Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat som ansvarig mäklare för tre förmedlingar utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal samt en prövning av om fastighetsmäklaren har begärt ersättning i strid med god fastighetsmäklarsed när hon har begärt provision utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Även en prövning av om mäklaren har upprättat korrekta uppdragsavtal. Vidare en prövning av om mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att ha överlåtit delar av förmedlingsuppdraget till en oregistrerad medhjälpare. Slutligen en prövning om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att bevara dokumentation hänförlig till verksamheten på ett tillfredsställande sätt samt om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta korrekta och fullständiga journaler.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NN:s registrering som mäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen har initierat ett tillsynsärende avseende fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/mäklarkedjan]). Fastighetsmäklarinspektionen har inom ramen för ärendet begärt in en lista på de förmedlingsuppdrag, värderingar och skrivuppdrag där hon antingen har varit ansvarig fastighetsmäklare eller utfört väsentliga moment. Granskningsperioden har omfattat tiden från och med den 16 mars 2023 till och med den 17 juni 2025.

Granskningen har genomförts genom stickprov och har omfattat inhämtande av handlingar avseende nio avslutade förmedlingsuppdrag och ett skrivuppdrag. Uppdragen benämns i det följande på samma sätt som under ärendets handläggning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalen, köpehandlingarna, journalerna, depositionsavtalen, likvidavräkningarna samt dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom i fem förmedlingsuppdrag. Hon har även gett in uppdragsavtalen, köpehandlingarna, journalerna, depositionsavtalen, samt dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom i ytterligare tre förmedlingsuppdrag samt uppdragsavtalen, köpehandlingarna, journalerna samt dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom i ett förmedlingsuppdrag. Därutöver har hon gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet samt dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom i ett skrivuppdrag.

Hon har därutöver gett in mejl från mäklaren EE till kunderna gällande byte av mäklare i tre förmedlingsuppdrag, ett utdrag från sitt klientmedelskonto samt ett utdrag från bank gällande överföring av provisioner.

Fastighetsmäklarinspektionen har tillfört ärendet en recension från mäklarföretagets hemsida, ett mejl från en köpare, handlingar från ett av mäklarens förmedlingsuppdrag, en skärmbild från mäklarföretagets hemsida samt ett registerutdrag för mäklarföretaget.

I anslutning till beslutet i förevarande ärende har Fastighetsmäklarinspektionen därutöver fattat beslut i tillsynsärende avseende mäklarföretaget (25-0757) samt tillsynsärende avseende mäklaren DD (25-1051).

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Generellt

De har många förmedlingar där köpare och säljare bor på olika orter. Genomgång av kontrakt sker ofta samtidigt med båda parterna. Köparna skriver i normalfallet under först och sedan postar de kontraktet till säljarna och därför kan datumet skilja sig åt med någon eller några dagar. Hon tolkar journalpunkten i systemet som att det datum som ska anges i journalen för genomläsning och undertecknande av köpehandlingar är det datum när samtliga har undertecknat kontraktet.

Förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9

Hon ingick sina första förmedlingsuppdrag som mäklare i mars 2024. Dessförinnan hade hon uppdrag som hon tog över från en kollega som gick på mammaledighet. Uppdrag 1, 4 och 9 tog hon över från en kollega som blev sjuk. Hon hanterade dessa objekt under kollegans frånvaro från maj 2024 men hon tog inte över objekten. Hon tog del av kundkännedomsdokumentationen i mitten av maj 2024 och EE:s riskbedömning av kunderna. Hon har även fått muntlig information om objekten från EE. Inför överlämnandet av dessa uppdrag kontaktade EE samtliga uppdragsgivare om byte av mäklare, för godkännande för att hon skulle få hantera dessa objekt. Hon fick ta del uppdragsgivarnas godkännande av att hon skulle hantera dessa objekt. Det var endast ett byte och inte en uppsägning av förmedlingsuppdragen. Hon har inget eget förmedlingsuppdrag för dessa objekt eftersom hon endast hanterat dessa under sin kollegas frånvaro. Överlämnandet skedde på grund av sjukdom och EE hade för avsikt att kunna arbeta igen med objekten, vilket inte var möjligt då hon var fortsatt sjuk. Hon har inte fått någon riktad provision för dessa försäljningar. Hon tar inte ut lön efter hur många objekt hon säljer eller utifrån procent av provisioner som hon får in på sina uppdrag. Hon tar ut lön när det finns möjlighet till det i företaget. Det är hon som har tagit emot provisionen för dessa förmedlingar och provisionen har sedan förts över till företagskontot från hennes klientmedelskonto. Därefter har kontoret [HH] fakturerat mäklarföretaget för sina provisioner på objekten.

Hon tog in handpenningen på sitt klientmedelskonto för uppdrag 1, 4 och 9 eftersom den ”ansvariga mäklaren” var hemma och var sjukskriven/mammaledig och därav inte kunde ta in handpenningen på sitt klientmedelskonto. Hon skrev under depositionsavtalet med köpare och säljare och de godkände således att hon kunde ta in handpenningen på sitt klientmedelskonto.

Uppdrag 28

Förmedlingsuppdrag 28 avser en tomt. Budgivningen vanns av budgivare MM. Köpekontrakt med bilagor skrevs under av köparen MM och säljaren. Kort inför tillträdet ville köpare MM att även hans fyra barn skulle vara köpare i köpebrevet. Av denna anledning anges endast en köpare i köpekontraktet och fem köpare på köpebrevet. Uppdragsavtalet ingicks med parterna närvarande på annan plats än i fastighetsmäklarens affärslokal, men det har tyvärr skett en miss i att kryssa i denna ruta.

Hon gjorde kundkännedom samt ID-kontroll på köparen MM inför påskrift av köpekontrakt. Kundkännedom samt ID-kontroll av MM:s barn genomfördes den 18 januari 2025.

Uppdrag 50

Hon har utfört uppgifterna i förmedlingsuppdrag 50. BB som har varit hennes assistent har också haft en del kontakt med säljaren då han har träffat henne ett flertal gånger då han lämnat och hämtat dokument som hon inte ville posta efter att dem kom bort vid flertalet tillfällen.

Det framgår inte i recensionen att säljaren upplevde att ”han” var ansvarig mäklare, enbart att ”han” var mäklare. Det framgick tydligt på uppdragsavtal, köpeavtal samt journal vem som var mäklare på objektet samt att BB hänvisade till henne som ansvarig mäklare när det handlade om tillträdesfrågor och liknande.

Hennes namn och bild förekommer på de flesta dokument samt i annonsen på internet. Det framgick inte någon gång under förmedlingen att säljaren inte uppfattade henne som mäklaren. Tittar man på övriga 24 recensioner så är det ju ingen annan köpare eller säljare som har upplevt att ”han” var mäklare så hon tycker inte att det är ett återkommande påstående, inte heller att det är fel på arbetssättet då 24 andra kunder inte upplevt något liknande som har skrivit recensioner om dem.

