Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan ett skriftligt uppdragsavtal samt kontrollerat ett ombuds behörighet att företräda uppdragsgivaren. Även prövning av om mäklaren upprättat en korrekt och fullständig budgivningslista samt journal. Även prövning av om mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att upprätta köpehandlingar där säljarens skyldighet att upprätta en energideklaration avtalats bort. Även prövning av om mäklaren har förvaltat handpenningen på sitt klientmedelskonto utan stöd av ett skriftligt depositionsavtal. Slutligen även prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om parterna samt att dokumentera och bevara åtgärderna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Ärendet har inletts utifrån två inkomna anmälningar, dock har endast kritiken utifrån en anmälan lagts till grund för förevarande beslut.

Kritiken går i huvudsak ut på att NN påstås ha agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och penningtvättsregelverket.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har bland annat gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, journalen, köpekontraktet, riskklassificeringen och dokumentation över de åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att hon haft det aktuella uppdraget. Hon träffade säljarens son på plats den 11 juli 2024, då säljaren själv redan flyttat ut från fastigheten. Vid deras första möte förklarade han tydligt att det var ett känsligt försäljningsuppdrag. Han uttryckte att fastigheten inte var i gott skick invändigt och att det inte skulle marknadsföras öppet. Det gjordes ingen objektsbeskrivning med bilder på objektet. Sonen uttryckte också en önskan om att undvika besiktningsmän i huset på grund av kända brister. Därav satte de sedan in en friskrivningsklausul. Hon hade nyligen förmedlat ett liknande renoveringsobjekt och kontaktade direkt några spekulanter som visat intresse där.

Samma kväll skrev hon till sonen och informerade om att hon hade spekulanter som var intresserade, men att de betraktade fastigheten som ett renoveringsobjekt. Han förstod och accepterade detta, lämnade över nyckeln och gav klartecken att påbörja försäljningsprocessen.

De första spekulanterna var två unga män som arbetade med att renovera och sälja vidare fastigheter. De la ett bud på 1,7 miljoner kr, vilket både hon och sonen till säljaren bedömde som för lågt med tanke på potentialen. Vid den privata visningen inträffade en incident då en kvinna, som sade sig vara granne till säljaren, klev in utan att ha bokat visning. Kvinnan vägrade uppge namn eller kontaktuppgifter, trots att hon fick höra att det rörde sig om en privat visning. Kvinnan filmade fastigheten och uttryckte sig nedlåtande om fastighetens skick i närvaro av andra spekulanter, vilket upplevdes som olämpligt. Sonen till säljaren tyckte att det var respektlöst.

Därefter mottog hon mejl, sms och telefonsamtal. Bland annat inkom ett mejl med ett bud på 2,5 miljoner kr som saknade angivet objekt, namn på avsändaren, personnummer, kontaktuppgifter eller giltigt lånelöfte. Hon bad om kompletterande uppgifter men fick inte svar. Hon mottog därefter ytterligare samtal, där det påstods att sonen redan godkänt en försäljning till dem, vilket inte stämde. Samma personer hade sökt upp honom, försökt ta sig in i fastigheten utan tillstånd samt ringt upp säljaren där de i samtalet uppgett att de redan köpt huset. Beteendet var djupt olämpligt och hennes chef blev involverad. Samtliga spekulanter som var intresserade av fastigheten blev kontaktade om huruvida de önskade lägga fler bud, men samtliga valde att avstå.

Efter kontraktsskrivningen den 22 juli mottog hon hotfulla samtal. Personen hotade med att anmäla henne till media, uppmanade henne att ”vara rädd” och ifrågasatte hennes yrkesetik. Hon vill särskilt framföra att det varit en av de mest påfrestande förmedlingarna i hennes karriär. Hon har även mottagit hot på öppen gata, mottagit fler obehagliga samtal och blivit uthängd på olika hemsidor.

I det undertecknade köpekontraktet finns en friskrivningsklausul. I efterhand framkom det att det fanns fler brister i fastigheten än vad som initialt var känt. Då någon besiktning inte genomfördes misstänker hon att säljarna kan ha haft kännedom om vissa av dessa brister i förväg. Friskrivningen skrevs in i avtalet som en säkerhetsåtgärd med hänsyn till fastighetens skick och förutsättningar. På grund av fastighetens skick hamnade priset på 2,2 miljoner kr, tillsammans med den friskrivningsklausul som skrevs in. Statistiken som en av anmälarna bifogade visade försäljningar av fastigheter i väsentligt bättre skick.

