Beslut

Sammanfattning

Prövning av mäklarföretagets åtgärder enligt penningtvättsregelverket. Prövningen har omfattat en bedömning av om företaget har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att fastighetsmäklarföretaget NN ska betala en sanktionsavgift om 550 000 kr.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2025 att inleda en tematisk granskning avseende mäklarföretagens allmänna riskbedömningar samt rutiner och riktlinjer beträffande åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt behandling av personuppgifter. Syftet är att kontrollera om företagen uppfyller sina skyldigheter avseende dessa handlingar enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, penningtvättslagen. NN, mäklarföretaget, är ett av de företag som omfattas av granskningen.

Mäklarföretaget har förelagts att ge in sin allmänna riskbedömning samt sina rutiner och riktlinjer som var gällande den 19 juni 2025.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets skyldigheter enligt penningtvättsregelverket

Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt penningtvättslagen och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.[1] Fastighetsmäklarinspektionen ska meddela påföljd för ett mäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen och därtill meddelade föreskrifter.[2]

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

Den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt i fastighetsmäklar-branschen bedöms vara betydande.[3]

Allmän riskbedömning

Ett fastighetsmäklarföretag ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (en allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid företagets rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar.[4]

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till företagets storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Den allmänna riskbedömningen har stor betydelse för flertalet åtgärder i penningtvättslagen och ska utformas så att den kan läggas till grund för företagets rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den spelar en viktig roll när enskilda kunder ska riskbedömas och ska också beaktas när företaget avgör omfattning och inriktning på övervakningen av aktiviteter och transaktioner.[5] Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad samt utvärderas minst en gång per år.[6]

Den aktuella allmänna riskbedömningen

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis att mäklarföretagets allmänna riskbedömning är svårtydd. Det är svårt att få en förståelse för hur tabellerna ska utläsas och vad som har genererat de olika värdena. Följaktligen är det svårt att förstå vilka risker som mäklarföretaget löper för att utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, hur stor risken är för att detta sker och hur företaget har kommit fram till risknivåerna.

Produkter och tjänster

En verksamhetsutövare ska således göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som verksamhetsutövaren tillhandahåller kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker. Verksamhetsutövarens bedömning ska besvara frågan om och hur dess produkter och tjänster kan användas för att exempelvis dölja brottsligt åtkommen egendoms samband med brott eller brottslig verksamhet. Vid bedömningen ska verksamhetsutövaren bl.a. beakta möjliga tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism, dvs. sådana förfaranden som verksamhetsutövaren själv uppmärksammat eller som verksamhetsutövaren fått information om från tillsynsmyndigheter, brottsbekämpande myndigheter eller från samordningsorganet.[7]

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att mäklarföretaget i den allmänna riskbedömningen beskriver generella risker kopplade till en fastighetsmäklares produkter och tjänster, och särskilt sådana kopplade till värderings- och skrivuppdrag. Företaget hänvisar till bilagan ”Risklista” för samtliga relevanta riskindikatorer. I den bilagan anges emellertid inte några riskindikatorer kopplade till mäklarföretagets produkter eller tjänster. Det enda som anges är att det finns kvarvarande risker för penningtvätt generellt kopplade till fastighetsförmedling och värdering av fastigheter för såväl fysiska som juridiska personer.

Mäklarföretaget uppger att företagets tjänster består av fastighetsförmedling, skrivuppdrag och värderingsuppdrag samt att tjänsten fastighetsförmedling även omfattar riskerna kopplade till skrivuppdrag. Företaget redogör vidare för att de objekt som mäklarna verksamma i företaget förmedlar främst utgörs av bostadsrätter, villor, fritidshus och tomter, men att lantbruksfastigheter och kommersiella fastigheter undantagsvis förmedlas. Det framgår hur många förmedlingar som har genomförts genom mäklarföretaget under åren 2021-2024, till vilket värde det har skett, liksom hur många skrivuppdrag och värderingsuppdrag som har genomförts genom mäklarna på mäklarföretaget under de åren.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det finns omfattande skillnader mellan förmedlingsuppdrag, värderingsuppdrag och skrivuppdrag eftersom de har olika karaktär, varaktighet och omfattning. Av den anledningen är det nödvändigt att analysera och riskbedöma dessa tjänster var för sig. Detta har företaget inte gjort.

