Beslut

Sammanfattning

Prövning av företagets åtgärder enligt penningtvättsregelverket. Prövningen har omfattat en bedömning av om företaget har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att NN ska betala en sanktionsavgift om 180 000 kr.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2025 att inleda en tematisk granskning avseende mäklarföretagens allmänna riskbedömningar samt rutiner och riktlinjer beträffande åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt behandling av personuppgifter. Syftet är att kontrollera om företagen uppfyller de skyldigheter som finns avseende dessa handlingar enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (”penningtvättslagen”). NN är ett av de företag som omfattas av granskningen. Mäklarföretaget har i ärendet förelagts att ge in den allmänna riskbedömningen samt de rutiner och riktlinjer som var gällande den 23 juni 2025. Mäklarföretaget har till Fastighetsmäklarinspektionen gett in företagets allmänna riskbedömning, risklista samt rutiner och riktlinjer för åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat handlingarna utifrån inriktningen på den tematiska tillsynsinsatsen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Allmän riskbedömning

Företagets allmänna riskbedömning är godkänd den 9 december 2024 av företagets företrädare. Till den allmänna riskbedömningen återfinns också en bilaga som benämns som risklista. Den allmänna riskbedömningen inleds med en kortfattad beskrivning av verksamheten. Där framgår på vilken ort verksamheten bedrivs, att det är två registrerade fastighetsmäklare verksamma i företaget samt mäklarföretagets omsättning för räkenskapsåret 2023.

Därefter följer en beskrivning av bakgrund, omfattning och metod. Dokumentet är sedan uppdelat i två olika delar, en för penningtvätt och en för terrorfinansiering. De respektive avsnitten inleds med en kort presentation av de övergripande resultaten av inneboende risker, kontroller och kvarvarande risker för respektive kategori. Resultatet presenteras i form av en tabell som är uppdelad utifrån fysiska personer och juridiska personer. De två delarna, penningtvätt respektive terrorfinansiering, är i sin tur uppdelade utifrån följande fem riskkategorier.

Kunder

Produkter

Transaktioner

Kanaler

Geografier

Under avsnittet penningtvätt inleds respektive riskkategoriavsnitt med en eller ett fåtal exempel på risker kopplade till den aktuella riskkategorin. Därefter kommer följande hänvisning.

I bilagan ”Risklista” återfinns samtliga relevanta riskindikatorer och i bilagan ”Åtgärdslista” återfinns alla relevanta kontroller.

Företaget har inte gett in bilagan Åtgärdslista, varför den inte har ingått i de handlingar som granskats i ärendet.

Därefter kommer en kort beskrivning av mer verksamhetsspecifika förutsättningar innan varje avsnitt avslutas med en tabell, uppdelad utifrån fysiska och juridiska personer. Tabellen visar ett värde utifrån inneboende risk, kontroller och kvarvarande risk.

Under avsnittet kunder framgår exempelvis under den verksamhetsspecifika delen att företagets kunder främst består av privatpersoner som säljer/söker skog och lantbruksfastigheter. Juridiska personer som kunder förekommer också i enstaka fall. Privatpersoner som säljer/köper objekt i spekulationssyfte förekommer endast undantagsvis. Företagets kunder kommer företrädesvis från Sverige och utlandskunder förekommer endast i mindre omfattning och då främst från Nederländerna, Tyskland, Danmark och Norge. Vidare framgår att för hantering av kundkännedomsåtgärder så använder mäklarföretaget ett digitalt kundkännedomssystem.

Under avsnittet produkter framgår att de tjänster som tillhandahålls är fastighetsförmedling och värdering. Det framgår att tjänsten fastighetsförmedling även omfattar riskerna kopplade till begränsade förmedlingsuppdrag, d.v.s. skrivuppdrag. Under den verksamhetsspecifika delen framgår att företaget erbjuder tre olika tjänster och det framgår att företaget genomfört cirka 20 förmedlingar, cirka 5-10 skrivuppdrag och cirka 10 värderingsuppdrag under 2023. Vidare framgår att de objekt som förmedlas utgörs främst av skogsfastigheter och lantbruksfastigheter.

