Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att lämna en korrekt uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen i tre förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Anmälaren har gett in en objektsbeskrivning för ett av förmedlingsuppdragen. Fastighetsmäklarinspektionen har till ärendet inhämtat skärmbilder på objektsbeskrivningar för ytterligare två förmedlingsuppdrag.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har för respektive uppdrag gett in objektsbeskrivningen, föreningens årsredovisning, föreningens registrerade stadgar, mäklarbild samt ekonomisk plan.

När det gäller förmedlingsuppdraget A har han även gett in en mejlkonversation mellan honom och en tilltänkt köpare samt en mejlkonversation mellan honom och bostadsrättsföreningens ekonomiska förvaltare.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett att mäklaren inte har upplyst hur stor bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning är i objektsbeskrivningen eller annonsen. Annonsen med objektsbeskrivningen publicerades på en bostadsportal den 10 april 2025.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Angående förmedlingsuppdrag A gick förmedlingsarbetet väldigt snabbt, det fanns ett stort intresse från en intressent som ville köpa innan den första planerade visningen. Efter dialog med intressenten ansåg han att detta var en tilltänkt köpare. Visningen anordnades och den tilltänkta köparen tillhandahölls en skriftlig objektsbeskrivning där bland annat nettoskuldsättningen för bostadsrätten framgick. Han har även en skriftlig mejlkonversation med den tilltänkta köparen där han skickar en digital objektsbeskrivning via mejl 2025-04-13 där nettoskuldsättning för bostadsrätten framgår.

Inför kontraktsskrivningen erhöll den tilltänkta köpare en objektsbeskrivning där behövlig information enligt lag framgick, denna signerades av båda parter.

Han vill även poängtera att årsredovisningen för aktuell förening inte fanns tillgänglig i den ekonomiska förvaltarens portal som dom betalar för att få information ifrån. Detta gjorde att han fick kontakta förvaltaren för att separat tillhandahålla den senaste årsredovisningen, detta bidrog till ytterligare försening.

Han vidhåller att dom alltid vid den första visningen redovisar uppgiften om bostadens indirekta nettoskuldsättning i den fysiska objektsbeskrivningen som delas ut på plats till tilltänkta köpare. Den fysiska objektsbeskrivningen skiljer sig från utskriftsversionen på deras hemsida.

När han har gjort uträkningen har han utgått från FMI:s vägledning för uträkning av en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning. Beräkningen har han gjort enligt följande.

Långfristiga skulder 12 588 250 SEK + Kortfristiga skulder 18 435 481 SEK – Likvida medel 1 468 268 SEK

= 29 555 493

29 555 493 x 0,019565 (andelstal enligt bilaga 2) = 578 253

Nyckeltal hämtade från senaste årsredovisning (bilaga 3)

Han uppger att det finns en liten differens mellan uträkningen och den uppgift han lämnat i den objektsbeskrivning som tilltänkta köpare tagit del av. Detta på grund av den mänskliga faktorn. Differensen anser han är så liten att den inte bör ha påverkat processen. Han uppger att han inte tog med den kortfristiga placeringen på 1 000 000 kr för att han inte kunde utläsa att den placeringen var räntebärande. Han har vidare tolkat Fastighetsmäklarinspektionens vägledning som att den övriga långfristiga skulden på 13 280 kr skulle inkluderas i beräkningen.

Angående förmedlingsuppdrag B är anledningen till att det inte fanns någon uppgift om indirekt nettoskuldsättning vid tidpunkten 2025-05-12 när ärendet skapades att det fanns oklarheter kring vilket andelstal som skulle användas. Den senaste årsredovisningen från förvaltarens portal var dessutom från 2019 vilket gjorde att det tog ytterligare tid att få fram rätt nyckeltal för att kunna räkna ut skuldsättningen. Till slut fick han tag i den senaste årsredovisningen och kunde då komplettera objektsbeskrivningen med uppgiften innan den första publika visningen där tilltänkta köpare tillhandahölls en fysisk objektsbeskrivning. Beräkningen har han gjort enligt följande:

Långfristiga skulder not 15, 152 656 430 SEK + Kortfristiga skulder 98 754 640 SEK – Kassa och bank 20 313 043 + 500 SEK Andra långfristiga värdepappersinnehav

= 231 097 527 SEK

231 097 527 x 0,001548 (andelstal enligt bilaga 4) = 357 739 SEK

Nyckeltal inhämtade från senaste årsredovisningen (bilaga 5).

