Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarföretagets åtgärder enligt penningtvättsregelverket. Prövningen har omfattat en bedömning av om företaget har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att fastighetsmäklarföretaget NN ska betala en sanktionsavgift om 500 000 kronor.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2025 att inleda en tematisk granskning avseende mäklarföretagens allmänna riskbedömningar samt rutiner och riktlinjer beträffande åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt behandling av personuppgifter. Syftet är att kontrollera om företagen uppfyller de skyldigheter som finns avseende dessa handlingar enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN [namnet på mäklarkedjan] är ett av de företag som omfattas av granskningen.

Företaget har förelagts att ge in den allmänna riskbedömning samt de rutiner och riktlinjer som var gällande den 19 juni 2025. NN har till inspektionen gett in en allmän riskbedömning samt ett dokument benämnt ”Instruktion om [namnet på mäklarkedjan]:s rutiner och riktlinjer avseende åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism”.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat handlingarna utifrån inriktningen på den tematiska tillsynsinsatsen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Företagets allmänna riskbedömning

Företaget har gett in en handling benämnd ”Allmän riskbedömning av verksamhet”. De första fem sidorna består av en generell kartläggning av de inneboende riskerna för att mäklarkedjan som helhet ska utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Därefter följer fyra sidor där företaget anger sig ha kartlagt risken i den egna verksamheten. Som stöd har en mall använts, där företaget ska förteckna i verksamheten förekommande uppdrag och tjänster, objektstyper, kunder, distributionskanaler, geografiska områden där företaget är verksamt samt riskreducerande åtgärder. För varje kategori har en risknivå angetts. Det framgår av handlingen att den som upprättar riskbedömningen ska motivera varför risken har bedömts till en viss nivå för respektive angiven kategori. I den avslutande delen av dokumentet finns en vägledning från franchisegivaren avseende upprättandet av en allmän riskbedömning samt angivna källor som franchisegivaren anger har beaktats vid utformningen av den generella riskbedömningen för mäklarkedjan.

Rutiner och riktlinjer

Företaget har gett in en handling omfattande 24 sidor benämnd ”Instruktion om [namnet på mäklarkedjan]:s rutiner och riktlinjer avseende åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism”. Handlingen anges vara antagen av franchisegivaren den 10 februari 2025. Ansvarig för regelverket anges vara franchisegivarens chefsjurist/CLO. Det anges att genom att samtliga mäklare och mäklarföretag inom kedjan följer rutinerna och riktlinjerna minskar risken för att kedjans verksamhet ska utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets allmänna skyldigheter

Enligt 3 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen ska ett fastighetsmäklarföretag verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarföretagets skyldigheter enligt penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag. I 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen anges att Fastighetsmäklarinspektionen ska meddela påföljd för ett mäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen och därtill meddelade föreskrifter.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

Den allmänna riskbedömningen av verksamheten

Ett fastighetsmäklarföretag ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (en allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid företagets rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar (2 kap. 1 § penningtvättslagen).

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till företagets storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Riskbedömningen ska utformas så att den kan läggas till grund för företagets rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den spelar en viktig roll när enskilda kunder ska riskbedömas och ska också beaktas när företaget avgör omfattning och inriktning på övervakningen av aktiviteter och transaktioner (se prop. 2016/17:173, s. 511). Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad (2 kap. 2 § penningtvättslagen). Enligt 5 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov.

Av de ingivna handlingarna framgår att mäklarföretaget av franchisegivaren har tillhandahållits en mall samt en vägledning som stöd för att upprätta den allmänna riskbedömningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att företagets allmänna riskbedömning har stora brister. Skälen till denna bedömning redogörs för nedan.

I franchisegivarens instruktioner till mäklarföretaget framgår att den allmänna riskbedömningen ska beskriva hur verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism samt hur stor risken är för att detta sker. Det ska vidare anges riskreducerande åtgärder för verksamheten samt den risk som kvarstår efter att dessa åtgärder har vidtagits. I avsnittet ”Våra riskreducerande åtgärder” i slutet av företagets allmänna riskbedömning anges fyra åtgärder. Vidare anges att ”Riskerna har bedömts utifrån förutsättningen att åtgärderna vidtagits”. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det finns en otydlighet kring företagets metod och analys vid genomförandet av riskbedömningen samt kring innebörden av de risknivåer som tidigare i dokumentet har angetts för olika kategorier. Det är oklart om de angivna risknivåerna avser den kvarvarande risken efter det att riskreducerande åtgärder har vidtagits och i så fall saknas en analys och bedömning av vilken den inneboende risken inledningsvis har bedömts vara. Gäller de angivna risknivåerna i stället den inneboende risken före det att riskreducerande åtgärder har vidtagits saknas i stället en efterföljande bedömning från företaget avseende den risk som bedöms kvarstå efter det att riskreducerande åtgärder har tillämpats.

