Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Även prövning om mäklaren har upprättat korrekta uppdragsavtal avseende ensamrättstidens längd. Vidare har frågan om fastighetsmäklarens marknadsföring av den egna förmedlingsverksamheten prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Anmälaren har gett in skärmbilder från bostadsannonser på en bostadsportal samt en bild på ett reklamblad från mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtal för sex olika objekt.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren informerade en medlem i den bostadsrättsförening som de bor i att deras lägenhet låg ute till försäljning på en bostadsportal sedan nio dagar tillbaka. Ägarna av bostaden blev då bestörta av att mäklaren lagt ut bostaden som kommande försäljning utan deras medgivande, de hade enbart fått en värdering av mäklaren. Mäklaren tog bort objektet efter att medlemmen i fråga kontaktat mäklaren.

Anmälaren har fått reklam i brevlådan om att mäklaren söker bostäder för kunders räkning. Detta trots att de avböjer sig reklam och att porten är låst.

Anmälaren uppger att mäklaren sannolikt satt i system att lägga ut lägenheter som ”kommande” eller ”snart till salu” utan att ägarna vet om det. Ett knep för att få kontakt med fler spekulanter. Dessa spekulanter använder han sedan i sin marknadsföring för att få in nya uppdrag.

Anmälaren uppger att vid tidpunkten för anmälan har mäklaren fyra objekt till salu och ytterligare 11 objekt som kommande försäljningar, utöver dessa finns ytterligare två objekt på mäklarföretagets hemsida. Ett av objekten som han marknadsför, marknadsförs samtidigt som till salu via en annan mäklarbyrå.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det som framförs i anmälan stämmer inte. Han har haft förmedlingsuppdrag för sex av de åtta efterfrågade och utpekade objekten. För de övriga två objekten saknas det skriftliga förmedlingsuppdrag vilket kan förklaras enligt följande.

Angående objekt A besökte han objektet tillsammans med en kollega och de blev mottagna av en kvinna, tillika delägare i bostaden. Under besöket diskuterades en förmedling och han hade ingen anledning att misstänka annat än att båda delägarna var överens. Det visade sig dock i efterhand att mannen, som anmälaren talat med, inte alls var införstådd med mötet och kontakten med honom som mäklare, vilket förklarar det som framgår av anmälan. Tanken var hela tiden att det skulle tecknas ett uppdragsavtal och kvinnan de mötte var ivrig att få ut bostaden på marknaden. Han uppger att det var fel av honom att påbörja marknadsföringen och att han genast tog bort annonsen när mannen hörde av sig.

Angående objekt B hade han en överenskommelse med bostadsrättsinnehavaren att anordna visningar i ett försök att hitta spekulanter. Ett skriftligt uppdragsavtal skulle ingås vid ett senare tillfälle.

Vad gäller reklamen i brevlådan var det ett misstag att det hamnade i fel brevlåda. Det är en engångshändelse och han beklagar att det blev fel.

Att bostadsrättsinnehavaren för objekt C valt att kontakta fler mäklare är ingenting som han kan lastas för. Han har ett uppdragsavtal som löper utan ensamrätt, varför i alla fall ensamrätten inte varit ett hinder för uppdragsgivaren när det kommer till att anlita andra mäklare.

Han har inte mottagit någon kritik från vare sig tidigare eller befintliga kunder. Att det i två undantagsfall har saknats ett skriftligt uppdragsavtal är engångshändelser som bör betraktas som ringa. Han beklagar dessa avvikelser och tar med sig vikten av att i fortsättningen alltid försäkra sig om att samtliga delägare är överens, samt att inte förlita sig på att avtal kommer att undertecknas i efterhand.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder på bostadsannonsen

Anmälaren har skickat in skärmbilder från en annons på en bostadsportal för objekt A. I annonsen framgår bland annat kort information om bostaden, att den fått 914 sidvisningar samt att bostaden snart har varit till salu i 10 dagar.

Skärmbilder inhämtade av FMI

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat ett antal skärmbilder från mäklarföretagets hemsida för objekt B-H. Bilderna visar utdrag från marknadsföringen för respektive objekt med NN som ansvarig fastighetsmäklare.

För objekt C visar några av bilderna att NN marknadsför objektet på mäklarföretagets hemsida, övriga bilder visar marknadsföring av samma objekt på en annan mäklarbyrås hemsida.

Uppdragsavtalen

NN har skickat in uppdragsavtal för sex av åtta efterfrågade objekt.

I fyra av de inskickade uppdragsavtalen (objekt D-G) framgår att avtalstiden gäller tillsvidare från ett angivet datum och är förenat med ensamrätt till och med uppsägning.

I ett av uppdragsavtalen (objekt H) framgår att uppdraget gäller tillsvidare från 2022-05-25, under finns ett eget avsnitt för ensamrätt. I avsnittet anges följande.