Avsnittet transaktioner börjar med en generell beskrivning av några risker kopplade till transaktioner, där nämns exempelvis när värdering eller slutpris markant avviker från ett normalt marknadsvärde, när betalning sker på ett ovanligt sätt eller att mäklarens klientmedelskonto utnyttjas på olika sätt. Under den verksamhetsspecifika delen framgår att företagets mäklare har varsitt klientmedelskonto och att klientmedelskontona används endast till att ta emot deposition av handpenning.

Av avsnittet kanaler framgår att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare. Endast undantagsvis uppstår kundrelationer på distans.

Under avsnittet geografier framgår att företaget främst förmedlar objekt som är belägna i länen A, B och C, undantagsvis kan objekt i närliggande stadsdelar/kommuner förekomma. I mäklarföretagets upptagningsområde förekommer inga utsatta områden, riskområden eller särskilt utsatta områden.

Avsnittet terrorfinansiering är uppbyggt på samma sätt som avsnittet penningtvätt. Där återfinns dock ingen beskrivning av verksamhetsspecifika förutsättningar och det finns endast ett mycket begränsat antal generella risker angivna.

Risklista

Bilagan risklista är godkänd av företagets företrädare den 9 december 2024. I risklistan återfinns de riskindikatorer som har bedömts relevanta för företaget uppdelat på fysiska och juridiska personer under respektive riskkategori. Riskerna presenteras i tabeller där varje risk klassas utifrån en siffra mellan 1-4 för inneboende risk, kontroll och kvarvarande risk.

Rutiner och riktlinjer

Rutinerna och riktlinjerna består av rutiner vid utförande av åtgärder för att uppnå kundkännedom, övervakning och rapportering samt behandling av personuppgifter. Rutinerna är godkända av företagets företrädare den 19 december 2024.

Rutinen för utförande av åtgärder för att uppnå kundkännedom omfattar kontroll av kundens identitet, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet, inhämtande av uppgifter om affärsförbindelsens syfte och art, kontroll avseende person i politiskt utsatt ställning samt skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Rutinen för utförandet av övervaknings- och rapporteringsskyldigheten innehåller en kortfattad beskrivning av mäklarens skyldighet att granska och övervaka pågående affärsförbindelser och transaktioner för att uppmärksamma avvikelser. Rutinen innehåller även en kortfattad beskrivning av såväl fastighetsmäklarens som fastighetsmäklarföretagets skyldighet att rapportera omständigheter som kan tyda på penningtvätt eller finansiering av terrorism till Finanspolisen. Slutligen innehåller rutinen ett kortare avsnitt om tystnadsplikt.

Rutinen för behandling av personuppgifter innehåller i huvudsak information om skyldigheten att dokumentera och bevara handlingar. Den innehåller även en hänvisning till framtagna branschriktlinjer för tillämpning av dataskyddsförordningen.

Årsredovisning

Av årsredovisningen för räkenskapsåret 2024 framgår att företagets nettoomsättning för perioden var 3 583 582 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets skyldigheter enligt penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag. I 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen anges att Fastighetsmäklarinspektionen ska meddela påföljd för ett mäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen och därtill meddelade föreskrifter.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

Den allmänna riskbedömningen av verksamheten

Allmänt

Ett fastighetsmäklarföretag ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (en allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid företagets rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar (2 kap. 1 § penningtvättslagen).

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till företagets storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Den allmänna riskbedömningen har stor betydelse för flertalet åtgärder i penningtvättslagen och ska utformas så att den kan läggas till grund för företagets rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den spelar en viktig roll när enskilda kunder ska riskbedömas och ska också beaktas när företaget avgör omfattning och inriktning på övervakningen av aktiviteter och transaktioner (se prop. 2016/17:173, s. 511). Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad (2 kap. 2 § penningtvättslagen). Enligt 5 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov.

Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för övriga rutiner, riktlinjer och åtgärder som företaget ska vidta för att leva upp till bestämmelserna i penningtvättslagen. Det innebär att den ska vara verksamhetsanpassad och adekvat.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarinspektionen kan först och främst konstatera att företagets allmänna riskbedömning är svårtydd. Det saknas tillräckliga förklaringar till hur tabellerna ska tydas och hur riskerna har bedömts för att en verksamhetsutövare enkelt ska kunna förstå vilka som är företagets främsta risker att utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, hur stora riskerna är samt hur man kommit fram till detta.

Vidare är inspektionens bedömning att bolagets allmänna riskbedömning är bristfällig i flera avseenden. De risker som beskrivs i såväl den allmänna riskbedömningen som i bilagan risklista är generellt beskrivna, och avser risker som är gemensamma för samtliga mäklare i Sverige och inte verksamhetsspecifika risker. De verksamhetsspecifika uppgifter som företaget har angett i den allmänna riskbedömningen har inte kopplats ihop med de generella risker som beskrivs. Detta medför att det är svårt att utläsa vilka verksamhetsspecifika risker som finns i företaget.

Inspektionen konstaterar att redogörelsen för bolagets tjänster inte är tillräckligt specifik för att företaget i följande steg i sin riskbedömning, på ett tillfredställande sätt, ska kunna bedöma hur respektive tjänst kan utnyttjas i aktuella syften och hur stor risken är för att detta ska ske för de olika tjänster som företaget erbjuder. Av den allmänna riskbedömningen framgår att företagets produkter och tjänster består av fastighetsförmedling och värdering. I tjänsten fastighetsförmedling ingår även begränsade förmedlingsuppdrag, d.v.s. skrivuppdrag. Inspektionen är av uppfattningen att tjänsten skrivuppdrag skiljer sig från ett fullständigt förmedlingsuppdrag i flera avseenden. Mäklarens roll i de båda tjänsterna skiljer sig exempelvis i varaktighet, tillvägagångssätt och omfattning. Inspektionen anser därför att tjänsterna ska riskbedömas var för sig för att ge en tydlig, konkret och tillförlitlig bild av riskerna i respektive tjänst.

Av sammanfattningen i den allmänna riskbedömningen framgår att riskbedömningen bland annat tar hänsyn till vilka objektstyper som företaget förmedlar. Under avsnittet produkter framgår det att de objekt som förmedlas främst utgörs främst av skogsfastigheter och lantbruksfastigheter. Det framgår dock ingenstans i den allmänna riskbedömningen att en analys har gjorts av de respektive objektstyperna eller huruvida de eventuellt är förknippade med olika nivå av risk eller om det förekommer specifika risker kopplade till någon av objektstyperna som förekommer i verksamheten. Inspektionen noterar att det i risklistan inte har angetts några specifika risker kopplade till produkter. Utifrån företagets egen formulering – att företaget främst förmedlar de angivna objektstyperna [inspektionens kursivering] – framstår det som att företaget förmedlar ytterligare objektstyper utöver de objektstyper som är angivna i den allmänna riskbedömningen. Det framgår dock inte vilka ytterligare objektstyper som förekommer i verksamheten eller vilka risker företaget har identifierat i samband med dem.

Företaget har i den verksamhetsspecifika delen, under avsnittet produkter, redovisat ungefärliga uppgifter avseende antalet genomförda förmedlingar, skrivuppdrag och värderingsuppdrag. Det kan konstateras att tjänsterna skrivuppdrag och värderingsuppdrag utgör en relativt stor del av mäklarföretagets verksamhet. Trots detta har inte skrivuppdrag riskbedömts separat, vilket inspektionen anser är en stor brist.

Vid bedömningen av hur en verksamhetsutövares produkter och tjänster kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, och hur stor risken är för att det sker, ska företaget särskilt beakta vilka kunder som finns. Med kundriskfaktorer avses bland annat sådana omständigheter som ska beaktas vid riskklassificeringen enligt 2 kap. 4 och 5 §§ penningtvättslagen (se prop. 2016/17:173 s. 510). Bestämmelserna anger omständigheter som kan tyda på låg respektive hög risk för penningtvätt och finansiering av terrorism, däribland exempelvis risker kopplade till olika typer av kunder och olika ägarstrukturer samt var kunderna har sin hemvist och risker förknippade med dessa.