Gällande de verksamhetsspecifikt redovisade uppgifterna avseende produkter konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att olika objektstyper har olika målgrupper, egenskaper och prisnivåer, särskilt lantbruksfastigheter och kommersiella fastigheter. Detta har avgörande betydelse för eventuella specifika risker och bedömda risknivåer. Uppgifter om hur stora andelar av de olika objekten som avser respektive objektstyp anges inte. Sammantaget har mäklarföretaget inte analyserat de respektive objektstypernas risknivåer, trots uppgiften i den allmänna riskbedömningens sammanfattning om att riskbedömningen tar hänsyn till vilka objektstyper som förmedlas i företaget.

Sammanfattningsvis har företaget inte redogjort för bolagets produkter och tjänster på ett tillräckligt specifikt sätt och har, följaktligen, inte bedömt hur respektive produkt och tjänst kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta ska ske.

Kunder

Med kundriskfaktorer avses bl.a. sådana omständigheter som ska beaktas vid riskklassificeringen enligt 2 kap. 4 och 5 §§ penningtvättslagen.[8] Dessa bestämmelser anger omständigheter som kan tyda på låg respektive hög risk för penningtvätt och finansiering av terrorism, däribland risker kopplade till olika typer av kunder och olika ägarstrukturer, var kunderna har sin hemvist och risker förknippade med dessa. I de allmänna råden till   6 § KAMFS 2021:3 står exempel på mer branschspecifika omständigheter som kan motivera att risken bedöms som hög.

Mäklarföretaget har såsom verksamhetsspecifika uppgifter avseende kundriskfaktorer angett att företagets kunder främst består av privatpersoner som säljer/söker bostad/fritidshus, men att juridiska personer undantagsvis förekommer. Det anges att mäklarföretagets kunder företrädesvis kommer från Sverige men att det undantagsvis förekommer utländska kunder.

Mäklarföretaget har i den allmänna riskbedömningen beaktat även risker kopplade till transaktioner och har konstaterat att en generell risk är när köpeskillingen förflyttas via mäklarens klientmedelskonto vilket kan ske med en utlandskund eftersom det kan vara svårt för dessa att föra över pengar från hemlandet att betala med i Sverige.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att mäklarföretaget huvudsakligen har riskbedömt sina kunder utifrån fysiska personer, juridiska personer och utlandskunder. Företaget har emellertid inte analyserat vilka risknivåer som kan förknippas med olika typer av fysiska och juridiska personer. Det går t.ex. att ifrågasätta att en enskild firma, ett dödsbo, ett aktiebolag och en stiftelse skulle vara förknippade med samma typ av risker. I vilken omfattning utlandskunderna är fysiska och juridiska personer framkommer inte. Det saknas en analys av förekomsten av högre eller lägre risker kopplade till de olika kundgruppernas egenskaper och sårbarheter samt en närmare konkretisering av förekomsten av de olika kundgrupperna. De kundriskfaktorer kopplade till kunder som framkommer av bilagan till den allmänna riskbedömningen ”Risklistan” är endast generellt beskrivna. En tillräcklig kartläggning och analys av verksamhetsspecifika risker kopplade till företagets kunder saknas således.  

Distributionskanaler och geografiska riskfaktorer

Vid den allmänna riskbedömningen ska hänsyn även tas till de distributionskanaler och geografiska riskfaktorer som finns. Riskfaktorer avseende distributionskanaler kan exempelvis gälla om verksamhetsutövaren har kontroll över produkter eller tjänster när de erbjuds till kunden eller om distribution sker via en tredje part. Med geografiska riskfaktorer avses exempelvis riskfaktorer relaterade till förhållandena i de länder där företagets tjänster faktiskt erbjuds eller där företagets kunder är baserade.[9]

Vad gäller företagets distributionskanaler anges inledningsvis att en kundrelation som uppstår på distans generellt sett innebär en något högre risk men att de relevanta riskindikatorerna återfinns i bilagan ”Risklistan”. I den listan anges emellertid endast att det föreligger en kvarvarande risk vid fysiska möten för såväl fysiska som juridisk personer. De verksamhetsspecifika omständigheter som mäklarföretaget redogör för kopplade till distributionskanaler är att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare samt att kundrelationer som uppstår på distans endast förekommer undantagsvis. Det saknas således en närmare identifiering och analys av företagets distributionskanaler och vilka risker de utgör för att verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vad slutligen avser geografiska risker redogör företaget generellt för att ”geografisk risk” grundas på att risken för finansiell brottslighet är högre i vissa länder. Därefter anger företaget att mäklarna verksamma i företaget främst förmedlar objekt i fyra namngivna kommuner. Mäklarföretaget har inte redovisat var objekten finns som inte är belägna i de fyra kommunerna eller var köparna till objekten är baserade. Följaktligen har inte heller risknivåerna relaterade till dessa faktorer bedömts. En närmare identifiering och analys av företagets geografiska risker saknas därmed.