Journalen upprättades och skrev på, tyvärr bevarades inte den kopia med underskrifterna från köpare och säljare. Journalen överlämnades i samband med tillträdet och parterna bör därför ha fått varsin kopia. Hon beklagar att hon brustit i dokumentationen och inte säkerställt underskrift som styrkeratt överlämnandet skett. Under sin anställning noterade hon i ett program. Hon har inte längre åtkomst till det vilket innebär att hon inte längre kan verifiera noteringar i efterhand.

Gällande kundkännedomsåtgärderna genomfördes den första kundkännedomen på distans med hjälp av Bank-ID. Köparna identifierade sig genom Bank-ID i samband med att de lämnade bud. På så sätt har de legitimerat sig digitalt. Någon kopia av kontrollen bevarades inte, utan identifiering skedde genom digitala verifieringen vid budgivningen. Hon genomförde även ID-kontroll på samtliga som närvarade vid den privata visningen. Köparna visade därför sina körkort till henne den 11 juli 2024. Bilden som togs på parternas fysiska ID-kort togs hos säljaren på äldreboendet på dagen för kontraktsskrivningen. Köparnas syfte med affären var att bosätta sig närmare sin familj och de var i färd med att sälja sitt tidigare hus. Köpet finansierades med lån och köparna uppgav vad de arbetade med samt att de hade goda referenser och stabil ekonomi. Eftersom köparna initialt inte kunde närvara, planerades det att hon skulle erhålla fullmakt att hantera likvidavräkningen. Efter kontraktsskrivningen kallades köparna till kontoret igen, där hon träffade dem personligen och genomförde kundkännedomen på plats genom att kontrollera och ta kopia på deras ID-handlingar ännu en gång efter kontraktet. Vid tillträdesdagen kunde köparna närvara själva och överlåtelsen genomfördes enligt plan.

Säljarens son uppvisade giltig legitimation vid undertecknandet av uppdragsavtalet för att hon skulle kunna styrka hans identitet. Hon har genomfört kontroll enligt penningtvättsregelverket. Sonen visade sin legitimation både vid upprättandet av förmedlingsuppdraget, vid kontraktsskrivningen samt vid tillträdet. Det var dock säljaren själv som skrev på kontraktet, medan sonen hade en fullmakt inför tillträdet.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslistan

Enligt budgivningslistan har två bud inkommit från en budgivare.

Nr	Datum	Tid	Belopp
1	2024-07-16	17:25	2 200 000 kr
1	2024-07-12	08:59	1 800 000 kr

Budgivningslistan har undertecknats av parterna.

Journalen

Enligt journalen har förmedlingsuppdraget skett den 22 juli 2024. Följande tre noteringar har skett innan uppdragsavtalet tecknades.

2024-07-18 : Förnyad kontroll av vem som har rätt att förfoga över fastigheten

2024-07-18 : Förnyad kontroll av vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten samt om fastigheten har del i gemensamhetsanläggning

2024-07-18 : Objektsbeskrivning godkänd av uppdragsgivaren

Journalen har inte undertecknats av parterna.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet signerades den 22 juli 2024.

Depositionsavtalet

Depositionsavtalet signerades den 22 juli 2024 av mäklaren och säljaren.

Fullmakten

Enligt en fullmakt daterat den 24 juli 2024 har MM fullmakt att bland annat teckna uppdragsavtal med fastighetsmäklare samt underteckna köpekontrakt och köpebrev för säljarens räkning.

Köpekontraktet

Köpekontraktet signerades den 22 juli 2024. I kontraktet finns en klausul om energideklarationen som anger följande.

§ 11 Energideklaration

Innan en byggnad säljs ska säljaren enligt 6 § lagen om energideklaration för byggnader se till att det finns en upprättad energideklaration för byggnaden. En upprättad energideklaration får användas i tio år. Säljaren har upplyst om att någon sådan energideklaration inte finns.

