Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat och framställts som ansvarig mäklare utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal. Även en prövning av om hon har agerat på ett sätt som varit ägnat att rubba förtroendet för henne genom att hon vidtagit förmedlingsåtgärder avseende två objekt som tillhör samma bostadsrättsförening i vilken såväl mäklarföretaget som en kollega haft ett ekonomiskt intresse. Vidare en prövning av om hon uppfyllt sin skyldighet att upprätta korrekta och fullständiga journaler. Slutligen en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att vidta tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom och att dokumentera vidtagna kundkännedomsåtgärder.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen har initierat ett tillsynsärende avseende fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Mäklarföretag 1]/[namnet på kedja] och [Mäklarföretag 2]/[namnet på kedja]). Fastighetsmäklarinspektionen har inom ramen för ärendet begärt in en lista på de förmedlingsuppdrag, värderingar och skrivuppdrag där NN antingen har varit ansvarig fastighetsmäklare eller utfört väsentliga moment. Granskningsperioden har omfattat tiden från och med den 1 januari 2023 till och med den 17 juni 2025.

Granskningen har genomförts genom stickprov och har omfattat inhämtande av handlingar avseende nio förmedlingsuppdrag och ett skrivuppdrag. Av dessa har sju förmedlingsuppdrag och ett skrivuppdrag föranlett åtgärder från inspektionen. Uppdragen benämns i det följande på samma sätt som under ärendets handläggning. Två förmedlingsuppdrag, ett avseende en kommersiell fastighet och ett avseende en bostadsrätt, har i ärendet kommit att betecknats som nummer 11. Endast förmedlingsuppdrag 11 avseende bostadsrätten har föranlett åtgärder i tillsynsärendet. Förmedlingsuppdrag 11 och 106 har utförts inom ramen för Mäklarföretag 1:s verksamhet. Uppdrag 4, 8, 12, 35, 37 och 48 har utförts inom ramen för Mäklarföretag 2:s verksamhet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtal, köpehandlingar, journal, samt dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom. Därutöver har hon gett in budförteckning för förmedlingsuppdrag 8, 35 och 37. Hon har också gett in depositionsavtal för uppdrag 35 och 48. Hon har även gett in Mäklarföretag 1:s allmänna riskbedömning samt rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ärendet tillfört årsredovisning avseende bostadsrättsföreningen X, vilken utgör den förening till vilken de i förmedlingsuppdrag 35 och 48 aktuella objekten hör. Vidare har inspektionen tillfört del av ett föreläggande som översänts till Mäklarföretag 2 samt ett yttrande och ett överlåtelseavtal från samma mäklarföretag, vilka utvisar att Mäklarföretag 2 äger bostadsrätten X1 i bostadsrättsföreningen X.

I anslutning till beslutet i förevarande ärende har Fastighetsmäklarinspektionen därutöver fattat beslut i tillsynsärende avseende Mäklarföretag 2 (25-0757) samt i tillsynsärende avseende CC, anställd vid Mäklarföretag 2 (25-1043).

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Medhjälpare

Förmedlingsuppdrag 35 och 48

Hon har inte tagit över något uppdrag i den mening att hon fått det överlåtit på sig. Vad som hänt i båda uppdragen är att den ansvariga fastighetsmäklaren EE hamnade i ett livshotande hälsotillstånd. EE kontaktade därför respektive uppdragsgivare och efterhörde om de godkände att hon, i EE:s frånvaro, kunde utföra vissa moment i förmedlingsuppdragen. Efter att EE erhållit respektive uppdragsgivares godkännande kom hon att utföra förmedlingsåtgärder i uppdragen. Detta har således skett dels med stöd av förmedlingsuppdraget, dels med respektive uppdragsgivares godkännande.

Det var inte planerat att hon skulle ta över och utföra resterande moment i förmedlingsuppdragen, utan planen var att EE skulle arbeta med sina uppdrag efter att denne tillfrisknat och sedan vidare under sin föräldraledighet. De moment hon utfört har varit att upprätta avtalshandlingar, mejla dessa till parterna, ombesörja tillträdet samt tillställa respektive part en budgivningslista och en journal.

Handpenningen har erlagts till Mäklarföretag 1, vilket är hennes klientmedelskonto. Skälet till att hon verkat för att handpenningen i affärerna skulle betalas till hennes klientmedelskonto var för att det var hon som slutförde affärerna. Det var hon som ingick depositionsavtal och hon som medverkade vid kontraktsskrivningarna. Provisionen/arvodet har sedan fakturerats Mäklarföretag 2 i sin helhet. Hon har sedan fakturerat Mäklarföretag 2 per slutfört uppdrag. EE har erhållit provisionen och sedan valt att dela med sig av den till henne.