Transaktionsrisker

Mäklarföretaget har även beaktat risker kopplade till transaktioner och har redogjort för generella risker kopplade till transaktioner, såsom när värdering eller slutpris markant avviker från ett normalt marknadsvärde eller när betalning sker på ett ovanligt sätt.

Sammanfattningsvis konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att mäklarföretaget i huvudsak har redogjort för generella risker kopplade till de produkter och tjänster som företaget erbjuder, dvs. risker som är gemensamma för samtliga mäklare i Sverige. Verksamhetsspecifika omständigheter och risker har mäklarföretaget endast redogjort för och analyserat mycket sparsamt. Den allmänna riskbedömningen kan därmed inte anses uppfylla kraven på att innehålla en bedömning av hur de produkter och tjänster som mäklarföretaget tillhandahåller kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism eller en bedömning av hur stor risken är för att detta sker. Genom en bristfällig allmän riskbedömning har mäklarföretaget åsidosatt sina skyldigheter enligt 2 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen.

Rutinerna och riktlinjerna

Ett fastighetsmäklarföretag ska ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering och för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den allmänna riskbedömningen.[10] Även rutinerna ska utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov.[11]

Rutinerna och riktlinjerna är av central betydelse vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt. De ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter vilka måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer. Rutinerna kan bl.a. avse ID-kontroller, frågeformulär för situationer som kräver skärpta kundkännedomsåtgärder och rutiner för hur avvikelser ska uppmärksammas, analyseras och vid behov rapporteras till Polismyndigheten. Det ska vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer. Eftersom rutinerna i relevanta delar ska vara riskbaserade ska de vara utformade för att kunna hantera och motverka de risker för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den allmänna riskbedömningen[12].

Eftersom mäklarföretaget har saknat en allmän riskbedömning anpassad efter företagets faktiska verksamhet har företaget till stor del saknat förutsättningar för att ta fram verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer. Inspektionen har trots det granskat företagets ”Rutinbeskrivning för kundkännedom” samt ”Rutiner och riktlinjer för övervakning och rapportering” och kan bl.a. konstatera följande.

”Rutinbeskrivning för kundkännedom”

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis att det av rutinbeskrivningen framgår att den fastställdes den 5 september 2024. Av den allmänna riskbedömningen framgår att den godkändes den 8 juni 2025. Med tanke på att företagets rutiner och riktlinjer ska utgå från företagets allmänna riskbedömning kan det ifrågasättas att rutinbeskrivningen inte har utvärderats i samband med att den allmänna riskbedömningen godkändes eller uppdaterades.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar vidare att det i rutinen står att de grundas på de risker som föreligger hos den enskilda verksamhetsutövaren samt att de löpande anpassas till verksamheten.[13] Någon koppling till mäklarföretagets allmänna riskbedömning går emellertid inte att utläsa. Inspektionen konstaterar också att många avsnitt saknar hänvisningar till andra avsnitt nödvändiga för att mäklaren ska få en tydlig uppfattning om vad hen ska vara uppmärksam på och vidta för åtgärder i olika situationer. Exempelvis framstår det som att de åtgärder som anges i ett avsnitt att mäklaren ska vidta är uttömmande för att mäklaren ska anses ha uppnått kundkännedom[14]. Det är emellertid först när man läser vidare i dokumentet på 65 sidor som mäklaren, utifrån flera avsnitt, får en tydligare bild av hur kundkännedom uppnås. Avsaknaden av relevanta hänvisningar, eller en disposition som förenklar för mäklaren att veta vad mäklaren ska vara uppmärksam på och vidta för åtgärder i olika situationer, gör att rutinen brister i begriplighet. Detta försvårar för mäklaren att uppnå de krav som uppställs i penningtvättsregelverket och försätter mäklaren i riskfyllda situationer genom risken att oavsiktligt möjliggöra penningtvätt.  

Avseende det materiella innehållet konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen följande.

I rutinen anges att fastighetsmäklaren uppnår grundläggande kundkännedom genom att fylla i två formulär - ett formulär för mäklaren och ett för säljaren – varefter kundens risk genereras. Det framkommer emellertid inte vilka ytterligare åtgärder mäklaren kan behöva vidta när kunden ”får låg eller normal risk”[15]  - det framgår inte vad som ska dokumenteras eller hur systemet gör sin riskklassificering, vilka parametrar som har betydelse eller vad som kan utläsas av klassificeringen mer än låg, medel, respektive hög risk. Detta är en brist. Fastighetsmäklarinspektionen är vidare kritisk till avsaknaden av flexibilitet och förväntan på mäklarens egen förmåga att bedöma relevanta åtgärder för att uppnå grundläggande kundkännedom.