Det kan konstateras att mäklarföretaget är del av en rikstäckande mäklarkedja med cirka 270 kontor och cirka 1 700 anställda. När det gäller franchisegivarens inledande generella riskbedömning har Fastighetsmäklarinspektionen inget att invända mot att en franchisegivare tillhandahåller en franchisetagare en övergripande bedömning av riskerna i mäklarbranschen eller i franchiseorganisationens verksamhet som helhet. Ett sådant underlag kan utgöra del av de källor avseende information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism som mäklarföretaget använder vid framtagandet av sin egen allmänna riskbedömning. Den generella riskbedömningen för hela den rikstäckande kedjan förtar dock inte det enskilda mäklarföretagets skyldighet att genomföra en allmän riskbedömning som är specifik för den egna verksamheten.

Angående mäklarföretagets egen riskbedömning av verksamheten saknas en tillräcklig beskrivning av företagets verksamhet utifrån aspekterna storlek och art, vilket är faktorer som ska ligga till grund för att avgöra omfattningen av riskbedömningen. Det framgår inga uppgifter om exempelvis antalet anställda, organisationen eller företagets omsättning.

Företaget har i princip bara benämnt de tjänster som tillhandahålls, de i verksamheten förekommande objektstyperna, kunderna och distributionskanalerna samt de geografiska områden som företaget arbetar inom och för varje kategori angett en riskklass. För de kategorier där risken har bedömts som normal finns ingen enskild analys eller motivering, utan bara en generell skrivning om att man har lutat sig mot franchisegivarens generella bedömning att risken oftast torde vara normal. Även i flera av de fall där risken har bedömts som högre än normalt saknas en närmare analys och motivering av den satta risknivån. Fastighetsmäklarinspektionen vill framhålla att det inte är tillräckligt att endast benämna en kategori och ange en risknivå. Det är inte heller tillräckligt att endast luta sig mot en bedömd generell risknivå i branschen, utan att analysera risken i förhållande till företagets egen verksamhet.

För att kunna bedöma lämpliga riskreducerande åtgärder måste företaget först ha analyserat och bedömt vilka riskerna i verksamheten är och hur, varför och i vilken omfattning en viss faktor påverkar risken. I företagets riskbedömning saknas dock en närmare beskrivning av företagets erbjudna tjänster och vilka risker som är förknippade med dem. Det finns inte heller någon analys och motiverad bedömning av vilka riskfaktorer som har identifierats utifrån exempelvis kundbasen, distributionskanalerna och objektstyperna och på vilket sätt riskfaktorerna medför att verksamheten kan komma att utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionen kommer nedan att kommentera några delar av den allmänna riskbedömningen mer i detalj.

När det gäller företagets erbjudna tjänster har risknivån för samtliga fem tjänster bedömts som normal och hänvisning har gjorts till franchisegivarens generella riskbedömning. Det kan dock konstateras att franchisegivaren i vissa fall har bedömt att förmedlingsuppdrag, skrivuppdrag och värderingsuppdrag kan vara förenade med en högre risk än normalt, då mäklaren inte besöker objektet eller då objektet är beläget utanför mäklarens normala verksamhetsområde. Underhandsförsäljning via Kronofogdemyndigheten har av franchisegivaren i stället som utgångspunkt bedömts vara förenat med en lägre risk än normalt. Mäklarföretaget har inte på något sätt berört eller motiverat avstegen från franchisegivarens bedömning. Företaget har inte heller närmare beskrivit och analyserat förekomsten av de fem specificerade tjänsterna i sin verksamhet, vilka risker som är förknippade med respektive tjänst eller på vilket sätt tjänsterna kan utnyttjas. Fastighetsmäklarinspektionen finner att företaget inte har underbyggt den angivna risknivån på ett tillräckligt sätt.