Recensionen av mäklarföretaget på internet är skriven av en av köparna som inte är nöjd med hur affären har hanterats, vilket blir tydligt då köparens mejlsvar med informationen inte stämmer. BB och en av köparna hade den första kontakten och därefter fortsatte han att kontakta BB när frågor dök upp. Hon fick del av/hjälpte till med de SMS och mejl som skickades. Under ett av dessa samtal pratade BB med honom om syftet med köpet och finansieringen och kundkännedomsfrågor. Hon tog del av informationen och fyllde tillsammans med BB i informationen i dokumenten för kundkännedom. Hon förstår att hennes roll som ansvarig mäklare inte varit tillräckligt framträdande mot köparna i denna förmedling och det är beklagligt.

Köpebrevet i original är inskickat till Lantmäteriet så hon ska efterfråga en kopia och skicka i efterhand till Fastighetsmäklarinspektionen - om det är relevant för inspektionen att få en kopia på köpebrevet.

Uppdrag 52

Hon skrev under uppdragsavtalet i uppdrag 52 den 6 december när hon var klar med kundkännedomsåtgärderna, innan dess kunde hon inte ingå förmedlingsuppdrag med säljaren. Hon fick uppgift från säljaren YY att hon var den enda arvtagaren efter sin bortgångna man och att hon skulle underteckna alla handlingar. Hon ringde Skatteverket eftersom YY inte hade någon bouppteckning tillgänglig och fick då bekräftat att YY hade teckningsrätt för dödsboet. Bouppteckningen fick hon som fil, men mottog den i original 10 december, därav dateringen i journalen.

Uppdrag 58

Uppdragsavtalet i förmedling 58 skickades till säljarna den 14 februari, men skrevs under av säljarna först den 6 mars och skickades därefter tillbaka till henne via post. Hon undertecknade avtalet den 16 mars.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Sammanställningen med uppdrag

Av den sammanställda listan som fastighetsmäklaren har gett in avseende sina uppdrag under perioden 16 mars 2023 till och med den 17 juni 2025 framgår bland annat att hon har tagit över 17 uppdrag från en kollega.

Förmedlingsuppdrag 1,4 och 9

Uppdragsavtalet – förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9

Av uppdragsavtalet för förmedlingsuppdrag 1 framgår att uppdragsgivaren och mäklaren EE har ingått uppdragsavtalet den 23 mars 2023.

Av uppdragsavtalet i förmedlingsuppdrag 4 framgår att uppdragsgivaren och mäklaren EE har ingått uppdragsavtalet den 12 juli 2023.

I förmedlingsuppdrag 9 ingick EE uppdragsavtalet den 15 augusti 2023. Av uppdragsavtalen i uppdrag 1, 4 och 9 framgår bland annat följande.

Provision/arvode
Fastighetsmäklarens provision är fast arvode om [belopp] kr
[…]
Provisionen kan överlåtas på juridisk person under vilket namn fastighetsmäklaren arbetar.

Av uppdragsavtalens allmänna villkor i förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9 framgår bland annat följande under rubriken ”Fastighetsmäklare”.

[…] Den fastighetsmäklare som undertecknat avtalet och därigenom åtagit sig uppdraget är personligt ansvarig för uppdragets utförande. Den ansvarige mäklaren kan dock, med bibehållet ansvar, anlita annan inom mäklarföretaget för utförandet av delar av uppdraget. Uppdraget kan i sin helhet, med uppdragsgivarens skriftliga medgivande, överlåtas på annan fastighetsmäklare.”

Köpehandlingar – förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9

Överlåtelseavtalet i förmedlingsuppdrag 1, skrevs under av köparna den 28 februari 2025 och av säljarna den 3 mars 2025.

I förmedlingsuppdrag 4 skrevs överlåtelseavtalet under av köparen den 9 september 2024 och av säljaren den 10 september 2024. Av överlåtelseavtalet för förmedlingsuppdraget framgår att bostadsrätten har ett uthyrningsavtal med Z som följer med i försäljningen.

I förmedlingsuppdrag 9, som avser en fastighet, skrevs köpekontraktet under av säljarna den 21 februari 2025 och av köparna den 4 februari 2025.

I köpehandlingarna för uppdrag 1, 4 och 9 anges samma kontonummer för inbetalning av handpenningen (bank X och kontonummer A).

Depositionsavtalet – förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9

Av depositionsavtalen för förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9 framgår att köpare och säljare ger uppdrag åt undertecknad fastighetsmäklare att för deras räkning omhänderta och förvalta den handpenning som är föreskriven i köpehandlingarna. Det framgår även att handpenningen ska sättas in på mäklarens klientmedelskonto (bank X och kontonummer A). Vidare framgår att fastighetsmäklaren får – efter överenskommelse med uppdragsgivaren – tillgodogöra sig avtalad provision ur de redovisade medlen om medlen ska redovisas och utbetalas till fastighetsmäklarens uppdragsgivare.

Av depositionsavtalen framgår därutöver följande.

Ansvarig fastighetsmäklare
[namnet på mäklaren], [namnet på franchisegivaren och verksamhetsorten]
[…]

Depositionsavtalet i förmedlingsuppdrag 1 är undertecknat av säljaren den 3 mars 2025 och av köparen den 28 februari 2025. Depositionsavtalet är även undertecknat av mäklaren, men datum för undertecknande saknas.

Depositionsavtalet i förmedlingsuppdrag 4 är undertecknat av säljaren den 10 september 2024 och av köparen den 9 september 2024. Depositionsavtalet är undertecknat av mäklaren den 8 september 2024.

Depositionsavtalet i förmedlingsuppdrag 9 är undertecknat av säljaren den 21 februari 2025 och av köparen den 4 februari 2025. Depositionsavtalet är även undertecknat av mäklaren, men datum för undertecknande saknas.

Likvidavräkningen uppdrag 1

Likvidavräkningen skrevs under av köpare och säljare - genom BB enligt fullmakt - den 22 april 2025.

Journalen – Förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9

Av journalen för förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9 framgår - på första sidan - att NN är ansvarig mäklare.

Uppdrag 1

På de två första sidorna i journalen för förmedlingsuppdrag 1 framgår ”Sida 1 av 7” respektive ”Sida 2 av 7”, där siffran sju är skrivet för hand över siffran 8. På följande sidor är siffran sju skrivet digitalt. På journalens andra sida finns underskrift av säljarna och köparna den 22 april 2025. Av journalen går det även att utläsa att mäklaren har utfört totalt 29 av 47 åtgärder i uppdraget. Det framgår bland annat att hon genomfört momenten ”Återgångsvillkor – Observant på behov”, ”Slutpris/villkor – Säljarens accept” (hantering av budgivningen), ”Köpehandlingar - Skickade”, ”Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift”, ”Depositionsavtal – Genomläsning och underskrift”, ”Likvidavräkning – Genomgång” och ”Handpenning – Redovisad”.