I rutinen återfinns därtill otydligheter och vagheter på hur en mäklare ska agera i vissa situationer enligt följande exempel.

• Skärpta åtgärder bör vidtas, om arten avviker från det normala.[16]
• Mäklaren bör betrakta risken som hög, om det inte finns en godtagbar anledning till att kunden inte är på plats eller om en ID-kontroll inte kan utföras på ett korrekt sätt.[17]
• Mäklaren ska besvara och utreda om det finns avvikande omständigheter i fallet, exempelvis om det finns någon relation mellan köpare/säljare eller om det finns andra avvikande riskfaktorer i fallet.[18]
• Mäklaren ska göra en bedömning av om inhämtade underlag är tillförlitliga och tillräckliga, om de avviker från det normala eller om de verkar förfalskade vid skärpta åtgärder för att kontrollera medels ursprung.[19]

Det saknas tydliga anvisningar kring vad som skulle kunna anses utgöra exempelvis en avvikelse från det normala, en godtagbar anledning eller andra avvikande riskfaktorer. Exempel på artavvikelser framkommer av de allmänna råden till 6 § KAMFS 2021:3, och gällande godtagbara anledningar till att kunden inte kan infinna sig för en fysisk ID-kontroll konstateras att det finns många till synes naturliga ursäkter som skulle kunna utgöra en godtagbar anledning till att en kund inte kan identifieras fysiskt såsom att kunden befinner sig på resande fot, är sjuk eller bor långt bort, som kan utnyttjas av kriminella. Avsaknaden av tydliga anvisningar i dessa situationer försätter mäklare i riskfyllda situationer som kan medföra ett oavsiktligt möjliggörande av brottslighet.

Ytterligare ett exempel på en otydlighet är vilka krav som ställs på mäklarens förståelse kring medlens ursprung samt krav på underlag när kunden är normal respektive hög risk. Vid normal risk anges att mäklaren med säkerhet ska kunna redogöra för och ha dokumenterat medlens ursprung. Vid hög risk anges att mäklaren ska ha frågat, förstått och dokumenterat medlens ursprung samt ha inhämtat underlag från kunden eller externa källor som styrker medlens ursprung.[20]

Det förekommer även motsägelsefulla, otydliga och felaktiga instruktioner för hur mäklaren ska agera i vissa situationer. När en kund saknar id-handling står dels att uppdragsavtal inte ska ingås alternativt medverkan till kontraktsskrivning inte fullföljas om ett giltigt ID-kort inte kan presenteras av kunden[21], dels att affären med en kund som saknar giltig anledning till att denne saknar giltigt ID borde avbrytas[22].

På liknande sätt står, gällande när skärpta åtgärder ska vidtas, att underlag som styrker säljarens finansiering av det objekt som ska säljas ska inhämtas i vissa fall samtidigt som det står att det är kundkännedomssystemet som indikerar om underlag bör inhämtas från säljaren, genom rubriken ”Medlens ursprung” i systemet. Om rubriken inte finns på plats står att mäklaren i regel inte behöver inhämta underlag, men att det är upp till den enskilde mäklaren att bedöma om underlag bör inhämtas om rubriken ”Medlens ursprung” inte finns på plats. Om rubriken finns på plats ska mäklaren vidta vissa åtgärder, bl.a. bör mäklaren fråga kunden hur köpet finansierades.[23] När dessa meningar läses i ett sammanhang är det oklart vilka slutsatser som kan dras.

Ytterligare ett exempel på motsägelsefulla och otydliga instruktioner är att det står att mäklaren bör genomföra ytterligare efterforskning kring affärens syfte om syftet med affären inte kan säkerställas samt att mäklaren, om denne trots detta inte förstår syftet med affären, inte bör genomföra affären och upprätta en rapport till Finanspolisen (FIPO).[24] På nästkommande sida står det att mäklaren, i det fall denne får avvikande svar på frågor kring affärens syfte, måste ställa uppföljande frågor för att säkerställa att det inte finns en misstanke om penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om misstanke uppnås ska en rapport upprättas och skickas till FIPO.[25]

Motsägelsefulla, otydliga och ofullständiga instruktioner på exemplifierade sätt riskerar att leda till att mäklarna drar felaktiga slutsatser kring hur de ska agera i olika situationer, vilket försätter dem i riskfyllda situationer.   