Förtroende för mäklaren

Förmedlingsuppdrag 35 och 48

Hon känner till att Mäklarföretag 2 tidigare ägt en bostadsrätt i bostadsrättsföreningen. I samtliga förmedlingar som utförts på orten där Mäklarföretag 2 har sitt kontor har hon och hennes anställda i största möjliga mån undvikit att använda sig av mäklarassistenten BB. Detta gäller även visningar vid vilka hon och hennes anställda har nyttjat en egen visningsvärd i området. Hon har inte i något av de aktuella förmedlingsuppdragen delegerat sysslor till mäklarassistenten. De upprättade dock tillsammans köpehandlingar avseende uppdrag 35 med anledning av att köparen och säljaren önskade få dessa skickade till sig innan kontraktsskrivningen dagen efter. Om mäklarassistenten har utfört moment i respektive förmedlingsuppdrag är det inget som hon kan bära ansvar för eftersom hon inte varit den ansvarige fastighetsmäklaren.

Det stämmer att hon har tillhandahållit tilltänkta köpare bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning och så har skett i god tid före respektive överlåtelseavtals undertecknande. I ett överlåtelseavtal har det av förbiseende kommit att anges att köparen tagit del av årsredovisningen för 2023. Detta stämmer emellertid inte då den, vid tidpunkten för överlåtelseavtalets undertecknande, inte hade upprättats. Vid denna tidpunkt var årsredovisningen för 2022 den senast tillgängliga och i den anges inte mäklarassistenten som styrelseledamot.

Att mäklarassistenten valts in som styrelseledamot i bostadsrättsföreningen, till vilken båda objekt tillhör, kände hon inte till förrän hon tog del av inspektionens föreläggande. Några skyldigheter att utföra kontroller för att undvika att säljare och köpare skulle kunna befara att hon tog annan hänsyn än rent yrkesmässig vid fullgörandet av förmedlingsuppdraget existerar inte enligt svensk rätt. Det finns inte heller någon skyldighet för henne som mäklare att studera en årsredovisning i syfte att utreda huruvida någon styrelsemedlem är att betrakta som närstående eller för att undvika att hamna i en förtroenderubbande situation. Därutöver är mäklarassistenten verksam i ett annat företag än Mäklarföretag 1 som hon driver. Några kontroller var således inte heller påkallade.

Det föreligger inte heller någon skyldighet för henne som fastighetsmäklare att kontrollera om en kollega eller annan äger en bostadsrätt i en bostadsrättsförening i vilken fastighetsmäklaren avser förmedla en annan bostadsrättslägenhet. Hon har inte ägt kännedom om vilka grannar som EE:s uppdragsgivare har haft. Hon har således inte ägt kännedom om att Mäklarföretag 2 eller någon annan på det företaget anställd eller uppdragsgivare ägt en bostadsrätt i den aktuella bostadsrättsföreningen.

Journal

Förmedlingsuppdrag 4

Förmedlingsuppdraget undertecknades av en god man för sin huvudmans räkning. Därefter skedde ett byte av god man. Av det skälet ingicks ett nytt förmedlingsuppdrag som den nya gode mannen undertecknade. Mot bakgrund av att det enda som skedde var att uppdragsgivaren bytt företrädare valde hon att fortsätta sina noteringar i en och samma journal.

Hon medger att uppgiften om datum för uppnådd kundkännedom avseende säljaren och köparen är felaktig i journalen. Av misstag har det i journalen felaktigt angivits att förmedlingsuppdraget ingicks den 1 april. Uppdraget ingicks den 10 maj.

Förmedlingsuppdrag 8, 11, 12 och 37

Avseende uppdrag 8 medger hon att journalen innehåller felaktiga datum beträffande genomförd ID-kontroll av säljaren samt vad gäller tidpunkten för parternas undertecknande av köpekontraktet. Vidare innehåller journalen i uppdrag 11 felaktigt angivet datum för ID-kontroll avseende säljaren.

Beträffande uppdrag 12 medger hon att journalen innehåller felaktigt datum för ID-kontroll avseende säljaren. Datumet avseende köparna är korrekt i journalen men är felaktigt angivet i dokumentationen över vidtagna kundkännedomsåtgärder. Därutöver har felaktigt datum antecknats i journalen för uppdrag 12 avseende tidpunkten för parternas undertecknande av köpekontraktet.

Vad gäller uppdrag 37 medger hon att journalen innehåller felaktiga datumuppgifter avseende ID-kontroll av såväl säljare som köpare. I journalen för uppdrag 37 har vidare felaktigt angetts att förmedlingsuppdraget ingicks den 21 december, trots att uppdraget faktiskt ingicks den 29 december.

Kundkännedomsåtgärder

Skrivuppdrag 106

Hon har vidtagit samtliga åtgärder för att uppnå kundkännedom avseende såväl säljare som köpare. Hon har kontrollerat verklig huvudman genom att hon tillfrågat säljare respektive köpare om det fanns någon verklig huvudman. Av förbiseende har hon emellertid missat att göra en notering om kontrollen av verklig huvudman. Någon verklig huvudman fanns inte.

