Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren uppfyllt sin omsorgsplikt i ett värderingsuppdrag.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]). Anmälaren har gett in NN:s värdeutlåtande av fastigheten samt två värdeutlåtanden utförda av andra mäklare.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har hänvisat till de av anmälaren ingivna handlingarna och inkommit med underlag för slutpris för en enligt henne i området jämförbar fastighet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I slutet av februari 2024 och i samband med en bodelning utförde NN en marknadsvärdering avseende en fastighet, på uppdrag av anmälarens före detta partner. Fastighetens marknadsvärde uppskattades till 1 750 000 kr. NN har inte gjort något platsbesök utan tog endast hänsyn till taxeringsvärdet och några bilder som anmälarens före detta partner skickat. Anmälaren kontaktade därför i sin tur en andra mäklare för en värdering. Efter ett platsbesök värderade den andra mäklaren fastigheten till 2 900 000 kr. Anmälaren och anmälarens före detta partner kontaktade därefter tillsammans en tredje mäklare som den 3 februari 2025 värderade fastigheten till 2 750 000 kr. NN:s värdering var missvisande och har resulterat i att rättsliga tvister uppstått mellan anmälaren och dennes före detta partner.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarens före detta partner kontaktade henne för en fri värdering gällande den aktuella fastigheten, vilket tillhandahålls till Swedbanks kunder. Senare framkom det att det var en skriftlig värdering på grund av bodelning som skulle utföras. Hennes uppdragsgivare skulle lösa ut anmälaren från fastigheten som de köpt av uppdragsgivarens föräldrar till ett förmånligt pris om 1 180 000 kr år 2018. Vid värderingen tog hon hänsyn till fastighetens läge, standard, tidigare försäljningar och statistik samt taxeringsvärde på orten och i närområdet. Hon har vid ett tidigare tillfälle varit utomhus på fastigheten när hon besökt orten och anser att hon har en bra bild av fastigheten. Hon var under sommaren 2023 ute och åkte bil med sin son och kom in på vägen som leder till den aktuella fastigheten. Hon kunde då med sina egna ögon som mäklare se skick och läge på byggnaderna och på så vis bilda sig en uppfattning om fastigheten och dess område. Därutöver har hon med hjälp av flera bilder på både bostadshuset och annexet samt utförlig information fått en bra och tillräcklig bild av fastigheten med dess byggnader.

Hennes värdering skulle kunnat ligga lite högre, eventuellt +300 000 kr. De andra två mäklarna har en alldeles för hög värdering och hon ser ingen grund till dem. I området har endast en jämförbar fastighet varit till försäljning till ett så högt pris som 1 900 000 kr. Den fastigheten hade ett utgångspris på 1 595 000 kr. Hon arbetar i det område i vilket fastigheten är belägen och anser att hennes kunskap är god när det gäller att utföra värderingar i området. De andra två mäklarna har sin utgångspunkt från ett annat område där priserna är väldigt höga i förhållande till det område där den aktuella fastigheten är belägen. Vid en försäljning idag är det otänkbart med ett utgångspris över 2 000 000 kr. Fastigheterna i området ligger kring 500 000 kr och med ett bättre läge kan de gå upp till 750 000 kr – max 1 000 000 kr.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Värdeutlåtande utfärdat av NN den 21 februari 2024

Vid värderingen har ortsprismetoden använts. Det bedömda marknadsvärdet anges till 1 750 000 kr. Bifogat värdeutlåtandet finns även uppgift från Lantmäteriet där det bland annat framgår att anmälaren och dennes före detta partner förvärvade fastigheten 2018 till en köpeskilling om 1 180 000 kr. Total tomatareal är 10 650 m2. Det finns även flertalet bilder på fastigheten samt kopia på tomtkarta.

Mäklare 2:s värdeutlåtande utfärdat den 2 april 2024

Utöver fastighetsmäklarens kunskap och erfarenhet om orten och det aktuella läget på fastighetsmarknaden har ortsprismetoden använts. Besiktning/besök har gjorts på fastigheten den 1 mars 2024. Det bedömda marknadsvärdet anges till 2 900 000 kr (+/- 200 000 kr). Total tomatareal är 10 650 m2.

Mäklare 3:s värdeutlåtande utfärdat den 3 februari 2025

Som underlag för värdeutlåtandet har, utöver fastighetsmäklarens kunskap och erfarenhet om orten samt det aktuella läget på fastighetsmarknaden, ortsprismetoden använts. Besiktningstidpunkt/tidpunkt för platsbesök var den 31 januari 2025. Det bedömda marknadsvärdet anges till 2 750 000 kr (+/- 250 000 kr). Total tomatareal är 10 650 m2. Bifogat finns också ett antal bilder samt en kopia på tomtkarta.

Handling innehållandes uppgifter om jämförbart objekt i området

Av handlingen framgår utgångspris, prisutveckling, bostadstyp, upplåtelseform, antal rum, boarea, biarea, tomtarea, byggår och driftkostnad för den enligt NN jämförbara fastigheten. Total tomtarea är 2 878 m2.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I och med ordet ”beakta” markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att ta till vara båda parters intressen (prop. 2010/11:15 s. 49).

Skyldigheten att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed har mäklaren inte bara vid fullgörandet av ett enskilt fastighetsmäklaruppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76). Om en mäklare åtar sig att utföra en värdering av en bostad sker det i rollen som mäklare. Det är av särskild vikt att en mäklare agerar omsorgsfullt och med noggrannhet vid upprättande av handlingar, inte minst då handlingen kan komma att påverka andra mottagare än uppdragsgivaren. Felaktiga värderingsutlåtanden från fastighetsmäklare är ett av de sätt som används i samband med penningtvätt inom fastighetsbranschen (jfr bl.a. Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 24-0485 och 23-2601). Värderingar är ett viktigt inslag i fastighetsmäklarens verksamhet och den som anlitar en mäklare för ett värderingsuppdrag får förutsättas göra det på grund av mäklarens expert- och yrkeskunskaper (se dom från Kammarrätten i Stockholm den 15 februari 2018 i mål nr 5481–17).

Den fråga Fastighetsmäklarinspektionen har att pröva är om NN vid uppdragets utförande uppfyllt sin omsorgsplikt. NN har redogjort för vilka åtgärder hon vidtagit för att göra sin bedömning av fastighetens värde. Hon har även inkommit med underlag för ett enligt henne jämförbart objekt i området. Faktorer som talar mot att hon agerat omsorgsfullt vid värderingen är att hon inte har varit på fastigheten i nära tidsmässig anslutning till värderingen. Att från en väg som leder till fastigheten försöka bilda sig en uppfattning om ett så stort objekt som det nu är fråga om kan svårligen ge ett likvärdigt bedömningsunderlag som ett fysiskt besök på fastigheten. Förvisso finns det flera faktorer som är jämförbara med den fastighet som såldes för 1 900 000 kr. En inte obetydlig skillnad är dock att den i ärendet aktuella fastigheten har en tomtareal som är 10 650 m2, medan det enligt fastighetsmäklaren jämförbara objektet har en tomtarea som endast är 2 878 m2. Inspektionen anser att det faktum att fastighetsmäklaren inte har besökt fastigheten, i kombination med att objekten inte kan anses jämförbara, innebär att NN inte har vidtagit tillräckliga åtgärder för att kunna göra en omsorgsfull värdering. Till följd av de bristfälliga åtgärderna har det uppstått risk för rättsliga tvister mellan uppdragsgivaren och anmälaren. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.