Han uppger att han använt andelstalet 0,1548 då han blev ombedd att göra det via telefonsamtal med förvaltaren.

Angående förmedlingsuppdrag C hade uppgiften om indirekt nettoskuldsättning räknats ut men inte publicerats vid tidpunkten 2025-05-12. Trots att den inte varit synlig på hemsidan så har tilltänkta köpare tillhandahållits denna information på visningen genom överlämning av en fysisk objektsbeskrivning där uppgiften framgått. Beräkningen har han gjort enligt följande:

Långfristiga skulder: 62 152 027 SEK + Kortfristiga skulder: 630 000 SEK – Kassa och bank 6 963 315 SEK samt avräkning 2 179 930 SEK

= 53 638 782

53 638 782 x 0,008839 (andelstal enligt bilaga 6) = 474 113 SEK

Nyckeltal hämtade från senaste årsredovisningen (bilaga 7).

Han har arbetat som mäklare sedan 2019 och har stor yrkesstolthet. Han har sedan start haft viljan att vara en mäklare som bidrar till ett förbättrat rykte för den generella mäklaren. Trots att han inte anser sig ha haft något uppsåt att göra fel så kommer han att bli ännu tydligare i sina annonser framöver för att bidra till förbättrad transparens mellan alla inblandade parter. Han vill återigen poängtera att alla tilltänkta köpare får all lagstadgad information genom en fysisk objektsbeskrivning både på visningen och innan signering av överlåtelseavtal.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdrag A

Objektsbeskrivningarna

Mäklaren har gett in två objektsbeskrivningar, dels den versionen som enligt mäklaren har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visning och den versionen som erhölls i samband med undertecknandet av överlåtelseavtalet. I båda versionerna anges att bostadens indirekta nettoskuldsättning är 577 894 kr.

Anmälaren har skickat in en digital objektsbeskrivning som inte innehåller någon uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning. Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat en digital objektsbeskrivning från mäklarföretagets hemsida 2025-04-14, inte heller den innehåller någon uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges att 1,9565 procent ska användas vid beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Årsredovisningen

I bostadsrättsföreningens årsredovisning anges bland annat följande.

TILLGÅNGAR

[…]

Kortfristiga fordringar

Övriga fordringar (not 12) 1 486 625

[…]

Kortfristiga placeringar 1 000 000

[…]

EGET KAPITAL OCH SKULDER

[…]

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut (not 15,19) 12 575 000

Övriga långfristiga skulder 13 280

Kortfristiga skulder

Övriga skulder till kreditinstitut (not 16) 18 435 481

[…]

Övriga skulder (not 17) 720

[…]

I aktuella noter anges bland annat följande.

Not 12 Övriga fordringar

Momsfordran 8 414

Avräkningskonto förvaltare A 1 468 527

Skattefordran 7 338

Skattekonto 2 606

[…]

Not 17 Övriga skulder

Övriga kortfristiga skulder 720

Mejlkonversation mellan mäklaren och en tilltänkt köpare

I mejlkonversationen mellan NN och en tilltänkt köpare framgår att han skickat objektsbeskrivningen enligt önskemål.

Mejlkonversation mellan mäklaren och den ekonomiska förvaltaren

I en mejlkonversation mellan mäklaren och en redovisningskonsult hos bostadsrättsföreningens ekonomiska förvaltare framgår att årsredovisningen för bostadsrättsföreningen A var felaktigt upplagt i portalen och därför inte gick att se innan detta korrigerades 2025-04-11, samma dag som mäklaren fick årsredovisningen skickad till sig.