Noteringen om att säljare och köpare har identifierats genom ID-kontroll på annat håll är också felaktig. Hon har kontrollerat säljarens och köparnas identiteter genom att ta del av respektive parts fysiska legitimation på plats på kontoret.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdrag 4

Journal

Ansvarig mäklare

NN

Extra kontaktperson

[Mäklarassistenten]

[…]

2023-01-25 Samtycke kontroll

Kontroll har gjorts om make/maka, sambo, före detta make/maka/sambo eller överförmyndare ska samtycka till försäljningen. Informerat säljaren om konsekvensen av ett uteblivet samtycke.

2023-01-25 Kundkännedom – ID-kontroll säljare

ID-kontroll utförd av samtliga säljare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

[…]

2023-01-25 Uppdragsavtal – Underskrift

Uppdragsavtal har undertecknats av samtliga uppdragsgivare och fastighetsmäklaren, information har lämnats om avtalets innebörd och omfattning.

[…]

2023-05-10 Uppdragsavtal – Utanför kontoret

Samtliga uppdragsgivare har innan uppdragsavtal ingåtts, fått skriftlig information om särskilda regler för avtal som ingås på distans eller utanför ordinarie affärslokal.

[…]

2025-05-18 Kundkännedom ID-kontroll köpare

ID-kontroll utförd av samtliga köpare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

2025-05-18 Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift

Genomläsning och underskrift av köpekontraktet med säljare och köpare. Parterna har före underskrift av kontraktet tillsammans gått igenom den bilagda objektsbeskrivningen.

[…]

2025-06-12 Uppdraget upphör

Förmedlingsuppdraget upphör denna dag i samband med tillträdet (med reservation för erbjudande om biträde vid kapitalvinstberäkning).

[…]

2025-06-13 Tilläggsavtal – Upprättande och påskrift

Tilläggsavtal är upprättat, genomgånget och påskrivet.

Uppdragsavtal

Av det första uppdragsavtalet som getts in i ärendet kan utläsas att den tidigare gode mannen och fastighetsmäklaren genom elektronisk signering ingått avtal den 10 maj 2023.

Av det andra uppdragsavtalet som getts in i ärendet kan utläsas att den nya gode mannen och fastighetsmäklaren genom elektronisk signering ingått avtal den 6 mars 2025.

Köpekontrakt

§ 17 Villkor om överförmyndarens godkännande

Enligt föräldrabalken är detta köp beroende av att överförmyndaren i [Kommunen] godkänner [Säljarens] överlåtelse.

Köpet kan även återgå om överförmyndaren i [Kommunen] ännu inte har meddelat beslut i frågan senast den 15 juni 2025. Begäran om återgång ska framställas skriftligen till motparten inom ovan angiven tid.

Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna.

Tilläggsavtal till köpekontrakt

Tilläggsavtalet är elektroniskt underskrivet av den nya gode mannen och köparen den 13 juni 2025.

Tillägg

Till köpekontrakt ingånget 2025-05-18 avseende ovanstående köpeobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg: Inväntar godkännande av Överförmyndaren. Det är muntligen godkänt men vi måste ha det skriftligt för att kunna genomföra tillträdet. Vi sätter ny tillträdesdag onsdag den 18 juli.

Kundkännedom uppdragsgivare

Av ingiven dokumentation avseende vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom framgår i huvudsak följande. Godmanskap med omfattningen att bevaka rätt, förvalta egendom och sörja för person anordnades för säljaren den 2 maj 2023. Fastighetsmäklaren har den 10 maj 2023 vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom avseende säljarens och den tidigare gode mannens identitet.

Beslut om byte av god man trädde i kraft den 17 februari 2025. Förnyade kundkännedomsåtgärder vidtogs den 1 mars 2025 avseende säljaren och den nya gode mannen.

Kundkännedom köpare

Enligt dokumentationen framgår att fastighetsmäklaren har vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom avseende köparen den 14 maj 2025.

Förmedlingsuppdrag 8

Journal

Ansvarig mäklare

NN

Extra kontaktperson

[Mäklarassistenten]

[…]

2023-04-01 Kundkännedom – ID-kontroll säljare

ID-kontroll utförd av samtliga säljare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

[…]

2023-04-06 Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift

Genomläsning och underskrift av köpekontraktet med säljare och köpare. Parterna har före underskrift av kontraktet tillsammans gått igenom den bilagda objektsbeskrivningen.

Köpekontrakt

Av köpekontraktet framgår att köparna undertecknat avtalet den 6 april 2023 medan säljaren undertecknat avtalet den 11 april 2023.

Kundkännedom uppdragsgivare

Enligt dokumentationen framgår att fastighetsmäklaren har vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom avseende säljaren den 28 mars 2023.

Förmedlingsuppdrag 11

Journal

Ansvarig mäklare

NN

[…]

2023-04-20 Kundkännedom – ID-kontroll säljare

ID-kontroll utförd av samtliga säljare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

Kundkännedom uppdragsgivare

Enligt dokumentationen framgår att fastighetsmäklaren har vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom avseende säljaren den 31 mars och den 11 maj.

