Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt när han förmedlat en omgjord bostadsrättslokal som bostad. Även en prövning av om mäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att inte verka för att ett villkor om radonmätning reglerades mellan parterna vid överlåtelsen. Även en prövning av om mäklaren har redovisat felaktiga uppgifter om lägenhetens storlek i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har genom ombud gett in överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen som bilagts köpekontraktet, e-post från ekonomisk förvaltare, beslut om startbesked och interimistiskt slutbesked från kommunen, e-post från bostadsrättsföreningen samt anmälarens meddelande om hävning till säljaren och mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, mäklarbilden, två versioner av objektsbeskrivningen, journalen, en redogörelse från byggherren, e-postkonversation med bostadsrättsföreningen, ett upplåtelseavtal och objektsbeskrivning från en tidigare förmedling av det aktuella objektet samt beslut om interimistiskt slutbesked från kommunen.

Anmälan

Anmälaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

En kort tid efter tillträdet har det visat sig finnas allvarliga fel och brister i lägenheten, bland annat avseende ventilation, värme, vatten och avloppsledning. Det har lett till att lägenheten inte har kunnat användas för boende. Nära inpå inflyttningsdagen har hon försökt att skriva sig på den aktuella adressen, både digitalt och via telefonkontakt med Skatteverket, men på grund av att lägenheten med aktuellt lägenhetsnummer har saknats har en adressändring inte kunnat genomföras. Det har visat sig att överlåtelseobjektet enligt överlåtelseavtalet inte har funnits i form av lägenhet utan att det har varit en lokal. Dessutom har den ombyggda lokalen till den s.k. lägenheten enligt överlåtelseavtalet inte genomgått slutbesiktning.

Dagen före tillträdet fick hon information via mejl från bostadsrättsföreningens ekonomiska förvaltare att kommunen fattat ett interimistiskt slutbesked för att lokalen skulle få tas i bruk. Denna information lämnades inte av mäklaren till henne vid försäljningen. Det faktiska läget kring möjligheten att kunna bo i det köpta objektet, utan att myndigheterna kunnat godkänna objektet som en lägenhet, har blivit värre i verkligheten. Hon blev på grund av detta tvungen att flytta ut ur lägenheten och har sedan dess inte varit bosatt där. Den 28 februari 2025 fick hon information från styrelsen i föreningen om vilka åtgärder som skulle genomföras för att, så som föreningen förklarat, få en godkänd garanti och försäkring. Lägenheten behövde rivas ut för att åtgärda flera brister.

Mot bakgrund av dessa omständigheter har hon varit tvungen att ordna ett nytt boende under tiden. Hon har samtidigt sedan tillträdesdagen varit tvungen att fortsätta betala alla tillkommande boendekostnader såväl till banken som till bostadsrättsföreningen samt övriga tillkommande kostnader, såsom bland annat försäkring och el. Det hela handlar om en bostadsrättslägenhet som finns enbart som en benämning i överlåtelseavtalet och alltså inte i verkligheten. Hon har därför meddelat både säljaren och mäklaren att hon vill häva köpet. Mäklaren har även uppgett i objektsbeskrivningen att objektet är 28 kvm när det i själva verket är 26 kvm.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Köparen hörde av sig till honom och bokade en visning för att se bostaden. Under visningen var hon positivt överraskad och tyckte att lägenheten var väldigt fin och fräsch. Hon frågade hur det kom sig att lägenheten var så pass ”ny” varpå han berättade att den hade genomgått en totalrenovering eftersom det tidigare hade varit en lokal som byggts om till lägenhet. Köparen frågade därefter om allt var klart för att flytta in. Han förklarade att det fanns ett interimistiskt slutbesked från kommunen, vilket innebar att man fick flytta in och använda bostaden. Han informerade också om att det endast återstod en kontroll av radonmätning innan slutligt slutbesked kunde ges samt att den kontrollen alltid görs mellan den 1 oktober och den 1 december. Det är en vanlig procedur vid sådana ombildningar. Han berättade även att föreningen skulle placera en liten dosa i bostaden för mätningen och att det inte skulle påverka boendet.