Förmedlingsuppdrag B

Objektsbeskrivningarna

Mäklaren har gett in två objektsbeskrivningar, dels den version som enligt mäklaren har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visning, dels den signerade objektsbeskrivningen som erhölls i samband med undertecknandet av överlåtelseavtalet. I båda versionerna anges att bostadens indirekta nettoskuldsättning är 357 725 kr.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat en digital objektsbeskrivning för objekt B från mäklarföretagets hemsida 2025-04-14. Objektsbeskrivningen saknar uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges följande.

[…]

Amortering nya lån, insats, 0,1548 %

Årsavgift bostad kr/år, andelstal årsavgift 0,2001 %

Amortering grundlån, insats, 0,1548 %

Bostadsrättsföreningen har fler fördelningsprinciper (andelstal), kontakta förvaltare A för utredning av bostadsrättens andel av föreningens nettoskuld.

Årsredovisningen

I bostadsrättsföreningens årsredovisning anges bland annat följande.

TILLGÅNGAR

[…]

Andra långfristiga värdepappersinnehav (not 13) 500

[…]

Kortfristiga fordringar

[…]

Övriga fordringar 25 762

[…]

Kassa och bank 20 313 043

[…]

EGET KAPITAL OCH SKULDER

[…]

Långfristiga skulder

Övriga skulder till kreditinstitut (not 15) 152 656 430

[…]

Kortfristiga skulder

Övriga skulder till kreditinstitut (not 15) 98 745 640

[…]

Övriga skulder 278 934

[…]

I aktuella noter anges bland annat följande.

Not 13 Andra långfristiga värdepappersinnehav

Aktier, andelar och värdepapper i andra företag 500

[…]

Information från förvaltaren

Föreningens ekonomiska förvaltare har till Fastighetsmäklarinspektionen uppgett följande.

Andelstalet som ska användas vid beräkning av bostadens indirekta nettoskuldsättning är 0,20009 %.

Förmedlingsuppdrag C

Objektsbeskrivningarna

Mäklaren har gett in två objektsbeskrivningar, dels den version som enligt mäklaren har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visning, dels den signerade objektsbeskrivningen som erhölls i samband med undertecknandet av överlåtelseavtalet. I båda versionerna anges att bostadens indirekta nettoskuldsättning är 474 113 kr.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat en digital objektsbeskrivning för objekt C från mäklarföretagets hemsida 2025-04-14. Objektsbeskrivningen saknar uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges att 0,8839 procent ska användas för att beräkna bostadsrättens andel av föreningens nettoskuld.

Årsredovisningen

I bostadsrättsföreningens årsredovisning anges bland annat följande.

TILLGÅNGAR

[…]

Kortfristiga fordringar

[…]

Avräkning förvaltare A ek för 2 179 930

Övriga fordringar (not 13) 52 491

[…]

Kassa och bank 6 963 315

[…]

EGET KAPITAL OCH SKULDER

[…]

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut (not 16,21) 54 360 000

Övriga långfristiga skulder (not 17) 7 792 027

[…]

Kortfristiga skulder

Övriga skulder till kreditinstitut (not 18) 630 000

[…]

Övriga skulder (not 19) 14 963

[…]

I aktuella noter anges bland annat följande.

[…]

Not 13 Övriga fordringar

Skattekonto 52 491

[…]

Not 17 Övriga långfristiga skulder

Övriga långfristiga skulder, revers 7 792 027

[…]

Not 19 Övriga skulder

Momsskuld 14 963

[…]

Information från förvaltaren

Föreningens ekonomiska förvaltare har till Fastighetsmäklarinspektionen uppgett att den övriga långfristiga skulden på 7 792 027 kr, som enligt en not avser en revers, är räntebärande.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning).

Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen bland annat innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen.

Med en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning menas hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten. Kravet på att en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023.

Av förarbetena framgår att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning (prop. 2021/22:171 s. 64 och s.112).

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen (prop. 2021/22:171 s. 63). Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i objektsbeskrivningen. Uppgiften bör uttryckas i kronor.

I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 63) anges dessutom följande avseende bostadsrätters andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser.

Vidare framgår av förarbetena att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar såsom stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att de obligatoriska uppgifter som ska finnas med i en objektsbeskrivning ska lämnas till alla tilltänkta köpare (se inspektionens beslut 14 mars 2024 i ärendet med dnr 23-2098) och att det inte får anses tillräckligt att en tilltänkt köpare får del av uppgiften vid ett senare tillfälle, exempelvis först inför en avtalad kontraktsskrivning (se inspektionens beslut 27 augusti 2014 med dnr 4.1 -1977-13 samt kammarrätten i Stockholms prövning av beslutet i dom den 24 mars 2016 i mål nummer 5663-15).

Vidare har Fastighetsmäklarinspektionen uttalat att tanken med att en objektsbeskrivning ska tillhandahållas alla tilltänkta köpare bland annat får anses vara att konsumenter ska ha tillgång till de obligatoriska uppgifterna inför beslutet om de ska lägga ett bud på ett objekt eller inte (se inspektionens beslut 21 oktober 2020 med dnr 19–1563).

Förmedlingsuppdrag A

I den objektsbeskrivning som mäklaren uppger att han har tillhandahållit tilltänkta köpare har han angett bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning till 577 894 kr. I sitt yttrande till Fastighetmäklarinspektionen har han i stället räknat ut beloppet till 578 253 kr. Han har inte angett någon uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i den objektsbeskrivning som har funnits tillgänglig för tilltänkta köpare att ladda ner i marknadsföringen på internet.

I uträkningen har han tagit med ett belopp på 13 280 kr som avser övriga långfristiga skulder. Det finns ingen vidare information i årsredovisningen om vad den övriga långfristiga skulden avser. Mäklaren uppger att han tagit med beloppet då han tolkat Fastighetsmäklarinspektionens vägledning som att beloppet ska tas med. Fastighetsmäklarinspektionen har i såväl tidigare beslut (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 23-1232 samt 23-1235) som i promemorian med tillhörande vägledning (dnr 23–1082 – Tematisk tillsyn av uppgift om indirekt nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen) redogjort för att övriga skulder oftast avser skulder som inte är räntebärande och att sådana skulder därför inte ska beaktas vid uträkningen om det inte finns ytterligare information om skulden. Beloppet på 13 280 kr skulle således inte ha tagits med i beräkningen. I sin uträkning har han missat att ta med beloppet som finns på skattekontot på 2 606 som ligger under övriga fordringar. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att behållningen på en bostadsrättsförenings skattekonto ska tas med vid beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten (jfr inspektionens beslut med dnr 23–1235, 23–1236 och 24-1473). I sin beräkning har mäklaren inte tagit med kortfristiga placeringar på 1 000 000 kr. Det finns ingen vidare information om vad beloppet avser i årsredovisningen. Mäklaren har uppgett att han inte tog med beloppet eftersom han inte kunde utläsa att placeringen var räntebärande. Inspektionen har i sin vägledning uppgett att kortfristiga placeringar som utgångspunkt ska tas med i beräkningen då dessa i normalfallet rör sig om värdepappersinnehav på den öppna marknaden som förhållandevis enkelt och snabbt går att omvandla till likvida medel. Beloppet på 1 000 000 kr borde således ha tagits med i beräkningen.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens beräkning är bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning 558 377 kr.