När det gäller objektstyper har företaget angett ”Nyproduktion” som en kategori som är förenad med en högre risk än normalt. Som motivering har angetts att franchisegivaren har identifierat att risken kan vara hög vid förmedling av nyproducerade bostadsrätter till personer som inte köper bostadsrätten för att bo i den. Här saknas en djupare analys kopplad till företagets egen verksamhet. Det framgår inte vilka nyproducerade objekt som företaget förmedlar eller omfattningen av denna förmedling. Den höga risknivån har av företaget också satts generellt för förmedling av all nyproduktion, oavsett att underlaget från franchisegivaren endast berör en viss avgränsad situation inom området. Det finns inte någon analys eller bedömning avseende varför företaget anser att förmedling av samtlig nyproduktion har en högre risk än normalt och inte bara förvärv av nyproducerade bostadsrätter i spekulationssyfte med efterföljande försäljning innan tillträdet.

Företaget har vidare angett att det är verksamt i tre utpekade geografiska områden, där risken förknippad med samtliga områden har bedömts vara högre än normalt. Områdena har av Polismyndigheten klassats som särskilt utsatta (Lägesbild över utsatta områden, PMY Rapport, Polismyndigheten, november 2023). Som motivering har företaget hänvisat till polisens bedömning och generella beskrivning att områdena karaktäriseras av en låg socioekonomisk status där kriminella har en inverkan på lokalsamhället, att det finns en stor riskgrupp med unga personer, många kriminella aktörer, en alternativ social ordning och att risken för brottslighet i form av penningtvätt och finansiering av terrorism anses vara förhöjd. Det saknas dock en närmare analys av vilka risker som företaget anser att dess geografiska verksamhetsområden medför för den egna verksamheten och på vilket sätt man bedömer att företaget kan komma att utnyttjas. Det framgår inte om det är exempelvis förmedling av vissa objekt i områdena, förmedling till/från vissa kunder i områdena eller utförande av vissa typer av uppdrag i områdena som kan anses medföra en högre risk. Företaget har inte gjort en analys av på vilket sätt verksamheten skulle kunna påverkas och utnyttjas, exempelvis genom användande av bulvaner/målvakter, användande av falska identiteter, användande av falska uppgifter kring finansieringen, utnyttjande av klientmedelskonton eller användande av utpressning och hot. Vidare har företaget inte på något sätt adresserat hur den omständigheten att företaget enbart är verksamt i områden där företaget har bedömt att risken är högre än normalt påverkar den sammantagna risken i verksamheten.

I slutet av företagets allmänna riskbedömning finns fem scenarion uppräknade som företaget har angett kan motivera en närmare granskning av en transaktion, däribland att säljaren har önskemål om att köpeskillingen ska betalas till flera olika konton eller till någon annan person. Det finns dock ingen analys eller bedömning kring om de beskrivna metoderna är sannolika att användas inom ramen för företagets verksamhet och vilka sårbarheter som finns i företaget relaterat till de uppräknade förfaringssätten. I företagets allmänna riskbedömning finns överhuvudtaget inget angivet om att företaget på något sätt har beaktat erfarenheter från tidigare utförda tjänster där misstanke om penningtvätt eller finansiering av terrorism har förekommit.

Genomgående i den allmänna riskbedömningen saknas även en analys och bedömning av hur olika riskfaktorer i kombination med varandra kan påverka risken för att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Det finns inte heller någon analys och bedömning av hur stor den sammantagna risken är för att företagets tjänster kan utnyttjas för sådana syften.

Det riskbaserade förhållningssättet innebär att företaget ska vidta åtgärder som står i proportion till de risker för penningtvätt och finansiering av terrorism som företaget är utsatt för. Det är därför centralt att den allmänna riskbedömningen är utformad specifikt utifrån de risker som finns i den egna verksamheten och att det finns en tydlig koppling mellan riskbedömningen och de åtgärder som vidtas för att motverka de identifierade riskerna. Mot bakgrund av den bristfälliga riskanalysen anser Fastighetsmäklarinspektionen att företaget har saknat möjlighet att bedöma vilka riskreducerande åtgärder som är lämpliga att vidta. När det gäller de riskreducerande åtgärder som ändå har angetts av företaget vill Fastighetsmäklarinspektionen kommentera följande. En av åtgärderna innebär att företaget följer franchisegivarens rutiner och riktlinjer om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Det kan dock konstateras att dessa rutiner och riktlinjer är generellt hållna och inte anpassade utifrån specifikt identifierade risker hos det aktuella mäklarföretaget. En annan angiven åtgärd är att företaget har tagit del av information från Fastighetsmäklarinspektionen och följer myndighetens föreskrifter och allmänna råd. Det framgår inte mer specifikt vilken information företaget har tagit del av och det kan inte heller anses tillräckligt att som en riskreducerande åtgärd ange att företaget följer det regelverk som gäller generellt för samtliga mäklarföretag. En sådan övergripande och allmänt beskriven åtgärd är inte möjlig att koppla till specifikt identifierade risker hos företaget.