Han var tydlig om två saker, dels att bostaden tidigare hade varit en lokal och att omvandlingen medfört extra intäkter till föreningen dels att bostaden hade högre standard än övriga lägenheter i huset eftersom allt var nytt. Köparen har påstått att han inte har informerat om att bostaden tidigare varit en lokal. Han kan inte se någon anledning till att han inte skulle ha gjort det, eftersom det tvärtom var en positiv egenskap som vilken mäklare som helst skulle framhålla. Vid en ombildning från lokal till lägenhet eller vid nyproduktion gör man alltid en inomhusmätning av radon efter att den är färdigställd för att säkerställa att radonhalten inte överstiger 200 Bq/m³, vilket var fallet även i denna lägenhet.

Tillträdet hade i köpekontraktet avtalats till den 31 oktober men tidigarelades till den 29 oktober efter önskemål från parterna. Efter tillträdet gjorde köparen en uppmätning på lägenheten som visade sig vara 26 kvm i stället för 28 kvm. Köparen hörde sedan av sig till honom varpå han förklarade att han hade utgått från informationen i mäklarbilden där det tydligt framgår att lägenheten är 28 kvm. Han informerade även köparen om att mäklarbilden kommer från föreningen. Köparen vände sig därefter till föreningen som hävdade att han som mäklare borde ha mätt upp lägenheten innan försäljningen, detta trots att föreningen själva sålde lägenheten till byggherren om 28 kvm och använde benämningen ”lägenhet” i alla avtal.

Den 20 december 2024 kom resultatet från radonmätningen som visade högre värden än normalt och som krävde ytterligare åtgärder. Under samma period upptäcktes även en fuktskada i ytterväggen mot bostaden, vilket ledde till en separat process och ytterligare förseningar. Det interimistiska slutbeskedet förlängdes till den 31 april 2025 då två processer var i gång samtidigt. Föreningen hade dragit i gång en renovering av uteplatsen utanför lägenheten och fasaden in mot lägenheten innan lägenheten byggdes om invändigt.

Han har endast förmedlat den aktuella bostaden och har utgått från underlagen han fått från föreningen och kommunen. Om fel har upptäckts i efterhand är det inget han kan styra över. Byggherren har avhjälpt felen på samtliga punkter som påpekades efter besiktningen. Vid upprättandet av handlingarna uppgav han bostadsrättens adress under uppgifter om säljaren. Detta var en administrativ uppgift. Säljaren har styrkt sin identitet genom korrekt ID-kontroll, som han utförde i enlighet med gällande regler. Säljaren har även angett bostadens adress som sin primära adress redan vid signering av förmedlingsuppdraget.

Han vill även påpeka att benämningen ”lägenhet” alltid används i samband med ombildningar och nyproduktion, även när det finns ett interimistiskt slutbesked. Detta är en etablerad praxis inom branschen, särskilt bland större bygg- och bostadsföretag. Man använder begreppet ”lägenhet” under hela processen och utgår från det interimistiska slutbeskedet tills de obligatoriska radonmätningarna genomförts och slutligt slutbesked kan utfärdas.  

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat den 30 augusti 2024.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat den 23 september 2024. Överenskommen tillträdesdag var den 31 oktober 2024, eller annat datum enligt överenskommelse. Enligt mäklaren kom parterna överens om att tidigarelägga tillträdet till den 29 oktober 2024.

Objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare

Av objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare framgår bland annat följande.

Att försöka hitta sin drömbostad idag kan vara svårt! Trösten är att vissa lägenheter är värda att vänta på och just denna vackra lägenhet på [adress] är en sådan. En smakfull lägenhet med en genomgående exklusiv känsla utöver det vanliga […].

UNIK möjlighet att förvärva en perfekt drömlägenhet med generös yta om hela dryga 28 kvm. Är du ute efter en lägenhet med hög wow-factor och genomgående känsla har du kommit rätt. Optimal planlösning där varje kvadrat disponeras tillsammans med härliga ljusflöden från stora fönster tillsammans med väl tilltagen takhöjd.

Månadsavgift 2 345 kr

Objekttyp Lägenhet

Antal rum 1

Boarea28 m²

INTERIÖR

Antal rum 1

Boarea 28 m²

Areakälla Mäklarbild

ALLMÄNT OM BOSTADSRÄTTEN

Adress [adress]

Lägenhetsnummer förening [lägenhetsnummer]

Objektsbeskrivningen som bilagts köpekontraktet

Av objektsbeskrivningen som bilagts köpekontraktet framgår bland annat följande.

