Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att lämna skatterättslig rådgivning som visade sig vara felaktig.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Anmälaren har gett in skärmbilder på en sms-konversation.  

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet och journalen samt statistik från försäljningar på samma gata.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har försett anmälaren med vilseledande och felaktig information både före och efter försäljningen av hennes bostadsrätt. Han har genom att förmedla felaktig information angående hur stor del av en förlust som är avdragsgill gjort att anmälaren förlorat närmare 50 000 kr. Mäklaren har ljugit ett flertal gånger genom processen för att få lägenheten såld. Han har brustit i uppdraget genom avsaknad av kunskap som bör vara självklar. Mäklaren har från början sagt att anmälaren kunde dra av 85 000 kr för att sedan ändra detta till cirka 76 000 kr. I slutändan fick anmälaren tillbaka 34 000 kr, vilket är betydligt mindre än enligt mäklarens uträkning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren kontaktade honom angående försäljning av hennes bostadsrätt efter att föreningen beslutat om en betydande avgiftshöjning. Detta beslut som fattades cirka två månader innan de påbörjade försäljningsprocessen, hade en tydlig påverkan på marknadsvärdet av bostaden. Han informerade anmälaren om detta och förklarade vad det aktuella marknadsvärdet låg omkring. Detta var några hundra tusen mindre än vad hon köpt bostaden för, några år tidigare. Han redogjorde tydligt att detta innebar att bostadsförsäljningen troligtvis skulle leda till en kapitalförlust men att det fanns möjlighet att begära avdrag för denna förlust hos Skatteverket enligt gällande regler. Han hänvisade vidare till Skatteverket för en exakt uträkning och informerade om att det normalt går att yrka avdrag för hälften av förlusten. Trots marknadsläget valde anmälaren att gå vidare med försäljningen. Intresset var begränsat under processen men de lyckades till slut hitta en köpare som accepterade ett pris cirka 100 000 kr över utgångspriset och 250 000 kr under vad anmälaren köpt bostaden för.

Anmälaren har hänvisat till en skärmbild från ett sms där han har gjort en överslagsberäkning av förlustavdraget. Denna kommunikation skedde flera månader efter att kontraktet var signerad och affären genomförd. Tyvärr har han inte kvar sms-konversationen men han noterar att hennes skärmbild inte innehåller datum. Vid tillfället ringde anmälaren honom när han var på väg till en visning och bad om en snabb uträkning. Han gjorde då en preliminär uppskattning i förbifarten, samtidigt som han betonade att han inte kunde lämna någon exakt bedömning och att anmälaren behövde vända sig till Skatteverket för en korrekt uppgift. Det var alltså inte fråga om någon rådgivning i egentlig mening utan ett försök att hjälpa till efter bästa förmåga i en stressad situation, efter att försäljningen redan var avslutad.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder på sms-konversation med mäklaren

Anmälaren har skickat in två skärmbilder från en sms-konversation med mäklaren. Av den första skärmbilden framgår följande.

Anmälaren: ”Det har jag sett men där står det ju inte hur mycket man får tillbaka? Vart kan man se det?”

Mäklaren: ”Jag räknar ut åt dig. En minut”

Det framgår sedan en bild som visar följande uträkning skickad av mäklaren.

30 % - 100 tkr = 30

21 % 218 897 = 45 968

= 75 968 kr

Konversationen fortsätter sedan enligt följande.

Mäklaren: ”Jag får det till 75 968 kr.”

Av den andra skärmbilden av sms-konversationen som anmälaren har skickat framgår inte början av det översta meddelandet. Följande framgår.

Anmälaren:

”[..]

pratade om ca 85 tusen tidigare men 76-77 är inte lika långt ifrån den beräkningen som jag själv fick. Men jag hade säkert skrivit något fel.”

Mäklaren: ”Ja enligt Skatteverket så är det pengar man får tillbaka (tumme upp)

30 % på de första 100 tkr sen 21 % på resten.

Hälsningar

NN, Mäklarföretaget A”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Skatterådgivning

Fastighetsmäklare har inte någon skyldighet att lämna skatterättsliga råd utan kan avböja att ge besked i sådana frågor, jfr prop. 1983/84:16 s. 37 och SOU 2008:6 s. 124. Av kravet på god fastighetsmäklarsed följer dock att om mäklaren lämnar information i sådana hänseenden så ska rådgivningen vara korrekt.

Vid försäljning av en privatbostad är 50 procent av förlusten avdragsgill enligt 46 kap. 18 § Inkomstskattelagen. Vid underskott av kapital får du sedan skattereduktion med 30 procent av förlusten upp till 100 000 kr och 21 procent på överstigande belopp enligt 67 kap. 10 § Inkomstskattelagen.

I ärende 2018-0826 meddelades mäklaren en varning för att ha lämnat felaktigt skatterättslig rådgivning i strid med god fastighetsmäklarsed. I ärendet hade mäklaren felaktigt uppgett att anmälaren hade rätt till uppskov av vinsten.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att anmälaren frågar var det går att hitta information om hur mycket hon ska få tillbaka. I stället för att vägleda anmälaren var hon kan hitta information svarar då NN kan räkna ut det åt henne, för att sedan skicka en bild på en uträkning och ange att han får det till 75 968 kr. I uträkningen har NN missat att först reducera förlusten med 50 procent innan han räknar ut skattereduktionen, vilket medfört att anmälaren trott att hon kommer att få tillbaka en större summa än vad hon egentligen hade rätt till. Genom att lämna en uträkning istället för att hänvisa till var anmälaren kan hitta informationen är NN också skyldig att informationen han lämnar är korrekt. Inspektionens bedömning är att detta gäller oavsett när under processen som informationen lämnas. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har lämnat felaktig skatterättslig rådgivning i strid med god fastighetsmäklarsed. Agerandet motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.