Köparen begär inte att säljaren fullgör sin skyldighet enligt ovan. Köparen är medveten om att detta innebär att köparen avstår sin rätt att enligt 14 § lagen om energideklaration för byggnader låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad.

I köpekontraktet finns även en friskrivningsklausul som anger följande.

§ 17 Friskrivning

Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.

Sms skickade av mäklaren

Enligt skärmbilder på sms skickade mellan mäklaren och säljarens son framkommer bland annat följande.

Mäklaren:

[…]Budgivare nummer 1 höjde budet till 2,2 och är redo att skriva redan på måndag. Grannens svärdotter pratade jag med hon skulle fundera men har inte hört av sig efter det, min andra spekulant ryckte att det blir för dyrt med renoveringen och kunde enbart erbjuda 1,850. […]

MM, säljarens son:

Är det den budgivaren vi inte behöver ha besiktningsprotokoll, energideklaration eller slutstädning? Ok med friskrivningsklausul?

Mäklaren:

Det stämmer! Inget besiktningsprotokoll, energi deklaration eller städning. Och en friskrivningsklausul! […]

Sms mellan spekulanter och mäklaren

Enligt skärmbilder på sms skickade mellan mäklaren och spekulanter framkommer bland annat följande.

Spekulant:

Hej, 1 700 000 är det vi kan lägga och skriva på omgående, annars tackar vi.

Mäklaren:

Hej, Säljaren har valt att gå vidare!

I en konversation med en annan spekulant framkommer bland annat följande.

Spekulant:

Hej, vi vill buda på huset och vi lägger 2,5.

Spekulant:

Hej NN,

Efter att ha varit i dialog med grannen (säljaren) så vill vi veta vad nuvarande köpare har lagt för bud? Då inget är påskrivet enligt säljaren […]

Mäklaren:

Hej, gällande det befintliga budet så är det dolt. Vi har idag för avsikt att skriva på kontrakt idag gällande [adress]. Gällande ert bud på 2,5 så är det framfört till säljaren och för att det ska betraktas behöver ni uppvisa ett lånelöfte eller att finansieringen är klar för att säljaren ska kunna överväga att beakta budet.

Handlingar kundkännedom

Parternas ID-handlingar

Mäklaren har inkommit med en två versioner av samma bild, den första svartvit och den andra i färg. Bilden är tagen uppifrån och visar tre ID-kort som ligger på ett bord.

Kundkännedom säljare

Av kundkännedomsdokumentationen framgår i huvudsak följande. Säljaren uppvisade Bank-ID och var personligen närvarande. Mäklaren har bedömt att ytterligare åtgärder inte behöver vitas för att kontrollera att handlingen stämmer överens med motsvarande uppgifter i externa register, intyg eller andra underlag. Mäklaren har fyllt i att säljaren inte företräds av ombud eller ställföreträdare. Säljaren har inte bedömts utgöra en person i politiskt utsatt ställning, hon förekommer inte på EU:s sanktionslista och hon har heller inte handlat för annans räkning.

Mäklaren har angett att det varit fråga om ett förmedlingsuppdrag och att syftet utgjordes av ”köp eller försäljning av egen permanentbostad”. Hon har även fyllt i att affären rör ett friköpt enfamiljshus. Mäklaren har inte fyllt i att det funnits någon varningssignal utifrån den lista som framkommit i kundkännedomsblanketten. Mäklaren har kommit till slutsatsen att hon har uppnått kundkännedom och bedömt risken som normal. Som anledning finns motiveringen ”Kontoret har i den allmänna riskbedömningen bedömt att risken är normal vid denna typ av uppdrag och det finns inga varningssignaler i samband med kundkännedomsåtgärderna som motsäger den bedömningen”. Kundkännedomsblanketten är daterad den 12 juli 2024. Kopia på kontrollen av säljarens Bank-ID saknas.

Kundkännedom köpare 1

Av kundkännedomsdokumentationen framgår i huvudsak följande. Köpare 1 uppvisade Bank-ID och var inte personligen närvarande. Mäklaren har fyllt i att köpare 1 inte företräds av ombud eller ställföreträdare. Köparen har inte bedömts utgöra en person i politiskt utsatt ställning, han förekommer inte på EU:s sanktionslista och han har heller inte handlat för annans räkning.