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar därtill att det förekommer direkta fel, eller otydligheter, i rutinen genom att det står att mäklaren bör vidta vissa åtgärder i olika situationer, när en underlåtenhet att vidta åtgärden innebär att mäklaren agerar i strid med sina skyldigheter. Exempel på detta är att

• affären inte bör genomföras om mäklaren inte förstår affärens syfte[26], och att
• en ID-kontroll bör göras på den person som mäklaren får indikation på är den som i själva verket ska nyttja objektet eller är den som är med och finansierar köpet.

En mäklare ska inhämta tillräckligt med uppgifter om affärsförbindelsens syfte för att kunna göra en underbyggd bedömning av kundens riskprofil och göra en bedömning av hur kunden kan förväntas agera inom ramen för en affärsförbindelse.[27] Kan mäklaren inte inhämta tillräckligt med information om syftet får inte mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om det på skälig grund kan misstänkas att den utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Är det däremot inte möjligt för mäklaren att låta bli att utföra den misstänkta transaktionen eller om ett avstående från att genomföra transaktionen sannolikt skulle försvåra den vidare utredningen, får transaktionen genomföras.[28] Angående identifiering av en verklig huvudman för en fysisk person, ska en mäklare kontrollera en verklig huvudmans identitet.[29]

Ännu ett exempel på en brist i rutinen är när det anges att en affärsrelation, när kunden eller den verklige huvudmannen konstateras vara en s.k. PEP eller RCA, måste godkännas av en behörig beslutsfattare, utan att det anges vem som ska anses vara behörig beslutsfattare i den situationen.[30]

Ytterligare exempel på en felaktighet är acceptansen av användandet av en utgången ID-handling för att identifiera en kund som saknar giltig ID-handling.[31] Enligt inspektionens mening kan inte en utgången ID-handling utgöra grund för fastställelse av identitet.[32]

Av rutinen framgår vidare att mäklare inte behöver uppnå kundkännedom vid värderingsuppdrag, med den huvudsakliga motiveringen att uppdragens mer begränsade karaktär, både i tid och omfattning, såvida mäklaren inte får mer betalt än 15 000 euro för uppdraget.[33]

Angående kundkännedom vid värderingsuppdrag konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen följande.

Precis som företaget konstaterat förväntas en affärsförbindelse ha en viss varaktighet, enligt 1 kap. 8 § penningtvättslagen. Av förarbetena till penningtvättslagen framgår att det inte finns några formella krav på hur en affärsmässig förbindelse kan uppstå[34]. Att beakta i sammanhanget är emellertid 2 kap. 1 § andra stycket penningtvättslagen, där det framgår att en verksamhetsutövare när denne gör en allmän riskbedömning även ska ta hänsyn till information om tillvägagångssätt för penningtvätt som myndigheter lämnar. Att över- eller undervärdering av fastigheter utgör riskscenarion och kända tillvägagångssätt för penningtvätt har upprepat av Polismyndigheten uttalats vara modus för penningtvätt i fastighetsbranschen[35]. Även företaget konstaterar detta i sin allmänna riskbedömning, samtidigt som det uppger att det under år 2024 genomfördes en större mängd värderingsuppdrag genom företagets mäklare. Företaget har identifierat att värderingsuppdrag är förenade med hög inneboende risk, vilket framkommer av genomgången av risker kopplade till såväl produkter, för både fysiska och juridiska personer, som till transaktioner[36]. Företaget anger att dessa risker delvis omhändertas i verksamheten och att den kvarvarande risken därför är ”mellan”. Mot bakgrund av att det i rutinen anges att mäklarna inte behöver uppnå kundkännedom vid värderingsuppdrag kan detta ifrågasättas. Fastighetsmäklarinspektionen uppfattning är att kundkännedom även ska tas på beställare av värderingsuppdrag, givet riskerna. Att företaget uppmanar mäklaren att vara uppmärksam på varför kunden vill genomföra värderingen och rapportera avvikelser till FIPO föranleder ingen annan bedömning. Oavsett detta noterar inspektionen att exempel på avvikelser som mäklaren ska vara uppmärksam på inte anges.

Ytterligare ett exempel på en direkt felaktighet är hänvisningen till vilka länder som anses utgöra högrisktredjeländer. Den länk som hänvisas till går till listan på högrisktredjeländer från den 16 juli 2023.[37] Listan har därefter uppdaterats vid fyra tillfällen, senast den 29 januari 2026.