Ensamrätt

Detta uppdrag gäller under en tid om tre månader från och med dagen för dess undertecknande.

[…]

I avsnittet är tre månader överstruket och ersatt med bokstäverna Bk.

För objekt C gäller uppdraget tills vidare från 2025-03-31. Det finns ingen angivelse om ensamrätt.

Bild på annonsbladet

Annonsbladet innehåller uppgifter om ett antal sålda bostäder och att NN nu söker bostäder att sälja till ett antal kunder.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtalet

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högts tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla.

Av förarbeten framgår det att skriftlighetskravet är av ett särskilt värde ur konsumentsynpunkt, eftersom ett uppdragsavtal med en mäklare är en speciell avtalstyp som en privatperson kommer i kontakt med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. I konsumentförhållanden är det mäklaren som står för sakkunskapen på området och det är också denne som utan särskilda svårigheter kan försäkra sig om att alla avtalsvillkor tas in i det skriftliga avtalet (prop. 1994/95:14 s. 38).

Inspektionen har vid ett flertal tillfällen konstaterat att det är ett grundläggande krav att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena (se bl. a. beslut med dnr 20-1098). Det innebär bland annat att ensamrättstidens längd ska framgå av uppdragsavtalet (se beslut med dnr 2016-2045).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare ärenden bedömt att det utgör grund för en varning att vidta förmedlingsåtgärder innan undertecknandet av ett skriftligt uppdragsavtal har skett (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 23-1475, 23-0589, 22-1868 och 21-0312).

Det är ostridigt i ärendet att NN har vidtagit aktiva förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal för objekt A och B. Detta har skett genom att han har marknadsfört två olika objekt som till salu utan att först ha ingått ett uppdragsavtal för respektive objekt. Förseelserna utgör grund för en varning.

I utredningen har det framkommit att NN i fem av de sex inskickade uppdragsavtalen inte angett någon sluttid för ensamrättstiden. I uppdragsavtalet för objekt D-G framgår att uppdraget gäller tillsvidare från ett angivet datum och är förenat med ensamrätt till och med uppsägning. I uppdragsavtalet för objekt H framgår att uppdraget gäller tillsvidare från 2022-05-25. Under avsnittet ensamrätt är tre månader överstruket och ersatt med bokstäverna Bk. Det finns ingen närmare förklaring vad som menas eller något annat datum angivet. Ensamrättstiden är således inte angiven i något av uppdragsavtalen för objekt D-H och har löpt på under betydligt längre tid än tre månader för var och ett av uppdragen. Fastighetsmäklarinspektionen ser särskilt allvarligt på att NN har avtalat om ensamrätt som löper tillsvidare i fem av sex inskickade uppdragsavtal, något som tyder på att han satt detta i system. Förseelserna utgör grund för en varning.

Marknadsföringen

Fastighetsmäklarinspektionen har tillsyn över fastighetsmäklaren personligen. I den mån en mäklare använder sig av otillbörlig reklam i samband med marknadsföringen av sin förmedlingstjänst kan Fastighetmäklarinspektionen normalt ingripa med stöd av fastighetsmäklarlagen (se beslut med dnr 19-0443 och 21-3065).

Enligt 21 § marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare använda andra metoder för individuell kommunikation än sådana som avses i 19 §, om inte den fysiska personen tydligt motsatt sig att metoden används. Oadresserad direktreklam är en sådan metod. För att motsätta sig sådan reklam anges det i förarbetena till bestämmelsen att det bör vara tillräckligt att det på brevlådan eller i omedelbar anslutning till brevinkastet anges att den enskilde inte önskar någon reklam (prop. 1999/2000:40 s. 41). Ett motsättande kan göras genom en så kallad ”nej-tack skylt”. Enligt 5 och 6 §§ marknadsföringslagen, ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed och vara tillbörlig. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat påföljden erinran då mäklare använt sig av s.k. oadresserad direktreklam (se bl.a. beslut med dnr 23-2119, 23-1478, 23-0512).

Av utredningen framgår att NN har delat ut ett annonsblad i anmälarens brevlåda, trots att denna motsatt sig oadresserad direktreklam. NN menar att det var ett misstag och beklagar felet.  I egenskap av näringsidkare är mäklaren ansvarig för marknadsföringen av sin förmedlingstjänst. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen bedömning har reklamen delats ut i strid med god marknadsföringssed och därmed också i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har vidtagit aktiva förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal för objekt A och B. Inspektionen anser vidare att NN har brustit i uppdrag D-H genom att inte ange någon tidsbegränsning för ensamrättstiden i uppdragsavtalet. Därutöver har NN agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed genom att ha använt sig av otillbörlig reklam.

Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att NN ska meddelas en varning.