Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har marknadsfört en fastighet med hjälp av drönarfoton utan spridningstillstånd.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]/[namn på kedja]). Anmälaren har gett in en skärmbild på en annons för fastigheten från en webbplats för marknadsföring.

Fastighetmäklarinspektionen har inhämtat ytterligare bilder på annonsen från en webbplats för marknadsföring.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen för objektet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har använt sig av otillåtna drönarbilder utan spridningstillstånd.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han vidgår att han använt bilderna i marknadsföringen och utgick från att den anlitade fotografen hade tillstånd. Så fort han fick kännedom om att så inte var fallet vidtog han omedelbart åtgärder och tog bort bilderna från annonsen. Efter att han mottagit föreläggandet har han skickat en ansökan om spridningstillstånd till Lantmäteriet. Någon fysisk objektsbeskrivning har inte lämnats ut till spekulanter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder

I utredningen finns det skärmbilder från marknadsföringen av objektet.

Anmälaren har bifogat en skärmbild på bild som tagits ovanifrån. Bilden visar en utzoomad vy med omgivande miljö och andra fastigheter samt en sjö och skog. På bilden syns horisonten.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat två skärmbilder från en webbplats för marknadsföring. Bilderna visar utzoomade vyer med omgivande miljöer och andra fastigheter, en sjö och skog. På bilderna syns horisonten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning.

Regelverket avseende skydd för geografisk information

Lag (2016:319) om skydd för geografisk information

Enligt bestämmelsen i 9 § är det som huvudregel förbjudet att sprida en sammanställning av geografisk information

1. om förhållanden i ett visst vattenområde eller en viss sträcka av ett vattenområde som avser Sveriges sjöterritorium, med undantag av insjöar, vattendrag och kanaler, eller
2. över andra delar av svenskt territorium, om informationen har inhämtats från luftfartyg genom fotografering eller liknande registrering.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får i enskilda fall besluta om tillstånd till spridning enligt första stycket.

Tillstånd ska ges om spridningen inte kan antas medföra skada för totalförsvaret. Beslutet om tillstånd får innehålla villkor om att den geografiska informationen endast får användas för ett visst ändamål eller efter iakttagande av särskilda säkerhetsåtgärder.

Enligt 11 § får regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer meddela föreskrifter om undantag från kravet på tillstånd.

Förordning (2016:320) om skydd för geografisk information

Av 6 § andra stycket i förordningen framgår att frågor om tillstånd för spridning av sammanställningar av geografisk information ska prövas av

1. Sjöfartsverket i fråga om information som avses i 9 § första stycket 1 lag om skydd för geografisk information, och
2. Lantmäteriet i fråga om information som avses i 9 § första stycket 2 lag om skydd för geografisk information.

Lantmäteriets föreskrifter om spridningstillstånd för framställningar av landgeografisk information (LMFS 2016:1)

Av 1 kap. 1 § framgår att föreskrifterna är tillämpliga i ärenden om tillstånd till spridning av sammanställningar av landgeografisk information som har inhämtats från luftfartyg genom fotografering eller liknande registrering.

I Lantmäteriets föreskrifter anges bland annat vad som är undantaget från kravet på spridningstillstånd. Det handlar om viss typ av information, information med en upplösning eller noggrannhet som är sämre än ett visst värde eller information inhämtad från vissa områden där Lantmäteriet med stor sannolikhet kan bedöma att ingen skada för totalförsvaret kan ske om den informationen sprids.

I 2 kap. 3 § i föreskrifterna anges ett antal punkter med geografiska områden som är undantagna från kravet på spridningstillstånd. I punkten 5 anges att bostadsbyggnad med tillhörande tomtmark och anläggningar är undantaget kravet på tillstånd. Av ett informationsblad till föreskrifterna framgår bland annat att det som avses i punkten 5 är enskild bostadsbyggnad med närmaste tomtmark och tillhörande ekonomibyggnader samt anläggningar.[1]

Av en dom från Hovrätten för Övre Norrland den 25 februari 2022 i mål nr B 1123-21 avseende brott mot 9 § lagen om skydd för geografisk information framgår att ansökan om tillstånd ska göras av den som sprider en sammanställning och att tillstånd behövs även för vidare spridning. Vidare framgår bland annat följande.

[…] Hovrätten delar tingsrättens bedömning att de aktuella sammanställningarna avbildar horisontlinje och vyer vilket utesluter att de omfattas av de undantag som enligt Lantmäteriets föreskrifter om spridningstillstånd för sammanställningar av landgeografisk information gäller för vissa områden, byggnader och anläggningar (se 3 § LMFS 2016:3).

