Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på bolag]). Anmälaren har gett in skärmavbilder över marknadsföring på en bostadsportal på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in ett förmedlingsuppdrag, en objektsbeskrivning och en mäklarbild.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har felaktigt marknadsfört en bostadsrätt som tre rum och kök trots att det är två eller två och ett halvt rum och kök. Syftet har varit att lura köpare att betala mer.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han tillbakavisar påståendena i sin helhet. Bostadsrätten disponeras som tre rum och kök och mäklarbilden anger en uppgift om tre rum och kök. Det är därför den uppgiften som har tagits in i objektsbeskrivningen. Han instämmer inte i Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning att Lantmäteriets föreskrifter är tillämpliga i ärendet eller på fastighetsmäklares verksamhet. Han hänvisar istället till Boverkets definition enligt 5 § Boverkets föreskrifter om bostäders lämplighet för sitt ändamål (BFS 2024:11). Det ifrågasatta utrymmet uppfyller den definition av ett rum som anges i de senast nämnda föreskrifterna. Det föreligger därför skäl att avskriva ärendet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I mäklarbilden, som är från den 26 februari 2025, anges bland annat att bostadsrätten enligt lägenhetsförteckningen är lägenhetstyp 3.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår bland annat att bostadsrätten marknadsförs som bestående av tre rum, varav två sovrum.

Skärmavbilder av marknadsföring på bostadsportal på internet

Av skärmavbilderna på marknadsföringen som anmälaren har gett in framgår bland annat att bostadsrätten marknadsförs som tre rum. Av en bild som återger bostadens planlösning framgår att ett utrymme benämnt Sovrum 1 saknar direkt dagsljus genom ytterfönster.

Marknadsföring på bostadsportal på internet inhämtat av Fastighetsmäklarinspektionen

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmavbilder avseende marknadsföringen på en bostadsportal på internet. Där framgår att bostadsrätten marknadsförs som bestående av tre rum. På bilderna återges delar av det aktuella utrymmet som av säljaren har disponerats som ett sovrum samt de pardörrar som leder in till utrymmet. Den planritning som bifogats visar att Sovrum 1 saknar direkt dagsljus genom ytterfönster. Det framgår även bland annat följande.

Det rofyllda sovrummet erbjuder bra förvaring och plats för en dubbelsäng, medan det andra sovrummet nås från vardagsrummet och rymmer både säng och förvaring, vilket ger flexibilitet för den boende.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen och objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I det senare lagrummet anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt, däribland information om lägenhetens storlek. Med storlek avses boarea eller yta, men däremot inte antalet rum (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8. Mäklaren har således ett ansvar att se till att uppgifter som förs in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

Avseende hur utrymmen i lägenheter ska benämnas i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se avgörandet den 10 februari 2021 med mål nr 6795–20). I samma avgörande uttalade domstolen att en uppgift om antalet rum i en bostad typiskt sett är en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut och att uppgiften därmed är väsentlig. 

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har i vissa avgöranden i stället lett till att en erinran har meddelats (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–2477 och 21–0153).

Av utredningen i ärendet framgår det att bostaden är registrerad som bestående av tre rum och kök i lägenhetsförteckningen. Det framgår vidare att ett av utrymmena som har marknadsförts som sovrum saknar tillgång till direkt dagsljus genom ytterfönster. Fastighetsmäklarinspektionen vidhåller vår uppfattning i enlighet med tidigare praxis och anser att utrymmet därmed inte uppfyller Lantmäteriets kriterier för att utgöra ett rum. Boverkets ändrade regler påverkar inte det ställningstagandet. Vad han framfört angående Boverkets föreskrifter förändrar därför inte bedömningen. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att bostadsrätten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. 

Fastighetsmäklarinspektionen noterar, med anledning av denna bedömning, att det i aktuellt fall finns en motsättning mellan Lantmäteriets definition av rum enligt 3 § Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister och att bostaden enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning uppges bestå av tre rum och kök. Beträffande detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att om bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning innehåller en felaktig uppgift om antalet rum ska mäklaren tillämpa definitionen på förmedlingsobjektets faktiska förhållanden i stället för den felaktiga uppgiften (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 23-1741, 21–0139, 21–2208 och 22–0237).

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklarens angivna uppgift om antalet rum inte har varit reservationslös i marknadsföringen. Objektsbeskrivningen innehåller ingen information genom fotografier eller beskrivande text om att utrymmet saknar fönster. Av bilden på planritningen som har funnits med i marknadsföringen på bostadsportalen på internet framgår det dock att utrymmet saknar direkt dagsljus genom ytterfönster. Genom det bildmaterial som har tillhandahållits är det sannolikt att tilltänkta köpare ändå har kunnat bilda sig en uppfattning om objektets planlösning (jfr Fastighetsmäklarinspektion beslut med dnr 22-1190).

Den felaktiga uppgiften om antalet rum kan dock ha påverkat tilltänkta köpares inledande affärsbeslut vid en sökning på internet efter relevanta bostäder (jfr inspektionens beslut med dnr 23-1741). Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.