Av journalen framgår vidare att överlåtelseavtalet och depositionsavtalet har gåtts igenom och skrivits under av parterna den 28 februari 2025. Likvidavräkningen har enligt journalen gåtts igenom och lämnats till parterna den 21 april 2025.

Uppdrag 4

I förmedlingsuppdrag 4 är journalen underskriven av säljarna och köparna den 1 oktober 2024. Enligt journalen har mäklaren utfört totalt 17 av 49 åtgärder, däribland momenten ”Återgångsvillkor – Observant på behov”, ”Slutpris/villkor – Säljarens accept” (hantering av budgivningen), ”Handpenning – Deponerad”, ”Svävarvillkor – Uppfyllda”, ”Likvidavräkning – Genomgång” och ”Handpenning – Redovisad”. Det framgår att ”Kundkännedom – Löpande åtgärder” har utförts av EE, men NN finns antecknat för hand vid detta moment.

EE har utfört momenten ”Depositionsavtal – Genomläsning och underskrift”, ”Kundkännedom – ID-kontroll säljare”, ”Kundkännedom – ID-kontroll köpare”, ”Köpehandlingar – Skickade” och ”Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift”. Av journalen framgår att NN, BB och EE genomfört åtgärder vid tillträdesdatumet.

Uppdrag 9

Journalen i förmedlingsuppdrag 9 är underskriven av säljarna och köparna med datering den 28 april 2025. Av journalen går det att utläsa att mäklaren har genomfört 25 av 44 förmedlingsåtgärder. Hon har bland annat genomfört momenten ”Återgångsvillkor – Observant på behov”, ”Handpenning – Deponerad”, ”Handpenning – Redovisad”, ”Slutpris/villkor – Säljarens accept” (hantering av budgivningen), ”Köpehandlingar – Skickade”, ”Kundkännedom – ID-kontroll köpare”, ”Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift”, ”Depositionsavtal – Genomläsning och underskrift”, ”Likvidavräkning – Genomgång”, ”Köpebrev – Genomläsning och underskrift”, ”Svävarvillkor – Uppfyllda” och ”Kundkännedom – Löpande åtgärder”

Av journalen för förmedlingsuppdrag 9 framgår att köpekontraktet och depositionsavtalet har gåtts igenom och skrivits under av köpare och säljare den 22 februari 2025.

Mejlet gällande byte av mäklare – Förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9

Fastighetsmäklaren har avseende förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9 gett in mejl som EE har skickat till uppdragsgivarna. Mejlet är likalydande i dessa förmedlingsuppdrag och av mejlet framgår bland annat följande.

Ni får detta mejl då jag behöver meddela att jag kommer att behöva gå på mammaledighet något tidigare än beräknat. Det innebär att vi kommer att behöva byta mäklare på ert objekt till mina fantastiska kollegor NN & med [BB] som extra kontaktperson […]
För att kunna göra etta behöver vi ett godkännande från er via mail.

Mejlet i förmedlingsuppdrag 1 - som är daterat den 14 maj 2024 - har skickats till de fyra uppdragsgivarna. Av inskickat mejl förmedlingsuppdrag 1 går det inte att utläsa om uppdragsgivarna har svarat på mejlet.

Mejlet i förmedlingsuppdrag 4 - som är daterat den 15 maj 2024 - har EE skickat till de två uppdragsgivarna i förmedlingsuppdrag 4. I samma handling, i anslutning till det mejl som EE skickat till uppdragsgivaren finns ett mejl från uppdragsgivaren, som är daterat den 15 maj 2024. I mejlet framgår bland annat följande.

 […]
Att byta mäklare är ok för mig.

Mejlet i förmedlingsuppdrag 9 - som är daterat den 15 maj 2024 - har EE skickat till en av uppdragsgivarna. I samma handling, i anslutning till det mejl som EE skickat till uppdragsgivaren finns ett mejl - som är daterat den 18 maj 2024 - där uppdragsgivaren har svarat EE. Av mejlet framgår bland annat följande.

[…]
 Inga problem för vår del att byta till dina kollegor.

Klientmedelskonto och underlag för överföring av provision

Av utdrag från banken framgår att hon i anslutning till tillträdesdagen har fört över provisionen till mäklarföretaget för uppdrag 1, 4 och 9.

Förmedlingsuppdrag 23

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet i förmedlingsuppdrag 23 är undertecknat av uppdragsgivaren den 13 maj 2024 och av mäklaren den 24 maj 2024. Det framgår att uppdraget gäller tills vidare från den 13 maj 2024.

Köpekontraktet, journalen och depositionsavtalet – förmedlingsuppdrag 23

Av köpekontraktet i förmedlingsuppdrag 23 framgår att köpekontraktet och depositionsavtalet är underskrivet av säljarna den 10 juni 2024 och av köparna den 4 juni 2024. Mäklaren skrev under depositionsavtalet den 10 juni 2024. Av journalen framgår att köpekontraktet och depositionsavtalet har lästs igenom och skrivits under av köpare och säljare den 4 juni 2024.

Förmedlingsuppdrag 28

Uppdragsavtalet – förmedlingsuppdrag 28

Av uppdragsavtalet framgår inte på vilket sätt som avtalet har ingåtts och om distansavtalslagen är tillämplig eller inte.

Köpehandlingarna, likvidavräkning och depositionsavtal förmedlingsuppdrag 28

Köpekontraktet och depositionsavtalet i förmedlingsuppdrag 28 är undertecknat av köparen den 4 november 2024 och av säljaren den 30 november 2024. Likvidavräkningen har för säljarens räkning undertecknats av BB, via fullmakt, samt köparna den 22 januari 2025.

Köpebrevet i förmedlingsuppdrag 28 är undertecknat den 22 januari 2025. Köparna är MM, OO, PP, QQ och RR med en andel om 1/5 var.

Journalen – förmedlingsuppdrag 28

I journalen för förmedlingsuppdrag 28 framgår att mäklaren har gjort samtliga åtgärder i uppdraget förutom ”Budhistorik – Överlämnad”, ”Handpenning – Redovisad”, ”Svävarvillkor – Uppfyllda”, som utförts av BB. Avseende ”Kundkännedom – Löpande åtgärder” framgår BB, men namnet har strukits över och NN har skrivits till för hand.

Av journalen framgår att åtgärder för kundkännedom har vidtagits avseende säljaren den 7 juni 2024 och avseende köparen den 2 november 2024. Det framgår att förhandsförslag på köpehandlingarna skickades till säljare och köpare för påseende den 1 november 2024. Av journalen framgår att köpekontraktet undertecknades av köpare och säljare den 4 november 2024. Det framgår även att likvidavräkningen gåtts igenom och lämnats till parterna den 21 januari 2025. Det framgår även att Kundkännedom – Löpande åtgärder är daterat den 22 januari 2025. Av journalen framgår vidare att depositionsavtalet har gåtts igenom och skrivits under av parterna den 1 november 2024.