Av den allmänna riskbedömningen framgår att företagets kunder främst består av privatpersoner men att juridiska personer förekommer i enstaka fall. Det framgår däremot inte hur vanligt förekommande de olika kundgrupperna är. Det framgår inte heller vilken typ av juridiska personer som förekommer som kunder eller huruvida de är förknippade med olika risker. Inspektionen ställer sig frågande till att exempelvis ett dödsbo, ett aktiebolag eller en stiftelse är förknippade med samma typ av risknivå och/eller specifika risker.

Vidare framgår att företagets kunder företrädesvis kommer från Sverige men att utlandskunder förekommer i mindre omfattning och då främst från fyra specifikt angivna länder. Av företagets egen formulering framstår det som att uppräkningen av länder som utlandskunderna kommer ifrån inte är uttömmande. Det specificeras emellertid inte vilka risker som är förknippade med kunder från dessa uppräknade länder och hur företaget har kommit fram till detta och det går därför inte att utläsa huruvida riskerna är likartade eller varierar mellan dessa länder Det är även oklart hur många av utlandskunderna som utgörs av fysiska respektive juridiska personer. Den verksamhetsspecifika delen ger vidare intryck av att företaget har sammanfört utlands- och inhemska kunder, såväl fysiska som juridiska personer. Kategorin kunder hade behövt specificeras och analyseras närmare utifrån de olika kundgrupperna för att ge en tydlig och rättvisande bild av de respektive riskerna. Fastighetsmäklarinspektionen anser, vid en sammantagen bedömning, att företaget inte har gjort en tillräcklig kartläggning och analys av sina kunder på det sätt som krävs enligt 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

I den allmänna riskbedömningen ska hänsyn även tas till vilka distributionskanaler och geografiska riskfaktorer som finns vilket exempelvis avses riskfaktorer relaterade till förhållandena i de länder där företagets tjänster faktiskt erbjuds eller där företagets kunder är baserade (prop. 2016/17:173 s. 510).

Vad gäller företagets distributionskanaler framgår det endast att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare. Kundrelationer som uppstår på distans förekommer endast undantagsvis. Det framgår ingen vidare identifiering, analys eller bedömning av företagets distributionskanaler eller vilka risker de utgör för att verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vad avser geografiska risker lämnas i den allmänna riskbedömningen endast kortfattad information om att företaget främst förmedlar objekt i tre olika län och endast undantagsvis i närliggande stadsdelar/kommuner. Det saknas dock kartläggning om vilka dessa kommuner och stadsdelar är och det framgår inte heller någon form av analys av riskerna förknippade med dessa geografiska områden. Det saknas närmare information om huruvida risknivåerna varierar beroende på var i Sverige objekten är belägna. Det saknas även information om risknivåerna varierar beroende på var kunderna är baserade, exempelvis kommuner eller områden i Sverige.

Av den allmänna riskbedömningen framgår att det inte finns några utsatta områden/riskområden/särskilt utsatta områden inom mäklarföretagets upptagningsområde. Vad som menas med begreppet upptagningsområde framgår dock inte och det är oklart om detta avser de områden där objekten främst är belägna eller om detta även omfattar de områden där eventuella övriga objekt är belägna. Det framgår inte heller vad företaget menar med utsatta områden/riskområden/särskilt utsatta områden. Fastighetsmäklarinspektionen anser, vid en sammantagen bedömning, att företaget inte i tillräcklig utsträckning har beaktat de geografiska riskfaktorerna på det sätt som krävs enligt kraven i 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

Sammanfattningsvis kan inspektionen konstatera att företaget inte har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten i tillräckligt stor utsträckning. Detta genom att exempelvis inte tillräckligt utförligt analysera företagets olika produkter och tjänster eller olika typer av kundkategorier var för sig. Det medför att det är svårt att utläsa vilka verksamhetsspecifika risker som finns i företaget. Företaget har därmed åsidosatt sina skyldigheter enligt 2 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen.

