Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet genom att i god tid före kontraktsskrivning informera om anslutningsavgiften för vatten och avlopp. Även prövning av om fastighetsmäklaren har angett vilseledande uppgifter i objektsbeskrivning om den kommunala anslutningen av vatten och avlopp. Slutligen en prövning av om en bestämmelse i köpekontraktet har varit tillräckligt tydlig.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företaget]/[namn på kedjan]). Anmälaren har gett in köpekontraktet, dokument samt mejlkonversation med försäkringsbolaget avseende reklamation gällande fastigheten och faktura för vatten & spillvatten samt del av den objektsbeskrivning som har undertecknats av parterna vid kontraktsskrivningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen, uppdragsavtalet, två fastighetsutdrag (från den 11 juli 2024 och den 18 oktober 2024), frågelista, försäkringsinformation för säljaren av fastigheten samt den objektsbeskrivning som har undertecknats av parterna vid kontraktsskrivningen.

Anmälan

Anmälaren som är köparen av fastigheten har uppgett i huvudsak följande.

I objektsbeskrivningen anges att fastigheten har ”kommunalt VA vid tomtgräns (368 000 kr)”. Vare sig skriftligen, i informationen i marknadsföringen, eller muntligen har hon fått information om att det betyder att hon ska stå för kostnaden för kommunal anslutningsavgift på 368 000 kronor. Efter kontraktsskrivningen fick hon information om att anslutningsavgiften inte var betald och att fakturan var utställd på säljarna redan i maj 2024.

Hon sökte kontakt med mäklaren som hänvisade till köpekontraktet "kommunalt VA vid tomtgräns (368 000 kr)" som skulle tydliggöra att det var en summa som hon skulle få betala. Mäklaren menade att hon får skylla sig själv då hon hade kunnat få denna information om hon hade kommit på visningen och att hon borde förstått att det var hon som skulle betala eftersom huset var så pass billigt.

Mäklaren har inte tydliggjort i köpekontraktet att denna summa tillfaller henne och har dessutom skrivit kommunalt vatten, vilket är felaktigt.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Köparen ringde honom och ville lägga ett bud på 2 300 000 kr på fastigheten. Eftersom hon inte varit på visning frågar han om hon inte vill se fastigheten först. Hon svarar då att hon inte behöver det för hon vet redan allt om den. Köparen lägger sedan ett bud på fastigheten, vilket han informerar säljarna om. Säljarna säger att köparen bor på sin familjs gård och de äger marken runt fastigheten. Säljarna går till slut med på att sälja till henne, men vill skriva på kontraktet vid ett annat tillfälle.

Under kontraktsskrivningen förtydligar han för köparen att anslutningen till kommunalt vatten och avlopp på 368 000 kr är något som köparen ska stå för och att det ligger i tomtgräns (som är på köparens familjs mark). Köparen kommenterar att det står kommunalt vatten. Detta är hämtat från Fastighetsutdraget, vilket då är felaktigt. Han stryker därför över kommunalt och skriver i stället enskilt vatten, vilket han ber henne signera för att tydliggöra att hon är medveten om detta. Fastigheten såldes utan kommunalt vatten och avlopp och detta skulle anslutas och betalas av köparen efter tillträde.

På tillträdesdagen kom köparen själv, då han hade fått fullmakt från säljarna att teckna för dem. Under tiden som de väntade på att överföring av köpeskillingen skulle gå igenom, samtalade hon med hans kollega. Det är kollegans bestämda uppfattning att köparen var införstådd med att det kommunala avloppet inte var betalat eller inkopplat.

Han har inte fått någon information av säljarna att de har haft fakturan på 368 000 kronor hos sig sedan i juni 2024 eller att det föreligger en fast avgift för vatten och avlopp.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtal

Uppdragsavtalet undertecknades den 11 juli 2024.

Köpekontraktet

Köpekontraktet undertecknades den 18 oktober 2024.

Fastighetsutdragen

Av fastighetsutdraget från den 11 juli 2024 framgår bland annat följande

Vatten och avlopp: Kommunalt vatten året om Enskilt avlopp

Av fastighetsutdraget från den 18 oktober 2024 framgår bland annat följande

Vatten och avlopp: Enskilt vatten året om Enskilt avlopp

Objektsbeskrivning

I objektsbeskrivningen framgår bland annat följande

Kommunalt VA vid tomtgräns (368 000 kr)

VATTEN/AVLOPP Kommunalt vatten året om Enskilt avlopp

Objektsbeskrivning som har undertecknats av parterna vid kontraktsskrivningen

I den objektsbeskrivningen som skrivs under vid kontraktsskrivningen framgår det bland annat följande

Kommunalt Enskilt vatten året om Enskilt avlopp     

Tjänsteanteckning från samtal med bolaget som är ansvarig för vatten och avlopp i området där fastigheten är belägen

Fastighetsmäklarinspektionen har i utredningen kontaktat bolaget som är ansvarig för vatten och avlopp i kommunen där fastigheten är belägen. Fastigheten är lokaliserad i bolagets verksamhetsområde och är föremål för tvångsanslutning av kommunalt vatten och avlopp. Kontaktpersonen informerade att fakturan skickades ut till säljarna i maj 2024 och att den förföll till betalning den 21 juni 2024. Fakturan är ännu inte betald och säljarna är föremål för utmätning med anledning av detta. Så länge som fakturan är obetald kan inte köparen ansluta fastigheten till det kommunala vattnet och avloppet. Det föreligger dock en fast avgift för vatten och avlopp till kommunen som köparen behöver betala, även om köparen inte är ansluten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings-och upplysningsskyldighet

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av bestämmelsens tredje stycke framgår att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Information som kan antas ha betydelse för en köpare ska lämnas på ett sådant sätt att köparen kan förväntas uppmärksamma den. Generellt kräver god fastighetsmäklarsed att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga den (se prop. 2010/11:15 s. 57). I RÅ 2006 ref. 53 ansågs mäklaren ha brustit i sitt ansvar och varnades då han först vid kontraktsskrivningen informerade om byggplaner rörande ett hamnområde som gränsade till det område där förmedlingsobjektet var beläget.

