Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot en mäklarkollega till NN med anledning av mäklarkollegans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt (dnr. 24-0815). Med anledning av anmälan har Fastighetsmäklarinspektionen initierat ett tillsynsärende även gentemot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]/[namn på kedja]) som har uppgetts agera som ansvarig fastighetsmäklare för det aktuella objektet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon har inte förmedlat den aktuella bostadsrätten. Hon har inte heller ingått ett uppdragsavtal med säljaren. Hennes före detta kollega (MM) hade ingått ett uppdragsavtal med säljaren innan hon hade beviljats registrering som fastighetsmäklare och påbörjade sin anställning. När den ansvariga mäklaren MM åkte på semester i januari 2024 hjälpte hon honom att hålla två visningar. Han var dock fortfarande ansvarig mäklare för objektet och hon agerade enbart som ersättare i hans frånvaro.

Kontraktsskrivningen för objektet var bokad till klockan 17.30 den 7 februari 2024. Hon var inte involverad i uppdraget innan kontraktsskrivningen bortsett från de två visningarna. MM tog emot parterna på kontoret inför kontraktsskrivningen. Efter en stund uttryckte han dock att han måste lämna. Hon får ingen förklaring eller vidare instruktion av MM men blir ombedd att avsluta kontraktsskrivningen. Hon kände i den stunden ett ansvar att ta hand om kunderna som redan var på plats på kontoret för att genomföra kontraktsskrivningen.

Via mäklarsystemet har det nu i efterhand kunnat fastställas att MM klockan 17.20 ändrade till hennes namn som ansvarig fastighetsmäklare för objektet. Hon hade ingen vetskap om att han hade tänkt att göra eller faktiskt gjorde den ändringen. Vad hon känner till fanns det inget önskemål från säljaren att ge henne förmedlingsuppdraget. Några minuter efter att MM ändrade ansvarig mäklare i systemet lade han in uppgifter om köparen och genomförde kundkännedomsåtgärder samt upprättade överlåtelseavtalet. Cirka en timme efter kontraktsskrivningen skickade MM mejl till båda parterna och markerade objektet som sålt i mäklarsystemet. Hon tycker att hans agerande inför och efter kontraktsskrivningen styrker att han anser sig vara ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget, både internt och gentemot uppdragsgivaren/kunderna. I mäklarsystemet finns inga händelser loggade på henne förrän efter kontraktsdagen förutom att hon lade till en spekulant efter visningen som hon hade hållit. Hon har inte heller tagit emot någon provision för objektet utan den har tillfallit MM i sin helhet. Mellan kontraktsskrivningen och tillträdet avslutades MMs anställning. Hon blev därför ombedd att genomföra tillträdet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Journalen

I journalen står MM angiven som ansvarig fastighetsmäklare och NN som biträde.

I inkommen journal finns sex händelser antecknade. Fem av händelserna är utförda av NN och den sjätte av en koordinator på kontoret.

2024-02-06

Utförd av NN

Besked från föreningen att medlemskapsansökan beviljats

2024-02-27

Utförd av NN

Handpenning redovisad

[…]

2024-03-27

Utförd av NN

Likvidavräkning undertecknad

2024-03-27

Utförd av NN

Överlämnat budgivningslistan

2024-03-27

Utförd av NN

Uppdraget slutfört

Budgivningslistan

I budgivningslistan anges NN som mäklare.

Depositionsavtalet

I depositionsavtalet står NN angiven som ansvarig fastighetsmäklare. Avtalet saknar underskrift från mäklaren.

Objektsbeskrivning

I objektsbeskrivningen som är bifogad överlåtelseavtalet står NN som ansvarig fastighetsmäklare.

Logg från mäklarsystemet

I den logg som har skickats in från det mäklarsystem som använts i samband med förmedlingen framgår att MM lagt till objektet i systemet 2023-08-22. MM har sedan skapat 43 av 48 händelser fram till och med 2024-02-07 när han ändrade uppdragsstatus till såld/efterbearbetning. Av de fem händelser som inte är skapade av MM har NN utfört en, där hon har lagt till en spekulant. På tre av händelserna finns inget namn angivet. Av loggen framgår att MM har ändrat ansvarig mäklare till NN 2024-02-07, klockan 17.20. MM har därefter bland annat lagt in köparna samt skickat ut avtalen via epost.