Inspektionen ifrågasätter vidare att företaget i detta fall har förstått sin egen riskbedömning och syftet med den mot bakgrund av att företaget inte har nämnt något om de största kvarvarande riskerna enligt sin egen allmänna riskbedömning i sina rutiner och riktlinjer.

Rutiner och riktlinjer

Allmänt

Ett fastighetsmäklarföretag ska ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den allmänna riskbedömningen (2 kap. 8 § penningtvättslagen). Enligt 11 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska rutinerna utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov.

Vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är en verksamhetsutövares rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter således i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter och ramarna måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer. Riktlinjerna kan bland annat avse ID-kontroller, frågeformulär för situationer som kräver skärpta kundkännedomsåtgärder och rutiner för hur avvikelser ska uppmärksammas, analyseras och vid behov rapporteras till Polismyndigheten. Det ska vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer (prop. 2016/17:173 s. 212 f.).

Riskbedömningen av företagets kunder och innehållet i de rutiner och riktlinjer som verksamhetsutövaren har att upprätta för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism ska återspegla de risker som identifierats i den allmänna riskbedömningen. Oaktat att inspektionen bedömt att företaget inte i tillräcklig utsträckning har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten och därmed också till stor del har saknat förutsättningar för att ta fram verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, har inspektionen granskat företagets rutiner och riktlinjer. Av företagets rutiner och riktlinjer bör det framgå vilka risker som har identifierats i verksamheten och hur dessa ska bemötas.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Av företagets rutiner och riktlinjer går det inte att utläsa någon koppling till företagets allmänna riskbedömning. I den allmänna riskbedömningens bilaga risklista går det bland annat att utläsa att några av de största kvarvarande riskerna avser produkter och är kopplade till tjänsten fastighetsförmedling för såväl fysiska som juridiska personer. De största kvarvarande riskerna i företaget som är kopplade till transaktioner är avvikande utlandstransaktioner, när värderingen avviker från skäligt marknadsvärde eller försäljningar där det dokumentation saknas för kostnader för byggnation och renoveringar. Trots detta nämns dessa risker överhuvudtaget inte i de rutiner och riktlinjer som företaget har gett in till inspektionen. Fastighetsmäklarinspektionen gör bedömningen att företagets rutiner och riktlinjer inte hanterar och motverkar de risker som har identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Vidare kan inspektionen konstatera att företagets rutiner och riktlinjer är övergripande och inte anpassade efter verksamheten. Genom att ta del av företagets rutiner och riktlinjer ska det vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer. Företagets rutiner och riktlinjer saknar såväl beskrivningar av olika situationer som hur verksamhetsutövarna ska agera. Exempelvis anges under avsnittet om skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom att verksamhetsutövare alltid ska vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om risken som förknippas med kundrelationen bedöms som hög. Det saknas dock vägledning om hur mäklaren ska identifiera att det föreligger hög risk. De exempel som anges på åtgärder som kan vidtas och handlingar som kan inhämtas är kortfattade, generella och kopplar inte an till de risker som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Av rutinerna framgår inte heller om mäklaren ska vidta några särskilda åtgärder eller inhämta specifik information för de olika typer av tjänster som förekommer i verksamheten - trots att det finns omfattande skillnader avseende tjänsternas karaktär, varaktighet och specifika förhållanden.

Av den allmänna riskbedömningen framgår att företagets kunder företrädesvis kommer från Sverige men att det även förekommer utlandskunder. Det saknas dock i princip helt rutiner för kundkännedomsåtgärder av utlandskunder. Det finns dock vissa rutiner avseende vidimering av en distanskunds ID-handling[1], men därutöver saknas exempelvis konkreta rutiner för hur kunder från länder utanför EES/Schweiz som saknar motsvarande penningtvättslagstiftning generellt ska hanteras, trots att det framgår av rutinerna att fler åtgärder ska vidtas i dessa fall. I företagets rutiner framgår i avsnitt 2.3 att flera åtgärder ska vidtas när kunden är bosatt i ett land utanför EES/Schweiz som saknar motsvarande penningtvättslagstiftning. Det framgår dock inte vilka åtgärder som ska vidtas. Det saknas därmed även information om huruvida rutinerna skiljer sig åt beroende på vilket land kunden kommer från.