Mäklaren har angett att det varit fråga om ett förmedlingsuppdrag och att syftet utgjordes av ”köp eller försäljning av egen permanentbostad”. Hon har även fyllt i att affären rör ett friköpt enfamiljshus. Mäklaren har inte fyllt i att det funnits någon varningssignal utifrån den lista som framkommit i kundkännedomsblanketten. Mäklaren har kommit till slutsatsen att hon har uppnått kundkännedom och bedömt risken som normal. Som anledning finns motiveringen ”Kontoret har i den allmänna riskbedömningen bedömt att risken är normal vid denna typ av uppdrag och det finns inga varningssignaler i samband med kundkännedomsåtgärderna som motsäger den bedömningen”. Kundkännedomsblanketten är daterad den 17 juli 2024. Kopia på kontrollen av säljarens Bank-ID saknas.

Kundkännedom köpare 2

Av kundkännedomsdokumentationen framgår i huvudsak följande. Köpare 2 uppvisade Bank-ID och var inte personligen närvarande. Mäklaren har fyllt i att köpare 2 inte företräds av ombud eller ställföreträdare. Köparen har inte bedömts utgöra en person i politiskt utsatt ställning, hon förekommer inte på EU:s sanktionslista och hon har heller inte handlat för annans räkning.

Mäklaren har angett att det varit fråga om ett förmedlingsuppdrag och att syftet utgjordes av ”köp eller försäljning av egen permanentbostad”. Hon har även fyllt i att affären rör ett friköpt enfamiljshus. Mäklaren har inte fyllt i att det funnits någon varningssignal utifrån den lista som framkommit i kundkännedomsblanketten. Mäklaren har kommit till slutsatsen att hon har uppnått kundkännedom och bedömt risken som normal. Som anledning finns motiveringen ”Kontoret har i den allmänna riskbedömningen bedömt att risken är normal vid denna typ av uppdrag och det finns inga varningssignaler i samband med kundkännedomsåtgärderna som motsäger den bedömningen”. Kundkännedomsblanketten är daterad den 17 juli 2024. Kopia på kontrollen av säljarens Bank-ID saknas.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtalet

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare ärenden bedömt att det utgör grund för en varning att vidta förmedlingsåtgärder innan undertecknandet av ett skriftligt uppdragsavtal har skett (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 23-1740, 22-1868, 21-0312).

Det är utrett i ärendet att NN vidtagit förmedlingsåtgärder redan den 11 juli utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Uppdragsavtalet skrevs på samma dag som överlåtelseavtalet, den 22 juli 2024. NN har dessförinnan hållit i visningar, tagit emot bud, förhandlar mellan parter och upprättat överlåtelsehandlingar. Fastighetsmäklarinspektionen bedömning är att hon har vidtagit förmedlingsåtgärder utan ett skriftligt uppdragsavtal. Förseelsen motiverar en varning.

Kontrollskyldigheten

Enligt 3 kap. 13 § FML ska en fastighetsmäklare bl.a. kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Fastighetsmäklaren har inte rätt att förlita sig på säljarens uppgifter vad avser kontrollskyldigheten, utan måste göra en självständig kontroll (Se bl.a. Jingryd, Fastighetsförmedling, 2023. 7 uppl., s. 194 ff).

Mäklaren bör kontrollera ett uppgivet ombuds behörighet. Det åligger sannolikt mäklaren att kräva en skriftlig fullmakt även vid överlåtelser där det inte krävs en skriftlig fullmakt för överlåtelsens civilrättsliga giltighet (se bl.a. Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, 2025. 6 uppl., s. 185).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare bedömt att det är varningsgrundande om en mäklare underlåter att kontrollera att samtliga dödsbodelägare är myndiga innan förmedlingsåtgärder vidtas (se beslut med dnr 24-0969).

Den fullmakt som inkommit i ärendet är daterat till den 24 juli 2024. NN har vidtagit förmedlingsåtgärder redan den 11 juli 2024. Hon har därmed vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha kontrollerat att en giltig fullmakt hade utfärdats till säljarens son. Detta agerande medför att NN även brustit i sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket, se vidare i beslutet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att NN brustit i sin kontrollskyldighet. Förseelsen motiverar en varning.