Med anledning av de stora brister som har uppmärksammats ovan anser Fastighetsmäklarinspektionen sammantaget att företaget inte har genomfört och dokumenterat en sådan allmän riskbedömning som krävs enligt 2 kap. 1 § penningtvättslagen. Mot bakgrund av att företagets allmänna riskbedömning dels ska användas för att identifiera hot mot och sårbarheter med verksamheten, dels ska ligga till grund för riskbedömningen av kunder samt företagets rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, utgör avsaknaden av en sådan allmän riskbedömning som krävs enligt regelverket en allvarlig överträdelse. Konsekvensen är att företaget inte har kunnat skapa sig en korrekt uppfattning om på vilket sätt verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och att företaget därmed inte heller har kunnat vidta lämpliga åtgärder för att minska riskerna. Företaget har därigenom löpt en ökad risk att utnyttjas för sådana syften.

Interna rutiner och riktlinjer

Ett fastighetsmäklarföretag ska ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den allmänna riskbedömningen (2 kap. 8 § penningtvättslagen). Enligt 11 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska rutinerna utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov.

Vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är en verksamhetsutövares rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter således i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter och ramarna måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer. Det ska vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer (prop. 2016/17:173 s. 212 f.).

Verksamhetsutövarens rutiner och riktlinjer ska vara riskbaserade. Det innebär att de ska vara utformade för att kunna hantera och motverka de risker som har identifierats i den allmänna riskbedömningen. Mot bakgrund av företagets bristfälliga riskbedömning avseende den egna verksamheten finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har haft rätt förutsättningar att kunna skapa riskbaserade, användbara och verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för att motverka att bolaget utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Det kan vidare konstateras att de ingivna rutinerna och riktlinjerna är antagna av franchisegivaren och gäller för samtliga av mäklarkedjans franchise- och underkonsultbolag i landet. Det är franchisegivaren som på central nivå ansvarar för innehållet och eventuella uppdateringar av handlingen. Ett mäklarföretags rutiner och riktlinjer ska dock vara anpassade efter de riskindikatorer som har identifierats i företagets allmänna riskbedömning av den egna verksamheten. Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är därför att företaget inte har kunnat nöja sig med att tillhandahålla rutiner och riktlinjer som har upprättats på en generell nivå för att omfatta hundratals olika mäklarföretag och som inte tar hänsyn till det specifika företagets förhållanden.

Oaktat ovanstående vill Fastighetsmäklarinspektionen även framhålla följande exempel på brister avseende de ingivna rutinerna och riktlinjerna.

I ett avsnitt avseende finansiering av terrorism hänvisas till lagen (2002:444) om straff för finansiering av särskilt allvarlig brottslighet samt lagen (2010:299) om straff för offentlig uppmaning, rekrytering och utbildning avseende terroristbrott och annan särskilt allvarlig brottslighet. Det kan konstateras att dessa lagar upphävdes den 1 juli 2022 och ersattes av terroristbrottslagen (2022:666). Att hänvisa till flera år gammal lagstiftning innebär brister i uppdateringen av handlingen.

När det gäller avsnittet i rutinerna om identitetskontroll anges att om mäklaren sedan tidigare har kontrollerat kundens identitet behöver inte någon ny kontroll ske. Fastighetsmäklarinspektionen anser att rutinerna saknar närmare information om huruvida det finns någon tidsaspekt för mäklaren att beakta i denna situation och om eventuella riskfaktorer som kan förknippas med kunden bör ha någon påverkan i frågan.

När det gäller identitetskontroller i fall där identitetshandlingar saknas anges hur mäklaren på annat sätt kan genomföra åtgärder och inhämta handlingar för att kontrollera kundens identitet. Det anges dock att dessa uppräknade dokument och kontroller endast får användas om en giltig identitetshandling av förklarliga och godtagbara skäl saknas. För att göra rutinerna begripliga och användbara för den enskilde mäklaren i detta avseende anser inspektionen att det skulle behöva tydliggöras vad som avses med förklarliga och godtagbara skäl.