Slutligen konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att det av den allmänna riskbedömningens bilaga ”Risklista” går att utläsa att de största kvarvarande riskerna för företaget bedöms vara kopplade till tjänsten fastighetsförmedling för såväl fysiska som juridiska personer. En av de största kvarvarande riskerna i företaget kopplade till transaktioner för såväl fysiska som juridiska personer är bl.a. försäljningar där dokumentation saknas för kostnader för byggnation och renoveringar. En kvarvarande risk kopplad till distributionskanaler anges vara fysiska möten. Inspektionen konstaterar att det är högst oklart vilka risker som avses kopplade till tjänsten fastighetsförmedling samt till fysiska möten, då detta inte närmare framgår. Det kan i vart fall konstateras att det inte finns något angivet i rutinerna kring hur försäljningar där dokumentation saknas för byggnation och renoveringar ska hanteras och motverkas. 

”Rutiner och riktlinjer för övervakning och rapportering”

Inledningsvis kan även avseende dessa rutiner konstateras att det framgår att de fastställdes den 5 september 2024 men att det av den allmänna riskbedömningen framgår att den godkändes den 8 juni 2025. Även här ifrågasätter Fastighetsmäklarinspektionen att dessa rutiner och riktlinjer inte har utvärderats i samband med att den allmänna riskbedömningen godkändes eller uppdaterades, eftersom de ska utgå från företagets allmänna riskbedömning.

I rutinen anges att mäklaren, genom den löpande övervakningen, kan upptäcka avvikelser som kräver ytterligare kontroller eller åtgärder samt att dessa skärpta åtgärder enligt 3 kap. 16 § penningtvättslagen avser fördjupade kontroller gällande syfte och art samt medels ursprung.[38] Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar emellertid att fördjupade kontroller gällande syfte och art samt medels ursprung bara är några exempel på åtgärder som anges i 3 kap. 16 och 17 §§ penningtvättslagen samt i 24 § med allmänna råd i KAMFS 2021:3, varför rutinen är bristfällig i den här delen.

Vidare framgår av rutinen att den löpande övervakningen innebär att mäklaren löpande säkerställer att faktorer som påverkar risken i den enskilda affären inte har förändrats sedan mäklaren uppnådde grundläggande kundkännedom.[39] Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar emellertid att övervakningen inte enbart avser omständigheter som förändras utan att det även kan avse omständigheter som faller bort eller tillkommer.[40]

Därtill står i rutinen att affären kan genomföras om det efter kontroll inte finns anledning att tro att affären är ett led i penningtvätt, eller att medlen kommer från brott.[41] Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta är missvisande eftersom vad som framgår av penningtvättslagen är att en verksamhetsutövare inte får upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om verksamhetsutövaren inte har tillräcklig kännedom om kunden för att kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen[42], vilket således är ett lägre krav än ”anledning att tro”.

Slutligen kan konstateras att det i rutinen står att verksamhetsutövaren, den juridiska personen, ska misstankerapportera till Finanspolisen. Bristfälligt i sammanhanget är att det inte närmare anges vem som är behörig att göra en sådan misstankerapport å mäklarföretagets vägnar.

Sammantagen bedömning av de ingivna handlingarna

Sammanfattningsvis konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen, genom redogjorda för exempel från två av företagets ingivna rutiner och riktlinjer samt den bristfälliga allmänna riskbedömningen, att mäklarföretagets rutiner och riktlinjer är bristfälliga i väsentliga delar. Den största bristen är att företaget inte har kunnat omhänderta verksamhetsspecifika risker identifierade i den allmänna riskbedömningen eftersom företaget inte på ett tillräckligt sätt har identifierat och analyserat verksamhetsspecifika omständigheter och risker och omfattningen av riskerna. Detta medför att verksamhetsanpassade instruktioner och riktlinjer för hur mäklare verksamma i företaget ska hantera verksamhetsspecifika risker till stor del saknas. Därutöver har i två av de ingivna rutinerna och riktlinjerna konstaterats missvisande och bristfälliga formuleringar och handlingsinstruktioner samt rena felaktigheter i förhållande till lag och praxis, som riskerar att förvilla mäklarna. De enskilda mäklarna har därmed inte getts tillräckliga förutsättningar att vidta nödvändiga åtgärder för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, vilket i sin tur innebär att företaget har löpt en ökad risk för att verksamhetens tjänster utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklarföretaget genom dessa brister har åsidosatt sina skyldigheter enligt 2 kap. 8 § penningtvättslagen.