Budgivningslistan

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet, en budgivningslista. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom meddelad den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns något utrymme i fastighetsmäklarlagen för att låta mäklarens bedömning av ett anbud ligga till grund för att utelämna detta till dess att det bekräftats. Mäklarens ansvar att anteckna bud är inte heller beroende av uppdragsgivarens inställning till budet.

Enligt NN egen redogörelse och utifrån de skärmbilder som hon inkommit med drar Fastighetsmäklarinspektionen slutsatsen att i vart fall två bud som inkommit saknas i budgivningslistan. Från skärmbilderna går det att utläsa att bud om 1 700 000 kr respektive 2 500 000 kr inkommit utan att buden upptagits i budgivningslistan. NN har även uttryckt i sms att ett lagt bud varit dolt. Budgivningslistan saknar notering om detta.

NN har inte redovisat samtliga bud. Hon har även underlåtit att notera att ett bud varit dolt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att NN brustit i sin skyldighet att upprätta en fullständig och korrekt budgivningslista. Förseelsen motiverar en varning.

Journalen

I enlighet med 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Av andra stycket samma paragraf framgår även att mäklaren ska överlämna journalen till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få journalen när uppdraget har slutförts.

Skälen till att mäklaren ska föra journal är att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Av journalen framgår noteringar mellan den 18 juli och den 19 augusti. Däremot har uppdragsavtalet signerats först den 22 juli, samma dag som kontraktsskrivningen. Utifrån NN egen utsago påbörjades förmedlingsuppdraget den 11 juli. Journalen har därmed inte löpt under hela uppdragsavtalet och täcker inte in uppdraget i sin helhet. Vissa väsentliga åtgärder har enligt journalen vidtagits innan en annan som den egentligen ska föregå. Exempelvis har köpekontraktet ingåtts innan uppdragsavtalet tecknats och köpekontraktet har även föregått kundkännedomen av köparna. Dateringar för när kundkännedomsåtgärder vidtagits skiljer sig även från de datum som angetts på de inlämnade kundkännedomsblanketterna.

Bristerna medför att varken parterna eller Fastighetsmäklarinspektionen kan använda journalen för vägledning avseende om och när åtgärderna vidtagits. Inspektionen understryker att detta strider mot lagstiftarens uttalade syfte med journalen. NN har därför åsidosatt sina skyldigheter att upprätta en korrekt och fullständig journal. Förseelsen motiverar en varning.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen ska läsas tillsammans med den allmänna omsorgsplikten och mäklarens ställning som opartisk mellanman i åtanke. I skyldigheten att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen ingår även att handlingarna ska vara korrekta och klargöra parternas rättigheter och skyldigheter. Det åligger fastighetsmäklaren att gå igenom köpekontraktet med parterna, klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren.

Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren när denne har åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 23–0704). Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och se till att de blir tydligt utformade i köpehandlingen.

Energideklarationen

Lagen om energideklaration för byggnader är tvingande, vilket innebär att den inte ger parterna någon möjlighet att avtala bort säljarens skyldighet att upprätta en energideklaration. Fastighetsmäklarinspektionen anser till följd av det att mäklaren inte bör medverka till skrivningar som anger att säljaren inte ansvarar för att upprätta en energideklaration (se beslut med dnr 21-1337). Mäklaren bör vid behov informera köparen om dennes lagliga rätt att låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad om säljaren inte uppfyller sin skyldighet att upprätta en energideklaration. Mäklaren har också en skyldighet att verka för att förfarandet vid behov regleras i överlåtelsehandlingarna. För det fall att så sker har mäklaren vidare ett ansvar för att överenskommelsen grundas i att båda parter har fått komplett och korrekt information och därför känner till sina rättigheter och skyldigheter enligt lagen.

Klausulen som NN fört in i köpekontraktet avseende energideklarationen är formulerad på ett sådant sätt att det riskerar att vilseleda en tilltänkt köpare om sin rättighet enligt lagen. Eftersom lagen är tvingande kan inte köparens rättighet avtalas bort. Klausulen är således utan verkan. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN, genom att införa klausulen rörande energideklarationen i köpekontraktet, agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Hanteringen av deponerade medel

Av 3 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen följer att en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast ska överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Ett depositionsavtal ska enligt tredje stycket i samma bestämmelse upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 51) uttalas bland annat följande om kravet på att ett depositionsavtal ska upprättas skriftligt.