Förmedlingsuppdrag 12

Journal

Ansvarig mäklare

NN

Extra kontaktperson

[Mäklarassistenten]

[…]

2023-04-28 Kundkännedom ID-kontroll säljare

ID-kontroll utförd av samtliga säljare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

[…]

2023-08-11 Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift

Genomläsning och underskrift av köpekontraktet med säljare och köpare. Partena har före underskrift av kontraktet tillsammans gått igenom den bilagda objektsbeskrivningen.

[…]

2023-08-11 Kundkännedom – ID-kontroll köpare

ID-kontroll utförd av samtliga köpare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

Köpekontrakt

Av köpekontraktet framgår att köparna undertecknat avtalet den 11 augusti 2023 medan säljaren undertecknat avtalet den 14 augusti 2023.

Kundkännedom uppdragsgivare

Enligt dokumentationen framgår att fastighetsmäklaren har vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom avseende säljarna den 24 april 2023 samt avseende köparna den 14 augusti 2023.

Förmedlingsuppdrag 35

Journal

Objekt

[Bostadsrätten X3] med adress […], i [Bostadsrättsföreningen X], […]

Ansvarig mäklare

NN

Extra kontaktperson

[Mäklarassistenten]

[…]

2024-03-26   Uppdragsavtal – Underskrift

[…]

Utförd av: EE

[…]

2024-09-11   Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift

[…]

Utförd av: NN

[…]

2024-09-11 Depositionsavtal – Genomläsning och underskrift

[…]

Utförd av: NN

2024-09-11 Kundkännedom ID-kontroll köpare

[…]

Utförd av: NN

2024-09-11 Köpehandlingar skickade

[…]

Utförd av: NN

2024-09-25 Handpenning deponerad

[…]

Utförd av: NN

2024-10-01 Uppdraget – Upphör

[…]

Utförd av: Mäklarassistenten

2024-10-01 Likvidavräkning – Genomgång

[…]

Utförd av: Mäklarassistenten

2024-10-01 Förfoganderätt – Förnyad kontroll tillträde

[…]

Utförd av: Mäklarassistenten

2024-10-01 Handpenning - Redovisad

[…]

Utförd av: NN

2024-10-01 Mäklarjournal - Överlämnande

[…]

Utförd av: NN

2024-10-02 Budhistorik - Överlämnad

[…]

Utförd av: NN

Budförteckning och depositionsavtal

Av handlingarna framgår att NN har ansvarat för såväl budförteckning som varit den som ingått depositionsavtal. Depositionsavtalet är undertecknat av fastighetsmäklaren den 11 september 2024.

Överlåtelseavtal

Av överlåtelseavtalet framgår att köparen tidigare fått, tagit del av och är införstådd med bostadsrättsföreningens årsredovisning för 2023. Avtalet har undertecknats av säljarna och köparna den 11 september 2024.

Förmedlingsuppdrag 37

Journal

Ansvarig mäklare

NN

Extra kontaktperson

[Mäklarassistenten]

[…]

2023-12-21 Kundkännedom – ID-kontroll säljare

ID-kontroll utförd av samtliga säljare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

[…]

2023-12-21 Uppdragsavtal – Underskrift

Uppdragsavtal har undertecknats av samtliga uppdragsgivare och fastighetsmäklaren, information har lämnats om avtalets innebörd och omfattning.

[…]

2024-01-31 Kundkännedom – ID-kontroll köpare

ID-kontroll utförd av samtliga köpare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

[…]

2024-01-31 Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift

Genomläsning och underskrift av köpekontraktet med säljare och köpare. Parterna har före underskrift av kontraktet tillsammans gått igenom den bilagda objektsbeskrivningen.

Uppdragsavtal

Av avtalet framgår att uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren genom elektronisk signering ingått avtal den 29 december 2023.

Kundkännedom uppdragsgivare

Enligt dokumentationen framgår att fastighetsmäklaren har vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom avseende säljaren den 23 och 28 december samt avseende köparna den 30 januari.

Köpekontrakt

Av köpekontraktet framgår att köparna undertecknat avtalet den 31 januari 2024 medan säljaren undertecknat avtalet den 2 februari 2024.

Förmedlingsuppdrag 48

Journal

Objekt

[Bostadsrätten X2] med adress […], i [Bostadsrättsföreningen X], […]

Ansvarig mäklare

NN

Extra kontaktperson

[Mäklarassistenten]

[…]

2023-11-25 Uppdragsavtal – Underskrift

[…]

Utförd av: EE

[…]

2024-03-36 Årsredovisning – Inhämtad

Utförd av: EE

[…]

2024-07-17 Slutpris/villkor- Säljarens accept

Budgivningen avslutad i samråd med säljaren som accepterat slutligt pris och köparens villkor. […]

[…]

Utförd av: NN

2024-07-17 Årsredovisning – Tilltänkta köpare tillhanda

[…]

Utförd av: NN

[…]

2024-07-17 Kundkännedom – ID-kontroll köpare

[…]

