Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon, vid marknadsföringen av ett objekt, inte informerat om att två bilder utgjorde fotomontage.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]). Anmälaren har gett in en skärmbild från annonsen på en annonsplats för bostäder på internet.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat ytterligare utredning i form av skärmbilder på annonsen på mäklarföretagets egen webbsida.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har Fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet samt gett in objektsbeskrivning, skärmbilder, kartbilder och bygglov med ritning för pool.

Anmälan

Av anmälan framgår i huvudsak följande av relevans för inspektionens granskning.

Anmälaren har noterat att objektet som legat ute till försäljning fått nya bilder i marknadsföringen. Bilderna är enligt anmälaren dataanimerade och vilseleder spekulanter att tro att bilderna är verkliga. Bland annat har en pool lagts in som varken finns eller får plats på det byggda utedäcket.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren bestrider att hon agerat på ett sätt som motiverar disciplinär påföljd. Hon vidgår att vissa bilder i marknadsföringen har redigerats eller kompletterats för att illustrera en möjlig framtida utformning av tomten, till exempel genom att visa en trädgård med pool. Samtidigt menar hon att hon i marknadsföringen varit noga med att även inkludera flygfoton och originalbilder av objektet för att ge en realistisk och korrekt bild av fastighetens nuvarande skick. På de bilder som redigerats har det genom orden ”potentiell trädgård” tydligt angetts att det handlar om en vision av hur tomten kan utvecklas och inte som ett löfte om vad som ingår i köpet. Marknadsföringen är därför transparent och det är tydligt att det rör sig om fotomontage. Vidare har endast två av trettiosex bilder redigerats.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Anmälaren har gett in en skärmbild från den aktuella marknadsföringen. Bilden är tagen inifrån fastigheten och visar bland annat ett trädäck med en inbyggd pool.

Mäklaren har skickat samma bild som anmälaren skickat in med texten ”Potentiell trädgård” synlig i nedre delen. I bildens nedre vänstra kant syns en tom ruta och i bildens nedre högra kant syns en symbol i form av ett kugghjul. Av bilden framgår inte vart den ska vara publicerad eller vid vilken tidpunkt skärmbilden tagits.

Fastighetsmäklarinspektionen har den 7 maj 2025 inhämtat skärmbilder från den webbsida för det företag där mäklaren är verksam. Av skärmbilderna framgår att det inte finns någon synlig text om att bilderna utgör fotomontage.

Objektsbeskrivningen

De två redigerade bilderna förekommer i objektsbeskrivningen som fastighetsmäklaren gett in i samband med sitt yttrande. Någon text om att bilderna utgör fotomontage finns inte. De två aktuella bilderna är placerade bredvid andra verkliga bilder som inte är redigerade.

Övrigt

Mäklaren har skickat in en ritning för bygglov där det finns en pool inritad i trädäcket. På ritningen är poolen placerad i samma del av trädäcket som den illustrerade poolen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna skyldigheter

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföring

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Under definitionen av vad som är ett affärsbeslut faller också situationen att konsumenten med anledning av en annons bestämmer sig för att vidta en ytterligare åtgärd, till exempel att besöka en webbplats för att inhämta mer information. Att ett påstående anses intresseväckande och föranleder konsumenten att söka mer information utesluter inte i sig att det direkt eller indirekt kan komma att inverka på själva köpbeslutet. (Se 3 § marknadsföringslagen och Marknadsdomstolens avgörande den 12 mars 2010, mål nr MD 2010:8). 

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den marknadsföring som används i sammanhang där mäklaren uppträder i sin yrkesroll inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska använda sig av beskrivningar och bildmaterial som återger objektet på ett korrekt sätt. Till exempel är en objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare att anse som marknadsföringsmaterial (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende nr 23-1810 och nr 21-0255).

Förvaltningsrätten har i ett tidigare avgörande konstaterat att det är vilseledande att inte ange att ett foto utgör fotomontage eftersom det inte ger en rättvisande bild av objektet. Mäklaren hade i förmedlingen av två skogsfastigheter använt sig av ett fotomontage där det framstod som om det fanns två bostäder på fastigheterna. I bedömningen beaktade domstolen att en presumtiv spekulant som betraktade bilden kunde få ett intryck av att fastigheterna som skulle säljas var bebyggda. (Se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 2 november 2020 i mål nr 305-20).

Bedömningen i detta fall

Av utredningen framgår att fastighetsmäklaren, i sin marknadsföring av den aktuella fastigheten, redigerat två bilder. På bilderna finns bland annat en pool inbyggd i trädäcket, trots att det i verkligheten inte finns någon pool. Hon har vidgått att vissa bilder i marknadsföringen har redigerats eller kompletterats för att illustrera en möjlig framtida utformning av tomten. Vidare har hon anfört att det i marknadsföringen tydligt har framgått att det varit fråga om en ”potentiell trädgård” genom en text som placerats i anslutning till de redigerade bilderna.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att när ärendet inleddes fanns det inte någon synlig information om att de två bilderna utgjorde fotomontage på mäklarföretagets webbsida. För konsumenter ger bilderna därmed intrycket av att det redan nu finns en pool på det sätt som framgår av bilderna. Av den skärmbild som fastighetsmäklaren gett in framgår förvisso en text med orden ”potentiell trädgård” i anslutning till ena bilden (Bild 1). Dock framgår det inte vart den skärmbilden är tagen ifrån eller ens om texten är publicerad för allmänheten att ta del av. Tvärtom ger skärmbilden intrycket av att vara tagen från ett redigeringsläge och inte från en publicerad annons. Efter att fastighetsmäklaren förelagts att yttra sig över anmälarens påståenden har Fastighetsmäklarinspektionen den 13 maj 2025 noterat att texten ”Bilden är en illustration” tillkommit under den andra bilden (Bild 2) på mäklarföretagets webbsida. Att en sådan text lagts till i anslutning till Bild 2 förändrar inte det faktum att bilden tidigare har förekommit utan någon information om fotomontage. Vidare kan konstateras att objektsbeskrivningen helt saknar information om att bilderna utgör fotomontage.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att marknadsföringen, genom användandet av de två bilderna, inte ger en rättvisande bild av objektet då det för presumtiva spekulanter inte framgår att bilderna utgör fotomontage. Det ska å ena sidan beaktas att enbart två av trettiosex bilder utgör fotomontage och att en presumtiv spekulant som närmare granskar samtliga bilder kan förstå att bilderna inte visar hur objektet faktiskt ser ut. Å andra sidan blir informationen tillgänglig för spekulanterna först efter att de undersökt marknadsföringen vidare. Vid en sammantagen bedömning påverkar, eller påverkar sannolikt, marknadsföringen mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut och är därmed vilseledande. Fastighetsmäklaren har genom utformningen av marknadsföringen agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Vad hon anfört föranleder ingen annan bedömning. Den förseelse som hon gjort sig skyldig till kan inte anses vara av sådan enkel karaktär att den ska betraktas som ringa. Vid valet av påföljd beaktar inspektionen särskilt att det endast är två av bilderna som visar en pool. Av övriga bilder som visar trädäcket framgår att det inte finns någon byggd pool. Mot bakgrund av detta bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.