Val av ingripande

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att meddela påföljd.[43]

Fastighetsmäklarinspektionen får besluta att ett fastighetsmäklarföretag som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift.[44]

Omständigheter som Fastighetsmäklarinspektionen ska beakta vid en bedömning av om ett mäklarföretag ska betala en sanktionsavgift är hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska beaktas om fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska beaktas om mäklarföretaget i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen och om mäklarföretaget snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen.[45]

En sanktionsavgift ska som högst fastställas till det högsta av två gånger den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller till ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen.[46]

De angivna omständigheterna att beakta vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek är endast exemplifierande.[47] Som en allmän utgångspunkt bör sanktionsavgiften stå i proportion till överträdelsens allvarlighet.[48] Sanktionsavgiftens storlek ska också stå i relation till verksamhetsutövarens storlek och omsättning.[49] Med finansiell ställning avses exempelvis verksamhetsutövarens årsomsättning, men även andra faktorer, som till exempel ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas.[50]

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut prövat liknande förseelser och därvid meddelat de berörda företagen en varning samt ålagt företagen att betala en sanktionsavgift (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 23–0562, 24–0247, 24–0528, 25–1090 och 25-1092). Beslutet med dnr 24-0528 har fastställts av Förvaltningsrätten i Karlstad genom dom den 1 oktober 2025 i mål nr 455-25 och har vunnit laga kraft. Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 februari 2026 i mål 8068-24 avslagit mäklarföretagets överklagande och inspektionens beslut i ärende med dnr 23-0562 har därmed fastställts^[51]. Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 mars 2026 i mål 2740-25 ändrat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 10 april 2025 i mål 2988-24 på så sätt att mäklarföretaget påfördes en sanktionsavgift varigenom inspektionens beslut med dnr 24-0247 fastställdes^[52]. Övriga beslut är överklagade och ännu inte avgjorda i domstol. Fastighetsmäklarinspektionen ser inte skäl att avvika från de tidigare gjorda bedömningarna i dessa ärenden och som således i tre fall har fastställts vid den senaste prövningen av besluten i domstol^[53].

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklarföretaget, till följd av de allvarliga överträdelser av centrala delar av penningtvättsregelverket som företaget har begått, har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Överträdelserna motiverar en varning. Av samma skäl finns anledning att besluta om en sanktionsavgift.

Överträdelsernas karaktär är sådana att det inte går att fastställa den vinst som mäklarföretaget har gjort till följd av dem. Fastighetsmäklar-inspektionens utredning visar att företaget saknar en verksamhetsanpassad och tillräckligt specifik allmän riskbedömning samt har bristfälliga rutiner och riktlinjer. Bristerna tyder också på att företaget saknar en grundläggande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvätts-lagstiftningen. Inspektionen bedömer överträdelserna som allvarliga varför sanktionsavgiften ska bestämmas till ett kännbart belopp. Överträdelserna har vidare begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Av årsredovisningen avseende räkenskapsår 2024-01-01 – 2024-12-31 framgår att mäklarföretagets nettoomsättning var 10 886 000 kr.

Vid en sammantagen bedömning, då särskilt företagets finansiella ställning samt överträdelsernas art och allvarlighet har beaktats, bestämmer Fastighetsmäklarinspektionen sanktionsavgiften till 550 000 kr.

Fastighetsmäklarföretaget NN ska således meddelas en varning samt betala en sanktionsavgift om 550 000 kr.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Mäklarföretagets skyldighet att upprätta en allmän riskbedömning samt rutiner och riktlinjer som efterlever penningtvättsregelverket kvarstår emellertid. Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att följa upp att verksamheten följer penningtvättsregelverket genom nya tillsynsinitiativ.

Information

Sanktionsavgiften tillfaller staten och faktureras av Fastighetsmäklarinspektionen efter att beslutet vunnit laga kraft.

Skiljaktig mening

En ledamot har skiljaktig mening och anför följande.

Jag reserverar mig mot majoritetens disciplinbeslut. Jag anser inte att det finns skäl att tilldela mäklarföretaget en disciplinpåföljd, och i ännu mindre grad en sanktionsavgift. 

Såvitt gäller mäklarföretagets compliancedokumentation i sig själv finns det säkert delvis förbättringspotential, men aktuellt regelverk är tidigare helt oprövat och eventuella brister medför inte enligt min uppfattning att mäklarföretaget ska anses ha brutit mot lag eller i övrigt agerat klandervärt. Jag ifrågasätter särskilt att disciplinnämndens majoritet inte på ett rättssäkert sätt har kunnat ange vilket stöd den har för sina enligt min uppfattning alltför högt ställda krav. Efter att ha närmare satt mig in i sakfrågan anser jag att Fastighetsmäklarinspektionen inte heller i tid har varit tillräckligt tydlig i sina föreskrifter m.m. för att kunna hävda att mäklarföretaget har brutit mot gällande rätt. Att på det här sättet retroaktivt nu fastställa höga krav mot mäklarföretag bakåt i tiden strider mot alla principer om förutsebarhet och likabehandling.