Utförd av: NN

[…]

2024-07-17 Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift

[…]

Utförd av: NN

[…]

2024-07-17 Depositionsavtal – Genomläsning och underskrift

[…]

Utförd av: NN

2024-07-27 Handpenning – Deponerad

[…]

Utförd av: NN

[…]

2024-08-16 Handpenning – Redovisad

[…]

Utförd av: NN

2024-10-01 Budhistorik – Överlämnad

[…]

Utförd av: NN

2024-10-01 Förfoganderätt – Förnyad kontroll tillträde

[…]

Utförd av: Mäklarassistenten

[…]

2024-10-01 Likvidavräkning – Genomgång

[…]

Utförd av: Mäklarassistenten

[…]

2024-10-01 Mäklarjournal – Överlämnande

[…]

Utförd av: NN

2024-10-01 Uppdraget upphör

[…]

Utförd av: NN

Depositionsavtal

Av handlingarna framgår att NN har varit den som ingått depositionsavtal. Depositionsavtalet är undertecknat av fastighetsmäklaren den 17 juli 2024.

Överlåtelseavtal

Av överlåtelseavtalet framgår att köparen tidigare fått, tagit del av och är införstådd med bostadsrättsföreningens årsredovisning för 2022. Avtalet har undertecknats av säljarna den 22 juli 2024 och av köparen den 17 juli 2024.

Överlåtelseavtal och yttrande från Mäklarföretag 2

Av överlåtelseavtalet framgår att Mäklarföretag 2 den 1 maj 2022 köpt bostadsrätten X1 i bostadsrättsföreningen X. Överlåtelseavtalet är undertecknat av mäklarassistenten för Mäklarföretag 2:s räkning.

Mäklarföretag 2 har i ett yttrande daterat den 20 maj 2025 uppgett att företaget fortfarande äger bostadsrätten i den aktuella föreningen.

Årsredovisning bostadsrättsföreningen X

Av årsredovisningen för räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31 framgår att mäklarassistenten sedan oktober 2023 är styrelseledamot i föreningen. Årsredovisningen har signerats digitalt av samtliga företrädare den 3 april 2024.

Skrivuppdrag 106

Kundkännedom uppdragsgivare

Enligt dokumentationen framgår att NN den 24 och 25 mars 2025 vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom avseende såväl säljaren som köparna. På frågan om säljaren och köparna har tillfrågats om kunden företräder någon annan har svarsalternativet ”Nej” valts. Vidare framgår att ID-kontroll är utförd på annat håll. Kopia av säljarens och köparnas identitetshandlingar har dokumenterats och getts in till inspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Medhjälpare

Förmedlingsuppdrag 35 och 48

Det framgår av 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligt och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare.

NN:s före detta kollega EE har ingått uppdragsavtal i förmedlingsuppdrag 35 och 48. På grund av allvarliga medicinska skäl blev EE förhindrad att fullgöra förmedlingsuppdragen, varför NN utfört ett flertal moment samt varit den mäklare som avslutat uppdragen. Av handlingarna framgår att hon i båda uppdragen har ingått depositionsavtal och mottagit handpenning, tagit fram budförteckning, vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom om samtliga köpare samt tagit fram köpehandlingar. Vidare är hon i båda journaler angiven som ansvarig mäklare. Därutöver har hon i uppdrag 48 bland annat ansvarat för budgivningen.

I de allmänna villkoren som återfinns i bilaga till uppdragsavtalen framgår att den ansvarige mäklaren kan, med bibehållet ansvar, anlita annan inom mäklarföretaget för utförande av delar av uppdraget. Förvaltningsrätten har tidigare bedömt att en mäklare kan ha rätt att i viss utsträckning sätta annan mäklare vid företaget i sitt ställe vid ledighet, sjukdom eller annan tid då mäklaren inte fullt ut kan utföra varje moment i sitt uppdrag. Det får emellertid under förmedlingens gång aldrig råda något tvivel om vem som är den ansvarige mäklaren. Även om det anges i uppdragsavtalet att vissa delar kan komma att utföras av en kollega, får det inte uppfattas som att mäklaren fritt kan välja att sätta annan i sitt ställe (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 28 juni 2019 i mål nr 5532-18). 

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare bedömt att en mäklare har överlåtit en för stor del av förmedlingsuppdraget när mäklarens kollega hanterat bland annat budgivningen, tagit fram överlåtelsehandlingar, hanterat kontraktsskrivningen och tillträdet samt i journalen framställt sig som ansvarig mäklare (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 24-1088). En mäklare som i egenskap av medhjälpare agerar som ansvarig fastighetsmäklare för ett förmedlingsuppdrag utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal för detta kan meddelas en varning (se dnr 22-1634). Detsamma gäller en mäklare som utan ett skriftligt uppdragsavtal tar över en kollegas förmedlingsuppdrag när kollegan slutat. Inspektionen har bedömt att det är mycket allvarligt om agerandet har varit systematiskt och omfattat flertal förmedlingsuppdrag (se dnr 23-1738).