Rutiner och riktlinjer ska vara användarvänliga och pedagogiska och ska ge ledning för hur en mäklare som är verksam i mäklarföretaget ska hantera olika omständigheter och situationer. För att uppfylla dessa krav ska rutiner och riktlinjer inte enbart redogöra för penningtvättslagen och därtill utfärdade föreskrifter utan ska komplettera och utveckla dessa delar för att fungera vägledande för fastighetsmäklarna. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att företagets rutin för kundkännedomsåtgärder är bristfällig då den till stor del endast innehåller utdrag från lag och föreskrifter och saknar information om hur mäklaren ska gå till väga för att uppnå kundkännedom.

Det kan konstateras att företagets rutiner och riktlinjer för åtgärder om kundkännedom har ett flertal oklara eller felaktiga hänvisningar. Detta framgår exempelvis genom att det i sista stycket under avsnitt 2.2.2. finns en hänvisning till punkten 1.1.1, men någon sådan punkt finns inte. I samma stycke hänvisas till att kontroll av dödsbodelägares identitet i normalfallet kan följa reglerna om kontroll av den verklige huvudmannen i ”p. 1.2 nedan”. Kontroll av den verklige huvudmannens identitet återfinns rätteligen i avsnitt 3 i rutinen och kontroll av juridisk person under punkten 3.1. Mot bakgrund av detta anser inspektionen att företagets rutiner är svåra att tillgodogöra sig, vilket gör att det blir svårt för en mäklare som är verksam i mäklarföretaget att få en övergripande bild om hur denne ska agera i en specifik situation.

Därutöver är företagets rutiner avseende affärsförbindelsens syfte och art kortfattade och översiktliga. Under avsnittet som avser affärsförbindelsens art anges att vid vissa uppdrag, som t.ex. nyproduktionsprojekt, är affärsförbindelsens art mer omfattande. Det kan dock konstateras att det inte någonstans i den allmänna riskbedömningen framgår att företaget förmedlar nyproduktioner. Inspektionen anser att detta ger ytterligare stöd för att rutinerna inte är anpassade för den egna verksamheten.

Det finns även flertal brister kopplade till kunder, däribland brister gällande identifiering och kontroll av kunden. Det framgår att identifiering av kund på distans kan ske genom elektronisk legitimation (t.ex. Bank-ID). Det framgår dock inte om andra typer av elektronisk legitimation kan användas och i så fall vilka typer som kan användas. Det saknas även rutiner för hur identifiering genom elektronisk identitetshandling ska genomföras.

Rutinerna gällande person i politiskt utsatt ställning och verklig huvudman återger en del av penningtvättslagen respektive lag (2017:631) om registrering av verkliga huvudmän. Inspektionen konstaterar att i avsnitt 5 har väsentliga delar utelämnats gällande person i politiskt utsatt ställning, däribland att ledamöter i styrelsen för politiska partier anses vara en viktig offentlig funktion (se 1 kap. 9 § första stycket punkten 3 penningtvättslagen). Även gällande verklig huvudman har delar av lagtexten utelämnats, däribland att en fysisk person ska antas utöva den yttersta kontrollen över en juridisk person om han eller hon tillsammans med närstående kan kontrollera den juridiska personen (se 1 kap. 4-5 §§ lag om registrering av verkliga huvudmän och 1 kap. 8 § p. 6 penningtvättslagen).

