Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens köp av en bostadsrätt strider mot förbudet mot självinträde.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in fem skärmbilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in kopia av överlåtelseavtalet, skärmbilder på sms-konversationer samt försäljningsstatistik.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren blev anlitad av säljaren för att förmedla aktuell bostadsrätt. Hon visade direkt ett intresse för lägenheten men säljaren tog det inte på allvar utan tänkte att hon inte skulle ta uppdraget om så var fallet.

Under förmedlingsuppdraget agerade hon väldigt obeslutsamt, vilket gjorde att säljaren kände sig osäker på om hon skulle göra sitt bästa för deras affär om hon hade ett egenintresse. Hon höll en visning och berättade sedan för säljaren att hon ville köpa lägenheten. Hon fick sedan hjälp med kontraktsskrivningen av en kollega. Säljaren tyckte att hela situationen var mycket konstig och märklig.

Anmälaren anser att mäklaren har gjort fel som har ingått ett förmedlingsuppdrag trots att hon haft ett intresse för att köpa bostaden redan från första mötet. Dessutom har hon gjort fel när hon tog hjälp av en kollega för kontraktsskrivningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 9 oktober 2023 träffade hon säljarna i deras bostad, hennes uppdrag var då att värdera bostaden samt att presentera en strategi för försäljningen.

Efter genomgång av bostaden och jämförelse med statistik i föreningen sattes en gemensam förväntat på ett pris kring 90 000 – 95 000 kr/kvm, med hänsyn till bostadens skick. Ett högt satt mål.

Uppdragsavtalet signerades den 10-11 oktober. Hon påbörjade därefter förmedlingen genom att bland annat ta fram säljtexter, planera för fotografering och sätta upp en tidsplan för försäljningen.

Parallellt med detta befann hon sig i en separation. Inledningsvis var planen att de skulle sälja huset cirka ett halvår fram i tiden men på grund av ändrade omständigheter började hon leta ett nytt boende. Hon uppmärksammade då att den aktuella bostadsrätten motsvarade många av hennes kriterier för en ny bostad.

Med anledning av detta kontaktade hon sin dåvarande chef och rådfrågade om möjligheten att själv förvärva bostaden. Beskedet hon fick var att uppdraget behöver sägas upp och att ”skälig tid” därefter måste förflyta innan ett eventuellt köp kunde genomföras. Vad som utgjorde skälig tid kunde varken hennes chef eller branschorganisation svara på.

Hon informerade därefter en av säljarna om situationen. Han är auktoriserad fastighetsvärderare och var därför fullt införstådd med både bostadens marknadsvärde och den komplexitet som fastighetsmäklaryrket innebär. Säljarna uttryckte att de inte har något emot att sälja till henne under förutsättning att deras prisnivå accepterades.

Förmedlingsuppdraget sades upp. Hon har inte exakt datum för detta. Kort därefter valde säljarna att själva upprätta överlåtelseavtalet och överlåta bostaden till henne som privatperson.

Överlåtelseavtalet undertecknades den 7 november 2023 med en köpeskilling på 5 450 000 kr. Tillträdet var från början avtalat till 2024-03-01 men tidigarelades till 2023-12-18. I avtalet infördes även en särskild försäkran om att köpeskillingen var marknadsmässig.

Hon uppger vidare att anmälan innehåller ett flertal felaktigheter. Det påstås bland annat att en visning har ägt rum men någon visning genomfördes aldrig. Anmälaren påstår vidare att försäljningen har skett genom den kedja som hon arbetade på, vilket inte stämmer. Förmedlingsuppdraget var uppsagt och säljarna upprättade själva överlåtelsehandlingarna. Ett flertal av de datum som anges samt köpeskillingen är inte heller korrekt angivna.

Hon är medveten om det ansvar som följer med hennes yrkesroll och de särskilda regler som gäller vid förvärv av bostäder där hon själv varit ansvarig mäklare. Hon agerade medvetet för att göra processen så korrekt som möjligt, i dialog med både hennes arbetsgivare och säljarna. Hennes intention har aldrig varit att åsidosätta regelverket eller agera oaktsamt, hon har tvärtom strävat efter transparens. Hon har inte haft något egenintresse av att pressa priset eller på annat sätt gynna sig själv.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är daterat den 6 november 2023. Köpeskillingen uppgår till 5 450 000 kr. Det framgår inga företagsloggor på avtalet. I avtalet framgår en särskild försäkran enligt följande.

MM, som är en av säljarna, är av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare och är i samråd med PP, som är den andra av säljarna, väl medvetna om att den överenskomna köpeskillingen är marknadsmässig. Säljarna är informerade om att köparen är till yrket fastighetsmäklare och är registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Självinträdet

Av 3 kap. 6 § FML framkommer att en fastighetsmäklare inte får köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag att förmedla den. Enligt 1 kap. 2 och 3 §§ FML framgår att det som föreskrivs om fastigheter också tillämpas på annan egendom, däribland bostadsrätter. Förbudet är ovillkorligt (se prop. 2020/21:119 s. 117).

I förhållande till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag har förbudet utsträckts till att nu även omfatta fastigheter som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren kan därför inte kringgå förbudet mot att köpa den fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla genom att avträda från uppdraget (se prop. 2010/11:15 s. 51).

Att förbudet enbart gäller i anslutning till förmedlingsuppdraget innebär att en mäklare normalt inte är förhindrad att förvärva fastigheten om viss tid förflutit sedan mäklarens uppdrag upphört (se prop. 2010/11:15 s. 51 och prop. 2020/21:119 s. 117). I förarbetena nämns inte var gränsen går för att en viss tid ska anses ha förflutit. I ett avgörande från förvaltningsrätten meddelades en mäklare en varning för ett självinträde när ungefär en och en halv månad förflutit från att mäklaren bekräftade uppsägningen av uppdraget till att mäklaren köpte fastigheten (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 17 oktober 2017 i mål nr 12838–16).

I ärende 23-2599 hade mäklaren och den tidigare uppdragsgivaren undertecknat köpekontraktet samma dag som mäklaren hade bekräftat uppsägningen av uppdraget. Mäklaren gjorde gällande att säljarna ansåg att skälig tid redan hade passerat men Fastighetsmäklarinspektionen bedömde att detta inte påverkade bedömningen eftersom förvärvet hade skett i strid mot förbudet mot självinträde. Mäklaren meddelades en varning.

Enligt mäklarens uppgifter undertecknades uppdragsavtalet den 10-11 oktober 2023. Det är inte fastställt vilket datum uppsägningen skedde. Det står däremot klart att överlåtelseavtalet skrevs under den 6 november, det vill säga en knapp månad efter ingånget uppdragsavtal. Även om förmedlingsuppdraget sades upp relativt omgående efter att det hade ingåtts har det därför oavsett förflutit mindre än en månad från uppsägningen till det att överlåtelseavtalet undertecknades. Fastighetsmäklarinspektionen anser därmed att en för kort tid har förflutit och att köpet därför ska anses ha skett i anslutning till förmedlingsuppdraget. Förvärvet har därmed skett i strid med förbudet mot självinträde. Förseelsen motiverar en varning.