haft vetskap om händelsen. Det framgår att säljaren var styrelsemedlem och därför hade särskild insyn i händelsen. Säljaren framhöll att lägenheten inte påverkades och att denne inte varit part i ärendet. Säljaren hänvisade också till att händelsen finns redovisad i årsredovisningen och att det stått anmälarna fritt att ställa frågor och fördjupa sig i saken. Säljaren angav också att det var en isolerad händelse som inte påverkat upplevelsen av trygghet. 

Mäklaren har skickat in underlag som visar att hon den 13 augusti 2025 via mejl har vidareförmedlat ordförandens kontaktuppgifter till anmälarna och uppgett att de är välkomna att ringa ordföranden när det passar. Det framgår att mäklaren via mejl stämt av med styrelsen den 9 april 2025 och 26 juni 2025 bl.a. kring om det finns något viktigt som en köpare bör ta del av. Ordföranden har då inte nämnt sprängningen men uppgav att renovering av porten i princip var färdig den 26 juni 2025.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Av förarbetena framgår att tredje stycket preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparen. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att informationen presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57 och även inspektionens beslut med dnr 24-1703, 24-2103 och 25-0122).

Bestämmelsen i 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen gäller även för bostadsrätter, vilket framgår av 1 § 1 st. och 2 § 1 st. fastighetsmäklarlagen.

Enligt Regeringsrättens mening omfattar en fastighetsmäklares upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till (se RÅ 2006 ref. 53). I målet, som rörde information om planerad bebyggelse i ett område en bit bort från den försålda fastigheten, uttalade Regeringsrätten att det saknade betydelse om den planerade bebyggelsen typiskt sett kunde antas vara till fördel eller nackdel för fastigheten, det måste köparen själv få ta ställning till.

Det är ostridigt i ärendet att det har förekommit en sprängning på adressen och att mäklaren haft kännedom om detta redan innan förmedlingsuppdragets ingående. Det är utrett att mäklaren initialt inte fått någon eller endast förhållandevis vag information kring händelsen från säljaren och föreningen och att hon sedan införskaffat sig närmare kunskap genom säljaren och föreningens ordförande. Det är också utrett att hon inte vidarebefordrat den informationen till anmälaren. Ord står mot ord avseende om anmälarna ställt frågor kring tryggheten och säkerheten i området.

Av utredningen i ärendet framgår det att både säljaren och ordföranden uppgett till mäklaren att den aktuella bostadsrätten inte har påverkats direkt av händelsen, vilket också framgår av den tingsrättsdom som avhandlar den juridiska processen kring händelsen. Det har dock framkommit att föreningens gemensamma utrymmen åsamkats skada, vilket är platser som en bostadsrättshavare kan antas besöka eller nyttja och därför anses den också enligt inspektionens bedömning indirekt påverkat den aktuella lägenheten. Mäklaren har i sitt yttrande uppgett att hon bedömde att information om händelsen förekommer i årsredovisningen eftersom det framgår att renovering pågår och att sabotage i entrén förekommit. Mäklaren har också uppgett att föreningens ordförande vid avstämningar informerat henne om att sprängningen inte var riktad mot någon i föreningen, att händelsen ansågs avslutad och att återställningsarbetet var färdigställt innan tiden för visning och kontraktskrivande.

Utifrån omständigheterna i det enskilda fallet bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren haft fog för att inte upplysa vidare om den aktuella sprängningen på adressen. Händelsen kan inte anses omfattas av mäklarens upplysningsplikt. Det finns inte heller någonting i ärendet som visar att mäklaren under förmedlingsuppdraget fått frågor om händelsen eller om informationen i årsredovisningen och därefter undanhållit information om händelsen. Fastighetsmarknadsinspektionen bedömer därför att ärendet kan avskrivas.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.