Eftersom viktiga och relevanta delar av lagtexten har utelämnats finns en risk att den enskilda mäklaren, i sitt kundkännedomsarbete, inte förmår identifiera eventuell verklig huvudman eller att fastställa den verkliga huvudmannens identitet. Det finns även en risk att mäklaren inte uppmärksammar om kunden, kundens verkliga huvudman, en familjemedlem eller en känd medarbetare till kunden är en person i politiskt utsatt ställning. Sammantaget innebär detta att det föreligger en risk för att mäklaren inte identifierar förekomsten av en person i politiskt utsatt ställning eller en verklig huvudman och därmed vidtar otillräckliga kundkännedomsåtgärder.

Sammanfattningsvis kan konstateras att företagets rutiner och riktlinjer är så bristfälliga att företagets förståelse för deras skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen starkt kan ifrågasättas. Företagets rutiner och riktlinjer är varken utformade för att motverka de risker som har identifierats i företagets allmänna riskbedömning eller tillräckliga för att omhänderta riskerna. Rutinerna och riktlinjerna saknar flera väsentliga delar och beskriver inte hur verksamhetsutövarna ska agera i olika situationer eller vilka åtgärder som ska vidtas. Den vägledande funktionen av företagets rutiner och riktlinjer är starkt begränsad. Detta medför att en enskild mäklare genom företagets rutiner och riktlinjer inte ges rätt förutsättningar att vidta nödvändiga åtgärder för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. De bristfälliga rutinerna bidrar därmed till att företaget har löpt en ökad risk för att verksamhetens tjänster utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Rutinerna uppfyller därmed inte kraven i 2 kap. 8 § penningtvättslagen.

Sammantagen bedömning

Företaget visar en bristande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Detta genom att inte i tillräcklig omfattning anpassa den allmänna riskbedömningen efter sin egen verksamhet och genom att inte utgå från företagets identifierade risker vid utformningen av företagets rutiner och riktlinjer. Företagets rutiner och riktlinjer är, utöver att de saknar koppling till den allmänna riskbedömningen, så bristfälliga att de inte ger företagets verksamma mäklare förutsättningar att vidta nödvändiga åtgärder för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, vilket har medfört att företaget har löpt en markant ökad risk att utnyttjas för sådana ändamål. Fastighetsmäklarinspektionen finner att företaget genom dessa brister har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen.

Val av ingripande

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen enligt 4 kap. 4 § första stycket fjärde punkten och andra stycket fastighetsmäklarlagen avstå från att meddela en påföljd.

Fastighetsmäklarinspektionen får enligt 4 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen besluta att ett fastighetsmäklarföretag som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift.

Omständigheter som ska beaktas vid en bedömning av om ett mäklarföretag ska betala en sanktionsavgift är hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska beaktas om fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska beaktas om mäklarföretaget i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen och om mäklarföretaget snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen i enlighet med 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen.

En sanktionsavgift ska som högst fastställas till det högsta av två gånger den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller till ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen (4 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen).

De i lagtexten angivna omständigheterna att beakta vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek är endast exemplifierande (prop. 2016/17:173 s. 411). Som en allmän utgångspunkt bör sanktionsavgiften stå i proportion till överträdelsens allvarlighet (prop. 2016/17:173 s. 556). Sanktionsavgiftens storlek ska också stå i relation till verksamhetsutövarens storlek och omsättning (prop. 2016/17:173 s. 403 f.). Med finansiell ställning avses exempelvis verksamhetsutövarens årsomsättning, men även andra faktorer, som till exempel ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas (prop. 2016/17:173 s. 556).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut prövat liknande förseelser och därvid meddelat de berörda företagen en varning samt ålagt företagen att betala en sanktionsavgift (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 23–0562, 24–0247, 24–0528, 25–1090 och 25-1092). Beslutet i 24-0528 har fastställts av Förvaltningsrätten i Karlstad genom dom den 1 oktober 2025 i mål nr 455-25, vilken vunnit laga kraft. Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 februari 2026 i mål 8068-24 avslagit mäklarföretagets överklagande och inspektionens beslut i ärende med dnr 23-0562 har därmed fastställts.[2] Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 mars 2026 i mål 2740-25 ändrat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 10 april 2025 i mål 2988-24 på så sätt att mäklarföretaget påfördes en sanktionsavgift och genom detta fastställdes således inspektionens beslut med dnr 24-0247.[3] Övriga beslut är överklagade och ännu inte avgjorda i domstol. Fastighetsmäklarinspektionen ser inte skäl att avvika från de tidigare gjorda bedömningarna i dessa ärenden och som i tre fall har fastställts vid den senaste prövningen av besluten i domstol.[4]

