Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna en korrekt uppgift om fastighetens tomträttsavgäld i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]. Anmälaren har gett in skärmbilder på marknadsföringen på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in skärmbilder på mejl och sms, förmedlingsavtal, köpekontrakt, journal, objektsbeskrivning och fastighetsutdrag.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har undanhållit väsentlig information för spekulanter och intressenter. Objektsbeskrivningen saknar information om tomträttsavgälden och information om att tomträttsavgälden höjs avsevärt 2026.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han upptäckte inte att objektsbeskrivningen saknade uppgift om tomträttsavgälden förrän han fick kännedom om anmälan.

Han meddelade köparna om den nya tomträttsavgälden vid telefonsamtal innan de var på visningen. Korrekt information om tomträttsavgälden och avgäldsperioden lämnades även muntligen av mäklaren vid visningstillfället. Dessutom mejlades fastighetsutdrag till köparna inför kontraktsskrivningen. Vid kontraktsskrivningen läste han även upp fastighetsutdraget för parterna före undertecknandet av kontraktet. Under förmedlingsprocessen hölls det inga öppna visningar eller någon öppen budgivning. Det hölls endast en förhandsvisning varpå kontrakt skrevs dagen därpå efter en kort prisförhandling mellan köparna och säljaren. Kretsen av intressenter var således begränsad.

Han har förmedlat ett större antal tomträtter genom åren och flera förmedlingar av tomträtter har även påbörjats efter det att det i ärendet aktuella objektet sålts. I samtliga tidigare och senare förmedlingar har tomträttsavgälden kopierats direkt från fastighetsutdraget och offentliggjorts automatiskt i objektsbeskrivningarna och på hemsidan. Han har försökt att fastställa med leverantören av deras affärssystem varför det inte har skett denna gång, övriga uppgifter har överförts i vanlig ordning. Han har fått till svar att inga ändringar gällande tomträttsvärdet finns loggade och att det kan röra sig om ett tekniskt fel. Det har nu påbörjats en dialog med leverantör av hemsida och leverantör av affärssystem för att säkerställa att synkroniseringen av uppgifter fungerar.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder

Skärmbild på mejl till fastighetsmäklaren från supporten för affärssystemet visar följande.

Eftersom du skapade objektet via fastighetsutdraget så ska uppgifterna ha gått över i samband med detta. Men vi har inget sätt att kontrollera detta i efterhand mer än att vi kan konstatera att om man skapar upp ett objekt idag så följer informationen men in på objektet. Jag bad en av våra utvecklare att kontrollera ändringsloggarna på sektionen för driftskostnader men där finns inga ändringar loggade på att värdet skulle ha tagits bort heller. Så det är tyvärr lite av ett mysterium just i detta fall. Kanske kan det trots allt ha blivit något tekniskt fel i samband med att objeket skapades upp i systemet med hjälp av fastighetsutdraget men det är inget vi kan bekräfta med säkerhet.

Skärmbild på sms till fastighetsmäklaren från köparna visar följande.

Hej, vill informera dig om att vi fick information ifrån dig angående den nya tomträttsavgälden innan vi var på visningen på [adress].

Skärmbild på sms till fastighetsmäklaren från säljarna visar följande.

Vi som säljare har känt till att arrendet går upp till ca 26000:- vid årsskiftet och vi har diskuterat detta med köpare i samband vid kontraktskrivningen hos Mäklaren. [ort och datum]

Objektsbeskrivning

Under rubriken Allmänt om fastigheten i objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

Tomt 600 m², tomträtt. Typ: Trädgårdstomt

Under rubriken Driftkostnader (kr/år) framgår bland annat följande.

Uppvärmning 36 841

Renhållning 2 624

Sotning 650

Övrigt

El 9 331

Samfällighet/GA

Försäkring 2 646

Vatten/avlopp 6 377

Vägavgift/snö

Underhåll

Summa årskostnad 58 469

Köpekontrakt

Av köpekontraktet framgår bland annat följande.

Bilagor

Följande bilagor tillhör köpekontraktet:

• Depositionsavtal
• Utdrag ur Lantmäteriets fastighetsregister
• Objektsbeskrivning
• Besiktningsprotokoll
• Frågelista
• Bouppteckning (ej registrerad)
• Samtycke eftermarknadsföring

Parterna har, genom sina signaturer på tillhörande bilagor, tagit del av och godkänt innehållet.

Fastighetsutdrag

Av fastighetsutdraget framgår bland annat följande.

UPPLÅTELSE TILL TOMTRÄTT

[…]

Årlig avgäld: SEK 10 752

[…]

Framtida avgäld: SEK 26 492

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen och objektsbeskrivningen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av objektet (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om fastighetens driftskostnader.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 31 f.) uttalas bland annat följande om driftskostnader.

Vad som utgör en fastighets driftskostnad varierar beroende på vilket objekt det är fråga om och från tid till annan. Det rör sig om kostnader för att äga och förvalta objektet, men det är inte möjligt att i lagen uttömmande ange vad som ska räknas dit. Avgifter som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag eller avtal bör i princip räknas som en driftskostnad. Kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, tomträttsavgäld samt avgift till en samfällighetsförening är några exempel på kostnader som bör räknas med.

Av utredningen framgår att objektsbeskrivningen saknar information om fastighetens tomträttsavgäld. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att mäklaren har agerat i strid med 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen samt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen och därigenom även i strid med god fastighetsmäklarsed.

Enligt förarbeten bör erinran meddelas i fall där mäklaren har handlat olämpligt men ändå inte alltför klandervärt (prop. 2010/2011:15, s. 40). En erinran kan meddelas när ett krav inte följts men regelbrottet inte bedöms vara av allvarligt slag. Ett exempel på en sådan situation är då en mäklare av rent förbiseende har råkat ange en felaktig uppgift i objektsbeskrivningen, men uppgiften är så viktig att det inte är rimligt att låta mäklaren gå fri från påföljd (a. prop. s. 65).

Fastighetsmäklaren har lämnat in uppgifter som styrker att det kan ha varit ett tekniskt fel som har orsakat att uppgiften om tomträttsavgälden inte fanns med i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklaren har även lämnat in uppgifter som styrker att köparna fått information om tomträttsavgälden innan visningen. Det har endast varit en visning av fastigheten vilken var en förhandsvisning med köparna. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att överträdelsen i förevarande fall har gjorts av förbiseende. Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.