Det framgår av rutinerna att om en kund företräds av exempelvis en förordnad god man, förmyndare eller förvaltare ska såväl behörigheten (domstolsförordnandet eller motsvarande) som företrädarens identitet kontrolleras. Det framgår vidare att om en kund företräds av ett ombud genom fullmakt ska kundens och fullmaktshavarens identitet kontrolleras. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning saknas det dock information om att behörigheten ska kontrolleras även avseende ett ombud som företräder en kund genom fullmakt.

En verksamhetsutövare ska kontrollera om kunden är etablerad i ett land utanför EES som av Europeiska kommissionen har identifierats som ett högrisktredjeland. Begreppet etablerad definieras inte i penningtvättslagen och det finns inte någon allmängiltig definition att utgå från. Ett mäklarföretag bör därför tydliggöra för mäklarna i företaget vilka faktorer som anses vara relevanta för att avgöra om kunden är att anse som etablerad i ett högrisktredjeland. I de aktuella rutinerna anges att en kund ska anses vara etablerad i ett högrisktredjeland om kunden är stadigvarande bosatt i landet eller om kunden har finansiella tillgångar i landet som ska överföras för att finansiera hela eller delar av kundens köp av en bostad. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte framgår tillräckligt tydligt vilka faktorer som skulle kunna vara relevanta vid bedömning av juridiska personers etablering, exempelvis sådant som säte, skatterättslig hemvist eller omständigheter kopplade till verklig huvudman/företrädare. Det framgår inte heller skälen till att en överföring av medel från ett högrisktredjeland, men inte överföring till ett högrisktredjeland, ska beaktas vid bedömningen. Det är inte heller tydligt angivet vilka åtgärder mäklaren ska vidta för att utreda kundens etablering.

När det gäller avsnittet i rutinerna om utredning av verklig huvudman anges att med verklig huvudman avses en person som ytterst äger eller kontrollerar en fysisk eller juridisk person. Fastighetsmäklarinspektionen anser att här förbises det andra ledet i den juridiska definitionen, det vill säga att med verklig huvudman avses även en fysisk person till vars förmån någon annan handlar, se 1 kap. 3 § 1 st. p. 2 lag (2017:631) om registrering av verkliga huvudmän). Det anges vidare i rutinerna en uppräkning i fyra punkter avseende vilka personer som anses vara verkliga huvudmän i en juridisk person. Punkterna grundas på 1 kap. 4 § lag om registrering av verkliga huvudmän. Av lagen framgår dock att det rör sig om presumtionsregler som anger under vilka förutsättningar en fysisk person ska antas vara verklig huvudman. Det framgår av lagens förarbeten att presumtionerna kan brytas om det föranleds av förhållandena i det enskilda fallet samt att presumtionsreglerna inte ska tolkas motsatsvis. Även en person som inte träffas av en presumtionsregel kan således vara verklig huvudman i en juridisk person, likväl som en person som träffas av en presumtionsregel ändå kan bedömas inte vara en verklig huvudman utifrån omständigheterna i det enskilda fallet (se prop. 2016/17:173, s 563). Fastighetsmäklarinspektionen anser att företagets rutiner inte speglar att det rör sig om presumtionsregler som ska underlätta bedömningen, men som kan brytas och inte heller är uttömmande.

Det anges vidare i rutinerna att staten, regioner, kommuner och kommunalförbund inte anses ha någon verklig huvudman, vilket innebär att en alternativ verklig huvudman ska utses för dessa kunder. Det anges därpå att kravet på att utse en alternativ verklig huvudman inte gäller om den risk som kan förknippas med kunden bedöms som lägre än normal. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att avsnittet lätt kan missförstås som att en alternativ verklig huvudman inte behöver utses i något fall där risken förknippad med kunden bedöms som låg. Det bör tydliggöras i rutinerna att kravet på att utse en alternativ verklig huvudman vid en bedömd låg risk endast omfattar en kund i form av en stat, region, kommun eller motsvarande.