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklarföretaget, till följd av de allvarliga överträdelser av centrala delar av penningtvättsregelverket som företaget har begått, har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Överträdelserna motiverar en varning. Av samma skäl finns anledning att besluta om en sanktionsavgift.

Överträdelsernas karaktär är sådana att det inte går att fastställa den vinst som mäklarföretaget har gjort till följd av dem. Fastighetsmäklarinspektionens utredning visar att företaget saknar en verksamhetsanpassad och tillräckligt specifik allmän riskbedömning samt innehar bristfälliga rutiner och riktlinjer. Bristerna tyder också på att företaget saknar en grundläggande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen. Inspektionen bedömer överträdelserna som allvarliga varpå sanktionsavgiften därför ska bestämmas till ett kännbart belopp. Överträdelserna har vidare begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vid en sammantagen bedömning, då särskilt företagets finansiella ställning samt överträdelsernas art och allvarlighet har beaktats, bestämmer Fastighetsmäklarinspektionen sanktionsavgiften till 180 000 kr.

Fastighetsmäklarföretaget ska således meddelas en varning samt betala en sanktionsavgift om 180 000 kr.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Mäklarföretagets skyldighet att upprätta en allmän riskbedömning samt rutiner och riktlinjer som efterlever penningtvättsregelverket kvarstår emellertid. Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att följa upp att verksamheten följer penningtvättsregelverket genom nya tillsynsinitiativ.

Information

Sanktionsavgiften tillfaller staten och faktureras av Fastighetsmäklarinspektionen efter att beslutet vunnit laga kraft.

Skiljaktig mening

Ledamoten MM har skiljaktig mening och anför följande.

Jag reserverar mig mot majoritetens disciplinbeslut. Jag anser inte att det finns skäl att tilldela mäklarfirman en disciplinpåföljd, och i ännu mindre grad en sanktionsavgift. 

Såvitt gäller mäklarfirmans compliancedokumentation i sig själv finns det säkert delvis förbättringspotential, men aktuellt regelverk är tidigare helt oprövat och eventuella brister medför inte enligt min uppfattning att mäklarfirman ska anses ha brutit mot lag eller i övrigt agerat klandervärt. Jag ifrågasätter särskilt att disciplinnämndens majoritet inte på ett rättssäkert sätt har kunnat ange vilket stöd den har för sina enligt min uppfattning alltför högt ställda krav. Efter att ha närmare satt mig in i sakfrågan anser jag att Fastighetsmäklarinspektionen inte heller i tid har varit tillräckligt tydlig i sina föreskrifter m.m. för att kunna hävda att mäklarfirman har brutit mot gällande rätt. Att på det här sättet retroaktivt nu fastställa höga krav mot mäklarfirmor bakåt i tiden strider mot alla principer om förutsebarhet och likabehandling.

Jag invänder i synnerhet mot att ålägga mäklarfirman en sanktionsavgift, särskilt i storleksordningen ca 5 % av omsättningen. Det är uppenbart att mäklarfirman har tagit allvarligt på regelverket och för detta ändamål anlitat ett externt erkänt etablerat tjänsteföretag med särskild inriktning mot den här typen av riskbedömningar mm. Att i en sådan situation döma ut såväl varning som höga sanktionsavgifter i ett hittills oprövat regelverk framstår för mig som uppenbart oproportionerligt.

[1] Däribland kortfattad info om vidimering av identitetshandlingar för utlandskunder.

[2] Observera att domen inte vunnit laga kraft.

[3] Observera att domen inte vunnit laga kraft.

[4] I ett fall har domen vunnit laga kraft och övriga två fall har inte vunnit laga kraft.