Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet gällande uppgift om tomtkartan och de begränsningar avseende bygglov som har funnits för fastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företaget]/[namn på kedjan]). Anmälaren har gett in köpebrev, mäklarjournal, objektsbeskrivning, värdeutlåtande samt mejlkonversation mellan mäklaren och kommunen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in köpekontrakt, objektsbeskrivning, mäklarjournal och uppdragsavtal.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren köpte en fastighet som förmedlades av NN. Efter köpet framkom det att fastigheten delvis var planlagd som allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap samt att fastighetsgränserna inte stämde överens med detaljplanens tomtindelning. Detta medförde att fastigheten inte hade ett planenligt utgångsläge och att det därmed inte gick att bevilja bygglov för tillbyggnad eller nybyggnad förrän detta eventuellt hade åtgärdats via fastighetsreglering eller detaljplaneändring. Denna information framgick inte av vare sig objektsbeskrivningen eller övrig information som tillhandahölls innan köpet.

Mäklaren hade via kontakt med kommunens bygglovshandläggare fått information om att fastigheten saknade planenligt utgångsläge, att bygglov inte kunde ges och att en detaljplaneändring är kostsam och lågprioriterad.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Med anledning av att en av spekulanterna hade frågor om hur tomten kunde användas ställde hon frågor till kommunen och delade dessa vidare till den spekulant som ställt frågorna. Hon hade ingen anledning att tro att det var information som hon behövde dela med sig av till övriga spekulanter. Den spekulant som fick informationen valde att ge sig in i budgivningen, informationen påverkade alltså inte deras köp och betalningsvilja.

I princip samtliga fastigheter i området är planlagda på samma sätt som den aktuella fastigheten, det vill säga att fastighetsgränsen sträcker sig utanför tomtgränsen. Mark vid gator är i princip alltid prickad. En köpare måste kunna förväntas känna till, oavsett hur fastighetsgränsen går, att det inte går att få bygglov för att anlägga byggnader på kommunala gator.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mejlkonversation mellan mäklaren och kommunen mellan den [datum].

Hej, gällande [adress]

• Finns prickad mark?
• Ligger fastigheten inom miltärskyddat område och vad innebär det isåfall?
• Finns möjlighet att borra för bergvärme?
• Får man sätta solceller på taket? Krävs bygglov?

[…]

Hej [namn på mäklaren]!

Tack för att du hörde av dig!

På fastigheten så finns det detaljplanerad mark som är allmän gata/väg samt att fastighetsgränserna inte stämmer överens med tomtindelningen i detaljplanen. Detta innebär att fastigheten inte har ett planenligt utgångsläge. När fastigheten inte har ett planenligt utgångsläge så går det inte att bevilja bygglov för åtgärder som är bygglovspliktiga, förens detta är åtgärdat. Detta går att åtgärda genom en fastighetsreglering eller en detaljplaneändring. En detaljplaneändring är en omfattande åtgärd som kostar väldigt mycket pengar. Dessutom så tror jag att politiken prioriterar nya bostadshusområden istället för enskilda ändringar i detaljplanen. En fastighetsreglering kan man ansöka om hos det kommunala lantmäteriet.

[…]

Okej tack för svar, men vad innebär det om man skulle vilja bygga ut huset eller bygga en attefallare på tomten?

[…]

Hej [namn på mäklaren]!

Ber om ursäkt för det uteblivna svaret igår. Jag har precis fått fram svaret på din fråga.

Det är i nuläget inte möjligt att bygga ut huset med bygglov. Det kan vara möjligt att göra fasadändringar med bygglov, om ändringen bedöms att vara lämplig.

Bygglovsbefriade åtgärder (exempelvis friggebod eller attefallshus etc.) kan vara möjligt om man uppfyller dess grundkrav. Ett av grundkraven som måste uppfyllas i det här fallet, är att den placeras minst 4,5 meter från tomtgräns, inte fastighetsgräns. Jag har bifogat en bild på fastigheten, den orangefärgade linjen representerar fastighetsgränsen och den röda pilen visar vart tomtgränsen är någonstans.

[…]

Okej tack, men om en fastighetsreglering sker först då kan man kanske ansöka om att bygga ut huset med bygglov sen?

[…]

Hej [namn på mäklaren]!

Förlåt för det sena svaret.

Det stämmer att fastigheten har då ett planenligt utgångsläge och det är en av förutsättningarna för att få ett beviljat bygglov för exempelvis en tillbyggnad. Men sen är nästa steg att huset och åtgärden i sig, måste hålla sig inom detaljplanens bestämmelser. Exempelvis så är det inte tillåtet att bygga ut huset så att 90% av fastigheten blir bebyggd. Det finns troligtvis en bestämmelse i detaljplanen som reglerar hur stort själva huset får vara.

Så samtliga åtgärder måste förhålla sig till detaljplanen; Huset, tomten och det som man vill göra, exempelvis en bygglovspliktig tillbyggnad.

[…]

Till ett av mejlen från kommunen finns även en bilaga bifogad. Av bilagan framgår bland annat följande. Fastigheten har inte planenligt utgångsläge. För att en fastighet ska ha ett planenligt utgångsläge behöver den stämma överens med tomtindelningen. Tomtindelning är en äldre typ av plan som fanns innan ÄPBL [1987:10] trädde i kraft. För att ändra eller upphäva en tomtindelning krävs en ändring av detaljplanen. Det är möjligt med fasadändringar via bygglov men det är inte möjligt med bygglovspliktiga tillbyggnader. Bilagan innehåller också en bild på tomtkartan med en orangefärgad linje som enligt mejl ovan visar fastighetsgränsen och en röd pil som enligt mejl ovan visar tomtgränsen. Enligt tomtkartan stämmer tomtgränsen och fastighetsgränsen inte överens.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Av bestämmelsens tredje stycke framgår att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

I tidigare förarbeten anges att bestämmelsens tredje stycke preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden, t.ex. vilka byggnationer som är tillåtna på fastigheten och på vilket sätt marken får användas. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

I Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 7 november 2024 med dnr 24–1243 prövades om fastighetsmäklaren uppfyllt sin råd- och upplysningsplikt avseende placeringen av en tomtgräns. Köparna hade innan kontraktsskrivningen mottagit en tomtkarta, en bild på ett av de gränsrör som fanns på tomten samt fått muntlig information om att det fanns gränsmarkeringar i form av tre gränsrör. Bilderna på gränsmarkeringarna var enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte tillräckligt tydliga. Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att tomtgränsens placering i det aktuella fallet, särskilt till följd av att fastighetens utformning och vegetation skapade en visuell uppfattning som inte stämde överens med den faktiska tomtgränsen, var en uppgift som kunde antas ha betydelse för en köpare. Fastighetsmäklaren meddelades en varning.

Det är utrett i ärendet att mäklaren har haft kännedom om tomtkartan och de begränsningar avseende bygglov som har funnits för fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att uppgifterna kan antas ha väsentlig betydelse för en köpare. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning omfattas därmed informationen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen. NN har, genom att ha underlåtit att lämna informationen till köparna i god tid före kontraktsskrivningen, åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet och agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.