Kundkännedomsåtgärder – förmedlingsuppdrag 28

Mäklaren har förelagts att ge in dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom i uppdraget. Mäklaren har bland annat gett in ett dokument med rubriken ”Kundkännedom uppdragsgivare” som avser säljaren i aktuellt förmedlingsuppdrag. Mäklaren har även gett in dokument med rubriken ”Kundkännedom köpare” där det inte framgår något namn på köparen. Det finns en vidimerad kopia av köpare MM:s körkort. Datumet för åtgärderna är dokumenterade den 2 november 2024. Mäklaren har även gett in kundkännedomsdokumentation avseende OO, PP, QQ och RR som är daterade den 18 januari 2025.

Förmedlingsuppdrag 50

Journal – förmedlingsuppdrag 50

Av journalen framgår att mäklaren har utfört 40 av 46 åtgärder. BB har utfört sex åtgärder. BB har även varit närvarande vid ytterligare en åtgärd, men där framgår att mäklaren har genomfört denna åtgärd.

De åtgärder som BB har utfört är upprättande av objektsbeskrivning, lämnat objektsbeskrivningen till tilltänkta köpare, kontrollerat förfoganderätt, inhämtat medgivande för säljaren av make/maka/sambo, kontrollerat inskrivningar samt överlämnat mäklarjournal.

Fastighetsmäklaren har genomfört resterande åtgärder, däribland inledande kontakt med uppdragsgivaren, kundkännedomsåtgärder för säljaren och köparen, lämnat information om uppdragsavtalet samt genomläsning och undertecknande av uppdragsavtalet. Därutöver framgår att hon har informerat tilltänkta köpare om hur säljaren vill genomföra försäljningen, hanterat budgivningen och diskuterat villkor, tillhandahållit objektsbeskrivningen till köparen, diskuterat behov av återgångsvillkor, skickat förhandsförslag på köpehandlingarna, överlämnat budgivningshistorik, genomläsning och underskrift av köpehandlingar och depositionsavtal, inhämtat samtycke av publicering av slutpris, genomgång och underskrift av köpebrev, genomgång och överlämnande av likvidavräkning samt kundkännedom löpande åtgärder.

Recensionen - Förmedlingsuppdrag 50

Av recensionen framgår att den som lämnat recensionen har sålt sin stuga med hjälp av mäklarföretaget och att denne gett företaget betyget fyra av fem möjliga. Av recensionen framgår följande.

[…]
Sålde sin stuga med hjälp av [namnet på mäklarföretaget]
[…]
Omdöme från verifierad kund
Jag hade kontakt med en mycket trevlig och hjälpsam mäklare på företaget. Det kändes nästan som en vänskap. Det enda jag kom att uppleva som ett problem var att han emellanåt var svår att få kontakt med. Svårigheterna dubblerades i hög utsträckning av att när vi skulle skicka material mellan oss så fungerade inte postgången. Handlingar kom inte fram, handlingar tog oändligt med tid innan de nådde rätt, handlingar hamnade på fel ställe etc. [Namn på annat företag] var helt enkelt så värdelösa att vi fick välja att finna tider då vi kunde lämna över materialet personligen. Sammanfattningsvis är min upplevelse av mäklaren att han skötte uppdraget bra, han var genuint trevlig och intresserad, men emellanåt upplevde jag att han inte var helt engagerad.

Mejl från köparen - Förmedlingsuppdrag 50

Av mejlet från köparen i förmedlingsuppdrag 50 framgår bland annat följande. De var tvungna att ringa kontoret för att få kontakt med någon i början, då mäklaren inte svarade på telefon, sms eller mejl. De försökte flera gånger båda två. De hade ingen kontakt med den ansvariga mäklaren, utan de hade endast kontakt med BB. Kontakten med BB var via telefon, SMS eller mejl. De lämnade bud via BB och det var han som berättade att säljaren hade accepterat deras bud. Den information som de fick om fastigheten var det som stod på en marknadsplats för bostadsannonser på internet. De fick även ett prospekt av BB. De fick inte del av någon journal. Köpekontraktet fick de via posten och det stod var de skulle signera kontraktet och vem de skulle skicka detta vidare till. Efter detta kontaktade de säljarna för att få svar på sina frågor om stugan. Vid tillträdet var endast säljaren närvarande, ingen mäklare.

Uppdragsavtalet – förmedlingsuppdrag 50

Av uppdragsavtalet för förmedlingsuppdrag 50 framgår att uppdraget gäller tills vidare från 1 december 2024. Uppdragsavtalet undertecknades av uppdragsgivaren och mäklaren, den 19 respektive den 20 december 2024.

Förmedlingsuppdrag 52

Uppdragsavtalet – förmedlingsuppdrag 52

Av uppdragsavtalet för förmedlingsuppdrag 52 framgår bland annat att uppdragsavtalet är undertecknat av uppdragsgivaren - som är ett dödsbo - den 2 december 2024. Det framgår att distansavtalslagen är tillämplig.

Köpekontrakt, journal och depositionsavtal – förmedlingsuppdrag 52

Köpekontraktet och depositionsavtalet i förmedlingsuppdrag 52 är undertecknat av säljaren den 24 april 2025 och av köparen den 12 mars 2025. Av journalen framgår att depositionsavtalet och köpekontraktet har gåtts igenom och skrivits under av parterna den 12 mars 2025. Mäklaren har undertecknat köpebrevet för säljarens räkning och BB har undertecknat köpebrevet för köparnas räkning. Underskrifterna är daterade den 4 juni 2025. Av journalen framgår att köpebrevet undertecknades den 2 juni 2025.

Förmedlingsuppdrag 58

Uppdragsavtalet – förmedlingsuppdrag 58

Av uppdragsavtalet för förmedlingsuppdrag 58 framgår att uppdraget gäller tills vidare från 14 februari 2025. Uppdragsavtalet undertecknades av uppdragsgivarna och mäklaren, den 6 mars respektive den 16 mars 2025.

Köpehandlingar, journal och depositionsavtal – förmedlingsuppdrag 58

I uppdrag 58 är köpekontraktet och depositionsavtalet undertecknat av säljaren den 27 maj 2025 och av köparen den 24 maj 2025. Mäklaren har undertecknat depositionsavtalet den 23 maj 2025. Av depositionsavtalet framgår att handpenningen ska betalas till samma klientmedelskonto som i uppdrag 1, 4 och 9 (Bank X Kontonummer A).

I journalen framgår att köpekontrakt och depositionsavtal har lästs igenom och skrivits under av parterna den 23 maj 2025. Det finns en notering om att de har skrivit under var för sig. Av journalen framgår att köpebrevet undertecknades den 24 juni 2025. Mäklaren har undertecknat köpebrevet för köparens och säljarens räkning via fullmakt den 25 juni 2025.