Efter 2024-02-07 finns det 31 händelser skapade. Av dessa har NN skapat fyra i samband med att hon skickat ut tilläggsavtal om ändrad tillträdesdag via epost. På åtta av händelser finns inget namn registrerat. Övriga händelser är skapade av en kollega på kontoret.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Det framgår av 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligt och skrivas under av parterna. Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande.

Av förarbetena framgår att mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst och att mäklarens medhjälpare inte får uppfattas som annat än ett bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del i denna. Mäklaren måste själv vara med och förhandla villkoren för uppdragsavtalet och ta del i vad som i övrigt hänger samman med att det avtalet ingås. Det bör även vara mäklaren som hanterar parternas förhandlingar om pris och andra villkor för överlåtelsen. Det bör i princip även vara mäklaren som hanterar kontraktsskrivningen och den genomgång av överlåtelsehandlingarna som ska ske innan undertecknandet (prop. 1994/95:14, s. 44–45).

Mäklaren som ingår uppdragsavtalet med uppdragsgivaren har alltid det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs, även i de delar som utförs av en annan mäklare eller av en oregistrerad medhjälpare. Det får under förmedlingens gång aldrig råda något tvivel om vem som enligt uppdragsavtalet är den ansvarige mäklaren. Även om det anges i uppdragsavtalet att vissa delar kan komma att utföras av en kollega, får det inte uppfattas som att mäklaren fritt kan välja att sätta annan i sitt ställe. Mäklaren kan ha rätt att i viss utsträckning sätta annan mäklare vid företaget i sitt ställe vid ledighet, sjukdom eller annan tid då mäklaren inte fullt ut kan utföra varje moment i sitt uppdrag. Mäklaren har dock inte rätt att överlämna hela förmedlingsuppdraget till en annan mäklare (se Förvaltningsrättens i Karlstad dom den 28 juni 2019 i mål nr 5532-18).

Av utredningen i ärendet framgår att MM har ingått ett förmedlingsuppdrag med säljaren innan NN erhöll sin registrering som fastighetsmäklare och påbörjade sin anställning hos nuvarande arbetsgivare. Efter att NN påbörjat sin anställning har hon vid MMs frånvaro utfört ett flertal förmedlingsåtgärder för aktuellt objekt utan att ha ingått ett eget uppdragsavtal med säljaren.

Under MMs semester hjälpte hon honom att hålla i två visningar samt notera uppgifter om en spekulant efter en visning. Hon höll i kontraktsskrivningen efter att MM lämnat kontoret kort inpå att kontraktsskrivningen skulle påbörjas. Hon blev även ombedd att hålla i tillträdet då MM vid tillfället hade avslutat sin anställning. Utöver detta står det klart att hon har skickat ut ett tilläggsavtal för ändrad tillträdesdag samt står som ansvarig mäklare i budgivningslistan, depositionsavtalet samt objektsbeskrivningen.

Det kan även konstateras att MM utfört 43 av 48 händelser fram till och med kontraktsdagen samt att han har ändrat ansvarig mäklare till NN tio minuter innan avtalad tid för kontraktsskrivningen. NN står därför som ansvarig mäklare när han upprättade överlåtelsehandlingarna. NN har uppgett att hon inte hade någon vetskap om detta.

I ärende 24-1845 meddelades mäklaren en erinran för att ha överlämnat en för stor del av uppdraget till en kollega. Kollegan hade i det fallet på eget initiativ och utan mäklarens vetskap vidtagit en rad förmedlingsåtgärder. Mäklaren ansågs ha brustit genom att inte ha tillräcklig kontroll över medhjälparens arbete.

NN har under förmedlingsuppdragets gång försatts i ett antal situationer som bidragit till att hon frivilligt eller ofrivillig utfört förmedlingsåtgärder. I och med det faktum att NN utfört ett flertal av de mest väsentliga delarna i förmedlingsuppdraget anser Fastighetsmäklarinspektionen att hon bör ha uppmärksammat att hon utåt sett kan ha uppfattats som ansvarig fastighetsmäklare och att hon därmed borde ha vidtagit åtgärder. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att NN har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna finner inspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.