Enligt tredje stycket ska depositionsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Ett depositionsavtal är en överenskommelse om förvaring. När en mäklare tar emot egendom för förvaring, blir mäklaren redovisningsskyldig för denna. Det ska därför träffas en skriftlig överenskommelse om det. Ett depositionsavtal om handpenning innehåller villkor för hur och när deponerade medel ska betalas ut och ingås mellan säljaren, köparen och mäklaren. Skyldigheten gäller samtliga fall då pengar och andra tillgångar (t.ex. möbler) deponeras hos mäklaren. Konsekvensen av att ett depositionsavtal inte upprättas skriftligen är att mäklaren kan meddelas påföljd (jfr 29 §), däremot är avtalet ändå civilrättsligt giltigt.

I det aktuella fallet saknar köpekontraktet villkor som behöver uppfyllas och därmed finns det inget behov att deponera handpenningen hos mäklaren. Depositionsavtalet saknar underskrift av köparna och det saknar även datum för när handpenningen senast ska ha betalats in av köparna. Genom att förvalta medel utan att ha stöd av ett skriftligt depositionsavtal som undertecknats av mäklaren, köparen och säljarna, har NN agerat i strid mot en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. En enskild mäklare med fullständig registrering anses utgöra en verksamhetsutövare enligt 1 kap. 8 § 8 samt 1 kap. 2 § 14 penningtvättslagen.

Vidtagna åtgärder och dokumentation av åtgärder för att uppnå kundkännedom

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat att en kontroll av kundens identitet, en utredning av om det är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person, en utredning av om kunden har en verklig huvudman och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens identitet och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 12 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Säljaren

NN har redogjort för och inkommit med dokumentation av de kundkännedomsåtgärder hon har vidtagit enligt penningtvättsregelverket avseende säljaren. Av dokumentationen framgår det att säljaren varit fysiskt närvarande vid tillfället då kundkännedomsåtgärderna vidtogs och att hon identifierat sig via Bank-ID. Kundkännedomsdokumentationen är daterad den 12 juli 2024. NN har inte kunnat styrka att hon kontrollerat säljarens identitet genom Bank-ID den 12 juli 2024, utan har i stället inkommit med en bild på parternas fysiska ID-kort som enligt henne egen utsago bör ha skett samband med kontraktsskrivningen.

NN har därmed felaktigt uppgett att hon kontrollerat säljarens identitet den 12 juli via Bank-ID när det i själva verket skedde den 22 juli genom kontroll av säljarens fysiska ID-kort. Hon har därmed felaktigt angett Bank-ID som identifikationsmetod och även angett ett felaktigt datum för kontrollen. NN har därmed brustit i sina skyldigheter att dokumentera kundkännedomsåtgärderna.

Köparna

I gällande föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, 17 § i KAMFS 2021:3, följer att identifiering av en kund som befinner sig på distans kan ske genom tillförlitlig elektronisk legitimation. Fastighetsmäklaren ska då dokumentera kontrollåtgärderna genom att bevara en kopia av bekräftelsen på den elektroniska legitimationen.

NN har redogjort för och inkommit med dokumentation av de kundkännedomsåtgärder hon har vidtagit enligt penningtvättsregelverket avseende de båda köparna. Av dokumentationen framgår det att köparna befunnit sig på distans vid tillfället för kundkännedomen. NN har uppgett att så var fallet men att hon kontrollerade köparnas ID-handlingar på visningen. Hon har uppgett att dokumentationen på köparnas ID-handlingar togs i samband med kontraktsskrivningen den 22 juli.

NN har i sitt yttrande uppgett att köparna verifierat sig genom Bank-ID när de lagt bud och att inget kvitto tas vid det tillfället. Därför har hon inte kunnat inkomma med en verifikation på att kunderna identifierat sig med Bank-ID. Om så hade varit fallet hade hon behövt göra om ID-kontrollen av köparna innan köpekontraktet ingicks. Hennes yttrande och bevarande av handlingar i ärendet visar på en bristande förståelse eller likgiltighet inför sina skyldigheter enligt regelverket.