Extra kontaktperson - samtliga uppdrag

I journalen för samtliga förmedlingsuppdrag som getts in framgår att BB är extra kontaktperson.

Skärmbild från mäklarföretagets hemsida

Av skärmbilden från mäklarföretagets hemsida från oktober 2025 framgår företaget har tre mäklare, vilka alla är kvinnor. En av dessa är NN. Därutöver framgår BB - som är en man - som anges vara franchisetagare.

Registerutdrag

Av registerutdrag framgår att mäklaren är styrelsesuppleant för mäklarföretaget och att hon har rätt att teckna firman.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Journalen

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Skälen till att mäklaren ska föra journal är att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta.

Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits samt när uppdraget upphör. Anteckningar om de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagen är av särskild betydelse. Även väsentliga instruktioner som uppdragsgivaren lämnar bör dokumenteras (se prop. 2010/11:15 s. 35 och 61).

Journal – avvikelser datum

Mäklaren har i sitt yttrande uppgett att parterna ofta bor på olika orter och därför skriver under vid olika datum och att hon tolkar det som att datumet som ska anges i journalen för underskrift av köpehandlingar är det datum när samtliga har undertecknat handlingen.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar dock att detta inte överensstämmer med uppgifterna i journalen och de undertecknade handlingarna i flera av förmedlingsuppdragen som har granskats.

Förmedlingsuppdrag 9

I uppdrag 9 är datumet som angetts i journalen för genomläsning och undertecknande av köpehandlingar och depositionsavtal dagen efter att såväl köparen som säljaren har skrivit under depositionsavtalet.

Förmedlingsuppdrag 1, 23, 28, 50, 52 och 58

I uppdrag 1, 23, 28, 50, 52 och 58 har endast köparen eller säljaren undertecknat köpehandlingarna vid det datum som har antecknats i journalen för genomläsning och underskrift av köpehandlingarna. Detsamma gäller depositionsavtalen i dessa uppdrag, med undantag för uppdrag 28 där datumet för genomläsning och undertecknande av depositionsavtalet som antecknats i journalen är innan någon av parterna har undertecknat depositionsavtalet.

Inspektionen konstaterar vidare att det finns mindre avvikelser i journalen gällande likvidavräkningarna och köpebrev. I uppdrag 1 och 28 framgår att likvidavräkningarna har gåtts igenom och lämnats till parterna en dag innan likvidavräkningen undertecknats. Gällande köpebrevet i förmedlingsuppdrag 52 och 58 är datumet som angetts i journalen en eller ett par dagar innan köpebrevet har undertecknats.

Sammantagen bedömning - avvikelser datum

I uppdrag 1, 23, 28, 50 och 52 har endast köparen eller säljaren undertecknat köpehandlingarna vid det datum som har antecknats i journalen för genomläsning och underskrift av köpehandlingarna. Detsamma gäller depositionsavtalen i uppdrag 1, 23 och 52. I uppdrag 28 och 58 är datumet för genomläsning och undertecknande av depositionsavtalet som antecknats i journalen innan någon av parterna har undertecknat depositionsavtalet.

Inspektionen konstaterar vidare att det finns mindre avvikelser i journalen gällande likvidavräkningarna och köpebrev. I uppdrag 1 och 28 framgår att likvidavräkningarna enligt journalen har gåtts igenom och lämnats till parterna en dag innan likvidavräkningen undertecknats. Gällande köpebrevet i förmedlingsuppdrag 52 och köpebrevet och köpekontraktet i uppdrag 58 är datumet som angetts i journalen en eller ett par dagar innan köpebrevet har undertecknats.

Uppgifter i journalen för vidtagna kundkännedomsåtgärder

Av journalen i förmedlingsuppdrag 28 framgår att mäklaren vidtog kundkännedomsåtgärder gällande köparen MM den 2 november 2024. Detta överensstämmer med den dokumentation över kundkännedomsåtgärder som mäklaren har gett in. Av mäklarens yttrande framgår att hon vidtog kundkännedomsåtgärder avseende MM:s barn den 18 januari 2025, efter att MM inför påskrift av köpebrev även ville låta sina fyra barn stå med på fastigheten. Mäklaren har gett in dokumentation över vidtagna åtgärder för kundkännedom avseende MM:s fyra barn. Att mäklaren har vidtagit kundkännedomsåtgärder avseende MM:s barn framgår dock inte av journalen. Av journalen framgår dock att kundkännedom – löpande åtgärder har vidtagits. Inspektionen anser dock att det av journalen ska framgå när mäklaren genomfört kundkännedomsåtgärder avseende en helt ny part i ett förmedlingsuppdrag. Detta kan enligt inspektionen inte omfattas av momentet ”Kundkännedom – Löpande åtgärder” eftersom detta moment avser den vidare övervakningen/kontrollen av redan riskbedömda kunder som mäklaren redan har vidtagit kundkännedomsåtgärder för.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN även i detta avseende har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig journal.

Sammantagen bedömning – journal

Sammanfattningsvis konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att det handlar om brister i journaler i flertal olika förmedlingsuppdrag, bland annat gällande centrala delar, så som när köpehandlingar har undertecknats. NN har genom dessa brister åsidosatt sin skyldighet att föra korrekta journaler. Bristerna medför att varken parterna eller Fastighetsmäklarinspektionen kan använda journalen som vägledning i dessa delar. Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att bristerna i journalerna för förmedlingsuppdragen är grund för en varning.

Uppdragsavtalen

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

Av förarbeten framgår att syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister. Skriftlighetskravet är av ett särskilt värde ur konsumentsynpunkt, eftersom ett uppdragsavtal med en mäklare är en speciell avtalstyp som en privatperson kommer i kontakt med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. I konsumentförhållanden är det mäklaren som står för sakkunskapen på området och det är också denne som utan särskilda svårigheter kan försäkra sig om att alla avtalsvillkor tas in i det skriftliga avtalet (se prop. 1994/95:14 s. 38).

Vid ett fullständigt överlåtande av ett förmedlingsuppdrag bör enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning den mäklare som ingått avtalet frånsäga sig detsamma och ett nytt skriftligt uppdragsavtal bör ingås med den mäklare som ska utföra förmedlingsuppdraget (se inspektionens beslut med dnr 18-2106).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut bedömt att en mäklare, utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal, agerat som ansvarig fastighetsmäklare när denne har utfört huvuddelen av förmedlingsåtgärderna, såsom att hantera budgivning, upprätta överlåtelsehandlingar och anges som ansvarig i journalen (dnr 23-1475). Motsvarande bedömning har gjorts när en mäklare under en kollegas frånvaro har skött visningar och budgivning, upprättat överlåtelsehandlingar, tagit ut provision samt angivits som ansvarig mäklare i bl.a. journal, depositionsavtal, budgivningslista och marknadsföring (dnr 22-1634). I båda dessa ärenden ansåg inspektionen att agerandet var grund för en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare ärenden bedömt att vidtagande av förmedlingsåtgärder innan skriftligt uppdragsavtal har ingåtts utgör grund för en varning (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 23-1475, 23-0589, 22-1868 och 21-0312).