Det kan konstateras att det har saknats en obligatorisk uppgift i den objektsbeskrivning som har funnits tillgänglig för nedladdning på internet, vilket kan ha påverkat en mottagares inledande affärsbeslut. Det finns även en risk att en spekulant som har tagit del av den digitala versionen av objektsbeskrivningen och därpå besöker visningen utgår från att objektsbeskrivningarna överensstämmer med varandra, inte tar del av objektsbeskrivningen i pappersformat från visningen och därmed missar betydelsefull information om bostadens indirekta nettoskuldsättning. Mäklaren har även brustit i uträkningen av den uppgift som har angetts som bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen som tillhandahölls tilltänkta köpare vid visningen. Mot bakgrund av att det är ett flertal poster som mäklaren inte har hanterat korrekt samt att uppgiften utelämnats i den objektsbeskrivning som funnits tillgänglig för nedladdning på internet bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen utgör grund för en varning (jfr inspektionens beslut med dnr 23-1232).

Förmedlingsuppdrag B

För förmedlingsuppdrag B har mäklaren beräknat bostadsrättens andel av föreningens indirekta nettoskuldsättning till 357 739 kr. Han har använt sig av andelstalet 0,001548 i sin beräkning. I mäklarbilden anges 0,1548 % som andelstal för amortering av nya lån samt för amortering av grundlån. Andelstalet för årsavgift anges till 0,2001 %. Det framgår vidare att bostadsrättsföreningen har fler fördelningsprinciper (andelstal) och att kontakt bör tas med den ekonomiska förvaltaren för utredning av bostadsrättens andel av föreningens nettoskuld. Fastighetsmäklarinspektionen har i kontakt med den ekonomiska förvaltaren fått uppgift om att andelstalet som ska användas vid beräkning av bostadens indirekta nettoskuld är 0,20009 %. Mäklaren uppger att han varit i kontakt med den ekonomiska förvaltaren och fått uppgiften att andelstalet som ska användas vid beräkningen av bostadens indirekta nettoskuld är 0,1548 %. I sin beräkning har han räknat på kortfristiga skulder på 98 754 640 kr. Enligt uppgifter i årsredovisningen är beloppet 98 745 640 kr. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att mäklaren av misstag vänt på två siffror.

Fastighetsmäklarinspektionens har beräknat bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning till 462 385 kr.

Det kan konstateras att även för förmedlingsuppdrag B har det saknats en obligatorisk uppgift i den objektsbeskrivning som har funnits tillgänglig för nedladdning på internet. Mäklaren har även brustit i uträkningen av den uppgift som har angetts som bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen som tillhandahölls tilltänkta köpare vid visningen. Att mäklaren eventuellt har fått fel uppgift om andelstal från förvaltaren som han i god tro har använt sig av i beräkningen kan ses som en förmildrande omständighet. Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att förseelsen utgör grund för en erinran.

Förmedlingsuppdrag C

För förmedlingsuppdrag C har mäklaren beräknat bostadens andel av den indirekta nettoskulden till 474 113 kr. I sin uträkning har han missat att ta med ett belopp på 52 491 kr som enligt en not i årsredovisningen avser medel på föreningens skattekonto. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att behållningen på en bostadsrättsförenings skattekonto ska tas med vid beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionens har beräknat bostadens indirekta nettoskuldsättning till 475 649 kr.

Även för förmedlingsuppdrag C kan det konstateras att mäklaren inte har lämnat uppgift om bostadens andel av den indirekta nettoskulden i den objektsbeskrivning som funnits tillgänglig för nedladdning på internet. Mäklaren har även brustit i uträkningen av den uppgift som har angetts som bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen som tillhandahölls tilltänkta köpare vid visningen. Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att förseelsen utgör grund för en erinran.  

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har konstaterat att NN har underlåtit att ange en uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen som har funnits tillgänglig för nedladdning på internet i tre förmedlingsuppdrag samt att den uppgift som har angetts i objektsbeskrivningen som tillhandahållits i tryckt format inte har varit korrekt uträknad i samtliga tre förmedlingsuppdrag.

Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att NN ska meddelas en varning.