Uppgifter om vatten och avlopp är av stor vikt och kan ha stora ekonomiska konsekvenser för parterna, i synnerhet för köparen. Av utredningen framgår att NN hade vetskap om att kommunalt vatten och avlopp var framdraget till tomtgräns samt att det fanns en prisuppgift för anslutningsavgiften som köparen förväntades betala.

Mot bakgrund härav menar Fastighetsmäklarinspektionen att NN i tidigt skede i förmedlingsprocessen skulle ha informerat om att köparen förväntades stå för anslutningsavgiften till kommunalt vatten och avlopp.  Att mäklaren vid kontraktsskrivningen förtydligade att det är köparen som ska betala anslutningsavgiften, är enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning för sent. NN har åsidosatt sin skyldighet enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning.

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om:

1. fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader,
2. vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten,
3. gemensamhetsanläggningar, och
4. byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Inget hindrar dock att mäklaren utöver de obligatoriska uppgifterna tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04). I det nu aktuella ärendet har mäklaren fört in information om vatten och avlopp i objektsbeskrivningen, vilket är en obligatorisk uppgift eftersom det avser driftkostnader. 

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav.

Av 10 § marknadsföringslag (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut, 3 § marknadsföringslagen, avses inte bara beslutet att köpa eller avstå ifrån att köpa, utan en lång rad andra handlingar som marknadsföringen har gett upphov till, bland annat att besöka en webbplats för att inhämta mer information. Marknadsföringslagen är således även den tillämplig på den information mäklaren ger till köpare och spekulanter. All information som mäklaren lämnar om objektet i samband med förmedlingen omfattas av marknadsföringslagen.

Av förarbeten och rättspraxis följer att en mäklare normalt sett bör kunna förlita sig på de uppgifter hen får från uppdragsgivaren är korrekta. Det är endast om det föreligger särskilda omständigheter som ger anledning att ifrågasätta uppgiften som det åligger mäklaren att göra en mer ingående granskning och kontroll. Exempelvis att det har framkommit motstridiga uppgifter eller att lämnade uppgifter i någon mån framstår som tveksamma (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 15 november 2021 mål nummer 2063–21).

I objektsbeskrivningen har NN fört in information om att fastigheten har kommunalt vatten och enskilt avlopp. Det lämnas förvisso uppgift i fastighetsutdraget från den 11 juli 2024 att fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och enskilt avlopp. NN har dock i utredningen medgett att fastigheten vid överlåtelsen inte hade kommunalt vatten och avlopp. I objektsbeskrivningen har NN även fört in en uppgift om kommunalt VA vid tomtgräns och inom parentes angivit 368 000 kr, utan att förtydliga vad denna prisuppgift innebär.

Mot bakgrund av detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att uppgiften om fastighetens vatten och avlopp i objektsbeskrivningen lämnas på ett otydligt och felaktigt sätt som gör det otydligt för mottagaren hur det förhåller sig. Inspektionen anser vidare att den felaktiga uppgiften rörande fastighetens vatten och avlopp i objektsbeskrivningen är att anse som vilseledande och otillbörlig. Informationen om fastighetens vatten och avlopp som NN har fört in i objektsbeskrivningen är därmed bristfällig och strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Överlåtelsehandlingen

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Av förarbetena till en av de tidigare fastighetsmäklarlagarna (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas, däribland frågor om villkorande av köpet. Mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter och verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och se till att de blir tydligt utformade i köpehandlingen.

Det är av avgörande betydelse för såväl köpare som säljare att villkoren utformas på ett sådant sätt att det inte råder någon tvekan om vad som har avtalats mellan parterna (se bl.a. Kammarrätten i Stockholms mål nr 7452-14).

Av utredningen i ärendet framgår det att det inte är villkorat i köpekontraktet om vem som ska betala anslutningsavgiften. Att NN har strukit över uppgiften om att det är kommunalt vatten och i stället skrivit enskilt vatten samt att köparen särskilt har skrivit under vid denna uppgift, anser Fastighetsmäklarinspektionen inte medför att köparen har varit införstådd med att det är köparen som ska betala anslutningsavgiften. Inspektionen anser därför att NN inte har verkat för att det särskilt har reglerats i köpekontraktet att det är köparen som ska betala anslutningsavgiften.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att köpekontraktets bestämmelser angående anslutningsavgiften är otydliga. NN har därför agerat i strid med sina skyldigheter enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen och omsorgsplikten som stadgas i 3 kap. 1 § samma lag. Förseelsen utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har agerat i strid med 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen när han inte i god tid före tillträdet har informerat köparen om anslutningsavgiften till kommunalt vatten och avlopp. Inspektionen anser vidare att NN har fört in felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen om fastighetens vatten och avlopp, vilket är i strid mot god fastighetsmäklarsed enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen. Slutligen finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brustit i sitt ansvar att upprätta tydliga villkor angående anslutningsavgiften i köpekontraktet, vilket strider mot 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen samt 3 kap. 1 § samma lag.

Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att NN ska meddelas en varning.