[…]

Lägenhetsyta 28 m²

[…]

INTERIÖR

Antal rum 1

Lägenhetsyta 28 m²

Areakälla Mäklarbild

[…]

ALLMÄNT OM BOSTADSRÄTTEN

Mäklarbild

Av mäklarbilden som är daterad den 23 september 2024 framgår bland annat följande.

Lägenhetsuppgifter
Lägenhetsyta
28 m²

(med information i en fotnot om att uppgiften grundar sig på ekonomisk plan. Ytan ej uppmätt).

Ekonomisk information
Bostadsrättslokal        2.344 kr
Totalt fasta avgifter   2.344 kr

Interimistiskt slutbesked

Av det interimistiska slutbeskedet som är daterat den 30 maj 2024 framgår bland annat följande.

Beslut om interimistiskt slutbesked tom 2024-12-31

[…]

Ärende
Ärendet avser ändrad användning från lokal till lägenhet samt murar. Lägenhet om 26 kvm bruttoarea inreds i källarplan.

Beslut
Interimistiskt (tillfälligt) slutbesked ges med stöd av 10 kap. 36 § plan och bygglagen (PBL). Det interimistiska slutbeskedet gäller tom 2024-12-31.

De delar av byggnaden som ärendet avser får tas i bruk, PBL 10 kap. 36 §.

[…]

Krav på handlingar inför slutbesked

1. Resultat från radonmätning

Resultat ska lämnas i god tid till förvaltningen så att slutbesked kan utfärdas innan det interimistiska slutbeskedet upphör att gälla. Alternativt kan en förlängning av det interimistiska slutbeskedet sökas.

Upplysningar

Om ett slutbesked inte kan ges på grund av att en brist som inte är försumbar behöver avhjälpas eller på grund av att en kontroll behöver göras i ett senare skede, får byggnadsnämnden ge ett slutbesked som är beroende av att bristen avhjälps eller att kontrollen görs (interimistiskt slutbesked). Ett interimistiskt slutbesked får avse etapper i ett projekt. Om bristerna inte åtgärdas eller kontrollerna inte utförs kan byggnadsnämnden besluta om föreläggande förenat med vite.

Mejlkonversation mellan ekonomisk förvaltare och kommunen

Av en mejlkonversation mellan den ekonomiska förvaltaren och byggnads- och tillståndsnämnden i kommunen den 28 oktober 2024 framgår följande.

Hej,

Vi är ekonomisk förvaltare åt en förening där innehavare till en bostadsrättslokal har ansökt om bygglov för att bygga om en lokal till en bostadsrätt. Vi har fått ett beviljat bygglov (se bifogad fil) men jag saknar både startbesked och slutbesked. Vi önskar veta om detta ärende är klart och avslutat, och om vi kan ändra i vårt system från Bostadsrättslokal till Bostadsrätt? Eller är det ett pågående ärende? Och vad saknas i sådant fall för att kunna omvandla lokalen till en bostadsrätt?

[…]

Hej,

Och tack för ditt meddelande. Hänvisar till dagens samtal.

Bifogar efterfrågat underlag. Från beslut om intermistiskt ”tillfälligt” slutbesked kan det utläsas att de delar av byggnaden som ärendet avser får tas i bruk.

Ärendet är fortfarande pågående då kommunen inväntar ett resultat från genomförd radonmätning.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Det förmedlade objektet

Av utredningen i ärendet framgår att NN har förmedlat en bostadsrätt som en bostad trots att det var en ombyggd bostadsrättslokal som vid den aktuella tidpunkten ännu inte hade omvandlats till bostad.

En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en förutsättning för att en mäklare ska kunna uppfylla sin omsorgsplikt är att mäklaren förstår vad det är för objekt hen har att förmedla (se inspektionens beslut med dnr 19-1082 och 22-0498). Av det interimistiska slutbeskedet från kommunen framgår att den aktuella lägenheten fick tas i bruk, men med krav på radonmätning för slutligt slutbesked. Det kan således konstateras att lägenhetens status vid den aktuella tidpunkten fortfarande var bostadsrättslokal, vilket även framgår av mäklarbilden. NN har trots detta förmedlat objektet som en bostad. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har han därigenom agerat i strid med sin omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en varning.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats.