Lagstiftningen om medhjälpare syftar till att säkerställa att det finns en tydlig ansvarsfördelning som går att följa. Även om NN har uppgett att hennes avsikt inte var att ta över uppdragen i sin helhet har hon utfört flera för förmedlingsuppdragen centrala delar. Därutöver har hon i flera handlingar framställt sig själv som ansvarig fastighetsmäklare utan att själv ha ingått något uppdragsavtal. Agerandet har dessutom upprepats i de två förmedlingsuppdrag som hon övertagit från sin kollega och som omfattats av inspektionens granskning. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN i egenskap av medhjälpare har agerat på ett sätt som strider mot fastighetsmäklarlagen. Vad fastighetsmäklaren anfört föranleder ingen annan bedömning. Hon ska därför meddelas en varning i enlighet med tidigare praxis.

Förtroende för mäklaren

Förmedlingsuppdrag 35 och 48

Av 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.

Syftet med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet är att upprätthålla förtroendet för fastighetsmäklarens ställning som opartisk mellanman. Det är inte bara viktigt att mäklaren tillvaratar köparens och säljarens intressen utan även att allmänheten ser och kan lita på att så sker. Fastighetsmäklaren får därför inte försätta sig i situationer som typiskt sett väcker misstanke om att hon påverkas av ovidkommande hänsyn och därmed inte förmår upprätthålla sin opartiska ställning. Hur mäklaren faktiskt sköter sitt uppdrag saknar således betydelse. Redan den omständigheten att hon typiskt sett skulle kunna befaras ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga är ägnad att rubba förtroendet för mäklarens opartiskhet. Syftet är att skydda professionens anseende i allmänhet och allmänhetens förtroende för mäklarens opartiskhet i synnerhet. Det enda som spelar någon roll är därmed hur situationen framstår för en hypotetisk utomstående (se Jingryd, Fastighetsförmedling, 2023, 7 u., s. 93 och RÅ 2008 ref. 63).

Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet gäller såväl ansvarig mäklare som för en mäklare som genomför förmedlingsåtgärder i en roll som medhjälpare (se inspektionens beslut dnr 22-2406). Av praxis framgår att förbudet mot förtroenderubbande verksamhet inte enbart gäller när mäklaren själv är medlem i exempelvis en bostadsrättsförening utan även när denne har en närstående som är medlem och har ett ekonomiskt intresse i föreningen (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 20 november 2025 i mål 2503-25)[1]. Detta omfattar även situationer där ett företag som mäklaren äger – oavsett om det är ett mäklarföretag eller annat bolag – har ett ekonomiskt intresse i en bostadsrättsförening (se Fastighetsmäklarinspektionen beslut dnr 20-0603 samt RÅ 2006 ref. 84). Vidare anses även andra typer av bolagsengagemang som kan påverka mäklarens opartiskhet utgöra en omständighet som kan rubba förtroendet för mäklaren, eftersom det innebär en risk för att mäklaren kan påverkas av ovidkommande hänsyn (HFD 2025 ref. 44).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att samma skäl som motiverar förbudet för en fastighetsmäklare att förmedla bostad i en bostadsrättsförening där mäklaren själv, en närstående eller mäklarens företag är medlem även föreligger när en fastighetsmäklare verksam i mäklarföretaget förmedlar en bostadsrätt i en bostadsrättsförening där företaget är medlem (jfr 3 kap. 7 § fastighetsmäklarlagen).

Såväl objektet i förmedlingsuppdrag 35 som objektet i uppdrag 48 tillhör samma bostadsrättsförening. Båda förmedlingsuppdrag har utförts inom ramen för Mäklarföretag 2:s verksamhet. Detta framgår bland annat av att Mäklarföretag 2:s kontakt- och adressuppgifter har angetts i handlingarna. NN är verksam såväl i Mäklarföretag 1 som i Mäklarföretag 2. Mäklarassistenten har haft en framträdande roll med ett reellt inflytande över Mäklarföretag 2:s verksamhet (se dnr 25-0757). I journalerna framgår, utöver att NN är ansvarig mäklare, att mäklarassistenten är extra kontaktperson. Vidare framgår av journalerna att mäklarassistenten har utfört moment i båda uppdragen efter den tidpunkt då NN tagit på sig ansvaret att utföra moment.

Av handlingar som Mäklarföretag 2 gett in till inspektionen i ett tillsynsärende mot företaget framgår att Mäklarföretag 2 den 1 maj 2022 köpt bostadsrätten X1 i bostadsrättsföreningen X. Enligt överlåtelseavtalet har mäklarassistenten undertecknat avtalet för företagets räkning. Mäklarföretag 2 har i ett yttrande till inspektionen daterat den 20 maj 2025 uppgett att företaget fortfarande äger bostadsrätten.

