Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en fastighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]/[namn på kedja]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivning och uppdragsavtal.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

En enplansvilla med 4 rum och kök, som har 98 kvm boyta i entréplan och 98 kvm biyta i källare, beskrivs som en villa med 8 rum.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Samtliga åtta rum som angivits i marknadsföringen uppfyller kriterierna enligt Boverkets riktlinjer för vad som krävs för att få räknas som rum, d.v.s. att rummen har en yta om minst 7 kvm samt tillgång till dagsljus. Endast de rum som uppfyller dessa kriterier har räknats med i annonsen och sökkriterierna som 8 rum varav 3 sovrum.

Av de åtta rummen har tre uttryckligen benämnts som sovrum i marknadsföringen, samtliga belägna på entréplan. Dessa har beskrivits som sovrum på grund av sin nuvarande användning eller inredning, samt på ett sätt som tydligt avgränsar dem från övriga rum. Resterande rum har enbart benämnts som rum eller vardagsrum.

Han anser att han har marknadsfört villan på ett korrekt sätt då den har 8 rum (4 i entréplan och 4 i källarplan) varav endast 3 av dessa är definierade som sovrum, samtliga belägna i entréplan. Det har inte funnits någon avsikt att vilseleda, utan tvärtom har informationen anpassats för att vara så informativ som möjligt för spekulanter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren har lämnat in objektsbeskrivningen där bland annat följande framgår.

Antal rum 8 varav 3 sovrum
[…]
Boarea 98 kvm (Areakälla:
Taxeringsinformation)
Biarea 98 kvm

I objektsbeskrivningen finns även en bild av bostadens planlösning enligt vilken det framgår att det finns totalt 10 utrymmen i bostaden utöver kök och hall samt utrymmen för wc, dusch och tvätt. På första våningen finns det tre sovrum och ett vardagsrum. På bottenvåningen finns det sex utrymmen varav fem benämns som rum eller vardagsrum, ett utrymme benämns förråd. Ett av de utrymmen på bottenvåningen som benämns som rum saknar enligt planlösningen fönster.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Vidare framgår att objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat en uppgift om byggnadens storlek.

Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Antalet rum

Alla utrymmen i en bostad kan inte utnyttjas lika bra. Därför delas arean in i boarea och biarea. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning. Standarden är framtagen av SIS, Swedish Standards Institute, tillsammans med byggbranschen. Av dessa mätregler framgår bland annat att hela arean i en källarvåning räknas som biarea. Gällande vad som utgör ett rum finns ingen fastslagen definition i standarden.

När det gäller frågan om hur bostäder benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

I tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen har mäklare meddelats en påföljd när de har marknadsfört utrymmen på bostadens källarplan som rum. Mot bakgrund av att utrymmena inte har ingått i bostädernas boarea har Fastighetsmäklarinspektionen bedömt att de inte skulle ha marknadsförts som rum (se inspektionens beslut med dnr 20–1083 och 23-1739).

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har i vissa avgöranden i stället lett till att en erinran har meddelats (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–2477 och 25-0357).

Av utredningen framgår att fastighetsmäklaren har marknadsfört utrymmen i bostadens källare som rum. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att mäklaren har agerat i strid med 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen samt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen och därigenom även i strid med god fastighetsmäklarsed. Med hänsyn till att det har funnits förtydligande uppgifter genom bilder och planritning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.