Enligt 12 § andra stycket samma lag ska dock inte dömas till ansvar i ringa fall. Bedömningen av om ringa fall föreligger bör enligt förarbetena till bestämmelsen göras utifrån om underlåtenheten att söka tillstånd med hänsyn till omständigheterna kan anses som obetydlig, och inte utifrån en bedömning som innefattar prövning av om någon faktisk skada eller risk för skada uppkommit genom framställandet eller spridningen. Ett i förarbetena angivet exempel på ringa brott mot bestämmelserna om spridningstillstånd kan vara en situation där spridningen har skett under en mycket kort tid på ett sätt som innebär att materialet kan återtas eller att kartor har delats ut i en krets som i och för sig är så omfattande att spridningstillstånd krävs, men där materialet inom kort samlas in igen. Den tid som materialet har varit spritt är således begränsad. I de fall spridning har skett på Internet är, enligt motiven, utrymmet för en sådan bedömning mindre, eftersom materialet rent faktiskt inte går att återta på samma sätt. Ofta kan spridningen i ett sådant fall också anses ha nått en mycket stor krets. Ett annat exempel på ringa brott är om spridningen har skett i sådan begränsad omfattning att den ligger strax över gränsen för att en spridningssituation har uppstått (se prop. 2015/16:63, s. 65.)

Information från Lantmäteriet

På Lantmäteriets webbplats[2] finns ytterligare information om spridningstillstånd och vilka undantag som finns. Där anges bland annat följande.

Du behöver till exempel inte ansöka om spridningstillstånd om din bild eller film enbart visar en privat bostadsbyggnad eller en offentlig plats. Det är några av undantagen från kravet på spridningstillstånd. Om dina bilder visar en mer utzoomad vy så gäller inte undantaget, eftersom du får med en större yta. Det kan finnas sådant i bilden som är känsligt för Sveriges totalförsvar om det sprids.

[…]

Checklista för mäklare

Ibland behöver du som mäklare inte söka spridningstillstånd. Det gäller om bilderna endast innehåller:

• Bostadsbyggnad som hör till objektet som ska säljas

• Tillhörande anläggningar, till exempel garage och förråd

• Tomtmark som hör till objektet som ska säljas

Drönarbilderna

Av utredningen i ärendet framgår att fastighetsmäklaren har marknadsfört en fastighet genom bland annat foton som är tagna från luften, utan att ha ansökt om spridningstillstånd. Han har uppgett att han var av uppfattningen att fotografen hade tillstånd.

De aktuella bilderna visar en utzoomad vy över den aktuella fastigheten och omgivande miljöer. På bilderna syns även en sjö, skog och horisonten. Av geografisk information framgår att den sjö som syns är en insjö. Såvitt Fastighetsmäklarinspektionen kan bedöma är bilderna därmed undantagna från kravet på spridningstillstånd från Sjöfartsverket. Bilderna visar emellertid också en sammanställning av landgeografisk information och omfattas inte, såvitt Fastighetsmäklarinspektionen kan bedöma, av undantagen i Lantmäteriets föreskrifter (jfr Hovrätten för Övre Norrlands dom B 1123-21).

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett flertal tidigare ärenden prövat frågan om användning av drönarfoton i marknadsföringen utan inhämtande av spridningstillstånd. Inspektionen har i besluten ansett att eftersom det är mäklaren som sprider informationen genom sin marknadsföring är det också mäklarens ansvar att se till att det finns spridningstillstånd för detta (se till exempel beslut med dnr 25-0454 och 24-0467).

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN:s agerande att använda drönarfoton vid marknadsföringen av fastigheten på en webbplats utan spridningstillstånd från Lantmäteriet strider mot lagen om spridning av geografisk information, ett agerande som även står i strid med god fastighetsmäklarsed. Vad fastighetsmäklaren anfört om att han trodde att fotografen hade tillstånd föranleder ingen annan bedömning. Han har som ansvarig mäklare i sin marknadsföring spridit bilderna och har därför haft en skyldighet att själv ansöka om och erhålla tillstånd (se Hovrätten för Övre Norrlands dom B 1123-21).

I enlighet med tidigare praxis anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en varning.

[1] Information om Lantmäteriets föreskrifter för spridningstillstånd och undantag från tillståndsplikten, 2023-09-18, https://www.lantmateriet.se/globalassets/temawebbar/spridningstillstand/info_lag_foreskrifter_spridningstillstand.pdf.

[2] Lantmäteriets webbplats, Spridningstillstånd Undantag, 2025-06-05, https://www.lantmateriet.se/sv/spridningstillstand/undantag/