Av journalen i förmedlingsuppdrag 48 framgår att fastighetsmäklaren har tillhandahållit tilltänka köpare föreningens senaste årsredovisning. Årsredovisningen för räkenskapsåret 2023 är digitalt undertecknad av samtliga företrädare den 3 april 2024. Av den ingivna dokumentationen framgår således att årsredovisningen för 2023 var den senast upprättade årsredovisningen vid tidpunkterna för respektive uppdragsavtals ingående.

Fastighetsmäklaren har anfört att hon inte haft någon skyldighet att utföra några kontroller för att undvika att säljare och köpare skulle kunna befara att hon tog annan hänsyn än rent yrkesmässig vid fullgörandet av uppdragen. Även om granskning av årsredovisningar eller andras ekonomiska intressen i en bostadsrättsförening inte uttryckligen omfattas av den i 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen föreskrivna kontrollskyldigheten, befriar detta inte en fastighetsmäklare från skyldigheten att vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att undvika att hamna i situationer som typiskt sett kan ge upphov till misstankar om påverkan av ovidkommande hänsyn.

Fastighetsmäklaren hade kännedom om att Mäklarföretag 2 tidigare hade ägt en bostadsrätt i den aktuella föreningen. Att hon trots den vetskapen inte vidtagit erforderliga åtgärder för att klarlägga om bolaget alltjämt var att anse som ägare har medfört att hon försatt sig själv i en situation där hon skulle kunna befaras ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga. Vidare borde hon senast i samband med att hon tillhandahöll föreningens senaste årsredovisning ha uppmärksammat att mäklarassistenten var styrelseledamot i bostadsrättsföreningen. Fastighetsmäklaren har uppgett att hon, i största möjliga utsträckning, avhållit sig från att använda sig av mäklarassistenten. Denna uppgift ger stöd för att det funnits en medvetenhet om den risk för misstankar om bristande opartiskhet som vidtagna åtgärder innebar.

Med beaktande av att en fastighetsmäklares opartiska ställning inte får äventyras och att ett agerande är otillåtet redan när det finns en risk för att mäklaren kan misstänkas ta otillbörlig hänsyn, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid med förbudet i 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen och i strid med god fastighetsmäklarsed. Vad fastighetsmäklaren anfört föranleder ingen annan bedömning. Förseelserna motiverar en varning.

Journal

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Skälen till att mäklaren ska föra journal är att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta.

Av förarbeten till bestämmelsen framgår bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits samt när uppdraget upphör. Anteckningar om de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagen är av särskild betydelse. Även väsentliga instruktioner som uppdragsgivaren lämnar bör dokumenteras (se prop. 2010/11:15 s. 35 och 61).

Förmedlingsuppdrag 4

Av journalen framgår att ID-kontroll har utförts av säljaren och eventuella företrädare den 25 januari 2023. Vidare har kontroll med överförmyndare för samtycke samt undertecknande av uppdragsavtal skett samma datum. Ovan nämnda moment har utförts före godmanskap anordnades för uppdragsgivaren den 2 maj 2023. Enligt de två uppdragsavtal som getts in till inspektionen har ett uppdragsavtal ingåtts med den tidigare gode mannen den 10 maj 2023 och ett nytt uppdragsavtal ingåtts den 6 mars 2025 med ny god man. 

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att journalen helt saknar notering om att och när godmanskap har anordnats. Vidare saknas notering om att två nya uppdragsavtal undertecknats med uppdragsgivarens ställföreträdare. Av handlingarna för kundkännedom avseende säljaren framgår att NN kontrollerade den tidigare gode mannens identitet den 10 maj 2023 och den nya gode mannens identitet den 1 mars 2025. Någon notering i journalen om att ID-kontroller avseende säljaren och eventuella företrädare har vidtagits efter den 25 januari 2023 saknas. Därutöver stämmer inte datumet för ID-kontroll av köparen överens med vad som angetts i övriga handlingar.

Av allt att döma har NN fått vetskap om att godmanskap anordnats för säljaren samt att ett byte av god man senare ägt rum, vilket har föranlett henne att vidta åtgärder i syfte att säkerställa att erforderligt samtycke alltjämt förelåg under hela förmedlingsuppdraget. Hon har trots detta underlåtit att på ett korrekt sätt dokumentera vilka åtgärder hon vidtagit samt när hon vidtagit dessa.

Förmedlingsuppdrag 8, 11, 12 och 37

Det kan konstateras att datum för ID-kontroll av säljare och/eller köpare i journalerna inte överensstämmer med vad som framgår av ingiven kundkännedomsdokumentation. Vidare har felaktiga datum angetts i vissa av journalerna vad gäller datum för förmedlingsuppdragets ingående samt avseende tid och plats för signering av köpekontrakt.

Avseende uppdrag 8, 11, 12 och 37 överensstämmer inte de i journalerna angivna datumen för genomförd ID-kontroll av säljaren med den dokumentation som avser vidtagna kundkännedomsåtgärder. Vidare avviker uppgifterna i journalerna avseende uppdrag 8, 12 och 37 beträffande sättet för och tidpunkten för parternas undertecknande av köpekontraktet från de uppgifter som framgår av respektive köpekontrakt. Avseende uppdrag 37 är även datum för uppdragsavtalets ingående samt datum för ID-kontroll av köparna felaktigt.