Inspektionen anser att det finns omständigheter som tyder på att identifieringen av kunden gjordes vid kontraktsskrivningen genom kontroll av köparnas fysiska ID-kort. Hon har därmed felaktigt angett Bank-ID som identifikationsmetod och även angett ett felaktigt datum för kontrollen. NN har därmed brustit i sina skyldigheter att dokumentera kundkännedomsåtgärderna.

Säljarens företrädare

Enligt 3 kap. 7 § penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare identifiera kunden och kontrollera kundens identitet genom identitetshandlingar eller registerutdrag eller genom andra uppgifter och handlingar från en oberoende och tillförlitlig källa. Om kunden företräds av en person som uppger sig handla på kundens vägnar, ska verksamhetsutövaren kontrollera den personens identitet och behörighet att företräda kunden.

I gällande föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, 18 § i KAMFS 2021:3, följer att mäklaren ska kontrollera personens behörighet att företräda kunden genom kontroll av fullmakt, förordnande, eller annan motsvarande behörighetshandling. Fastighetsmäklaren ska dokumentera behörighetskontrollen genom att bevara en kopia av den granskade handlingen. Av dokumentationen ska det framgå när kontrollen av företrädarens behörighet har utförts.

I det aktuella ärendet har säljaren företrätts av sin son. NN har därför haft en skyldighet att kontrollera sonens identitet och behörighet att företräda säljaren. Fastighetsmäklarinspektionen har redan konstaterat att NN inte kunnat lägga fullmakten till grund för verifiering av MM:s eventuella rätt att företräda säljaren, eftersom fullmakten daterats efter köpekontraktets ingående. NN har förelagts att ge in dokumentationen kring de kontroller hon gjort av säljarens företrädare enligt penningtvättsregelverket. Hon har uppgett att hon vidtagit kontroller, men har inte inkommit med någon dokumentation som kan styrka det. Hon har uppgett att hon kontrollerat sonens legitimation vid flera tillfällen, men hon har inte bevarat kopia på ID-handlingen. Hon har därmed brustit i sina skyldigheter att kontrollera företrädarens identitet och behörighet samt brustit i sina skyldigheter att dokumentera åtgärderna.

Sammantagen påföljd för penningtvättsförseelser

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN brustit i sin skyldighet att dokumentera identifieringen hon gjort avseende säljaren och köparna. Hon har även brustit i sin skyldighet att dokumentera identifieringen av säljarens företrädare och kontrollen av dennes behörighet. Vid en sammantagen bedömning motiverar förseelserna en varning.

Påföljd

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Av lagens förarbeten framgår att varning bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd, men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där mäklaren handlat olämpligt men ändå inte alltför klandervärt (se prop. 2010/11:15 s. 40).

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det otvetydigt kan fastslås att NN under den aktuella förmedlingen och vid de tillfällen som redogjorts för, agerat i strid med fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen på ett sådant sätt att hon ska meddelas disciplinpåföljd. Även om det handlar om flera förseelser kan endast en påföljd meddelas (se t.ex. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 mars 2025).

Vid bedömningen av vilken påföljd som förseelserna motiverar gör Fastighetsmäklarinspektionen följande överväganden. NN har gjort sig skyldig till sex förseelser enligt fastighetsmäklarlagen. Hon har vidtagit förmedlingsåtgärder utan ett skriftligt uppdragsavtal. Hon vidtog förmedlingsåtgärderna på uppdrag av ett ombud som hon inte hade kontrollerat behörigheten för. Hon har inte upprättat en fullständig budgivningslista eller journal. Avslutningsvis har hon verkat för en missvisande klausul rörande energideklaration samt hanterat deponerade medel utan ett giltigt depositionsavtal.

NN har även brustit i sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket genom att hon dokumenterat felaktiga uppgifter angående kundkännedomsåtgärderna för säljaren och köparna. Hon har även brustit i sina skyldigheter att kontrollera företrädarens identitet och behörighet samt i sin dokumentation av åtgärderna.

Samtliga förseelser hänför sig till ett och samma förmedlingsuppdrag. Det har varit fråga om flertal förseelser som varit särskilt klandervärda. NN har inte tidigare agerat i strid med sina skyldigheter som fastighetsmäklare eller varit föremål för något tillsynsärende. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en varning.