Jag invänder i synnerhet mot att ålägga mäklarföretaget en sanktionsavgift, särskilt i storleksordningen ca 5 % av omsättningen. Mäklarföretaget ingår i en större organisation, med såväl bank som försäkringsbolag i företagsnätverket. Mäklarföretaget har använt den dokumentation som tillhandahållits av centralorganisationen och har enligt min uppfattning ägt rätt att utgå från att den håller måttet. Att i en sådan situation döma ut såväl varning som höga sanktionsavgifter i ett hittills oprövat regelverk framstår för mig som uppenbart oproportionerligt.

[1] Se 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen.

[2] Se 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen.

[3] Se rapporten Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021, Polismyndigheten 2021.

[4] Se 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

[5] Se 2 kap. 3 och 8 §§ och 4 kap. 1 § penningtvättslagen samt prop. 2016/17:173 s. 511.

[6] Se 2 kap. 2 § andra stycket penningtvättslagen samt 5 § Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, KAMFS 2021:3.

[7] Se prop. 2016/17:173 s. 510.

[8] Se prop. 2016/17:173 s. 510.

[9] Ibid.

[10] Se 2 kap. 8 § penningtvättslagen.

[11] Se 11 § KAMFS 2021:3.

[12] Se prop. 2016/17:173 s. 212 f.

[13] Se rutinen s. 7, avsnitt 1.3.

[14] Se rutinen s. 9-10, avsnitt 3.2.

[15] Se rutinen s. 7, avsnitt 2.1.1.

[16] Se rutinen s. 13, avsnitt 3.3.3.

[17] Se rutinen s. 20, avsnitt 4.4.5.

[18] Se rutinen s. 55, avsnitt 9.4.2.

[19] Se rutinen s. 59, avsnitt 10.4.1.

[20] Se rutinen s. 31, avsnitt 6.2.1.

[21] Se rutinen s. 22, avsnitt 4.4.6.1.

[22] Se rutinen s. 23, avsnitt 4.4.6.1.

[23] Se rutinen s. 58-59, avsnitt 10.4.1.

[24] Se rutinen s. 11, avsnitt 3.3.1.1.

[25] Se rutinen s. 12, avsnitt 3.3.1.1.

[26] Se rutinen s. 11, avsnitt 3.3.1.1.

[27] Se 3 kap. 4 och 12 §§ penningtvättslagen.

[28] Se 3 kap. 2 och 3 §§ penningtvättslagen.

[29] Se 3 kap. 8 penningtvättslagen och 21 § KAMFS 2021:3.

[30] Se rutinen s. 10, avsnitt 3.2 och s. 55, avsnitt 9.4.2

[31] Se rutinen s. 23, avsnitt 4.4.6.1.

[32] se Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 24-1949. Beslutet har inte vunnit laga kraft.

[33] Se rutinen s. 8-9, avsnitt 3.1.

[34] Se prop. 2016/17:173 s. 188 f.

[35] Se t.ex. rapporterna ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021, Polismyndigheten, s. 81-83, Penningtvätt via fastigheter. Fastighetsmäklare som möjliggörare, Polismyndigheten, s. 8-9 och Professionella penningtvättare, Branscher, modus och kopplingar till kriminella nätverk, Polismyndigheten, mars 2024, s. 18-19.

[36] Se bilagan till den allmänna riskbedömningen ”Risklista”.

[37] Se rutinen s. 57, avsnitt 10.3.1.

[38] Se rutinen s. 3, avsnitt 2.2.

[39] Se rutinen s. 3, avsnitt 2.2.

[40] Se 4 kap. 1 § första stycket 3 penningtvättslagen.

[41] Se rutinen s. 4, avsnitt 2.2.

[42] Se 3 kap. 1 § första stycket 1 penningtvättslagen.

[43] Se 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen.

[44] Se 4 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen.

[45] Se 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen.

[46] Se 4 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen.

[47] Se prop. 2016/17:173 s. 411.

[48] Ibid., s. 556.

[49] Ibid., s. 403 f.

[50] Ibid., s. 556.

[51] Observera att domen inte vunnit laga kraft.

[52] Observera att domen inte vunnit laga kraft.

[53] I ett fall har domen vunnit laga kraft och övriga två fall har inte vunnit laga kraft.