En verksamhetsutövare ska löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kundkännedomen är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarinspektionen anser att de aktuella rutinerna på denna punkt inte fyller ut lagtexten på det sätt som krävs för att mäklarna på företaget tydligt ska veta vad som förväntas av dem. Det framgår inte vilka omständigheter som ska föreligga för att en uppföljning ska aktualiseras och vilka åtgärder som då bör vidtas. Inspektionen gör samma bedömning när det gäller avsnittet i rutinerna som behandlar undantaget som innebär att en mäklare får genomföra en misstänkt transaktion, om det inte är möjligt att låta bli att utföra transaktionen eller om ett avstående från att genomföra transaktionen sannolikt skulle försvåra den vidare utredningen. Rutinerna upplyser på denna punkt enbart om vad lagtexten säger, men ger ingen ytterligare information och specificerar eller exemplifierar inte under vilka omständigheter det inte kan anses möjligt för mäklaren att låta bli att genomföra en misstänkt transaktion eller i vilka situationer ett avstående från att genomföra transaktionen sannolikt skulle kunna leda till men för den fortsatta utredningen.

Sammanfattningsvis kan konstateras att mäklarföretaget inte har haft rätt förutsättningar att kunna upprätta riskbaserade, användbara och verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer mot bakgrund av den bristfälliga allmänna riskbedömningen av företagets verksamhet. Den ingivna handlingen är vidare framtagen på central nivå av franchisegivaren och omfattar samtliga franchisebolag under varumärket. Detta innebär att rutinerna och riktlinjerna inte är utformade utifrån företagets specifika förhållanden och de risker för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den egna verksamheten. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att den ingivna handlingen inte uppfyller kravet på företaget att ha riskbaserade dokumenterade rutiner och riktlinjer enligt 2 kap. 8 § penningtvättslagen.

Val av ingripande

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att meddela en påföljd (4 kap. 4 § 1 st. p. 4 och 2 st. fastighetsmäklarlagen).

Inspektionen får besluta att ett fastighetsmäklarföretag som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift (4 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen).

Omständigheter som ska beaktas vid en bedömning av om ett mäklarföretag ska betala en sanktionsavgift är hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska beaktas om fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska beaktas om mäklarföretaget i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen och om mäklarföretaget snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen (4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen).

En sanktionsavgift ska som högst fastställas till det högsta av två gånger den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller till ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen (4 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen).

De i lagtexten angivna omständigheterna att beakta vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek är endast exemplifierande (prop. 2016/17:173 s. 411). Som en allmän utgångspunkt bör sanktionsavgiften stå i proportion till överträdelsens allvarlighet (prop. 2016/17:173 s. 556) Sanktionsavgiftens storlek ska också stå i relation till verksamhetsutövarens storlek och omsättning (prop. 2016/17:173 s. 403 f.). Med finansiell ställning avses exempelvis verksamhetsutövarens årsomsättning, men även andra faktorer, som till exempel ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas (prop. 2016/17:173 s. 556).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut prövat liknande förseelser och därvid meddelat de berörda företagen en varning samt ålagt företagen att betala en sanktionsavgift (se bl.a. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 1 oktober 2025 i mål 455–25 samt dom den 11 december 2024 i mål 1826–24 [ej laga kraft ännu]). Fastighetsmäklarinspektionen ser inte skäl att i detta ärende avvika från de tidigare gjorda bedömningarna.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN, till följd av de allvarliga överträdelser av centrala delar av penningtvättsregelverket som företaget har begått, har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Överträdelserna motiverar en varning. Av samma skäl finns anledning att besluta om en sanktionsavgift.

Överträdelsernas karaktär är sådana att det inte går att fastställa den vinst som mäklarföretaget har gjort till följd av dem. Fastighetsmäklarinspektionens utredning har visat att företaget har en mycket bristfällig allmän riskbedömning, vilket har lett till att företaget inte heller har haft rätt förutsättningar att ta fram riskbaserade och verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer överträdelserna som allvarliga. Överträdelserna har vidare begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vid en sammantagen bedömning, då särskilt har beaktats bolagets finansiella ställning och verksamhet samt överträdelsernas art och allvarlighet, bestämmer Fastighetsmäklarinspektionen sanktionsavgiften till 500 000 kronor.

Mäklarföretaget NN ska således meddelas en varning samt betala en sanktionsavgift om 500 000 kronor.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Mäklarföretagets skyldighet att upprätta en allmän riskbedömning samt rutiner och riktlinjer som efterlever penningtvättsregelverket kvarstår emellertid. Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att följa upp att verksamheten följer penningtvättsregelverket genom nya tillsynsinitiativ.

Information

Sanktionsavgiften tillfaller staten och faktureras av Fastighetsmäklarinspektionen efter det att beslutet har vunnit laga kraft.