Av förarbetena till den tidigare fastighetsmäklarlagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare, som ett led i sitt förmedlingsuppdrag har åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren. Villkor som tas med i ett köpekontrakt ska vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan avtalsparterna. I kravet på tydlighet ligger att mäklaren ska verka för att parterna träffar sådana överenskommelser som förebygger konflikter och ger lösningar på problem som kan uppkomma (se inspektionens beslut med dnr 23-0282).

Det ligger i en fastighetsmäklares omsorgsplikt att tillvarata såväl säljarens som köparens intresse. För att undvika framtida tvister är det viktigt att mäklaren verkar för att förhållanden som rör överlåtelsen slutligt regleras mellan parterna och att eventuella överenskommelser dokumenteras (se inspektionens beslut 2010-09-29:10 i årsboken för 2010).

Det är utrett i ärendet att det vid tidpunkten för kontraktsskrivningen fanns ett interimistiskt slutbesked från kommunen om att lägenheten fick tas i bruk, med villkoret att en radonmätning behövde utföras. Enligt mäklaren skulle mätningen göras mellan oktober och december, vilket innebar att mätningen inte skulle vara klar vid tillträdet den 29 oktober. Med hänsyn till att det vid förhöjda värden vid en radonmätning kan krävas att ytterligare åtgärder behöver vidtas anser Fastighetsmäklarinspektionen att denna fråga tydligt borde ha reglerats mellan parterna vid överlåtelsen, eftersom detta är omständigheter som skulle kunna leda till att en tvist uppstår. Inspektionen anser att NN, genom sin underlåtenhet att verka för att tydligt reglera frågan vid överlåtelsen, har agerat i strid med sin omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en varning.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

I kravet på att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed ingår även att följa all annan tillämplig lagstiftning, såsom exempelvis marknadsföringslagen (2008:486).

I 10 § marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska säkerställa att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen är information om bostadens storlek en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen. Uppgifter om bo- och biarea är ofta av väsentlig betydelse för parterna i en fastighetsaffär (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16). Felaktiga eller otydliga uppgifter härom riskerar att leda till en tvist mellan parterna. En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att en mäklare är särskilt noggrann när hen vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadsrättens storlek som lämnas av säljaren och bostadsrättsföreningen är korrekta (se inspektionens beslut med dnr 19-0481).

Begreppet boarea är ett vedertaget och, i Svensk Standard SS 21054:2020, standardiserat begrepp om hur utrymmen inrättade för boende i en byggnad ska mätas. Enligt standarden får utrymmen där golvet ligger helt under markplan inte räknas som boarea, utan hela arean utgör biarea.

Det framgår av utredningen att den aktuella lägenhetens golvyta är belägen under markplan. NN har i objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare angett utrymmet som boarea. Uppgiften i objektsbeskrivningen avseende lägenhetens storlek har således varit felaktig och därmed vilseledande.

Vidare framgår att NN, genom mäklarbilden och det interimistiska slutbeskedet, har haft tillgång till två olika uppgifter om lägenhetens storlek. Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att i sådana fall ska mäklaren redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har redovisats i objektsbeskrivningen (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 20-0827 och 19-0481). NN har i objektsbeskrivningen angett storleken med hänvisning till mäklarbilden. Eftersom han har haft tillgång till en ytterligare uppgift anser Fastighetsmäklarinspektionen att han borde ha redovisat i objektsbeskrivningen att det funnits motstridiga uppgifter om storleken.

Genom att ange felaktig information om boarean och underlåta att tydligt klargöra att det fanns flera uppgifter om lägenhetens storlek har NN, enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, agerat i strid med 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen och 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Han har därmed åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Att han i objektsbeskrivningen som bilagts köpekontraktet ändrat benämningen om storleken föranleder ingen annan bedömning. Förseelsen motiverar en varning (jfr inspektionens beslut med dnr 20-0827 och 22-0498).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att förmedla en lägenhet som en bostad trots att den vid tidpunkten var en bostadsrättslokal. Inspektionen har även bedömt att han åsidosatt sin omsorgsplikt genom att han inte verkat för att villkoret om radonmätning reglerades mellan parterna vid överlåtelsen. Inspektionen anser även att han lämnat vilseledande information i objektsbeskrivningen om att lägenheten har en boarea samt att han brustit i sin redovisning av lägenhetens storlek i objektsbeskrivningen. Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att NN ska meddelas en varning.