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att det är grund för en påföljd när en mäklare vidtar förmedlingsåtgärder utan att ingå något skriftligt uppdragsavtal när denne tar över förmedlingsuppdrag från en kollega som slutat. Inspektionen har ansett att det är mycket allvarligt om agerandet har varit systematiskt och omfattat ett flertal förmedlingsuppdrag och har ansett att det i dessa fall kan finnas skäl att överväga att återkalla mäklarens registrering. (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende med dnr 23-1738).

Inspektionen har vid ett flertal tillfällen konstaterat att det är ett grundläggande krav att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 20-1098).

I ett tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen meddelades mäklaren en varning på grund av att det inte framgick av uppdragsavtalet på vilket sätt avtalet hade ingåtts och att det därmed saknades information om huruvida lag om distansavtal och avtal utanför affärslokaler var tillämplig (se inspektionens beslut med dnr 20–0172). Inspektionen uttalade att det är av största vikt att det framgår av uppdragsavtalet vilken bestämmelse som är tillämplig, dels för att uppdragsgivaren ska få relevant information beroende på tillämplig lag, dels för att motverka eventuella tvister i framtiden.

I fråga om tillämpligheten av lag (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler (distansavtalslagen) har inspektionen tidigare meddelat en varning när det av avtalet inte framgått vilken lag som är tillämplig eller när den uppgift som framgått inte stämt överens med hur avtalet ingåtts (se inspektionens beslut med dnr 20-0172 och 22-1723). 

Förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9

Av utredningen i ärendet framgår att EE har ingått uppdragsavtal med säljarna i uppdrag 1, 4 och 9. Det är klarlagt att NN inte ingått något uppdragsavtal i dessa förmedlingar. Mäklaren har uppgett att hon inte har tagit över förmedlingsuppdragen utan att hon endast skulle hantera dem under EE:s frånvaro och att samtliga uppdragsgivare godkände att hon skulle få hantera dessa objekt. Av mejlkonversationen som har getts in till inspektionen framgår att EE har meddelat uppdragsgivarna i förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9 att de kommer att behöva byta mäklare på deras objekt till NN och med BB som kontaktperson och att uppdragsgivarna behöver godkänna detta [inspektionens kursivering]. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det av de mejl som skickats tydligt framgår att det behöver ske ett byte av mäklare – inte att NN ska agera som en medhjälpare som ska utföra begränsat antal uppgifter under en viss begränsad tid. Inspektionen menar att mejlet inte kan uppfattas på annat sätt för uppdragsgivarna än att NN helt skulle ta över dessa förmedlingar och att EE inte hade för avsikt att åter vidta åtgärder i förmedlingarna. Det är vidare utrett att NN - under EE:s frånvaro - har utfört flertal åtgärder i dessa förmedlingsuppdrag.

Gällande förmedlingsuppdrag 1 har NN enligt journalen genomfört totalt 29 av 47 åtgärder, däribland vidtagit åtgärder för kundkännedom avseende parterna, upprättat överlåtelseavtalet och tagit emot bud och förmedlat dessa till sina uppdragsgivare samt hanterat kontraktsskrivningen och tillträdet. Därutöver har hon upprättat ett depositionsavtal där hon anges som ansvarig mäklare och hon har även redovisat handpenningen till säljaren. Hon står även som ansvarig mäklare i journalen.

Gällande förmedlingsuppdrag 4 har NN enligt journalen genomfört 17 av 49 åtgärder, däribland centrala moment som att diskutera med parterna om behov av att ta in återgångsvillkor, hantera budgivningen samt redovisat handpenningen till säljaren. Därutöver är det hon som ingått depositionsavtalet och det framgår att hon är ansvarig mäklare i såväl depositionsavtalet som i journalen. Inspektionen har tidigare konstaterat att NN, BB och EE har utfört åtgärderna på tillträdesdagen. Det är genom detta oklart vem som faktiskt har genomfört tillträdet.

Gällande förmedlingsuppdrag 9 har NN genomfört 23 av 44 förmedlingsåtgärder, däribland flera centrala moment. Hon har bland annat hanterat budgivningen, upprättat köpekontrakt och köpebrev samt hanterat genomläsning och undertecknande av dessa handlingar. Därutöver har hon upprättat ett depositionsavtal gällande handpenningen. Det framgår att hon är ansvarig mäklare i såväl depositionsavtalet som i journalen

Åtgärderna som mäklaren har vidtagit i de olika förmedlingarna är centrala moment i ett förmedlingsuppdrag. Hon har i uppdrag 1, 4 och 9 utfört ett flertal av de mest väsentliga delarna i förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen anser att hon borde ha uppmärksammat att hon utåt sett kan ha uppfattats som ansvarig fastighetsmäklare och att hon därmed borde ha vidtagit åtgärder genom att upprätta ett skriftligt uppdragsavtal. Syftet med kravet på skriftligt uppdragsavtal är att klargöra vem som är ansvarig mäklare. Genom att ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag medför detta en begräsning i vilka åtgärder som kan överlåtas på andra och därutöver en skyldighet att klargöra vem som är ansvarig för uppdraget. Genom sitt agerande har NN skapat en oklarhet för parterna bland annat om vem som faktiskt är ansvarig för uppdraget, vem som har rätt att ta ut provision och vem som eventuellt skadeståndsanspråk ska riktas mot.

Förmedlingsuppdrag 28, 50, 52 och 58

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att fastighetsmäklaren i uppdrag 28 inte har kryssat i gällande om distansavtalslagen är tillämplig eller inte. Mäklaren har medgett att hon har missat att fylla i detta. Genom detta har mäklaren medverkat till ett otydligt uppdragsavtal.

I förmedlingsuppdrag 52 - där säljaren är ett dödsbo - framgår att lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler är tillämplig, eftersom parterna har ingått avtalet när de har varit samtidigt närvarande på en annan plats. Lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler är dock inte tillämplig om uppdragsgivaren är ett dödsbo (se beslut med dnr 20-1098 samt prop. 2004/05:13 s. 124). Genom att lämna felaktig information har mäklaren medverkat till ett otydligt uppdragsavtal.

Av uppdragsavtalen i förmedlingsuppdrag 50 och 58 framgår att avtalstiden ska gälla tills vidare från en tidpunkt som är tre veckor innan parterna skrivit under avtalet. På grund av detta saknas klar och entydig information om när avtalet ingicks och när avtalstiden faktiskt började löpa. Därmed råder oklarhet kring avtalets giltighetstid och parternas respektive förpliktelser. Genom detta har mäklaren medverkat till ett otydligt uppdragsavtal.