Fastighetsmäklaren har medgett att de upprättade journalerna innehåller de ovan angivna bristerna, med den justeringen att journalen för uppdrag 12 innehåller korrekt datum för genomförd ID-kontroll av säljaren, medan det i kundkännedomsdokumentationen angivna datumet är felaktigt.

Sammantagen bedömning - journal

Fastighetsmäklarinspektionen anser vid en sammantagen bedömning att NN, i flertalet förmedlingsuppdrag och under en tidsperiod som sträcker sig över mer än två år, har brustit i sin dokumentation av att och när flera för förmedlingsuppdraget centrala och enligt lag obligatoriska åtgärder ska ha vidtagits. Bristerna medför att varken parterna eller Fastighetsmäklarinspektionen kan använda uppgifterna i journalen för vägledning. NN har på ett allvarligt sätt åsidosatt sin skyldighet att upprätta korrekta journaler. Förseelserna utgör tillsammans grund för en varning.

Kundkännedomsåtgärder

Av 3 kap. 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politisk utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9 och 10 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som en fastighetsmäklare har upprättat avseende åtgärder som har vidtagits för kundkännedom enligt tredje kapitlet penningtvättslagen ska enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen bevaras i fem år.

Skrivuppdrag 106

Ett skrivuppdrag innebär att fastighetsmäklaren utför enstaka uppgifter som har betydelse för en överlåtelse där säljaren och köparen själva har fått kontakt med varandra. Det rör sig alltså inte om något förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklaren har dock fortfarande en skyldighet att följa gällande regelverk och god fastighetsmäklarsed.

NN har vid tre tillfällen i sin kundkännedomsdokumentation avseende såväl säljaren som köparna på frågan om parten tillfrågats om verklig huvudman bockat i rutan ”Nej”. Det finns således skriftliga handlingar som visar att hon inte har uppfyllt sin skyldighet att utreda verklig huvudman. NN:s förklaring, att hon vid tre tillfällen av förbiseende missat att fylla i rätt uppgift, d.v.s. att i stället bocka i rutan ”Ja”, är inte trovärdig.

Kundkännedomsdokumentationen är av avgörande betydelse för Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och myndigheten måste kunna utgå från att dokumentationen speglar vilka bedömningar som mäklaren har gjort, såsom vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit i enlighet med de skyldigheter som följer av penningtvättslagen. Ett påstående som framförs i efterhand och inom ramen för ett pågående tillsynsärende, om att fråga avseende verklig huvudman har ställts, kan utan stöd i dokumentation inte tillmätas sådant bevisvärde att det förtar den betydelse som den ingivna dokumentationen utgör. Det ligger även i sakens natur att en fysisk person inte gärna medger att denne är bulvan och i själva verket företräder någon annan. Förvaltningsrätten har uttalat att det ankommer på fastighetsmäklaren att säkerställa att dokumentationen är sådan att tillsynsmyndigheten kan bedöma om regelverket har följts (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 21 januari 2026, mål nr 2214-25)[2].

Inspektionen har även noterat att det i dokumentationen angetts att ID-kontroll av säljaren och köparna är ”utförd på annat håll”. Någon närmare information om hur kontrollerna har genomförts saknas. NN har uppgett att ID-kontroll av säljaren och köparna har skett på plats på kontoret genom att hon tog del av respektive parts fysiska legitimationer. Noteringarna om hur kontrollerna har skett är därför felaktiga i dokumentationen. Att ID-kontroll skett på plats får stöd av de kopior av parternas identitetshandlingar som getts in till inspektionen.

Sammanfattningsvis konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att NN har fyllt i uppgift om att hon inte har utrett verklig huvudman. Enligt inspektionens uppfattning är det därmed otvetydigt fastställt att fastighetsmäklaren underlåtit att utreda verklig huvudman. Vad NN anfört i denna del föranleder ingen annan bedömning. Vidare är det otvetydigt fastställt att dokumentationen innehåller oriktiga uppgifter vad gäller hur åtgärder för att kontrollera parternas identitet har vidtagits. Fastighetsmäklarinspektionen anser att bristerna i dokumentationen är allvarliga och gör bedömningen att NN har agerat i strid med de skyldigheter som följer av penningtvättslagen. Förseelserna motiverar tillsammans en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det otvetydigt kan fastslås att NN i ett flertal uppdrag, vid de tillfällen som redogjorts för och under en tidsperiod som sträcker sig över två år, agerat i strid med fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen på ett sådant sätt att hon ska meddelas disciplinpåföljd. Även om det handlar om flera förseelser kan endast en påföljd meddelas (se t.ex. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 mars 2025). Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att NN ska meddelas en varning.

[1] Observera att domen inte har vunnit laga kraft.

[2] Observera att domen inte har vunnit laga kraft.