Sammantagen bedömning

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN genom sitt agerande på ett allvarligt sätt har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Inspektionen har granskat tre av de 17 uppdrag som NN har tagit över från sin kollega. I samtliga av de granskade uppdragen som hon har tagit över från kollegan har hon agerat som hon varit den ansvariga mäklaren, utan att ha ingått ett uppdragsavtal. Därutöver har hon medverkat till otydliga uppdragsavtal. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att agerandet är grund för varning.

Medhjälpare

Av 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen framgår att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligt och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Uppdragsavtalet är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande. Det ska för den som läser avtalet inte råda något tvivel om vem som är ansvarig mäklare med rätt att uppbära ersättning för uppdraget (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2018-1658).

Av praxis följer att den mäklare som ingår uppdragsavtalet är ansvarig för hur förmedlingsuppdraget genomförs i sin helhet, även beträffande åtgärder som vidtas av annan mäklare eller av medhjälpare. Det får under uppdragets genomförande inte råda någon tvekan om vem som enligt uppdragsavtalet är ansvarig fastighetsmäklare. Vid tillfällig frånvaro, såsom vid ledighet eller sjukdom, kan vissa moment utföras av en kollega, men detta innebär inte att den ansvarige mäklaren har rätt att överlämna hela förmedlingsuppdraget till annan (se Förvaltningsrättens i Karlstad dom den 28 juni 2019 i mål nr 5532-18).

Förmedlingsuppdrag 50

Av förarbeten framgår att mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst och att mäklarens medhjälpare inte får uppfattas som annat än ett bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del i denna. Mäklaren måste själv vara med och förhandla villkoren för uppdragsavtalet och ta del i vad som i övrigt hänger samman med att avtalet ingås. Det bör även vara mäklaren som hanterar parternas förhandlingar om pris och andra villkor för överlåtelsen. Det bör i princip även vara mäklaren som hanterar kontraktsskrivningen och den genomgång av överlåtelsehandlingarna som ska ske innan undertecknandet (se prop. 1994/95:14, s. 44–45).

Av den recension som lämnats på internet - av en av företaget verifierad kund - framgår enligt inspektionens uppfattning tydligt att hon upplevde att han var mäklaren som hon hade hjälp av och att han skötte uppdraget bra. Det framgår ingenstans i recensionen att säljaren skulle ha haft kontakt med den ansvariga mäklaren, eller att den ansvariga mäklaren varit en kvinna. Inspektionen konstaterar att det för säljaren har framstått som att medhjälparen BB, har utfört och ansvarat för förmedlingsuppdraget.

Av mejlet från köparen som inspektionen har inhämtat framgår att köparna endast hade kontakt med BB och att de inte hade någon kontakt alls med den ansvariga mäklaren NN [inspektionens kursivering]. De har dessutom uppgett att hon inte svarade på SMS, telefon eller mejl. Inspektionen konstaterar att det även för köparna har framstått som att medhjälparen har uppfattats som den som skött uppdraget och genomfört samtliga, eller i vart fall i princip samtliga, moment i uppdraget.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det av journalen framgår att mäklaren ska ha genomfört 40 av totalt 46 förmedlingsåtgärder och att BB har genomfört sex olika åtgärder. De åtgärder som BB har genomfört handlar om administrativa åtgärder samt överlämnande av vissa handlingar, däribland överlämnande av journalen. Köparen har dock i sitt mejl uppgett att hon inte fått del av journalen. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att köparnas underskrift på journalen, som bekräftar mottagandet av journalen, avviker från köparnas underskrifter på köpekontraktet.

Fastighetsmäklaren har uppgett att det har framgått av handlingarna att hon har varit den ansvariga mäklaren och att hon har genomfört flertal av momenten i förmedlingsuppdraget. Inspektionen anser att det inte räcker att det av handlingarna framgår vem som är den ansvariga mäklaren. Den ansvariga mäklaren måste också agera på ett sätt att det tydligt framgår att denne är ansvarig. Såväl köpare som säljare har uppgett att kontakten som de haft i uppdraget har varit med en annan än den ansvariga mäklaren. De har också uppfattat det som att BB skött uppdraget. Den ansvariga mäklaren har således inte uppfyllt de skyldigheter som följer med det personliga ansvar som mäklaren har för uppdraget genom uppdragsavtalet.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att uppgifterna i journalen inte överensstämmer med säljarens och köparens uppgifter om vem som utfört åtgärderna och vem som har uppfattats som mäklaren i förmedlingsuppdraget. Inspektionen konstaterar därför att uppgifterna i journalen inte överensstämmer med verkliga förhållanden. Inspektionen ser mycket allvarligt på att dessa uppgifter är felaktiga - särskilt mot bakgrund av att det framstår som att den ansvariga mäklaren och mäklarassistentens avsikt torde vara att dölja verkliga förhållanden. Genom detta upplägg har BB kunnat agera som om han är mäklare och alltjämt kan utföra hela, eller stora delar av olika förmedlingsuppdrag. Det är enligt inspektionen mycket anmärkningsvärt att en registrerad mäklare är delaktig i ett sådant upplägg.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN genom sitt agerande att upprätta en journal som inte överensstämmer med verkliga förhållanden på ett mycket allvarligt sätt har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt journal. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar därutöver att mäklaren har överlämnat uppdraget i sin helhet - alternativt till en mycket stor del - till den oregistrerade medhjälparen BB.

Mot bakgrund av att uppgifterna om vem som har utfört förmedlingsåtgärderna i detta uppdrag – är inspektionen kritisk till att uppgifterna i journalerna i övriga förmedlingsuppdrag överensstämmer med de faktiska förhållandena om vem som utfört de olika åtgärderna i respektive uppdrag. Inspektionen konstaterar att det i journalen för förmedlingsuppdrag 4 framgår att EE har genomfört genomläsning och underskrift av depositionsavtal, trots att det är NN som är ansvarig mäklare enligt depositionsavtalet och det är hennes klientmedelskonto som handpenningen inbetalats till. Det framstår även som anmärkningsvärt att NN, BB och EE har genomfört åtgärder på tillträdesdagen i förmedlingsuppdraget – särskilt mot bakgrund av att mäklaren har uppgett att EE inte kunnat arbeta igen med uppdragen då hon var fortsatt sjuk.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN genom sitt agerande på ett mycket allvarligt sätt har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Inspektionen anser att agerandet utgör grund för att hennes registrering som fastighetsmäklare ska återkallas.

Handpenning och uttag av provision

Förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9

Enligt 3 kap. 4 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen ska ett depositionsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

Uppdragsavtalet är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande. Det ska för den som läser avtalet inte råda något tvivel om vem som är ansvarig mäklare med rätt att uppbära ersättning för uppdraget (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2018-1658).

Av förarbeten till bestämmelsen framgår bland annat att ett depositionsavtal är en överenskommelse om förvaring. När en mäklare tar emot egendom för förvaring, blir mäklaren redovisningsskyldig för denna. Det ska därför träffas en skriftlig överenskommelse om det. Ett depositionsavtal om handpenning innehåller villkor för hur och när deponerade medel ska betalas ut och ingås mellan säljaren, köparen och mäklaren. Skyldigheten gäller samtliga fall då pengar och andra tillgångar (t.ex. möbler) deponeras hos mäklaren. Konsekvensen av att ett depositionsavtal inte upprättas skriftligen är att mäklaren kan meddelas påföljd (jfr 29 §), däremot är avtalet ändå civilrättsligt giltigt. (Prop. 2010/11:15 s. 51).

I 3 kap. 3 § första stycket fastighetsmäklarlagen anges att ett uppdragsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller som på något annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Av förarbeten framgår att även ändringar i uppdragsavtalet omfattas av skriftlighetskravet. Frågan om skriftlighetskravet har följts kan bli aktuell inte bara i förhållandet mellan parterna utan också när tillsynsmyndigheten ska ta ställning till om en mäklare har följt god fastighetsmäklarsed (se prop. 1994/95:14 s. 74-75).

Av 3 kap. 23 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen framgår att om fastighetsmäklaren ska ersättas i form av provision har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. Bestämmelsen bör anses tillämplig även i det fall som det har avtalats om att mäklarens ersättning ska utges i annan form än provision, såsom ett fast arvode (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, upplaga 6:1, 2025, s. 269)

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för fastighetsmäklares tjänster. Inspektionen kan däremot pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som är förenligt med fastighetsmäklarlagen; dels 3 kap. 23 § beträffande rätt till ersättning för utlägg efter särskild överenskommelse, dels 3 kap. 1 § om att mäklare i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed.

Vid bedömningen av om en fastighetsmäklare agerat i strid med god fastighetsmäklarsed i sin hantering av en ersättningsfråga är vad som avtalats mellan parterna i uppdragsavtalet en naturlig utgångspunkt (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 mars 2025, mål nr 4488-24).

Av utredningen framgår att NN har agerat som om hon varit ansvarig mäklare för förmedling 1, 4 och 9. Av utredningen framgår att NN inte har ingått något skriftligt uppdragsavtal med parterna i dessa uppdrag och hon har inte heller i övrigt ingått något skriftligt avtal om ersättning.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har ingått depositionsavtal i förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9 och hon står angiven som ansvarig fastighetsmäklare i depositionsavtalet och journalen för dessa förmedlingsuppdrag. Av depositionsavtalet för uppdrag 1, 4 och 9 framgår att handpenningen ska inbetalas till samma bank och konto som framgår i de förmedlingsuppdrag där NN har ingått uppdragsavtalet. Motsvarande uppgift om bank och kontonummer framgår även i köpehandlingarna bland annat i förmedlingsuppdrag 1, 9, 28, 52 och 58.

Det är genom utredningen klarlagt att mäklaren har mottagit handpenningen på sitt klientmedelskonto. Hon har därefter tagit ut provision och fört över provisionen till mäklarföretaget. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att mäklaren har tagit ut provision utan att ha ingått ett uppdragsavtal eller annat avtal om provision eller annan ersättning med säljarna. Det finns enligt inspektionen en risk för att detta kan leda till tvist gällande provisionen. NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon har tagit ut provision i förmedlingsuppdrag 1, 4 och 9 utan att ha ingått skriftligt uppdragsavtal eller annan skriftlig överenskommelse. Förseelsen är grund för en varning.

Bevarande av handlingar

Förmedlingsuppdrag 50

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

För att kunna överlämna handlingar till Fastighetsmäklarinspektionen krävs att handlingarna har bevarats. Även det är en skyldighet som får anses följa av 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, upplaga 6:1, 2025, s. 321).

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen - avseende 4 kap. 2 § - framgår bland annat att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en fastighetsmäklare att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen och att mäklaren måste ge tillgång till de handlingar som kan ha betydelse i det ärende som utreds, exempelvis kan det handla om köpebrev/köpekontrakt (se prop. 2020/21:119 s. 132).

Enligt 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran. Av förarbeten till 29 § i tidigare fastighetsmäklarlagen – som i princip är oförändrad från 1995 och 2011 års fastighetsmäklarlag – framgår att en mäklare riskerar avregistrering i tillsynsärendet om denne inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller vägrar låta inspektionen få del av handlingar. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i sådana fall hindras måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. När mäklaren vägrar att samarbeta bör en avregistrering ske, detta gäller oavsett vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last (se prop. 1994/95:14 s. 70).

Fastighetsmäklaren har uppgett att hon i förmedlingsuppdrag 50 har skickat in köpebrevet i original till Lantmäteriet. Hon har uppgett att hon ska efterfråga en kopia och skicka till Fastighetsmäklarinspektionen i efterhand. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att fastighetsmäklaren således har underlåtit att säkerställa att dokumentation hänförlig till förmedlingsuppdraget - en kopia på det underskrivna köpebrevet - har bevarats på ett tillfredställande sätt. Hon har därför inte heller kunnat ge in detta till inspektionen. Hon har därigenom agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mot bakgrund av att NN i övrigt har varit behjälplig i utredningen genom att besvara inspektionens frågor och att hon i övrigt har gett in begärda handlingar, anser inspektionen att förseelsen utgör grund för en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har brustit i sin skyldighet att upprätta korrekta journaler, där det förutom felaktig datumangivelse även finns allvarliga brister avseende uppgifter om vem som utfört åtgärderna eftersom detta inte överensstämmer med verkliga förhållanden. Därutöver har hon agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon har agerat som hon har varit ansvarig mäklare och även tagit ut provision för flera uppdrag, trots att hon inte har ingått några skriftliga uppdragsavtal i förmedlingarna. Hon har även agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon överlämnat för stor del av ett förmedlingsuppdrag till en oregistrerad mäklarassistent. Därutöver har hon upprättat otydliga uppdragsavtal i flera förmedlingar. Hon har även brustit genom att inte säkerställa att dokumentation hänförlig till förmedlingsuppdraget - en kopia på det underskrivna köpebrevet - har bevarats på ett tillfredställande sätt.

Vid en sammantagen bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s registrering som fastighetsmäklare ska återkallas.

Fastighetsmäklarinspektionen får bestämma att ett beslut om återkallelse enligt 4 kap. 4 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska gälla omedelbart (4 kap. 17 § fastighetsmäklarlagen).

Att beslutet om återkallelse av NN:s registrering som fastighetsmäklare ska gälla omedelbart motiveras av det faktum att hon själv, den 31 december 2025, begärt att avregistreras som mäklare hos Fastighetsmäklarinspektionen.